La rentabilité locative réelle : Pourquoi est-elle si basse ?

[Buffeto]

Mais les pressions qu'on peut avoir constamment de droite et de gauche ne sont pas simple.

on n'avait dit pas de politique sur le forum ......

 

[MOMO9191]

Bonjour,
c'est clair qu'entre les dépenses exceptionnelles (ravalement, ...), les frais divers, les déclarations d'impôt, le risque d'impayé (expérience personnelle), de dégradation, de squat, etc...
même pour +5% / an je ne retourne plus en immobilier locatif, ni à l'année, ni en airbnb,
je préfère mettre 200k en sicav monétaire à 3.1% et quelques société à dividendes, dont certaines en trimestriels) pour un retour brut à 4.3%
Je n'ai rien a faire, pas de comptable a payer, pas de déclaration d'impot supplémentaire car déjà pré-rempli, pas de trésorerie a prévoir en cas de problème, ...

Je suis entièrement d'accord.
Les rendements sont ridicules. Après un an de recherche, je me suis finalement lancé mais sans conviction. D'après mes calculs j'obtiendrai environ 5% net, certainement un peu moins car il y aura probablement des surprises dans les 10 ans à venir. Pour obtenir un tel taux le seul moyen dans mon département (13) est l'achat d'un studio (environ 95k), et je dois m'occuper de tout, même la compta. Ou alors il faut investir dans une cité, on trouve aussi à peu près ces rendements voire un peu plus mais voilà le logement, loin d'être qualitatif.

Quand on sait qu'un livret Renault ou Peugeot rapporte 3% brut sans risque et liquide, la différence ne fait vraiment pas envie. J'y vais pour me faire une expérience et parce que j'ai du temps. Ce qui est incroyable c'est que les studios à ce prix partent encore comme des petits pains, suis-je le seul à faire un calcul de rentabilité, ou ces investisseurs ont tellement d'argent à placer qu'ils s'en fichent pas mal ?

Concernant l'éventuelle plus-value à la revente, rien n'est moins certain, il faut déjà que je fasse +10% de PV à la revente rien que pour rembourser les frais de notaire.

Bref, ce qui me reste je vais l'investir en bourse.

Bjr
Pour les plus values le prix d'achat est diminué forfaitairement de 7,5% et 15% de forfait pour les travaux même si il n'y en a pas, en plus aucune PV fiscale après 22 ans de détention et 30 ans pour la csg

 

[orfevredu13]

Voir mon message juste au dessus. "L'immobilier c'est le summum de la richesse"
On notera quand même que l'on peut utiliser l'effet levier du crédit ce qui peut être très intéressant !

J'ai bien un crédit sur le studio. Mais à un TAEG à un peu plus de 4% pour un investissement locatif à max 5% le différentiel n'est pas folichon non plus.
En fait je pense que l'investissement locatif était encore intéressants quand les taux de livret sans risque et les taux de crédit étaient bas. J'arrive un peu tard.
Cependant si le taux du livret sans risque retombe à 2% par exemple, mon investissement locatif à 5% redeviendra attractif malgré tout (3% d'écart ça commence à être correct mais ça demande du travail..).

 

[niklos]

J'ai bien un crédit sur le studio. Mais à un TAEG à un peu plus de 4% pour un investissement locatif à max 5% le différentiel n'est pas folichon non plus.

Vous oubliez le principal...
A la fin du remboursement du crédit, vous vous retrouvez avec un studio qui ne "vous aura rien couté"...

 

[Francis René]

Bonjour,
La rentabilité est peut être faible mais c'est un des rares actifs où on peut emprunter beaucoup d'argent pour se constituer un capital en complément d'un revenu récurrent. Il faut mettre en parallèle de la rentabilité, la prise de valeur des biens considérés sur la période.

Au final c'est comme les actions. Certaines ne délivrent pas des gros dividendes donc le rendement est faible. Mais si elles prennent une grosse valorisation, à la vente vous êtes largement gagnant.

Entièrement d'accord mais attention au fait que la prise de valeur de l'immobilier n'est souvent qu'apparente. Quand vous revendez votre deux pièces acheté il y vingt ou trente ans ans vous ne rachèterez pas autre chose qu'un deux pièces. Vous ne vous êtes pas enrichi même si le prix à été multiplié par deux ou trois. La dépréciation de la monnaie crée l'illusion de l'enrichissement et beaucoup s'arrêtent à cette illusion.
Et c'est même pire dans une revente a court ou moyen terme terme. Si vous prenez en considération la taxation des plus-values et les droits de mutation vous risquez même d'être perdant et de ne pas pouvoir racheter un bien équivalent à celui que vous avez vendu.

 

[Buffeto]

qui ne "vous aura rien couté"...

disons que c'est un peu exagéré.....mais certes les loyers auront compensé une partie de la valeur d'acquisition

 

[niklos]

Nous sommes d'accord. C'est pour ça que j'ai mis les guillemets. Il faudrait faire un calcul précis mais j'imagine qu'au final, le cout reste très modéré.

 

[MOMO9191]

J'ai bien un crédit sur le studio. Mais à un TAEG à un peu plus de 4% pour un investissement locatif à max 5% le différentiel n'est pas folichon non plus.
En fait je pense que l'investissement locatif était encore intéressants quand les taux de livret sans risque et les taux de crédit étaient bas. J'arrive un peu tard.
Cependant si le taux du livret sans risque retombe à 2% par exemple, mon investissement locatif à 5% redeviendra attractif malgré tout (3% d'écart ça commence à être correct mais ça demande du travail..).

Bonjour
Immobilier : Taxe foncière Partie des charges de coproprièté Impots (pour ceux concernés) CSG (pour tout le monde) éventuellement part des travaux en copro,éventuellement dégradation du logement (si frais supérieur à la caution) éventuellement frais de gestion par agence . Donc à faire ses comptes (petite réduction avec les intérêts d'emprunt si crédit) et peut ête vacance locative (entre deux locataires)
Je ne mentionne pas quelquefois les difficultés à se faire payer le loyer

 

[MDacier]

Pour beaucoup d'entre nous, on nous a inculqué dès le plus jeune age que :
1) la bourse c'est le mal
2) avec la bourse, on peut tout perdre

Autant la bourse ce n'est pas le mal, autant ce n'est pas non plus le paradis.
En bourse on peut effectivement perdre beaucoup (et, aussi gagner pas mal ...)

Idem si on achète une maison sans bien l'évaluer et vérifier les vices cachés

 

[PierB]

Bonjour , pour ma part je ne vois que très peu d intérêt quand on a du cash de l investir dans l immobilier , sauf peut etre si a l' on a un avantage concurrentiel particulier ,etre en me de faire ses travaux de rénovation soit même par ex ou alors une super bonne opportunité par son réseau , mais pour le coup cela n est pas du tout mon cas . La bourse , les fonds datés ou éventuellement sci scpi en av (pour la liquidité) sont pour moi bien plus intéressant : meilleures liquidités des supports et meilleur rendement , tout cela sans les contraintes de gestion de l immobilier en direct .

Par contre pour cela il faut du cash , l intérêt principal pour moi de l immobilier en direct est l effet de levier du crédit , c est pour moi le seul avantage unique et déterminant .

Apres bien sur chacun a sa sensibilité et son aversion aux risques , mais comme bien souvent c est l inconnu qui fait peur , j encourage chacun à s éduquer notamment sur la bourse , vous pourriez être surpris

 

[MDacier]

Je suis entièrement d'accord.
Les rendements sont ridicules. Après un an de recherche, je me suis finalement lancé mais sans conviction. D'après mes calculs j'obtiendrai environ 5% net, certainement un peu moins car il y aura probablement des surprises dans les 10 ans à venir. Pour obtenir un tel taux le seul moyen dans mon département (13) est l'achat d'un studio (environ 95k), et je dois m'occuper de tout, même la compta. Ou alors il faut investir dans une cité, on trouve aussi à peu près ces rendements voire un peu plus mais voilà le logement, loin d'être qualitatif.

Quand on sait qu'un livret Renault ou Peugeot rapporte 3% brut sans risque et liquide, la différence ne fait vraiment pas envie. J'y vais pour me faire une expérience et parce que j'ai du temps. Ce qui est incroyable c'est que les studios à ce prix partent encore comme des petits pains, suis-je le seul à faire un calcul de rentabilité, ou ces investisseurs ont tellement d'argent à placer qu'ils s'en fichent pas mal ?

Concernant l'éventuelle plus-value à la revente, rien n'est moins certain, il faut déjà que je fasse +10% de PV à la revente rien que pour rembourser les frais de notaire.

Bref, ce qui me reste je vais l'investir en bourse.

Si le but c'est de revendre avec PV confortable, ce n'est en effet pas le moment d'acheter.
En revanche, si c'est pour ce constituer un patrimoine qu'on transmettra a ses enfants, c'est un placement qui peut être intéressant.

 

[viappia]

Il y a un point sur lequel l'immobilier a une particularité qui peut être intéressante, selon son "projet de vie": lorsqu'on loue en meublé, à partir d'un certain niveau de revenus locatifs, on peut (même on doit dans certaines conditions) avoir un statut professionnel (LMP) qui permet de cotiser, notamment, à la retraite. Ce qui, à ma connaissance, n'est pas possible avec des revenus mobiliers.

 

[niklos]

Autant la bourse ce n'est pas le mal, autant ce n'est pas non plus le paradis.
En bourse on peut effectivement perdre beaucoup (et, aussi gagner pas mal ...)

Tout à fait. Moi ce qui me gène c'est qu'on nous présente souvent que les mauvais côtés (cf ce qui j'ai noté au dessus) qui sont même souvent biaisés (le fameux dividende qui empêche les augmentations de salaire). On a aucune éducation financière en France (éducation scolaire j'entends), et finalement peu de parents sont capables d'en parler avec leurs enfants. On arrive souvent sur le marché du travail sans même savoir comment on va déclarer nos impôts !

Par contre pour cela il faut du cash , l intérêt principal pour moi de l immobilier en direct est l effet de levier du crédit , c est pour moi le seul avantage unique et déterminant .

C'est aussi mon point de vue. On peut rajouter l'assurance qui sert "d'assurance vie" (un capital est versé lors du décès).

 

[régalade]

On déclare des revenus !

 

[moietmoi]

Bref l'immobilier c'était bien avant comme vous dites

oui, il s'agit surtout de s'adapter..

Les marchands de sommeil et autres loueurs de locaux pourris dégagent certainement de très bonnes rentabilités. Mais dès qu'il s'agit de biens immobiliers de qualité c'est en général une autre histoire car la rentabilité décroît avec la qualité des biens. C'est mathématique.

tout dépend de l'achat et de l'exploitation....

Pour obtenir un tel taux le seul moyen dans mon département (13) est l'achat d'un studio (environ 95k), et je dois m'occuper de tout, même la compta.

Dernier investissement d'un ami qui habite Grenoble; en plein centre de Marseille , un 91m² acheté à 135 000 euros;
prix de revient avec frais 150 000 euros ; travaux de 50 000 et meubles/architecte suivi des travaux prix de revient total 200 000;
exploitation 4 chambres de coloc; loyer 450 euros tout compris; soit 1800 euros mensuel (étudiants en médecine) en comptant sur 10 mois ,avec certains qui partiront, 18 000 de loyers annuel; charges globales hors crédit 8000 euros comprenant internet, edf, charges copro, travaux copro, tf, cfe...comptable, assurances
reste 10 000
aucun impôts pendant 10/14 ans. avec un rendement net de chez net de plus de 5%
l'appartement a été aménagé avec 4 chambres 2 sdb/eau, 2 wc et 1 cuisine et une kitchenette ;
Ma connaissance a bien fait les choses , avec 4 conditions suspensives de l'achat sur des votes en AG autorisation de mettre une clim, autorisation de faire de la colocation, autorisation de la location temporaire, et autorisation de l'urbanisme de la mairie de faire de la location saisonnière en changement d'usage(1 seul bien autorisé à Marseille, donc il faut viser très grand)

Lors de l'absence des étudiants, locations l'été en saisonnier conformément à la légalité: aux alentours de 10 000 euros de loyer net( cet hiver un étudiant à läché la médecine, retournant chez ces parents, la chambre avec sdb se louait 200 euros la nuit..... donc en net après commission et conciergerie, il reste 100 euros; et pour la semaine de festivités olympiques il a été fait 3000 euros sur la chambre, donc 1500 net;
.
il fait cela à distance;il a été sur place 7/8 fois, bon allez un côut de 2000/3000 euros...
Le rendement sur 2023 en net sera aux alentours de 9/10 % ;

Personnellement l'éccueil que je vois c'est que la municipalité de Marseille a voté l'autorisation de l'encadrement des loyers et à la place des 18 000, il risque d'être limité à 10 000 donc 2000 net; mais les tensions sont telles dans la municipalité que certains disent que le décret ne verra jamais le jour;
L'autorisation donnée par l'urbanisme pour la location saisonnière est de 3 ans; donc si il y a encadrement des loyers et fin de l'autorisation, l'embellie sera sur 3/5 ans ou 10/15 ans...; toujours cela de pris...pour un appart qui a pris de la valeur avec l'aménagement;

 

[Tricky]

il fait cela à distance;il a été sur place 7/8 fois, bon allez un côut de 2000/3000 euros...

Rien que pour ça, très peu pour moi à moins d'avoir des attaches sur place.

Mais juste une question que je pose, pourquoi n'a t'il pas fait la même chose à Grenoble qui est une ville très étudiante?

 

[moietmoi]

Mais juste une question que je pose, pourquoi n'a t'il pas fait la même chose à Grenoble qui est une ville très étudiante?

1- le prix de l'immobilier-plus élévé pour le même type d'appartement mettre 80ke de plus
2 le prix des loyers étudiants: plus bas pour une chambre plutot 350/375 euros que 450
3- il y a pléthore de coloc vides
4- moins de touristes en cours d'année
5-potentiel de plus value inexistante , la ville ayant déjà eu pas mal de hausse
et sans doute des raisons d'opportunités; pour un investissement on n'achète pas là où l'on veut, mais là où il faut;

 

[Balsh]

C'est effectivement une vraie discussion, et qui peut avoir de nombreuses réponses selon la stratégie de chacun.

De la même facon qu'en bourse certains privilégient des ETFs sans dividendes, des valeurs qui oscillent en croissance et rendement ou au contraire du rendement pur, les investisseurs immobiliers se retrouvent à faire des choix entre investir dans des grandes valeurs pour de la croissance, de l'entre deux (type Angers, Le Mans, Tours) ou du rendement pur (St Etienne, Chateauroux, ...).

Pas évident de s'y retrouver je trouve. En deux clics on s'investit et se désinvestit en bourse. Depuis 2 ans je suis l'immobilier en me disant que je devrais me lancer, mais la dose de contraires semble parfois disproportionnée par rapport aux ennuies / charges / temps / risques.

D'un oeil de néophyte j'ai la sensation que le seul et unique avantage, c'est l'usage de la dette comme effet de levire (el famoso). Le seul investissment qui permet d'avoir une personne qui le finance à hauteur de 70% pour nous (le locataire) et ca c'est tout sauf négligeable. Mais quand on cumule ce qui est posé sur la table à la fin de l'année tout compté, cela reste un projet qui est tout sauf passif.

 

[nono52]

Bonjour à tous,

Je souhaite ouvrir une discussion sur un sujet qui me semble de plus en plus préoccupant pour nous, investisseurs immobiliers : la rentabilité locative réelle. Malgré des taux bruts relativement attractifs annoncés souvent au-dessus de 5%, la réalité est bien différente une fois tous les frais et charges pris en compte. En effet, il n'est pas rare de constater que le taux net tombe à environ 2% pour une location standard.



Voici quelques questions pour démarrer la discussion :

• Quels sont vos retours d'expérience concernant la rentabilité réelle de vos investissements locatifs ?
• Avez-vous des astuces ou des stratégies pour améliorer la rentabilité nette ?
• Comment gérez-vous les imprévus financiers (vacances locatives, travaux imprévus, augmentations de charges et de la fiscalité) et l'aggravation des contraintes administratives (diagnostics, autorisations de louer, encadrement des loyers, DPE) ?

Je serais ravi de connaître vos points de vue et de discuter des meilleures pratiques pour optimiser nos investissements locatifs. N'hésitez pas à essayer l'application et à partager vos retours !

Merci à tous pour vos contributions !

XXXXXXX

Bonjour,
Je me suis débarrassé de mon immo locatif, dernière vente début 2023.
ça a duré une quinzaine d'années (3 biens) pour une renta pas formidable sans compter le temps que j'ai passé.
Et je n'ai jamais eu de soucis de loyers mais avec l'empilage de normes, DPE etc ....c'est devenu toxique.
j'ai tout récupéré, une partie directe pour mes 2 enfants, le reste placements financiers.
Et c'est beaucoup mieux ainsi.

 

[orfevredu13]

Bonjour,
Je me suis débarrassé de mon immo locatif, dernière vente début 2023.
ça a duré une quinzaine d'années (3 biens) pour une renta pas formidable sans compter le temps que j'ai passé.
Et je n'ai jamais eu de soucis de loyers mais avec l'empilage de normes, DPE etc ....c'est devenu toxique.
j'ai tout récupéré, une partie directe pour mes 2 enfants, le reste placements financiers.
Et c'est beaucoup mieux ainsi.

Même au bout de 15 ans, même après l'augmentation de l'immobilier suite covid (dernière vente 2023), la rentabilité globale du projet n'a pas été bonne ? c'est pire que ce que je pense alors.