Les SCPI

[Pascal 75]

Reste que c'est une SCPI 100% France donc ça ne te permet pas de profiter des conventions sur la double-imposition

Oui, kyanéos serait idéale en AV.
Mais aucune ne l'a distribue actuellement.
Vivement que l'on puisse la trouver chez Spirica ou autre.

 

[moietmoi]

C’est intéressant d’investir des petits montants pour prendre date par rapport aux 3 % de pénalité pendant les trois premières années du premier investissement

Pourquoi ?
Tu supposes que si l'investissement initial porte sur 100 parts et que l'on revend 1 part au bout de 1 an, il va y avoir une pénalité sur 100?

 

[Mat-1975]

Pourquoi ?
Tu supposes que si l'investissement initial porte sur 100 parts et que l'on revend 1 part au bout de 1 an, il va y avoir une pénalité sur 100?

En effet, les retours convergent pour affirmer que c'est la date du premier versement qui fait courir la durée des fameux 3 ans.
Tu achètes 1 part en 2024 , puis 100 parts en 2026 : tu peux revendre les 101 parts sans pénalité en 2027

 

[moietmoi]

En effet, les retours convergent pour affirmer que c'est la date du premier versement qui fait courir la durée des fameux 3 ans.
Tu achètes 1 part en 2024 , puis 100 parts en 2026 : tu peux revendre les 101 parts sans pénalité en 2027

On est bien d'accord qu'on parle ici de détention en direct. Pas en AV.
Cela voudrait dire en terme de statuts de la SCPI, qu'un nouvel associé est soumis à un délai de x mois avant de revendre sans pénalité, alors qu'un associé antérieur n'est pas soumis à ce délai. Pourquoi pas. Il suffirait de regarder dans les statuts pour avoir le justification juridique de ce qui est constaté.

 

[moietmoi]

Rien ne l'enpêche de construire sur le terrain en face à la fin du bail, et vous vous retrouvez avec un immeuble monovlant à raser. Rien ne l'empêche, comme un Pierre et Vacances à la belle époque, de venir vous voir pour vous tordre le bras et baisser le loyer. Qu'allez vous faire avec votre immeuble monovalent payé plus cher que l'immobilier alternatif du coin ??

L'analogie avec les EHPAD classique doit etre tempérée.
Ici , le gestionnaire a en face de lui , un seul interlocuteur, la société de gestion de la SCPI. Le pouvoir de négo de la SCPI est très fort par rapport à un EHPAD classique ou le gestionnaire a en face de lui 100 propriétaires différents,( chaque chambre) qui ne se connaissent pas, et qui ont en général délégué leurs pouvoirs au gestionnaire ou au syndic, qui ne défend pas leurs intérêts.
Ce que tu décris comme situation, construction d'un autre EHPAD , en face , ou plutôt a 15 km , plus grand, avec des autorisations de chambre en plus, à cause du numerus clausus, montre la responsabilité de la société de gestion de bien choisir l'ehpad, ce qu'un particulier n'a pas les moyens ( et pas la connaissance) de faire.
Par ailleurs, Pierval santé est investi dans des pays qui n'ont pas les baux commerciaux comme en France, qui en france donnent quasi tous les droits aux locataires ( l'exploitant).
Et les baux signés sont de 20/30 ans , et le faiseur de roi, n'est pas le gestionnaire, en Allemagne, Irlande, ...mais le propriétaire,donc la société de gestion.

 

[Mat-1975]

On est bien d'accord qu'on parle ici de détention en direct. Pas en AV.
Cela voudrait dire en terme de statuts de la SCPI, qu'un nouvel associé est soumis à un délai de x mois avant de revendre sans pénalité, alors qu'un associé antérieur n'est pas soumis à ce délai. Pourquoi pas. Il suffirait de regarder dans les statuts pour avoir le justification juridique de ce qui est constaté.

Non, c'est le contraire. Je parle des 3% dans les 3ans et spécifiquement du contrat Lynxea Spirit 2 (Spirica)

 

[alexlabo]

Non, c'est le contraire. Je parle des 3% dans les 3ans et spécifiquement du contrat Lynxea Spirit 2 (Spirica)

J'avais posé la question à meilleurtaux placements il y a 5-6 ans, on m'avait bien répondu que c'était le 1er investissement qui faisait date pour les pénalités de sortie.
Par contre en direct ce n'est pas le cas, en tout cas pour iroko.

 

[river]

Pourquoi ?
Tu supposes que si l'investissement initial porte sur 100 parts et que l'on revend 1 part au bout de 1 an, il va y avoir une pénalité sur 100?

Non, bien sûr, pénalité en cas de revente de parts avant trois ans à partir de la date d’achat des premières parts de la SCPI.

 

[Phil17000]

Un article intéressant vient de sortir sur Bloomberg,

intitulé Europe Property Funds Near Reckoning as €12 Billion Gets Pulled

dont voici les idées principales, en français :

1. Ventes de Biens : Amundi SA, le plus grand gestionnaire d'actifs d'Europe, a conclu un accord pour vendre un groupe de parcs d'affaires à Blackstone Inc. pour 250 à 300 millions d'euros afin de lever des fonds pour des investisseurs souhaitant sortir de ses fonds immobiliers.
2. Dilemme des Fonds Immobiliers : Les fonds immobiliers ouverts, qui gèrent environ 166 milliards d'euros d'actifs, doivent vendre des actifs attractifs comme des bâtiments résidentiels ou des entrepôts pour répondre aux demandes de rachat. Cela laisse les fonds avec une concentration accrue d'actifs moins populaires, comme les bureaux, qui sont actuellement dévalorisés.
3. Défis de Liquidité : Ces fonds immobiliers, en raison de la nature de leurs actifs, rencontrent des difficultés de liquidité et de valorisation, contrairement aux fonds investissant dans des actions ou des obligations qui sont plus liquides.
4. Pression de Vente : La pression pour vendre des actifs est très élevée, surtout avec des règles en Allemagne qui empêchent la vente d'actifs en dessous de leur valeur comptable sans réévaluation, ce qui pourrait entraîner de fortes baisses de la valeur des fonds.
5. Impact Économique : Le déclin des valeurs immobilières commerciales pourrait avoir des répercussions significatives sur l'économie globale. Déjà, une grande partie des prêts immobiliers commerciaux en Europe est classée à risque accru, et certaines banques augmentent leurs réserves pour faire face aux défauts potentiels de prêts immobiliers.
6. Investissements Stratégiques : Certains fonds, comme ceux de Blackstone, misent sur la transformation de bâtiments de bureaux en installations logistiques, profitant de la hausse du commerce en ligne. D'autres fonds, en particulier ceux basés en France et en Irlande, bénéficient de réglementations limitant les rachats rapides, atténuant ainsi les risques de liquidité.

Par ailleurs, certains investisseurs parient qu'il y aura des opportunités d'achat une fois que les fonds ne pourront plus répondre aux demandes de rachat sans vendre également leurs actifs moins attractifs. GoldenTree Asset Management, des unités de Columbia Threadneedle et la famille Bhavnani se sont inscrits en tant qu'investisseurs principaux pour une fiducie de placement immobilier au Royaume-Uni qui prévoyait de cibler les "vendeurs en difficulté et très motivés", y compris les fonds immobiliers ouverts.

"Les demandes de rachats sont en telles quantités que l'équipe de gestion estime qu'il est peu probable que de nombreux grands fonds immobiliers ouverts institutionnels puissent maintenir une échelle, une diversification et une efficacité suffisantes", indique le prospectus pour le Special Opportunities REIT. "Cela conduira à des situations de ventes forcées."

 

[Phil17000]

Et les principales citations :

Henning Koch, PDG de Commerz Real AG :"La pression pour vendre est extrêmement élevée. Les fonds luttent contre les sorties de capitaux."

Morningstar :"Les fonds immobiliers ouverts en Europe ont enregistré six trimestres consécutifs de sorties de capitaux. Les investisseurs ont retiré plus de 12 milliards d'euros depuis que la Banque centrale européenne a commencé à augmenter les taux d'intérêt en juillet 2022, laissant les actifs nets à leur plus bas niveau en cinq ans."

Union Investment :"Union Investment a réduit la valeur nette d'un fonds de 4 milliards d'euros de 17 % le mois dernier, après avoir été incapable de vendre des propriétés à la valeur comptable pour répondre aux rachats."

Henning Koch, PDG de Commerz Real AG :"La pression pour vendre est extrêmement élevée. Les fonds luttent contre les sorties de capitaux."

Banque des Règlements Internationaux (BRI) :"Dans les années 1990, la croissance du crédit et du PIB a chuté de 12 et 4 points de pourcentage respectivement lorsque les valeurs des propriétés commerciales ont chuté de plus de 40 % en termes réels. Une analyse économétrique suggère qu'une forte baisse des prix de l'immobilier commercial cette fois-ci pourrait avoir un impact tout aussi important."

Banque centrale européenne (BCE) :"La BCE a averti l'année dernière que les problèmes des fonds immobiliers pourraient amplifier les risques d'un krach du marché de l'immobilier commercial."

Peter Barkow, fondateur de Barkow Consulting :"Il pourrait y avoir d'autres obstacles à surmonter pour les fonds immobiliers, même s'il est peu probable que cela se répète comme la crise financière."

 

[ApprentiEpargnant]

Bonsoir @Phil17000 ,

Synthèse intéressante merci beaucoup.
L'article n'y fait pas mention, mais à cela vient s'ajouter un coût de la dette qui augmente.
L'intérêt de surveiller l'endettement des sociétés me semble important.
Je suis particulièrement attentif à ce point sur le tableau de @Pascal 75 .

Évidemment cela peut être source d'opportunités si l'on se trouve du bon côté de la barrière.

Autre point, les statistiques sur la construction neuve viennent de sortir et restent orientées à la baisse.
Cela concerne moins les SCPIs évidemment.
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[Mat-1975]

L'intérêt de surveiller l'endettement des sociétés me semble important.
Je suis particulièrement attentif à ce point sur le tableau de @Pascal 75 .

Oui, l'endettement un un paramètre important.
Mes paramètres importants pour les SCPI : Endettement, Collecte nette, % de parts en attente, TOF, Décote/surcote et TD (net pour l'AV)



A plus !

Mathieu

 

[Mat-1975]

Hello, je me permets:
Remake affiche en effet une légère surcote (prix de part vs valeur de reconstitution) de l'ordre de +1.5%
Je crois avoir lu sur Remake qu'ils préfèrent toujours rester au plus proche de la Vr. Attendons la prochaine expertise (en cours ?) dont les résultats sont attendus en septembre par l'AMF...
A plus
Mathieu

Coquille dans un précédent post : la surcote de Remake n'est pas de +1.5% mais d'environ 0.35%

 

[Msimmo]

Comme le bon et mauvais cholestérol, il y a le bon et mauvais endettement. Et c'est aussi une question de timing.

Entre une SCPI old génération, qui a des problèmes de liquidités et des biens peu valorisés, l'endettement fort est un boulet traîné et qui plus est la hausse des taux des prêts échus fait très mal...

Entre une SCPI récente bien orientée, qui collecte mais qui trouve bien plus d'opportunités en ce moment que la collecte positive le permet, l'endettement permet de saisir et fixer les opportunités actuelles pour l'avenir.

Édit: dit autrement un TD brut de 7 à 8% passe bien chez le banquier...

 

[plop962]

Si je ne dis pas de bêtise, il me semble avoir entendu dans une des dernières vidéo de louve invest que c'était un choix assumé de remake live de faire en sorte que le prix de la part ne présente pas une grosse divergence pour qu'il y ait le moins de surcote ou décote, pour ne "pénaliser" ni nouveau ni ancien souscripteur.

 

[Mat-1975]

Si je ne dis pas de bêtise, il me semble avoir entendu dans une des dernières vidéo de louve invest que c'était un choix assumé de remake live de faire en sorte que le prix de la part ne présente pas une grosse divergence pour qu'il y ait le moins de surcote ou décote, pour ne "pénaliser" ni nouveau ni ancien souscripteur.

Exactement. Et si leur valeur d'expertise venait a augmenter ne serait ce que de 2%, on pourrait avoir une ré évaluation de la valeur de la part

 

[Lukas]

Effectivement, ils ont dit ça plusieurs fois dans des interviews… mais c'est surtout une réponse à ceux qui critiquent leur hausse du prix de la part si rapidement. A l'époque de la 1ère hausse, la valeur de reconstitution était à 207€ ou 208€ de souvenir, ils avaient de la marge. Et heureusement pour eux qu'ils n'ont pas repris 100% de l'évaluation...

Mon point de vue, à l'époque, ils ont voulu (trop) vite montrer que la SCPI avait une bonne gestion et ainsi amplifier la collecte (en concurrence avec Iroko par exemple). Un bon taux de distribution + un revalorisation de prix au bout d'1an c'est quand même très attirant pour les épargnants. Pour moi, c'est leur erreur de jeunesse mais au moins cela les challenge pour ne pas baisser le prix maintenant et tomber dans l'autre catégorie des SCPIs, celles qui dévaluent.

 

[Pascal 75]

La collecte s'améliore pour les meilleures.
Un lien étroit entre collecte et performance....

Notons la très bonne collecte de Corum Origin qui peut être considérée maintenant comme une quasi historique.

Corum : Bon TD, bonne collecte et pas de baisse ... que demander de plus
Je me souviens des sourires moqueurs des "big 4" il y a 12 ans ...

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[lebadeil]

Bonjour,
Crise de l'Immobilier Commercial : les fonds européens dans la tourmente - extrait article des Echos du 31/07 -

En quête de liquidités pour répondre aux demandes de retraits de leurs investisseurs, certains fonds sont contraints de vendre leur actifs avec de lourdes décotes.

Les acteurs du secteur ont été confrontés à la remontée brutale des taux d’intérêt, qui a fait exploser leurs coûts de refinancement. Dans le même temps, la valeur des bureaux a fondu en raison d’une baisse de fréquentation liée à l’essor du télétravail post-Covid.

Dans ce contexte d’inquiétude quant à la valeur des biens, les fonds immobiliers ont accusé six trimestres
consécutifs de décollecte en Europe selon Morningstar. Les investisseurs ont retiré plus de 12 milliards d’euros depuis juillet 2022, moment où la Banque centrale européenne (BCE) a entamé son cycle de resserrement monétaire.

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[Pascal 75]

Bonjour,
Crise de l'Immobilier Commercial : les fonds européens dans la tourmente - extrait article des Echos du 31/07 -

En quête de liquidités pour répondre aux demandes de retraits de leurs investisseurs, certains fonds sont contraints de vendre leur actifs avec de lourdes décotes.

Sur ce point précis, les échos ne sont pas très précis.
Pour répondre aux retraits, il ne suffit pas d'avoir des liquidités, il FAUT des entrants..
Or, certaines n'ont quasiment plus d'entrants.
Je ne sais pas si des augmentations du nombre de parts sont possibles ?

Eg : qui voudrait acheter du Amundi ...

Je pense que les liquidités générées sont plutôt dédiées aux investissements indispensables et au maintien d'un TD pas trop cata etc ... à voir ...?