Les SCPI

[calimero77]

Pas mal Cristal Life.
Et il est possible d'y souscrire en AV ?

Pas a ma connaissance, sa grande soeur Cristal Rente est disponible en AV mais sur un contrat qui ne redistribue que 90% des loyers de mémoire.

Sinon LF Opportunité Immo est bien placée également, et elle est dispo sur Linxea Zen (pour ceux qui ne savent pas quoi prendre en complément d'Epsilon 360° )

 

[gden]

Toujours pas de nouvelles sur les SCPI devant arriver dans les contrats de Boursorama ?

 

[ba7872]

Bon un petit (re)tour du côté de PRIMOPIERRE.

Un fond de remboursement sera mis en place début 2025 - donc des actifs vont être cédés de nouveau ?

En espérant que ce soit moins pire que les 2 dernières ventes de locaux vides semble t il : pour rappel
L'Oréans Plazza, immeuble de bureau de 5 554 m² avait été acheté en décembre 2011 pour 13,15 M€. Il a été revendu 4,00 M€.
L'Immeuble Chartreuse, surface de bureau de 8 142 m² localisé à Fontenay-sous-Bois avait été acheté en décembre 2011 pour 20,30 M€. Il a été revendu 6,89 M€.

La SCPI vient de subir une 3eme baisse (-25%) portant l'ensemble des baisses à -39%.
Digne d'un crash boursier... sauf que là c'est de l'immobilier [de bureaux]

Si je m'attarde sur le site de PRIMOPIERRE : [lien réservé abonné]

Les éléments de souscription indiquent bien le nouveau prix d'achat :
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Par contre pour le TRI, on restera sur le TRI 10 ans à fin 2023... de 3,64%

Un peu plus loin on a le droit à un tableau des TD par année d'investissement, lequel bien sur ne montre que des chiffres au dessus de 4%, car le TD ne tient pas compte de la baisse du prix de la part. Quand les détails inutiles rassurent !
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Je continue sur le site de gestion d'une de mes AV, et quand je demande la partie SCPI, ils ont comme du mal à avoir des chiffres à jour pour 2024... On notera que là c'est général et concerne toutes les SCPI :
Afficher la pièce jointe 34500
Par honnêteté je souligne que ce disfonctionnement concerne certaines classes d'actifs (dont ETF mais pas SCI).

Maintenant je vais chez Altaprofits, et je choisis une de leur AV / SCPI et SCI, c'est même la performance 2023 qui manque à l'appel :
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Ensuite je vais chez Placement direct, un léger mieux j'ai des chiffres :
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HEIN que -0,92% sur 1 an pour PRIMOPIERRE ???!! On m'aurait menti ?
Ok on est que le 10 oct, la nouvelle est trop récente - mais alors la précédente baisse de 6,7% du 13fev2024 elle est passée où ?

Et pour LINXEA, on attendra peut-être 2025 pour avoir des nouvelles récentes et à jour, tant pis pour les investisseurs non / mal informés :
Afficher la pièce jointe 34503

Bon heureusement on a des sites comme SCPI LAB, Funds360 et Quantalys - pas parfait à 100% mais sans contexte de bonne qualité et qui se complètent.

Ici un TRI 5 ans (non vérifié) légèrement négatif - j'ai quand même un doute que ce TRI ne doit pas inclure la dernière dévalorisation (au total -39% qui ne sont pas compensés par les dividendes sur 5 ans) ?
Afficher la pièce jointe 34499


Mais mon mot du jour, c'est que depuis quelques temps, j'observe une baisse de la qualité et sincérité de communication sur des placements financier, en particulier les SCI et SCPI.

Bref une sorte de cachez ces chiffres qu'ils ne veulent plus montrer, pourrait être une tendance effective...

Des avis ?

Mon avis ?
Rien de nouveau, il faut arrêter la paranoïa.

Le site de Primonial ne fait qu'afficher les informations légales. Vous avez le même type d'information sur les sites de toutes les sociétés de gestion. Rien de plus, rien de moins. Les chiffres sont ceux au 31/12/2023, il est où le problème ? Les TD et TRI officiels ne sont calculés que le 31/12 de chaque année, c'est la loi.
Quand au tableau des TD, je ne comprends pas ce qui vous choque. Le TD correspond à une définition officiel : dividende / prix de souscription au 1er janvier.

Les sites des assureurs n'ont jamais été une bonne source pour connaitre les performances d'une SCPI. Et afficher des performances pour les SCPI de la même manière que pour des actions ou fonds n'a aucun sens. Les seules sources fiables sont les sites spécialisés sur les SCPI. Même Funds360 et Quantalys sont pour moi des sites à proscrire (on en sait pas à quoi correspondent leurs chiffres de performance). Une SCPI s'analyse par le prix de part et le TD, pas par un chiffre unique.

Sur le long terme, il y a le TRI mais c'est pour analyser la performance globale qui tient compte du prix de souscription (x années dans le passé), de l'ensemble des dividendes versées et la valeur de retrait courante. Dans votre exemple, il est écrit "TRI 5 ans 2023", c'est donc le TRI 5 ans au 31/12/2023.

 

[Msimmo]

Rien de nouveau, il faut arrêter la paranoïa.

Le site de Primonial ne fait qu'afficher les informations légales.

Les sites des assureurs n'ont jamais été une bonne source pour connaitre les performances d'une SCPI.

Même Funds360 et Quantalys sont pour moi des sites à proscrire (on en sait pas à quoi correspondent leurs chiffres de performance

Je vais rebondir sur votre commentaire.

J'ai pris l'exemple de cette scpi en élargissant ensuite aux autres sites d'informations et en montrant que la question est globale.

Oui le site de primopierre affiche des informations légales mais surtout se garde bien de montrer le -39% qui est une information d'investissement essentielle maintenant...

LINXEA indique 0 variation de prix en 2023 ? Ça semble faux non ?

Si vous rejetez quantalys et fundd360, j'imagine qu'il ne reste que SCPI LAB (mon préféré aussi) qui montre un TRI non roulant, donc qui est à la traîne.

Altaprofits semble mettre que les perfs positives... Édifiant.

Alors non ce n'est pas de la paranoïa. Juste la constatation qu'avoir une information à jour, avant d'investir, avec des year to date ou TRI actualisés sur 1 ou 5 ans roulants sans attendre l'année prochaine, manque cruellement.

Surtout pour des produits pas si simple (cf les questions sur calcul TD, les frais d'entrée etc...).

Je n'ai pas besoin d'aller voir le médecin au moins ?

 

[ApprentiEpargnant]

Après il ne faut pas se leurrer.
Les sociétés de gestion et les courtiers ont toujours intérêt à "habiller la mariée".
Tant que c'est dans les règles AMF, nous n'avons malheureusement rien à dire.
Si certains pensent que ce n'est pas légal/normal, ils peuvent signaler à l'AMF.

Je me souviens d'un commentaire que j'avais fait concernant primovie et son reporting qui donnait un TRI affiché en grand à la date x et sur la ligne du dessous en petit la baisse de la VL de xx%.

A nous de faire attention.

 

[KyBQ5eHHxjsQTKo8]

SCPI : une grande débâcle à plusieurs milliards [lien réservé abonné]
Une longue analyse comme d'habitude de Benjamin Charles;
Il décrit bien la débâcle des SCPI qui ont ramassé (thématique bureau, forte collecte, réseaux bancaires).
Et les SCPI plus récentes, sans frais de souscription .. et où au delà d'aspect rentabilité, l'article met bien la lumière sur les intérêts davantage alignés pour ces SCPI sans frais de souscription, et les épargnants : ils doivent réellement gérer leur parc, arbitrer, mieux sélectionner, etc car la majorité de leurs revenus de vient pas de la collecte (comme sur les SCPI à frais d'entrée)

 

[zizou]

Quand de grosses SCPI dévissent… Quelles leçons à retenir ?

[lien réservé abonné]

 

[darkmilou]

Pour ceux qui cherchent de l'usufruit actuellement sur epargnoo

• SCPI Epsilon 360 pour une durée de démembrement de 5 ans (23% en UF) soit un montant total en UF de 4463€ pour une valeur en Pleine Propriété de 19404€.

​

• SCPI Iroko Zen pour une durée de démembrement de 5 ans (21% en UF) soit un montant total en UF de 3988€ pour une valeur en Pleine Propriété de 18988€.

• SCPI Remake Live pour une durée de démembrement de 5 ans (21% en UF) soit un montant total en UF de 4027€ pour une valeur en Pleine Propriété de 19176€

 

[gden]

Bonjour
Quelle est la fiscalité en usufruit ?

 

[luluca]

Pour ceux qui cherchent de l'usufruit actuellement sur epargnoo

• SCPI Epsilon 360 pour une durée de démembrement de 5 ans (23% en UF) soit un montant total en UF de 4463€ pour une valeur en Pleine Propriété de 19404€.

​

• SCPI Iroko Zen pour une durée de démembrement de 5 ans (21% en UF) soit un montant total en UF de 3988€ pour une valeur en Pleine Propriété de 18988€.

• SCPI Remake Live pour une durée de démembrement de 5 ans (21% en UF) soit un montant total en UF de 4027€ pour une valeur en Pleine Propriété de 19176€

Est-ce que ce n'est pas la comparaison du TRI entre les 3 qui serait l'indicateur le plus adéquat ?

 

[la marmotte]

SCPI : une grande débâcle à plusieurs milliards [lien réservé abonné]
Une longue analyse comme d'habitude de Benjamin Charles;
Il décrit bien la débâcle des SCPI qui ont ramassé (thématique bureau, forte collecte, réseaux bancaires).
Et les SCPI plus récentes, sans frais de souscription .. et où au delà d'aspect rentabilité, l'article met bien la lumière sur les intérêts davantage alignés pour ces SCPI sans frais de souscription, et les épargnants : ils doivent réellement gérer leur parc, arbitrer, mieux sélectionner, etc car la majorité de leurs revenus de vient pas de la collecte (comme sur les SCPI à frais d'entrée)

Merci. L'article est vraiment intéressant et tout paraît tellement logique et prévisible

 

[Msimmo]

SCPI : une grande débâcle à plusieurs milliards [lien réservé abonné]
Une longue analyse comme d'habitude de Benjamin Charles;
Il décrit bien la débâcle des SCPI qui ont ramassé (thématique bureau, forte collecte, réseaux bancaires).
Et les SCPI plus récentes, sans frais de souscription .. et où au delà d'aspect rentabilité, l'article met bien la lumière sur les intérêts davantage alignés pour ces SCPI sans frais de souscription, et les épargnants : ils doivent réellement gérer leur parc, arbitrer, mieux sélectionner, etc car la majorité de leurs revenus de vient pas de la collecte (comme sur les SCPI à frais d'entrée)

Très intéressant

Le TRI annoncé dans l'article de PRIMOPIERRE (je laisse le copyright des primoXXX à son auteur, très amusant)
est calculé entre :

1,8% pour un investisseur de 2009
0% pour un investisseur de 2015
-38,3% pour un investisseur de 2024

Ce tableau, mis à jour sur tous les produits est clairement ce qu'il manque y compris dans les meilleurs site (ex: scpi lab).

Pour ceux qui croient éventuellement à un rebond, c'est le moment de donner vos parts en nue propriété à vos enfants . Cela se fera à un bas prix.

Je quotte deux passages très pertinents :

Mais également les moyens considérables déployés pour faire croire que, finalement, les SCPI sans frais se rattrapent sur d’autres frais et que ça serait pas rentable (spoiler : un calcul de 5 minutes permet de démontrer que c’est faux). Le tout relayé par une presse professionnelle et grand public, parfois un peu complaisante.

Pendant des années, leurs gérants ont facturé des millions et des millions à la SCPI. Parce que les gérants ne gagnent pas de l’argent en gérant, mais en collectant.

en plus de casser encore une fois (et abordé ici) le mythe de la SCPI qui protège de l'inflation...

Curieux de savoir quelles SCPI ont des gros crédit infine à rembourser bientôt sur des biens où l'actif vaut maintenant moins que le pret ... ça doit être dans les rapports !

 

[KyBQ5eHHxjsQTKo8]

Moi c'est ce passage qui m'a marqué :

Et 2024 pourrait voir se pointer la première SCPI en faillite. Au moins deux véhicules majeurs doivent faire face à des crédits in fine pour lesquels ils n’ont pas assez de liquidité, et dont le montant dépasse le prix de l’actif. Cela dit, les banques se montrent conciliantes sur les refinancements. Un expert m’explique pourquoi : « Aucune banque n’a envie d’avoir un défaut à plusieurs dizaines de millions dans ses comptes. Mais surtout, aucune banque n’a envie de saisir un bien pourri et invendable dont personne ne veut. »
Là encore, ce sont les épargnants qui vont perdre.

.. Ca promet pour les SCPI en difficultés !

 

[Ragondin 49]

Hello @Ragondin 49 , le mieux est peut est peut-être de te lancer, et résumer sous forme de tableau , le résultat des échanges sur les frais, les parts, et le versement des loyers pour garder la traçabilité, pour la suite.
C'est en le faisant, qu'on apprend. Et ça servira à la communauté, si tu veux bien. Merci pour les entrées à @ba7872 (entre autres)

Pour Transitions Europe, la raison pour laquelle je ne l'ai pas intégré dans mon tableau d'AV est ici. Cette SCPi, est donc à privilégier en direct, ou en NP (?)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-512#post-642295

Hello @lebadeil , comme suggéré voici un 1er essai. Pour avis
(1) 5,92%*(1-8%)*85%*(1-17,2%) = 3,83%

	Transition Europe	Transition Europe	Transition Europe
	AV	En direct	En direct
TMI​		30%	30%
Tm​		6%	22%
Actifs français		0%	0%
Actifs étrangers		100%	100%
Versement initial	100 €	100 €	100 €
Frais d'entrée	8%	8%	8%
TD 2023 brut	8,16%	8,16%	8,16%
TD 2023 net de fiscalité étrangère	6,52%	6,52%	6,52%
Frais de gestion	0,60%
Loyers redistribués	85%
Taux net de frais de gestion	5,92%	6,52%	6,52%
Fiscalité française		47,2%	47,2%
Fiscalité étrangère		24%	8%
Fiscalité totale	17,20%
Taux 2023 net de fiscalité étrangère	3,83% (1)	4,56%	5,52%

 

[lebadeil]

[

Hello @lebadeil , comme suggéré voici un 1er essai. Pour avis
(1) 5,92%*(1-8%)*85%*(1-17,2%) = 3,83%

	Transition Europe	Transition Europe	Transition Europe
	AV	En direct	En direct
TMI​		30%	30%
Tm​		6%	22%
Actifs français		0%	0%
Actifs étrangers		100%	100%
Versement initial	100 €	100 €	100 €
Frais d'entrée	8%	8%	8%
TD 2023 brut	8,16%	8,16%	8,16%
TD 2023 net de fiscalité étrangère	6,52%	6,52%	6,52%
Frais de gestion	0,60%
Loyers redistribués	85%
Taux net de frais de gestion	5,92%	6,52%	6,52%
Fiscalité française		47,2%	47,2%
Fiscalité étrangère		24%	8%
Fiscalité totale	17,20%
Taux 2023 net de fiscalité étrangère	3,83% (1)	4,56%	5,52%

Quelle AV as tu retenu stp ? Suravenir j'imagine pour Transition Europe
Les frais d'entrée sont a lisser /amortir sur une période de 5 ans (pour l'exemple)

 

[Ragondin 49]

Pour ceux qui cherchent de l'usufruit actuellement sur epargnoo

• SCPI Epsilon 360 pour une durée de démembrement de 5 ans (23% en UF) soit un montant total en UF de 4463€ pour une valeur en Pleine Propriété de 19404€.
• SCPI Iroko Zen pour une durée de démembrement de 5 ans (21% en UF) soit un montant total en UF de 3988€ pour une valeur en Pleine Propriété de 18988€.
• SCPI Remake Live pour une durée de démembrement de 5 ans (21% en UF) soit un montant total en UF de 4027€ pour une valeur en Pleine Propriété de 19176€

Un nue-propriétaire qui lit notre forum ?

 

[Ragondin 49]

Quelle AV as tu retenu stp ? Suravenir j'imagine pour Transition Europe
Les frais d'entrée sont a lisser /amortir sur une période de 5 ans (pour l'exemple)

OUI Linxea SurAvenir2
Pourquoi pas lisser sur 5 ans les frais d'entrée en effet, ça donne des rendements très acceptables

.	Transition Europe	Transition Europe	Transition Europe
.	AV	En direct	En direct
TMI	.	30%	30%
Tm	.	6%	22%
Actifs français	.	0%	0%
Actifs étrangers	.	100%	100%
Versement initial	100 €	100 €	100 €
Frais d'entrée (lissés sur 5 ans)	2%	2%	2%
TD 2023 brut	8,16%	8,16%	8,16%
TD 2023 net de fiscalité étrangère	6,52%	6,52%	6,52%
Frais de gestion	0,60%	0,00%	0,00%
Loyers redistribués	85%	.	.
Taux net de frais de gestion	5,92%	6,52%	6,52%
Fiscalité française	.	47,2%	47,2%
Fiscalité étrangère	.	24%	8%
Fiscalité totale	17,20%	.	.
Taux 2023 net de fiscalité étrangère	4,10%	4,88%	5,90%

 

[lebadeil]

OUI Linxea SurAvenir2
Pourquoi pas lisser sur 5 ans les frais d'entrée en effet, ça donne des rendements très acceptables

.	Transition Europe	Transition Europe	Transition Europe
.	AV	En direct	En direct
TMI	.	30%	30%
Tm	.	6%	22%
Actifs français	.	0%	0%
Actifs étrangers	.	100%	100%
Versement initial	100 €	100 €	100 €
Frais d'entrée (lissés sur 5 ans)	2%	2%	2%
TD 2023 brut	8,16%	8,16%	8,16%
TD 2023 net de fiscalité étrangère	6,52%	6,52%	6,52%
Frais de gestion	0,60%	0,00%	0,00%
Loyers redistribués	85%	.	.
Taux net de frais de gestion	5,92%	6,52%	6,52%
Fiscalité française	.	47,2%	47,2%
Fiscalité étrangère	.	24%	8%
Fiscalité totale	17,20%	.	.
Taux 2023 net de fiscalité étrangère	4,10%	4,88%	5,90%

Merci pour le tableau.
La rémunération Transition Europe 2023 de 8.16% brut est excellente, mais l'impact de la double fiscalité en AV (part étrangère + francaise) , les frais d'entrée + 85% des loyers rend le resultat net AV apres impots moyen.

En imaginant que le rendement revienne dans un nuage de points plus classique autour de 6% (sur la durée), on aurait dans ce cas un poids de tous les inconvenients de la formule AV. qui ne serait plus compensé. Donc pas seduit personnellement par la formule AV Suravenir.

Qu'en pensez vous ?

 

[fdod]

Je me demande si les SCI tel que territoire avenir à 2 % de frais d'entrée ou bien ESG tendance pierre ne serait pas plus pertinentes plutôt que ce type de SCPI.

 

[Phil17000]

Un nue-propriétaire qui lit notre forum ?

On ne sait pas, mais en tous cas, on ne peut que valider le choix des SCPI pour cette opération de démembrement