La rentabilité locative réelle : Pourquoi est-elle si basse ?

[Axiles]

Je ne doute pas une seule seconde que l'on puisse "réussir à tous les coup" dans l'immobilier. Encore faut-il s'y connaitre un peu dans le domaine, avoir un minimum de compétences dans beaucoup de domaines différents. Bref, c'est pas donner à tout le monde et, c'est très chronophage.

C'est un métier oui, pas un investissement. Ça s'appelle marchand de biens. Si on veut être dans une logique calcul de ROI, il faut prendre en compte le temps passé à faire des travaux, de sélection des biens, etc. dans l'équation, et là d'un coup le rendement s'évapore

pareil pour les actions.....

Plutôt l'inverse non. En actions, plus on en fait, moins on gagne. Ce n'est pas "moral", mais c'est comme ça. L'investisseur buy & hold en ETF gagne en moyenne bien plus que le stock picker petit porteur ou pas. Et c'est pareil chez les investisseurs pro. 90% n'arrivent pas à battre l'indice. La gestion passive écrase tout face à la gestion active, qu'on l'aime ou non.

Mais on s'écarte de plus en plus du sujet du fil j'en ai peur.

 

[nono52]

Plutôt l'inverse non. En actions, plus on en fait, moins on gagne. Ce n'est pas "moral", mais c'est comme ça. L'investisseur buy & hold en ETF gagne en moyenne bien plus que le stock picker petit porteur ou pas. Et c'est pareil chez les investisseurs pro. 90% n'arrivent pas à battre l'indice. La gestion passive écrase tout face à la gestion active, qu'on l'aime ou non.

Mais on s'écarte de plus en plus du sujet du fil j'en ai peur.

C'est une suite logique
Beaucoup d'investisseurs immobiliers terminent par investir leurs capitaux en produits financiers.

 

[moietmoi]

s'appelle marchand de biens

Là, c'est autre chose.
C'est un métier. Je regardais pour un achat pour louer avec une perspective de conservation 15 ans..

 

[Anonyme]

Sur un achat, on ne peut pas lisser les risques ni moyenner. Sur une série significative d'achats, oui on le peut.

 

[niklos]

Encore faut-il avoir les reins suffisamment solides pour faire plusieurs achats immobiliers. Ce n'est pas donné à tout le monde !

 

[Axiles]

Là, c'est autre chose.
C'est un métier. Je regardais pour un achat pour louer avec une perspective de conservation 15 ans..

Et investisseur locatif c’est justement souvent un métier, qui prend beaucoup de temps. En tout cas si on veut effectivement générer une belle rentabilité

 

[moietmoi]

Et investisseur locatif c’est justement souvent un métier, qui prend beaucoup de temps. En tout cas si on veut effectivement générer une belle rentabilité

Le choix de l'achat demande du temps. Oui. Une fois loué, c'est quelques heures par an...mais cela demande de la disponibilité. Pas longtemps.mais être disponible
Exemple. En zone tendue,le préavis du locataire est de 1 mois. Si au 12 juillet , tu reçois le préavis du locataire, alors que tu prépares le feu d'artifice du 14 et les vacances d'Aout, il faut faire très rapide pour qu'au 13 Août un nouveau locataire soit en place.. mais en moyenne en région parisienne les locataires restent 3 à 4 ans.. donc ce n'est pas tous les jours.
Au fil du forum les lecteurs assidus auront vu que j'ai eu une explosion d'un chauffe eau le 18 août, un aspirateur utilisé sans sac, ( un traditionnel) .. un frigo complètement givré, dont on ne peut même plus ouvrir la porte gelée..des clés perdues... quelques réjouissances..

 

[Anonyme]

Encore faut-il avoir les reins suffisamment solides pour faire plusieurs achats immobiliers. Ce n'est pas donné à tout le monde !

Bien sûr. D'où le débat plus haut entre investisseur privé / marchand de biens. C'est là que se situe la frontière.
Conclusion : si l'on n'a pas les reins suffisamment solides, on n'a pas la surface financière suffisante pour diversifier sur un nombre suffisant de bien. Et donc, l'immobilier, car non diversifié, devient relativement risqué.

 

[Balsh]

Après cela reste un des rares placement avec un effet de levier et donc un incontournable pour créer un patrimoine sur du long court, même les gros boursicouteurs ont tendance à ne pas le négliger. Par contre les problèmes potentiels sont au moins à la hauteur des gains potentiels ... Surtout en France visiblement.

 

[MDacier]

Après cela reste un des rares placement avec un effet de levier et donc un incontournable pour créer un patrimoine sur du long court, même les gros boursicouteurs ont tendance à ne pas le négliger. Par contre les problèmes potentiels sont au moins à la hauteur des gains potentiels ... Surtout en France visiblement.

Oui.
L'explosion de la taxe d'habitation (et en n'en est qu'au début) - entre autres - grève les maigres intérêts de ce placement sur du moyen terme.
Sur le long terme, si le bien a été acheté a un juste prix et est assez bien placé, c'est un placement encore interessant.

 

[Niluje]

Je ne partage pas l'avis de 80% des participants du topic. L'intérêt de l'immobilier existe encore et il dépend surtout (comme le disait régalade) de la capacité à emprunter de gros montants.

Combien d'autres classes d'actifs permettent d'emprunter 100, 200 ou 300K€ pour un placement ?
A part créer une entreprise il n'y a pas grand chose.
Tout l'intérêt repose sur le fait de faire payer autrui pour son propre gain.

Pour le rendement, il existe toujours. J'ai acheté un premier appartement en 2017, je l'ai occupé puis loué. Il a un cash flow très largement positif, un rendement net à environ 5% et une plus value de 3%/an malgré la grosse correction en cours. La recette est classique : trouver un bien à rénover avec un bel emplacement, le louer au dessus du marché.

 

[MDacier]

Je ne partage pas l'avis de 80% des participants du topic. L'intérêt de l'immobilier existe encore et il dépend surtout (comme le disait régalade) de la capacité à emprunter de gros montants.

Combien d'autres classes d'actifs permettent d'emprunter 100, 200 ou 300K€ pour un placement ?
A part créer une entreprise il n'y a pas grand chose.
Tout l'intérêt repose sur le fait de faire payer autrui pour son propre gain.

Pour le rendement, il existe toujours. J'ai acheté un premier appartement en 2017, je l'ai occupé puis loué. Il a un cash flow très largement positif, un rendement net à environ 5% et une plus value de 3%/an malgré la grosse correction en cours. La recette est classique : trouver un bien à rénover avec un bel emplacement, le louer au dessus du marché.

Ta remarque est juste sur l'effet de levier de l'emprunt.
En revanche pour le rendement, tu cite a juste titre un achat en 2017. C'etait un moment idéal pour investir dans l'immobilier.
Aujourd'hui, le cout de la renovation a pris facilement +25% (souvent plus) et les taux d'interet on étés multipliés par 3 ... sans compter les taxes diverses qui ont beaucoup augmenté (ce n'est que le début).

Autant dire que s'il existe bien un rendement, il est largement plus faible qu'en 2017, dans le meilleur des cas.
Parfois le rendement devient même négatif même sur des biens bien placés ...

 

[niklos]

Je rajouterai aussi que, quitte à utiliser l effet levier de l'emprunt, autant le faire pour sa RP. Quitte à en changer "régulièrement" (tous les 10 ou 15 ans).

 

[Niluje]

Ta remarque est juste sur l'effet de levier de l'emprunt.
En revanche pour le rendement, tu cite a juste titre un achat en 2017. C'etait un moment idéal pour investir dans l'immobilier.
Aujourd'hui, le cout de la renovation a pris facilement +25% (souvent plus) et les taux d'interet on étés multipliés par 3 ... sans compter les taxes diverses qui ont beaucoup augmenté (ce n'est que le début).

Autant dire que s'il existe bien un rendement, il est largement plus faible qu'en 2017, dans le meilleur des cas.
Parfois le rendement devient même négatif même sur des biens bien placés ...

Je recommence cette année avec un cashflow positif encore une fois et une volonté de rembourser rapidement en utilisant les deux loyers générés.

L'effet de levier est l'attrait principal.

Le rendement est un petit peu plus faible aujourd'hui mais les loyers ont tellement augmenté face à la pénurie de logements que l'on peut louer encore plus cher ce qui compense beaucoup les différentes augmentations.
L'effet du taux d'intérêt n'est pas si fort que ça car ce que l'on paye à la banque vient en charges et diminue le montant des éventuels impôts.

 

[Niluje]

Je rajouterai aussi que, quitte à utiliser l effet levier de l'emprunt, autant le faire pour sa RP. Quitte à en changer "régulièrement" (tous les 10 ou 15 ans).

L'un n'empêche pas l'autre

 

[niklos]

L'un n'empêche pas l'autre

A partir du moment où l'on est au maximum de son taux d endettement, si.

 

[régalade]

les loyers ont tellement augmenté face à la pénurie de logements que l'on peut louer encore plus cher

C'est beau.

 

[Bruce_Wayne]

A partir du moment où l'on est au maximum de son taux d endettement, si.

@niklos soulève un point important la capacité d’endettement maximale
Tout va dépendre de la localisation des biens locatifs ainsi que de la RP
Pour les personnes vivant dans les grandes métropoles, l’investissement locatif peut s’avérer compliqué car il peut potentiellement bloqué l’achat futur de la RP

 

[Sans]

Le rendement est un petit peu plus faible aujourd'hui mais les loyers ont tellement augmenté face à la pénurie de logements que l'on peut louer encore plus cher ce qui compense beaucoup les différentes augmentations.

L'augmentation des loyers n'est elle pas réglementée et limitée par un indice qui n'a rien à voir avec la pénurie de logement

 

[nono52]

Le rendement est un petit peu plus faible aujourd'hui mais les loyers ont tellement augmenté face à la pénurie de logements que l'on peut louer encore plus cher ce qui compense beaucoup les différentes augmentations.

l'idéal est de signer des baux courts (essayer d'interprêter la réglementation ) pour pouvoir augmenter plus .