La rentabilité locative réelle : Pourquoi est-elle si basse ?

[régalade]

Au lieu de profiter de la fin du crédit pour mettre 1500€ de côté par mois, tu vends ta maison et reprends un crédit de 1500€ / mois afin de placer l'argent issu de la vente, c'est ça ?

L'intérêt c'est de pouvoir placer l'argent immédiatement plutôt qu'au fil de l'eau sur 15 ans (hypothèse de base : si je place 200ke en 2024, j'aurais plus en 2039 que si je place 1111€ par mois pendant 15 ans).

 

[niklos]

Par ailleurs quand on fait cette opération, les PV / MV sont à la marge, puisqu'on est "dans le marché"

Bien évidemment, tout l'intérêt réside dans l'utilisation du crédit pour augmenter son patrimoine brute.

Il y a effectivement une incompréhension

on est au moins d'accord sur 1 point !

Qu'est-ce qui empêche de faire la même chose avec de l'immobilier locatif à côté qui bénéficie lui même d'un crédit immo ? (donc 2 crédits immo ou plus avec autant d'effets de levier)

Le taux d'endettement maximum de 35%.

Au lieu de profiter de la fin du crédit pour mettre 1500€ de côté par mois, tu vends ta maison et reprends un crédit de 1500€ / mois afin de placer l'argent issu de la vente, c'est ça ?

Tout à fait. Et on oublie pas "l'assurance vie" en prime. (faut vraiment que je trouve le terme exact parce que "assurance vie" peut être mal interpréter)

 

[Niluje]

Le taux d'endettement maximum de 35%.

Les loyers ont l'avantage de faire remonter ce plafond (pas de manière illimité) ce qui n'est pas le cas d'un placement financier.

 

[niklos]

Les loyers ont l'avantage de faire remonter ce plafond (pas de manière illimité) ce qui n'est pas le cas d'un placement financier.

Oui bien sûr, mais ça reste à la marge et pas suffisamment pour compenser la faible performance de l'immo (comparé aux actions). Même sur un loyer de 1000€, on peut rembourser... Heu.. Je ne me souviens plus du calcul exact. C'est pas 35% de 70% de 1000€ ? Soit environ 250€ de plus ?

 

[Niluje]

Régalade a raison, l'intérêt est de faire fructifier une grosse somme tout de suite plutôt que d'attendre de se constituer un patrimoine.

De mon côté, j'arrête le débat, je garde un peu d'énergie pour aller faire des visites et trouver mon 3ème bien

 

[MDacier]

Oui bien sûr, mais ça reste à la marge et pas suffisamment pour compenser la faible performance de l'immo (comparé aux actions).

Sauf que les actions aussi presentent des inconvenients : parfois des (mauvaises) surprises ...

 

[niklos]

Régalade a raison, l'intérêt est de faire fructifier une grosse somme tout de suite plutôt que d'attendre de se constituer un patrimoine.

Mais dans les 2 cas on fait fructifier une grosse somme tout de suite grâce au crédit. Une fois encore, c'est ce que je dis depuis le début. La seule différence c'est que d'un côté, on le fait sur la RP (mon point de vue) de l'autre sur de l'immobilier locatif (votre point de vue)

Sauf que les actions aussi presentent des inconvenients : parfois des (mauvaises) surprises ...

On est tout à fait d'accord. Mais, à mon avis, moins de inconvénients que l'immobilier.
Le seul avantage de l'immobilier est la volatilité moindre que les actions à court terme. Mais comme on parle d'un placement long terme dans les 2 cas, je ne trouve pas cette avantage très important.

 

[MDacier]

Le seul avantage de l'immobilier est la volatilité moindre que les actions à court terme. Mais comme on parle d'un placement long terme dans les 2 cas, je ne trouve pas cette avantage très important.

Pour un bien immo, a moins de choisir n'importe comment ou d'acheter trop cher, très peu risque de se retrouver avec une perte de plus de 20% sur le long terme.
En bourse, même avec des choix avisés on peut connaitre de bien pires déconvenues.

 

[niklos]

Ah ? Sur les 100 dernières années, y a t'il vraiment eu des périodes où la bourse (MSCI World ou SP500) a été à -20% sur 15 ans ? J'en doute fort... La moyenne est plutôt à 6/8% par an il me semble.

 

[MDacier]

Ah ? Sur les 100 dernières années, y a t'il vraiment eu des périodes où la bourse (MSCI World ou SP500) a été à -20% sur 15 ans ? J'en doute fort... La moyenne est plutôt à 6/8% par an il me semble.

Donc tu parles d'opter pour un tracker, c'est ça ?
Pour moi, placer en bourse ne se réduit pas a miser uniquement sur ces produits financiers : d'ou parfois des chutes plus importante (et parfois des gains egalement evidemment). Et il faut - evidemment - integrer les frais + impots pour pouvoir calculer une marge nette ...

 

[niklos]

Je parle d'une moyenne statistique. Pas nécessairement d'opter pour un tracker.
Mais si on commence à comparer action par action, ou bien immo par bien immo, on y est encore dans 150 ans...

 

[MDacier]

Je parle d'une moyenne. Pas nécessairement d'opter pour un tracker.
Mais si on commence à comparer action par action, ou bien immo par bien immo, on y est encore dans 150 ans...

Pour m'y etre interessé, les indices boursiers sont souvent un miroir deformant de la réalité boursiere.
Sans compter que souvent (et ça va être encore davantage le cas dans les années a venir) les marchands d'arme permettent d'"ameliorer" singulierement ces indices.
Si on est dans une démarche éthique qui refuse d'y investir, on doit compter sur une rentabilité moindre, assumée ...

Mais si on commence à comparer action par action, ou bien immo par bien immo, on y est encore dans 150 ans...

C'est pourquoi je disais qu'avec quelques conseils avisés, on ne risque pas de voir son capital s'effriter sur 15/20 ans en placant dans l'immo (mais avec les soucis qui vont avec l'immo evidemment).
Alors que le placement en bourse, a moins de choisir un tracker ou apparenté, est plus volatile ...

 

[Anonyme]

Ce débat tourne pas mal en rond, non ?

 

[Buffeto]

Ce débat tourne pas mal en rond, non ?

tout à fait mais il vaut mieux tourner en rond que de mal tourner .....

 

[niklos]

C'est pourquoi je disais qu'avec quelques conseils avisés, on ne risque pas de voir son capital s'effriter sur 15/20 ans en placant dans l'immo (mais avec les soucis qui vont avec l'immo evidemment).
Alors que le placement en bourse, a moins de choisir un tracker ou apparenté, est plus volatile ...

On ne peut comparer qu'avec un tracker, ou, à défaut, un indice. Cela va de soit. Sinon, comme je le disais, c'est du hasard ou presque, dans un sens comme dans l'autre.
Concernant la volatilité, on est tout à fait d'accord. Mais est-ce important sur un horizon long terme ? Je ne le pense pas.

 

[Axiles]

Les propriétaires préfèrent ne pas louer plutôt que de louer "pas assez cher" ?
Et ne peuvent pas vendre car pas aux normes ?

Bien sur ! Ou préfèrent louer en Airbnb.

Et peuvent aussi ne pas vendre. Pas envie de matérialiser une moins/plus value, attendre une remontée des prix, garder un pied à terre, attendre que la réglementation DPE & co soit enfin allégée, que sais-je

Pour ceux qui ne le font pas, je vous encourage à être au conseil syndical d'une copro. C'est impressionnant à quel point les raisonnements de beaucoup de propriétaires sont totalement illogiques oui. Mais au lieu de juger cela en mode "bande de cons" (je ne parle pas de vous @régalade ), il faudrait que les politiques prennent acte de comment les investisseurs fonctionnement réellement et s'adaptent ! Ce qui marche, c'est le moins de règles possibles, en tout cas si j'en crois l'exemple argentin récent [lien réservé abonné]

Sur les logements vacants en France (très peu en fait) [lien réservé abonné].

 

[nono52]

Bien sur ! Ou préfèrent louer en Airbnb.

Et peuvent aussi ne pas vendre. Pas envie de matérialiser une moins/plus value, attendre une remontée des prix, garder un pied à terre, attendre que la réglementation DPE & co soit enfin allégée, que sais-je

Pour ceux qui ne le font pas, je vous encourage à être au conseil syndical d'une copro. C'est impressionnant à quel point les raisonnements de beaucoup de propriétaires sont totalement illogiques oui. Mais au lieu de juger cela en mode "bande de cons" (je ne parle pas de vous @régalade ), il faudrait que les politiques prennent acte de comment les investisseurs fonctionnement réellement et s'adaptent ! Ce qui marche, c'est le moins de règles possibles, en tout cas si j'en crois l'exemple argentin récent [lien réservé abonné]

Sur les logements vacants en France (très peu en fait) [lien réservé abonné].

Oui c'est exactement ça !
C'est plus facile de ne pas être au conseil syndical et de critiquer ceux qui bossent.
Mieux quand vous vous investissez dans la copro et que vous critiquez le Syndic (pratiquement Dieu pour certains copropriétaires) vous passez pour le "pénible" de service !
Je connais le système de location en Nouvelle Zélande et Australie, vous arrivez à 10h00 et à 10h05 vous avez les clés de l'appartement
En France vous arrivez à 10h00 et vous avez les clés à 10h05 mais de l'année suivante