Les SCPI

[sbt78]

Une question aux détenteurs de remake live. Qu est ce qui vous fait penser que cette scpi ne sera pas tourmenté d'ici 1 an ou 2 avec une baisse de prix de parts?

Je m interrogé pour y aller

Merci

 

[moietmoi]

Une question aux détenteurs de remake live. Qu est ce qui vous fait penser que cette scpi ne sera pas tourmenté d'ici 1 an ou 2 avec une baisse de prix de parts?

Je m interrogé pour y aller

Merci

on n'est jamais sûr de rien, cependant les achats ont été faits plutôt au moment où l'on ressentait une baisse à venir de l'immobilier, donc normalement il n'ont pas été acheté trop haut, par ailleurs la durée moyenne du reste à courir des baux est de plus de 8 ans; donc normalement les loyers seront là ,ou à la hausse;; reste la faillite des locataires; il y a 47 locataires; si les immeubles ont été bien achetés, ils trouveront un nouveau locataire rapidement; reste les nouvelles acquisitions: si ils achètent des vefa, alors les loyers chuteront un peu pendant les 2 ans avant la mise en location, mais avec un bon potentiel de rattrapage et cela sera noyé dans l'ensemble...ce n'est que mon avis, j'en ai acheté en PER...donc sur le long terme..

 

[Pascal 75]

Bilan AG immorente.

D'un côté ;

- Le TD est bon sans être extra (5%)
- Maintien du prix de part.
- L'endettement est maitrisé (15,6%),
- La diversité / granulation patrimoniale est bonne.
- Peu d'institutionnels au K mais 30% des parts en Assurance vie.
- Une équipe qui paraît expérimentée et solide bien qu'un peu "rigide".
- AG très pro avec des desserts de "Le Nôtre"

D'un autre côté ;

- Prix en surcote de 5,5% / VR au 31/12/2023. Donc, peu de marge si nouvelle baisse de valorisation.
- Des achats de bureaux parisiens en 2023 (rdt moyen de 5,5%) alors que le taux de vacance moyen à Paris/RP dépasse les 7%
- 25% du patrimoine à l'étranger ce qui n'optimise pas la fiscalité en achat direct.
- Un TOF pas cata mais pas extra de 93%
- Surtout l'achat (à 75%) avec Klepierre (25%) en 2024 du centre commercial Parinor à Aulnaay (93) pour plus de 130 M€. Ce qui va réduire la trésorerie disponible (300M€ avant cet achat). Je crois cependant savoir que des crédits ont été souscrits.
Rendement de cet investissement : + de 10%.
Je ne comprends pas cet investissement.
Pourquoi acheter un centre commercial qui peut, certain jours, s'apparenter à une zone de non droit et de violence urbaine ?
Quel rapport avec la stratégie qualitative d'Immorente ...?
Oui, le rendement est très bon mais comment évoluera la valorisation ...

Un centre commercial de périphérie est aussi très exposé à l'activité économique et aux catastrophes internationales et/ou sanitaires (dont nous ne sommes pas prémunie malheureusement).

Nous voyons passer chaque semaine (sur d'autres SCPI) des investissement à 8/10% bien mieux localisés.

Je me trompe surement (le rdt est très bon et je n'ai pas connaissance de toutes les données), cependant, cet achat ne me paraît ni pertinent ni cohérent.

Je note aussi que cette acquisition représente pour l'instant le seul patrimoine de Sofidynamique vers laquelle je n'irai donc pas.

Cet achat a aussi été la cause de la PV de 5% réalisée par la SCI meilleurImmo.
Achat présent aussi sur Efimmo.

Vos avis ? Autres infos sur Immorente ?

 

[Atys]

Bien content d'avoir vendu meilleurimmo du coup et je resterai donc à l'écart de sofidy

 

[Phil17000]

Quel avenir pour les SCPI en 2024 ?​

[lien réservé abonné]

 

[Phil17000]

des desserts de "Le Nôtre"

Enfin des bonnes nouvelles !

 

[Nature]

Est-ce à dire que @Pascal75 s'est sucré avec les SCPI ?

 

[Deedjo]

Deuxième acquisition pour la SCPI Comète : [lien réservé abonné]

 

[Stef29]

Bonjour, + 0,11% pour GF PIERRE

 

[Pascal 75]

Un résumé sur la revente des parts de scpi :

[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

Deuxième acquisition pour la SCPI Comète : [lien réservé abonné]

Merci @Deedjo

Pour info, il me semble que la localisation de cet immeuble au sud de Milan est assez mauvaise,
J'ai entendu parler de cet achat (en très négatif) lors de nombreuses AG.

Je fais appel aux membres italiens du Forum (ou aux familiers de Milan) pour confirmer ou infirmer ...

De plus, lorsque je lis le descriptif :

"L’immeuble accueille 14 locataires avec une durée résiduelle moyenne des baux (WALB) de 3 ans et un taux d’occupation de 86%. Construit en 1977, cet immeuble a historiquement affiché un taux d’occupation qualitatif compte tenu de ses caractéristiques intrinsèques."

Le TOF (ou TOP, on ne sait pas trop bien) est vraiment mauvais.
La WALB est bien inférieur aux standards actuels.

Nous restons sur du bureau classique sans avantages concurrentiels.

LE TD est très élevé mais le restera t-il dans le temps et la valorisation ne baissera t-elle pas encore plus ?

Et ... last but not least .. un immeuble de 1977 ... loin des standards actuels en terme ESG ...

Conclusion ... bof bof ... (pour moi)

Un point positif ; Alderan est une SDG solide et expérimentée qui a donné toute satisfaction jusqu'à présent.
Je peux donc me tromper ... mais (en l'état / pour l'instant) je ne suis pas convaincu par cette SCPI.

Cela renforce ma conviction : Je reste réservé (mais pas fermé) sur les SCPI très (trop) récentes.

1/ Elles arrivent un peu tard au regard de la période de hausse des taux qui vient de s'achever le 6 juin 2024.
2/ Certaines commenceraient visiblement à acheter des biens de qualité moyenne ?
3 / Il vaut mieux un petit historique de 2 à 3 années plutôt qu'aucun historique ... ?

J'aurais donc tendance à préférer les "jeunes" SCPI des millésimes 2021/2022 maximum.

Vos avis ?

 

[Phil17000]

Vos avis ?

Salut @Pascal 75 ,

Personnellement je n'ai pas d'avis, mais
Altarea fait le pari qu'il reste du potentiel de baisse sur les bureaux.

[lien réservé abonné]

La SCPI a pour objectif d'investir principalement en France dans toute classe d'actifs immobilières. Excepté dans un premier temps le bureau puisque la société de gestion considère que les prix sont encore un peu trop élevés sur le bureau et qu'il y a encore un potentiel de baisse sur le marché.

 

[Deedjo]

Merci @Deedjo

Pour info, il me semble que la localisation de cet immeuble au sud de Milan est assez mauvaise,
J'ai entendu parler de cet achat (en très négatif) lors de nombreuses AG.

Je fais appel aux membres italiens du Forum (ou aux familiers de Milan) pour confirmer ou infirmer ...

De plus, lorsque je lis le descriptif :

"L’immeuble accueille 14 locataires avec une durée résiduelle moyenne des baux (WALB) de 3 ans et un taux d’occupation de 86%. Construit en 1977, cet immeuble a historiquement affiché un taux d’occupation qualitatif compte tenu de ses caractéristiques intrinsèques."

Le TOF (ou TOP, on ne sait pas trop bien) est vraiment mauvais.
La WALB est bien inférieur aux standards actuels.

Nous restons sur du bureau classique sans avantages concurrentiels.

LE TD est très élevé mais le restera t-il dans le temps et la valorisation ne baissera t-elle pas encore plus ?

Et ... last but not least .. un immeuble de 1977 ... loin des standards actuels en terme ESG ...

Conclusion ... bof bof ... (pour moi)

Un point positif ; Alderan est une SDG solide et expérimentée qui a donné toute satisfaction jusqu'à présent.
Je peux donc me tromper ... mais (en l'état / pour l'instant) je ne suis pas convaincu par cette SCPI.

Cela renforce ma conviction : Je reste réservé (mais pas fermé) sur les SCPI très (trop) récentes.

1/ Elles arrivent un peu tard au regard de la période de hausse des taux qui vient de s'achever le 6 juin 2024.
2/ Certaines commenceraient visiblement à acheter des biens de qualité moyenne ?
3 / Il vaut mieux un petit historique de 2 à 3 années plutôt qu'aucun historique ... ?

J'aurais donc tendance à préférer les "jeunes" SCPI des millésimes 2021/2022 maximum.

Vos avis ?

Je préfère m'appuyer là-dessus

"La vacance actuelle concerne un plateau de 2 596 m², offrant un réel potentiel de création de valeur grâce à la possibilité de recommercialisation après quelques
travaux de rénovation et de modernisation non réalisés par le précédent propriétaire. De plus, l’immeuble présente une grande modularité, permettant une divisibilité optimale des espaces pour répondre aux besoins variés des locataires."

 

[Pascal 75]

Pour info, sur PF Grand Paris

"Votre demande de retrait n’a malheureusement pas pu être exécutée lors de la dernière session de vente.

Bien que valide, votre demande est précédée par 444 autres retraits pour une valeur totale estimée à 33 644 153 €."

Au moins, ces messages de Perial permettent de mesurer l'évolution de la non liquidité

 

[Pascal 75]

Une analyse récente :

Une notion de millésime ...

La collecte 2024 s'annonce assez cata ...
Raison de plus pour cible et sélectionner +++

Les scpi historiques en mauvaise forme vont subir une double peine : Moins values + baisse du rendement possible causée par l'absence de collecte nette en 2023/24 et une possible baisse des loyers du fait du taux de vacance.

La situation devrait être plus saine en 2025.

En attendant, faut-il saisir les opportunités sur les recentes/dynamiques ... chacun aura sa reponse


[lien réservé abonné]

 

[Buffeto]

Une analyse récente :

Notion de millésime...

[lien réservé abonné]

4'34 : les SCPI c'est pas un produit de PV c'est un produit de rendement ....c'est lui qui le dit ......

 

[Eirikr]

Bonjour,

J'aurai aimé svp soumettre à votre expertise quelque chose de surprenant (par méconnaissance de mon côté surtout je pense) :

Il y a 3 jour sur mon AV Fortunéo j'ai subit (encore) une baisse de part de ma ligne SCPI Primovie.
Ce qui est surprenant aussi c'est la date de valeur :

160,16 €

28/06/2024

Auriez-vous svp une explication sur cette date, et cette nouvelle baisse finalement.

 

[Pascal 75]

Bonjour,

J'aurai aimé svp soumettre à votre expertise quelque chose de surprenant (par méconnaissance de mon côté surtout je pense) :

Il y a 3 jour sur mon AV Fortunéo j'ai subit (encore) une baisse de part de ma ligne SCPI Primovie.
Ce qui est surprenant aussi c'est la date de valeur :

160,16 €

28/06/2024

Auriez-vous svp une explication sur cette date, et cette nouvelle baisse finalement.

A ma connaissance, il n'y a pas eu de baisse de valorisation récente.

Il s'agit surement des frais de gestion sur UDC qui sont "prélevés" par minoration du nombre de part ?

D'autre part, les SCPi sont vraiment à éviter sur Fortunéo :

85% des ddes versés (les souscripteurs sont donc "volés" de 15%).
0.75% de frais de gestion versus 0.5% sur des contrats spirica par exemple.

 

[Eirikr]

A ma connaissance, il n'y a pas eu de baisse de valorisation récente.
Il s'agit surement des frais de gestion sur UDC qui sont "prélevés" par minoration du nombre de part ?

D'autre part, les SCPi sont vraiment à éviter sur Fortunéo :

85% des ddes versés (les souscripteurs sont donc volé de 15%).
0.75% de frais de gestion versus 0.5% sur des contrats spirica par exemple.

Merci pour votre réponse

 

[Sluwp]

Ces gérants de SCPI pensent, eux aussi, que l'immobilier de bureau risque encore de baisser :

(à partir de 28min)

Notamment car il y a trop de bureaux vacants.

Je détiens 14k de Rivoli avenir patrimoine en AV avec une MV de 16%. J'hésite à vendre. Il me semble probable que le prix de la scpi baisse légèrement à nouveau à court terme (campagne d'expertise en cours). Certes tant que la SCPI ne brade pas son patrimoine ou ne rembourse pas les parts des vendeurs à un prix supérieur à leur valeur réelle, il n'y a pas vraiment de destruction de valeur pour ceux qui restent. Mais je ne pense pas que la valeur de cette scpi "corrige à la hausse" à l'avenir.