Les SCPI

[petit épargnant]

je n'ai pas remonté les 112 pages désolé mais je viens de recevoir ce mail

J'avais relancé l'achat programmé d'une par de pfo2 par mois pour faire un petit complément, me voilà à demi rassuré.

Quand on va sur le site Perial, le rendement de PF hospitalité Europe est il avant ou après la baisse de la part ?

 

[petit épargnant]

J'avais relancé l'achat programmé d'une par de pfo2 par mois pour faire un petit complément, me voilà à demi rassuré.

Quand on va sur le site Perial, le rendement de PF hospitalité Europe est il avant ou après la baisse de la part ?

Je m'auto répond :
- apparemment avant baisse de la part : [lien réservé abonné]
-sur le site de Perial : [lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

J'ai reçu les lettres de Pierval Santé et Corum Origin et Xl, ils se veulent rassurant

J'ajoute concernant Corum :

Ses SCPI ont représentées 24% de la collecte net au T4 2023 ... c'est énorme !

Pour moi, c'est un signal fort d'une très bonne santé pour 2024 (en SCPI )

 

[Pascal 75]

J'avais relancé l'achat programmé d'une par de pfo2 par mois pour faire un petit complément, me voilà à demi rassuré.

Quand on va sur le site Perial, le rendement de PF hospitalité Europe est il avant ou après la baisse de la part ?

Le bon positionnement actuel des Perial au regard du tunnel des 10% n'obère pas leurs baisses importantes de sept 2023 ...

Seuls les nvx entrants profitent de cette situation plus confortable.

Disons, pour utiliser une métaphore, que Primonial est en enfer et Perial au purgatoire .

Après, je ne sais pas où situer Amundi ...
Dans les Limbes .. ?

Par contre, les SCPI qui collectent actuellement bcp sont au Paradis des taux en étant en capacité d'investir à de très bons rendements

PFO pourrait repartir grâce à son portefeuille diversifié.
Par contre, PFO2 et PFGP très axés bureaux ...j'ai bcp plus de réserves.
Mais je croise les doigts y étant assez exposé en diect (tout liquidité en AV).

 

[petit épargnant]

Seuls les nvx entrants profitent de cette situation plus confortable.

Par contre, PFO2 et PFGP très axés bureaux ...j'ai bcp plus de réserves.
Mais je croise les doigts y étant assez exposé en diect (tout liquidité en AV).

Voilà, je remets un peu pour atténuer le fait d'avoir acheté au prix fort pour baisser un peu mon coût moyen d'achat pour cette SCPI mais je n' irai pas au delà d'une dizaine de parts supplémentaires, j'espère que le fait d'être sur du long terme me donnera raison...

J'ai un peu de primovie en direct là je vais m'abstenir, au moins le temps que de nouvelles expertises confirment la stabilité des prix d'achat et je me demande si il ne faut pas avoir le recul du dividende 2024

 

[Pascal 75]

Voilà, je remets un peu pour atténuer le fait d'avoir acheté au prix fort pour baisser un peu mon coût moyen d'achat pour cette SCPI mais je n' irai pas au delà d'une dizaine de parts supplémentaires, j'espère que le fait d'être sur du long terme me donnera raison...

J'ai un peu de primovie en direct là je vais m'abstenir, au moins le temps que de nouvelles expertises confirment la stabilité des prix d'achat et je me demande si il ne faut pas avoir le recul du dividende 2024

J'espère que cette stratégie sur PFO2 te sera payante.
ça s'appelle moyenner à la baisse sur les marchés actions ...

Si je peux me permettre (sans vouloir te conseiller) limite cette tactique ; En fait, si PFO2 ne va pas mieux à moyen/long terme et rebaisse son prix tu auras simplement ajouter 10 parts en perte de valo.
Par contre, effectivement, si PFO2 repart, ces dix parts supplémentaires auront un meilleur TRI.

J'aurais tendance à réserver mes souscriptions pour les SCPi récentes listées dans ma synthèse postée précédemment.

J'insiste aussi sur la collecte de Corum au T4 2023 : 24% de la collecte nette ... ça donne à réfléchir sur leur force de frappe en 2024 ... SCPI devenant historique et expérimentée + toujours opportuniste et en collecte largement positive ...

Pour Primovie, ayant assisté à toutes les récentes AG, franchement, l'avenir n'est pas rose.
Surtout avec Primonial ...

 

[petit épargnant]

J'espère que cette stratégie sur PFO2 te sera payante.
ça s'appelle moyenner à la baisse sur les marchés actions ...

Si je peux me permettre (sans vouloir te conseiller) limite cette tactique ; En fait, si PFO2 ne va pas mieux à moyen/long terme et rebaisse son prix tu auras simplement ajouter 10 parts en perte de valo.
Par contre, effectivement, si PFO2 repart, ces dix parts supplémentaires auront un meilleur TRI.

Pour Primovie, ayant assisté à toutes les récentes AG, franchement, l'avenir n'est pas rose.
Surtout avec Primonial ...

oui, c'est un pari en effet, je pense que je n'irai pas au delà et j'espère en effet qu'il n'y aura pas de nouvelles dévalorisation... OK, je ne prends pas le risque pour primovie !

 

[justsayno]

Une première synthèse sur les SCPI en direct (top 10) :

N'hésitez pas à me signaler coquilles et/ou modifications à recommander.
et m'indiquer des infos, pour l'instant "ND" (Non Disponible).

Afficher la pièce jointe 26572

Petite coquille: La SCPI Log In est chez Theoreim [lien réservé abonné] et non chez Atland Voisin.

 

[Brix]

J'avoue ne pas saisir cette remarque.
En effet, même une SCPI avec des actifs et donc des revenus en provenance de l'étrangers restent intéressantes en AV....OK on va payer les PS en AV alors que non en direct mais avec une AV >8 ans on ne pairera pas d'impôt (limite 9200e d'intérêt pour un couple).
Donc en résumé pour une SCPI 100% étrangers pour quelqu'un à 30% de TMI:

• En direct: fisca= 20% (fisca en moyenne des revenus des actifs étrangers)+0% = 20%
• En AV (après 8 ans): fisca = 0%+17,2% = 17,2%

Même si cela est schématiser, c'est pour imager que même une SCPI avec des actifs à l'étranger peut être intéressante à sélectionner en AV.
Cela est même encore plus vrai pour les SCPI CORUM dans leur contrat AV car ils versement le loyers brut d'impôt étranger contrairement à en direct ou c'est net d'impot étranger...

Bonjour, Il ne faut pas oublier qu'en AV, il y a des frais de gestion annuels plus ou moins importants selon les assureurs à prendre en compte dans votre comparaison.
Mais, selon moi, l'intérêt principal de l'AV en matière de SCPI est le risque de liquidité qui est porté par l'assureur même si il existe en général des pénalités en cas de sortie précoce d'une SCPI sans frais de souscription.

 

[Pascal 75]

Bonjour, Il ne faut pas oublier qu'en AV, il y a des frais de gestion annuels plus ou moins importants selon les assureurs à prendre en compte dans votre comparaison.
Mais, selon moi, l'intérêt principal de l'AV en matière de SCPI est le risque de liquidité qui est porté par l'assureur même si il existe en général des pénalités en cas de sortie précoce d'une SCPI sans frais de souscription.

+ délais de jouissance bcp plus court et abattement sur le prix d'achat.
En moyenne les frais sont plutôt de 8% au lieu de 10% en direct.

Mais ... le choix de scpi est plus restreint.

D'aucun pensent aussi que la présence des SCPI peut (par d'éventuel retraits massifs possible) pénaliser les souscripteurs en direct)

 

[Brix]

+ délais de jouissance bcp plus court et abattement sur le prix d'achat.
En moyenne les frais sont plutôt de 8% au lieu de 10% en direct.

Mais ... le choix de scpi est plus restreint.

D'aucun pensent aussi que la présence des SCPI peut (par d'éventuel retraits massifs possible) pénaliser les souscripteurs en direct)

oui d'ailleurs, il y a une volonté de certaines SCPI (interview d'Iroko Zen) de limiter parmi leurs associés le poids des investisseurs institutionnels qui lorsqu'ils font face à des retraits de leurs clients, revendent en masse leur participations dans les SCPI qui elles mêmes peuvent etre contraintes, pour dégager de la liquidité, de vendre des biens dans des conditions de marchés défavorables afin de rembourser les assureurs et en effet les souscripteurs restants seront "perdants".

 

[ba7872]

oui d'ailleurs, il y a une volonté de certaines SCPI (interview d'Iroko Zen) de limiter parmi leurs associés le poids des investisseurs institutionnels qui lorsqu'ils font face à des retraits de leurs clients, revendent en masse leur participations dans les SCPI qui elles mêmes peuvent etre contraintes, pour dégager de la liquidité, de vendre des biens dans des conditions de marchés défavorables afin de rembourser les assureurs et en effet les souscripteurs restants seront "perdants".

Il faudrait arrêter avec cette "légende" de "les SCPI peuvent être contraintes de vendre des biens dans des conditions défavorables pour dégager de la liquidité...". C'est un peu plus subtil que ça.
On n'est pas dans le cas des SCI.

Dans le cas d'un blocage des ventes (qui doit durer plus de 12 mois), la SCPI ne vend des biens que si un fonds de remboursement est créé. Ce qui doit être voté en AG. Donc rien d'automatique ni d'immédiat.
Et ceux qui vendent leurs parts via ce fonds de remboursement vont les vendre à un prix au maximum égal à la valeur de réalisation - 10%, donc bien inférieur à la valeur de retrait. Les souscripteurs restant ne sont pas perdants, ce sont ceux qui veulent absolument vendre qui payent le prix de la liquidité.

Pour l'instant, rien ne dit que les assureurs veulent vendre à tout prix. Ceux qui sont actuellement pénalisés sont plutôt les souscripteurs en direct qui veulent vendre car ils sont coincés. Dans le cas d'une succession, ça peut poser de sérieux problèmes.

 

[Axiles]

Il faudrait arrêter avec cette "légende" de "les SCPI peuvent être contraintes de vendre des biens dans des conditions défavorables pour dégager de la liquidité...". C'est un peu plus subtil que ça.
On n'est pas dans le cas des SCI.

Dans le cas d'un blocage des ventes (qui doit durer plus de 12 mois), la SCPI ne vend des biens que si un fonds de remboursement est créé. Ce qui doit être voté en AG. Donc rien d'automatique ni d'immédiat.
Et ceux qui vendent leurs parts via ce fonds de remboursement vont les vendre à un prix au maximum égal à la valeur de réalisation - 10%, donc bien inférieur à la valeur de retrait. Les souscripteurs restant ne sont pas perdants, ce sont ceux qui veulent absolument vendre qui payent le prix de la liquidité.

Pour l'instant, rien ne dit que les assureurs veulent vendre à tout prix. Ceux qui sont actuellement pénalisés sont plutôt les souscripteurs en direct qui veulent vendre car ils sont coincés. Dans le cas d'une succession, ça peut poser de sérieux problèmes.

Il serait intéressant de faire le pont entre cette théorie et la pratique des SCPI qui vendent pourtant bien au pire moment, contraintes par leur statuts ou non…

 

[Pascal 75]

Quelques précisions sur les fonds de remboursement->

Je confirme la décote, comme rapportée par @ba7872 concernant le prix de vente des parts au sein d'un fonds de remboursement :
-> Un prix décoté de maximum "moins 10% de la valeur de réalisation".

Rappel :

La valeur de réalisation d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).



------------------ (Source : Lynxea) :

 

[ba7872]

Il serait intéressant de faire le pont entre cette théorie et la pratique des SCPI qui vendent pourtant bien au pire moment, contraintes par leur statuts ou non…

Je ne dis pas qu'elles vendent au bon moment, mais le mécanisme n'a rien à voir avec ce qu'on a vu sur les SCI.

Une SCPI n'a aucune obligation d'assurer une liquidité immédiate, c'est la grosse différence.
Et la création d'un fonds de remboursement n'implique pas que toutes les parts en attente de retrait soient remboursées via ce fonds de remboursement. C'est l'associé qui décide s'il accepte ou pas. Est-ce que les institutionnels sont prêts à brader leurs parts ? Tant qu'elles ne sont pas vendues, ils continuent à toucher les dividendes.

 

[Axiles]

Je ne dis pas qu'elles vendent au bon moment, mais le mécanisme n'a rien à voir avec ce qu'on a vu sur les SCI.

Une SCPI n'a aucune obligation d'assurer une liquidité immédiate, c'est la grosse différence.
Et la création d'un fonds de remboursement n'implique pas que toutes les parts en attente de retrait soient remboursées via ce fonds de remboursement. C'est l'associé qui décide s'il accepte ou pas. Est-ce que les institutionnels sont prêts à brader leurs parts ? Tant qu'elles ne sont pas vendues, ils continuent à toucher les dividendes.

Aucune obligation dans ses statuts, et pourtant elles vendent. C'est bien mon point

J'aimerais mieux comprendre pourquoi elles vendent, car elles vendent, et dans des conditions dégradées. Au delà du discours rassurant sur "pas d'obligation de vendre", pourquoi vendent-elles toutes ? Parce que les assureurs menaçent des les déréférencer si pas de liquidité rapide ? Ce serait une possibilité. Parce que ne pas permettre à certains de vendre, c'est garantir que personne ne voudra investir dans cette SCPI ? Parce que les SCI qui détiennent des SCPI peuvent faire pression sur la SCPI ? Que sais-je ?

Je n'ai nullement la prétention de savoir, mais justement j'aimerais comprendre ce qui fait que, malgré la théorie sur l'absence d'obligation de vente, elles vendent quand même. Et pas qu'un peu.

 

[Pascal 75]

Aucune obligation dans ses statuts, et pourtant elles vendent. C'est bien mon point

J'aimerais mieux comprendre pourquoi elles vendent, car elles vendent, et dans des conditions dégradées. Au delà du discours rassurant sur "pas d'obligation de vendre", pourquoi vendent-elles toutes ? Parce que les assureurs menaçent des les déréférencer si pas de liquidité rapide ? Ce serait une possibilité. Parce que ne pas permettre à certains de vendre, c'est garantir que personne ne voudra investir dans cette SCPI ? Parce que les SCI qui détiennent des SCPI peuvent faire pression sur la SCPI ? Que sais-je ?

Je n'ai nullement la prétention de savoir, mais justement j'aimerais comprendre ce qui fait que, malgré la théorie sur l'absence d'obligation de vente, elles vendent quand même. Et pas qu'un peu.

Pour avoir participé à qq AGE et CDS récemment, visiblement, il n'y a pas encore bcp de reventes de biens immobiliers par des SCPI y étant contrainte.
Mais je ne dis pas que cela ne peut pas venir ...

 

[Atys]

Il y a un article dans les échos ajd : elles vendent car elles ont acheté à prix d'or entre 2017 et 2022 des biens en 2 et 3eme couronne parisienne dont plus personne ne veut

 

[Axiles]

Il y a un article dans les échos ajd : elles vendent car elles ont acheté à prix d'or entre 2017 et 2022 des biens en 2 et 3eme couronne parisienne dont plus personne ne veut

Bon point, je l'avais en tête en pensant à mon message et j'avais oublié de le noter : mieux vaut j'imagine vendre un bien non loué, qui coûte, plutôt que de le garder vide. En tout cas mieux vaut ça pour la société de gestion, qui touche un % des loyers. Mais pour les propriétaires de part...

 

[Demyos]

Aucune obligation dans ses statuts, et pourtant elles vendent. C'est bien mon point

J'aimerais mieux comprendre pourquoi elles vendent, car elles vendent, et dans des conditions dégradées. Au delà du discours rassurant sur "pas d'obligation de vendre", pourquoi vendent-elles toutes ? Parce que les assureurs menaçent des les déréférencer si pas de liquidité rapide ? Ce serait une possibilité. Parce que ne pas permettre à certains de vendre, c'est garantir que personne ne voudra investir dans cette SCPI ? Parce que les SCI qui détiennent des SCPI peuvent faire pression sur la SCPI ? Que sais-je ?

Je n'ai nullement la prétention de savoir, mais justement j'aimerais comprendre ce qui fait que, malgré la théorie sur l'absence d'obligation de vente, elles vendent quand même. Et pas qu'un peu.

Avez-vous des statistiques de ventes ? Les BT ne font montrent pas de ventes en masse.
Contrairement aux OPCI.