Les SCPI

[Phil17000]

Bonjour, le rapport ASPIM sur les fonds immo au 2ème trimestre 2024 est sorti, bonne lecture !
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Merci ! Très intéressant de voir les dynamiques à l'œuvre.

 

[Pascal 75]

Une bonne synthèse de notre maison mère :

https://www.moneyvox.fr/assurance-vie/actualites/98759/que-faire-des-scpi-dans-votre-contrat

 

[Jacques Sparreau]

Bulletin Trimestriel T2 2024 Pierval Santé.
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Ils se veulent rassurants. Leur argument est qu'ils résorbent les dividendes pour préserver la valeur de part le temps que leurs biens achetés en VEFA soient livrés. La stratégie d'achats en VEFA au plus bas du marché semble intéressante à première vue, même si ça force à une période initiale de vaches maigres tant que les biens sont en chantier.
C'est un peu analogue à une stratégie d'investisseur individuel qui achète en ce moment en démembrement nue-propriété sur quelques années : prendre la décote au moment où le marché est bas, verrouiller un maximum de parts/biens à ce prix bas et compter sur le redécollage par la suite.

 

[Vovo21]

Bulletin Trimestriel T2 2024 Pierval Santé.
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Ils se veulent rassurants. Leur argument est qu'ils résorbent les dividendes pour préserver la valeur de part le temps que leurs biens achetés en VEFA soient livrés. La stratégie d'achats en VEFA au plus bas du marché semble intéressante à première vue, même si ça force à une période initiale de vaches maigres tant que les biens sont en chantier.
C'est un peu analogue à une stratégie d'investisseur individuel qui achète en ce moment en démembrement nue-propriété sur quelques années : prendre la décote au moment où le marché est bas, verrouiller un maximum de parts/biens à ce prix bas et compter sur le redécollage par la suite.

Étant associé depuis quelques mois uniquement de pierval santé, j'avoue être un peu déçu d'arriver juste au moment les dividendes commencent à baisser... Pour combien de temps ? J'espère pour cette année seulement ! Il devrait faire pile poile la moyenne des SCPI pour cette année : 4.5%...

Et j'aurais bien aimé avoir un mot sur les valeurs d'expertises au 30 juin 2024 là où beaucoup de sociétés de gestion communiquent sur ces nouvelles données, il n'y a rien chez Euryale. Peut-être pour cacher encore une baisse de leurs valeurs après plusieurs baisses successives des valeurs de reconstitution.

 

[Jacques Sparreau]

Étant associé depuis quelques mois uniquement de pierval santé, j'avoue être un peu déçu d'arriver juste au moment les dividendes commencent à baisser... Pour combien de temps ? J'espère pour cette année seulement ! Il devrait faire pile poile la moyenne des SCPI pour cette année : 4.5%...

Et j'aurais bien aimé avoir un mot sur les valeurs d'expertises au 30 juin 2024 là où beaucoup de sociétés de gestion communiquent sur ces nouvelles données, il n'y a rien chez Euryale. Peut-être pour cacher encore une baisse de leurs valeurs après plusieurs baisses successives des valeurs de reconstitution.

Effectivement, le moment idéal pour entrer sur Pierval Santé consisterait à timer parfaitement le moment où la valeur livrée des VEFA sera pricée, et entrer pile avant (surtout si la livraison des VEFA implique un réhaussement des prix de part).
Je ne sais pas exactement comment et à quel stade de leur cycle les biens VEFA sont ajustés dans la valeur de reconstitution pour incorporer la valeur livrée plutôt que la valeur décotée d'achat, si quelqu'un a des détails là-dessus (pour peu que ça soit règlementé et pas à la libre créativité artistique de la Société de Gestion).
En attendant, ils soumettent leurs détenteurs de part à une période maigre effectivement. C'est la raison pour laquelle je n'ai pris qu'une petite portion de Pierval sur mon gros investissement récent.

 

[moietmoi]

Effectivement, le moment idéal pour entrer sur Pierval Santé consisterait à timer parfaitement le moment où la valeur livrée des VEFA sera pricée, et entrer pile avant (surtout si la livraison des VEFA implique un réhaussement des prix de part).

J'avais soulevé cette question spécifique il y a quelques mois.
C'est difficile car même pendant la période VEFA il y a des loyers de versés( pas complètement..)
Et l'achat de vefa se fait au fil de l'eau. Peut être en ce moment même..

 

[Pascal 75]

Étant associé depuis quelques mois uniquement de pierval santé, j'avoue être un peu déçu d'arriver juste au moment les dividendes commencent à baisser... Pour combien de temps ? J'espère pour cette année seulement ! Il devrait faire pile poile la moyenne des SCPI pour cette année : 4.5%...

Et j'aurais bien aimé avoir un mot sur les valeurs d'expertises au 30 juin 2024 là où beaucoup de sociétés de gestion communiquent sur ces nouvelles données, il n'y a rien chez Euryale. Peut-être pour cacher encore une baisse de leurs valeurs après plusieurs baisses successives des valeurs de reconstitution.

Le cas des vefa est particulier. Je me demande bien effectivement comment les expertises les prennent en compte.
Sinon, depuis des mois, je privilégie les scpi diversifiées.
Ceci étant, Pierval Santé, reste qd même une bonne scpi. Visons le long terme

 

[Philou75]

Ceci étant, Pierval Santé, reste qd même une bonne scpi. Visons le long terme

C’est ma principale SCPI en NP car j’ai toujours eu un faible pour elle et en étant en NP et pour des revenus pérennes une fois a le retraite, j’espère qu’avec ces acquisitions en VEFA que ça va donner un coup de boost à cette SCPI pour le long terme. Longue et belle vie à elle!!!

 

[Jacques Sparreau]

C’est ma principale SCPI en NP car j’ai toujours eu un faible pour elle et en étant en NP et pour des revenus pérennes une fois a le retraite, j’espère qu’avec ces acquisitions en VEFA que ça va donner un coup de boost à cette SCPI pour le long terme. Longue et belle vie à elle!!!

J'avoue qu'acheter du Pierval en NP quelques années peut être une bonne stratégie : acheter avec décote, absence de loyers pendant la période où les loyers seront de toute manière rabaissés, et arriver à la fin de sa NP avec les loyers des biens VEFA qui démarrent. Je risque d'imiter ça.

 

[Benoît 00]

J'avoue qu'acheter du Pierval en NP quelques années peut être une bonne stratégie : acheter avec décote, absence de loyers pendant la période où les loyers seront de toute manière rabaissés, et arriver à la fin de sa NP avec les loyers des biens VEFA qui démarrent. Je risque d'imiter ça.

Mouais… Les TRI restent très faibles (2,78 max).

 

[Pascal 75]

Mouais… Les TRI restent très faibles (2,78 max). Afficher la pièce jointe 31120

Le principal intérêt de Pierval Santé est de se protéger des aléas.
Le besoin en Santé étant croissant quelque soit le contexte économique.

Au niveau des dividendes, c'est une SCPI dite "déconnectée" du contexte éco.
Bien sur son patrimoine peut, comme tout immobilier, être en MV.

En exagérant bcp, cé un peu le CHF des SCPI

Maintenant, tout est possible en positif comme en négatif.

Il est vrai que le TD n'est plus dans le top. Il reste néanmoins correct.
Et, la SDG a, jusqu'à présent, démontré de bonnes compétences.

Deux dernier points :

- Le patrimoine "Santé" est assez figé car quasi non convertible + expertises spécifiques.
- Sur ce secteur, il vaut bcp mieux avoir du Pierval que du primovie

 

[Jacques Sparreau]

Le principal intérêt de Pierval Santé est de se protéger des aléas.
Le besoin en Santé étant croissant quelque soit le contexte économique.

Au niveau des dividendes, c'est une SCPI dite "déconnectée" du contexte éco.
Bien sur son patrimoine peut, comme tout immobilier, être en MV.

En exagérant bcp, cé un peu le CHF des SCPI

Maintenant, tout est possible en positif comme en négatif.

Il est vrai que le TD n'est plus dans le top. Il reste néanmoins correct.
Et, la SDG a, jusqu'à présent, démontrer de bonnes compétences.

Deux dernier points :

- Le patrimoine "Santé" est assez figé car quasi non convertible + expertises spécifiques.
- Sur ce secteur, il vaut bcp mieux avoir du Pierval que du primovie

Effectivement, Pierval permet de jouer le vieillissement de la population et les besoins croissants en Soins et en Santé des populations de Senior (qui, en outre, détiennent une part délirante des richesses et des revenus, assez jamais vu dans l'Histoire, du coup il y a pas mal de potentiel commercial sur ces populations).
On peut difficilement imaginer un reflux de ce marché, et Pierval semble être la meilleure SCPI Spécialisée Santé. Donc sauf énorme coup de théâtre, elle est assez sûre, avec potentiel de hausse, et jolis revenus à la clé.

 

[moietmoi]

Le cas des vefa est particulier. Je me demande bien effectivement comment les expertises les prennent en compte.

2 éléments de réflexion
Dans son rapport Pierval indique avoir négocié des loyers moindres, mais existant pendant la période VEFA. ( L'inverse des SCPI de bureaux qui s'embourbent des années d'occupation gratuite lors des baux)
Pendant le vefa, l'investisseur est propriétaire au pro rata des fonds appelés, la valeur d'expertise doit être similaire, espérance des loyers tempérées par le pro rata de propriété. ( Ce n'est qu'une hypothèse).

Au niveau des dividendes, c'est une SCPI dite "déconnectée" du contexte éco.
Bien sur son patrimoine peut, comme tout immobilier, être en MV.

Oui, mais il y a des limites.
Demain les normes demandent par exemple ,à pouvoir loger sur place du personnel des ehpad( pour faire face aux futures crises sanitaires)..
Celui induira une baisse de renta..
- La sécu ( à la demande d'un gouvernement de droite) supprime le paiement par nuitée en France. ( Je sais l'exposition française de Pierval est faible)
Car, c'est la sécu qui paye la plus grande partie..même pour les EHPAD privés en France..
Je suppose que c'est le même type de financement public dans les autres pays, et comme l'air du temps est plutôt au libéralisme, du chacun pour soi et à la baisse des " charges" cotisations,il faudra compter sur les vieux riches pour payer les loyers...
Allez, il restera toujours assez de riches pour payer les soins et les EHPAD lorsque les financements publics seront taris.

 

[TOM2]

Bonjour à tous ,
Êtes vous satisfait des performance de La SCPI Remake live , depuis le début de l’ année ? Comptez vous la garder si vous en avez ?
Merci de vos avis

 

[Buffeto]

(qui, en outre, détiennent une part délirante des richesses et des revenus

délirante ?
il faudrait peut être ne pas rester sur des biais idéologiques ....

d'une part la répartition des revenus dans cette tranche d'âge reproduit la même courbe de Gauss que dans les autres tranches de la population .
d'autre part il est logique que le patrimoine ( et donc la richesse ) soit plus élevé chez des gens d'un âge certain puisqu'ils ont travaillé dur toute leur vie pour se construire ce patrimoine .....

clairement je n'avais pas le même patrimoine à 25 ans ou à 40 qu'à 65 ......

donc les adjectifs de ce genre ( délirant ) n'ont rien à faire dans un forum financier comme le notre .

merci

 

[Pascal 75]

délirante ?
il faudrait peut être ne pas rester sur des biais idéologiques ....

d'une part la répartition des revenus dans cette tranche d'âge reproduit la même courbe de Gauss que dans les autres tranches de la population .
d'autre part il est logique que le patrimoine ( et donc la richesse ) soit plus élevé chez des gens d'un âge certain puisqu'ils ont travaillé dur toute leur vie pour se construire ce patrimoine .....

clairement je n'avais pas le même patrimoine à 25 ans ou à 40 qu'à 65 ......

donc les adjectifs de ce genre ( délirant ) n'ont rien à faire dans un forum financier comme le notre .

merci

Merci @Bufetto.

J'avais exactement la même remarque.

On est senior, on a un patrimoine, donc on est une cible à abattre pour le nfp ...

D'autre part, n'en déplaise à notre pirate du nfp, bcp de séniors (sans ou avec une toute petite retraite) sont en situation de grande pauvreté !

Phrase effectivement idéologique (et dénigrante pour les séniors) de la part de Sparreau.

Cessez svp au nfp d'opposer les jeunes et les vieux, les riches et les pauvres ! C'est insupportable.

Que souhaitez vous au nfp, tuer tous les vieux possédant du patrimoine ? Faire la révolution ? Revenez sur terre svp ! La démocratie est fragile !

Nous sommes sûrement bcp de vieux (que vous détestez visiblement M Sparreau) sur le forum à aider nos enfants et petits enfants !

Restons sur le sujet : Les scpi !
Épargnez nous vos digressions à l'avenir.

 

[flocon]

Bonjour à tous ,
Êtes vous satisfait des performance de La SCPI Remake live , depuis le début de l’ année ? Comptez vous la garder si vous en avez ?
Merci de vos avis

Bonjour Tom moi j en suis satisfaite j ai bénéficié des 2 % de hausse de part donc j ai de la marge si la la valeur de reconstitution baisse.
Par contre je ne réinvestis plus dessus car la elle est surcottée .Je reinvestis sur les fonds obligataires flexibles ou.dates et j attend qu iroko arrive sur linxea.

 

[Jacques Sparreau]

délirante ?
il faudrait peut être ne pas rester sur des biais idéologiques ....

d'une part la répartition des revenus dans cette tranche d'âge reproduit la même courbe de Gauss que dans les autres tranches de la population .
d'autre part il est logique que le patrimoine ( et donc la richesse ) soit plus élevé chez des gens d'un âge certain puisqu'ils ont travaillé dur toute leur vie pour se construire ce patrimoine .....

clairement je n'avais pas le même patrimoine à 25 ans ou à 40 qu'à 65 ......

donc les adjectifs de ce genre ( délirant ) n'ont rien à faire dans un forum financier comme le notre .

merci

ça peut déplaire à certains, mais les métriques économiques le montrent. Disons donc, pour ne pas utiliser ce gros mot, que les chiffres Economiques montrent que les écarts intergénérationnels de richesses n'ont jamais été aussi élevés au cours de l'Histoire, en faveur des personnes de plus de 60 ans qui n'ont jamais détenu une part aussi grande des Richesses, et au détriment des personnes nées après 1980 qui n'ont jamais détenu une part aussi faible des Richesses (avec une génération dans un statut un peu hybride coincée entre les deux), chose qui se mesure également par une chute massive du revenu moyen et médian aux âges de 30, 35 et 40 ans pour les générations nées après 1980 par rapport aux précédentes (donc la comparaison n'est pas entre une personne de 25 ans et une personne de 65 ans, mais entre le patrimoine corrigé de l'inflation et la part des richesses que détenait à 30 ans une personne qui a aujourd'hui 65 ans, et le patrimoine et la part des richesses que détient une personne qui a 30 ans aujourd'hui, c'est dans cette comparaison qu'on a des données exploitables).

Pour rester sur le sujet des SCPI donc, ces chiffres nous disent, et tous les investisseurs avisés le savent, que la Silver Economy est un vrai filon (pour peu que les entreprises de ce secteur ne soient pas déjà en surcote en termes de valorisation) et que c'est là que se trouve l'argent, et donc, que des SCPI comme Pierval Santé qui misent sur le vieillissement sont un investissement judicieux.

 

[Bachel64]

ça peut déplaire à certains, mais les métriques économiques le montrent. Disons donc, pour ne pas utiliser ce gros mot, que les chiffres Economiques montrent que les écarts intergénérationnels de richesses n'ont jamais été aussi élevés au cours de l'Histoire, en faveur des personnes de plus de 60 ans qui n'ont jamais détenu une part aussi grande des Richesses, et au détriment des personnes nées après 1980 qui n'ont jamais détenu une part aussi faible des Richesses (avec une génération dans un statut un peu hybride coincée entre les deux), chose qui se mesure également par une chute massive du revenu moyen et médian aux âges de 30, 35 et 40 ans pour les générations nées après 1980 par rapport aux précédentes (donc la comparaison n'est pas entre une personne de 25 ans et une personne de 65 ans, mais entre le patrimoine corrigé de l'inflation et la part des richesses que détenait à 30 ans une personne qui a aujourd'hui 65 ans, et le patrimoine et la part des richesses que détient une personne qui a 30 ans aujourd'hui, c'est dans cette comparaison qu'on a des données exploitables).

Pour rester sur le sujet des SCPI donc, ces chiffres nous disent, et tous les investisseurs avisés le savent, que la Silver Economy est un vrai filon (pour peu que les entreprises de ce secteur ne soient pas déjà en surcote en termes de valorisation) et que c'est là que se trouve l'argent, et donc, que des SCPI comme Pierval Santé qui misent sur le vieillissement sont un investissement judicieux.

Il ne s'agit de plaire ou pas ici ce qui nous intéresse ce sont les SCP.. Merci de "rester sur le sujet "

 

[Buffeto]

n'ont jamais été aussi élevés au cours de l'Histoire, en faveur des personnes de plus de 60 ans qui n'ont jamais détenu une part aussi grande des Richesses,

il n'aura pas échappé à ta sagacité que l'espérance de vie augmente régulièrement depuis les années 60 et que donc mathématiquement les personnes âgées sont plus nombreuses et donc représentent une part plus importante de la population en pourcentage ...

ce qui de manière mathématique entraine une part patrimoniale détenue plus importante ...

peut être pour réduire ces "inégalités " le NFP est il pour la limitation de la durée de vie à 80 ans ?

en faveur des personnes de plus de 60 ans qui n'ont jamais détenu une part aussi grande des Richesses,

oui mais pourquoi? juste parce que ces gens ont travaillé toute leur vie et investi

et au détriment des personnes nées après 1980

donc non ce n'est pas au détriment des autres , c'est une juste récompense de leurs mérites , de leur courage , de leur activité et de leur prise de risques ...

je sais bien que Proudhon disait que la propriété c'était le vol mais c'était au 19eme siècle ...il faut savoir évoluer et abandonner les idéologies d'un autre temps .....