La rentabilité locative réelle : Pourquoi est-elle si basse ?

[niklos]

S'il y avait les mêmes frais qu'en bourse 1% l'aller-retour, je pourrai changer d'avis et revendre 1 mois après sans soucis

Rien qu'entre le moment où l'on met en vente et le moment où l'on a l'argent sur son compte, il se passe plus qu'un mois ;-). Le temps que l'acheteur ait le crédit, que le notaire fasse la paperasse que vous déménagiez etc...

 

[moietmoi]

En effet, pas le même niveau de risque : le risque de la bourse est probablement plus faible que celui de l'immobilier :

• Si vous êtes diversifiés, sur 20 ans (l'horizon d'un investissement immobilier locatif), il est impossible de perdre de l'argent. Etude ici [lien réservé abonné] (et elle date de 2016, les résultats seraient probablement meilleurs aujourd'hui). 0% de proba de perte même à 7 ans selon une autre étude [lien réservé abonné] (je n'ai pas creusé les différences)
• En immobilier en direct, on peut perdre significativement. Entre travaux, problèmes de copro, baisse de la valeur, DPE, fiscalité punitive, etc. Surtout, ce n'est pas possible de vraiment diversifier vu le ticket d'entrée. Donc c'est de la roulette, portée par le passé par la hausse des prix, qu'a permise la baisse des taux. Ça a payé par le passé, est-ce que ça continuera demain si les taux restent élevés ? Aucune idée...

En immobilier le risque est là, on peut juste mettre le sous le tapis en ne regardant pas la valeur de marché actuelle du bien. Et je ne parle même pas des SCPI qui ont pu cacher sous le tapis la baisse de valo de plusieurs dizaines de % jusqu'à ce que l'AMF sonne la fin de la récré...

Non tout cela c'est surtout un sujet de perception, de stress à voir les variations quotidiennes sur la bourse (un secret, ne jamais regarder !) et à l'inverse l'illusion que l'immo est stable car il n'y a pas de cotation en direct.

Je ne suis pas d'accord.
En investissement immobilier, tout se joue à l'achat.
Bien sûr le mode d'exploitation ( nu, meublée, sci, coloc, Airbnb...) modifie la rentabilité et la fiscalité, mais en vrai tout se joue à l'achat.
De l'immobilier bien acheté fera, sauf grosse crise, qu'il faut laisser passer, une bonne affaire.
Le tout est de bien acheter, alors qu'en bourse on achète ou pas.
Ce que j'appelle bien acheter, c'est acheter à un prix, ou quoique qu'il se passe, tu revendras le lendemain de ton achat plus cher y compris en récupérant les frais d'acquisition.
Bien acheter, c'est que le loyer moyen dans la fiscalité la plus défavorable, au moment de l'achat , soit de la rentabilité moyenne des autres placements du moment.
Bien acheter c'est que ton immobilier puisse être exploité de différentes manières.
Bien acheter c'est optimiser la proportion de travaux.
On n'est jamais obligé d'acheter pour un investissement, si l'appartement ou la maison visités ne répondent pas à tous ces critères, il y a en a , 100 000 autres à vendre pour le même budget.
Je vais donner quelques exemples :
-Achat au TGI à 50% du prix normal
-Achat d'un appartement qui était la réunion de 2 lots de copropriété,( lors de la visite le vendeur dit que derrière le mur, il y avait une ancienne porte d'entrée..)
-Achat d'un appartement en dernier étage,autorisation de l'AG de faire un escalier pour occupation privative d'un bout du tout terrasse.
-Achat d'un parking a moitié prix car la hauteur était bloquée par un tuyau des parties communes. Vote des travaux de copro pour reposer un autre tuyau..
...
Personne n'est obligé d'acheter le bien équivalent aux autres, alors qu'en bourse, toi et moi , on achètera la même action.

 

[niklos]

Je ne suis pas totalement d'accord avec toi @moietmoi

Le tout est de bien acheter, alors qu'en bourse on achète ou pas.
Ce que j'appelle bien acheter, c'est acheter à un prix, ou quoique qu'il se passe, tu revendras le lendemain de ton achat plus cher y compris en récupérant les frais d'acquisition.

En bourse aussi on peut acheter "à bon prix". On trouve souvent des actions décotées sur une courte période.
Air Liquide est assez bonne à ce petit jeu d'ailleurs. Exemple avec ce graphique :

On est sur une bonne entreprise, on le sait tous. Et une baisse de 5 à 10% est "toujours" (je mets entre guillemets car on est pas à l'abris d'une exception, comme en immobilier d'ailleurs) comblé rapidement (ici en rouge, des baisses de 5% ou plus qui sont remontées dans les 1 à 6 mois au point haut précédent => 10 points bas en 5 ans).
Alors là tu vas me dire que ça peut baisser plus et qu'on ne peut pas savoir quand est le point bas avant qu'il n'ait eu lieu... Mais pareil avec l'immobilier finalement...
Avec ce genre de valeur, je pars du principe que 5% sous le record est un bon cours d'achat, 10% et plus, un excellent cours.

Personne n'est obligé d'acheter le bien équivalent aux autres, alors qu'en bourse, toi et moi , on achètera la même action.

Et les actions, c'est comme les biens immobilier... il y a en a des milliers de différentes ! Je vois pas pourquoi on achèterait tous les mêmes actions. Suffit de voir ici, on a tous des portefeuilles différents. Semblable, mais différents. Tout comme tous ceux qui habite dans un 3 pièces dans la grande ville X ont des bien semblables, mais différents.

On notera aussi que tout ça je le fais depuis mon canapé et que ça me prend 10 minutes par mois... Combien de temps faut-il pour trouver LE BON bien immobilier, l'acheter et le revendre en y gagnant au passage ?

 

[Axiles]

Ce que j'appelle bien acheter, c'est acheter à un prix, ou quoique qu'il se passe, tu revendras le lendemain de ton achat plus cher y compris en récupérant les frais d'acquisition.

C'est comme en bourse, en achetant au point bas c'est facile de faire une PV ? Tant mieux si vous arrivez vous à acheter 10% moins cher que le marché (c'est concrètement ce que vous écrivez), personnellement ça me semble se bercer d'illusions. L'immobilier a des anomalies de prix, mais de moins en moins (merci Internet et MeilleursAgents par exemple).

Allons même plus loin, le fait que tout le monde achète au même prix est un atout pour la bourse, pas un inconvénient. Vous n'avez pas 100 000 questions à vous poser, c'est simple et efficace. A l'inverse, en immobilier vous êtes partis pour des centaines d'heures pour trouver la perle rare, ça compte dans l'équation.

De l'immobilier bien acheté fera, sauf grosse crise, qu'il faut laisser passer, une bonne affaire.
Le tout est de bien acheter, alors qu'en bourse on achète ou pas.
Ce que j'appelle bien acheter, c'est acheter à un prix, ou quoique qu'il se passe, tu revendras le lendemain de ton achat plus cher y compris en récupérant les frais d'acquisition.
Bien acheter, c'est que le loyer moyen dans la fiscalité la plus défavorable, au moment de l'achat , soit de la rentabilité moyenne des autres placements du moment.
Bien acheter c'est que ton immobilier puisse être exploité de différentes manières.
Bien acheter c'est optimiser la proportion de travaux.
On n'est jamais obligé d'acheter pour un investissement, si l'appartement ou la maison visités ne répondent pas à tous ces critères, il y a en a , 100 000 autres à vendre pour le même budget.
Je vais donner quelques exemples :
-Achat au TGI à 50% du prix normal
-Achat d'un appartement qui était la réunion de 2 lots de copropriété,( lors de la visite le vendeur dit que derrière le mur, il y avait une ancienne porte d'entrée..)
-Achat d'un appartement en dernier étage,autorisation de l'AG de faire un escalier pour occupation privative d'un bout du tout terrasse.
-Achat d'un parking a moitié prix car la hauteur était bloquée par un tuyau des parties communes. Vote des travaux de copro pour reposer un autre tuyau..
...
Personne n'est obligé d'acheter le bien équivalent aux autres, alors qu'en bourse, toi et moi , on achètera la même action.

Je ne vois pas en quoi tout cela invalide mon message : en immobilier vous ne pouvez pas vraiment diversifier, donc vous êtes exposés à des risques importants et il y a un aspect loterie :

• Risque d'expropriation car il y a tel projet de TP dans la ville (d'ailleurs connaissez-vous l'astuce des pouvoirs publics pour exproprier "au prix du marché" tout en payant moins cher ? Ils annoncent qu'ils vont exproprier 2 ans à l'avance, comme ça tout le monde refuse d'acheter, donc les prix baissent, et ils exproprient effectivement 2 ans après, une fois les plis baissé )
• Risque de squat avec la perte de valeur associée
• Évolution négative du quartier / de la ville / que sais-je (e.g. en Île de France pourtant, Corbeil-Essonnes, -15% depuis 15 ans [lien réservé abonné])
• Risque de taux (si demain les taux passent durablement à 10%, vous pouvez diviser la valeur de votre bien immobilier par 2 minimum)

C'est comme beaucoup de classes d'actifs, il en faut dans son patrimoine, sans illusion sur les risques. Croire qu'on peut acheter systématiquement à 10% sous le marché et donc qu'on ne peut pas perdre d'argent dans l'immobilier, c'est une grosse illusion. La tendance passée à la hausse systématique grâce à la baisse des taux ne doit pas nous aveugler aujourd'hui, qui plus est alors que les taux élevés font baisser les prix...

 

[niklos]

Tout à fait d'accord @Axiles
Un petit bémol cependant

La tendance passée à la hausse systématique grâce à la baisse des taux ne doit pas nous aveugler aujourd'hui, qui plus est alors que les taux élevés font baisser les prix...

Tant que nous seront de plus en plus sur terre (et en France), il faudra de plus en plus de biens immobiliers ce qui donne aussi une tendance à la hausse sur du long terme indépendamment des taux.

 

[Anonyme]

Tout ceci démontre une chose : la subjectivité des appréciations des uns et des autres, personne n'étant d'accord sur les critères à retenir d'une part, et sur la façon de les apprécier d'autre part.

 

[Al56]

Tout à fait d'accord @Axiles
Un petit bémol cependant

Tant que nous seront de plus en plus sur terre (et en France), il faudra de plus en plus de biens immobiliers ce qui donne aussi une tendance à la hausse sur du long terme indépendamment des taux.

La décohabitation : des ménages plus petits dans autant de surfaces voire plus grandes. C'est une tendance nette.

 

[Axiles]

Tout à fait d'accord @Axiles
Un petit bémol cependant

Tant que nous seront de plus en plus sur terre (et en France), il faudra de plus en plus de biens immobiliers ce qui donne aussi une tendance à la hausse sur du long terme indépendamment des taux.

Je comprends votre point et vous avez parfaitement raison de prendre en compte ce critère. Je ne suis cependant pas certain du constat de départ : vue la baisse forte de la natalité, et la baisse de la population déjà présente dans de nombreuses villes en France, il y a tout lieu de penser que ce facteur va vite devenir négatif en France, et non positif. Décès des babyboomers + naissances en baisse de près de 20% [lien réservé abonné], il y a un moment où ça va coincer. Et ça coince déjà à beaucoup d'endroits.

Pour info puisque c'est hors de France, mais c'est de notoriété publique, les estimations sur l'évolution de la population mondiale ont aussi été très fortement revues à la baisse. [lien réservé abonné] La baisse de la population mondiale est annoncée quoi qu'il arrive pour ce siècle, et probablement avant 2050, donc quelque chose de perceptible de notre vivant pour un investisseur lambda. Exemple avec le cas le plus marqué au monde probablement, mais le Japon a +10% de logements qui devraient être détruits car vacants et sans usage possible. Des logements qui valent littéralement 0. [lien réservé abonné]

Le dynamisme démographique d'une ville devient un vrai critère à regarder, plus encore qu'hier. Sans se bercer d'illusions sur la capacité à anticiper les mouvements futurs d'ailleurs (qui aurait pensé en 2019 que les villes de province allaient exploser et Paris baisser de +10% ?).

 

[niklos]

Eh bien, je ne pensais pas voir venir le déclin de la population mondiale si rapidement et si ça arrive vraiment courant du siècle c'est, à mon avis, une excellente chose. Bien que, forcement, pas top pour les prix de l’immobilier.

 

[moietmoi]

Combien de temps faut-il pour trouver LE BON bien immobilier, l'acheter et le revendre en y gagnant au passage ?

Bonne question. En général quelques dizaines d'heures de travail et plusieurs mois de recherche, et pas mal de visites

Tant mieux si vous arrivez vous à acheter 10% moins cher que le marché (c'est concrètement ce que vous écrivez

Non 10% n'est pas suffisant pour se couvrir.
Je peux citer un autre type de bien, par exemple les duplex inversés. Y compris pour des T2. Le balcon donne sur la chambre et non pas le séjour. Pas mal de propriétaires ne voient pas qu'il est possible de changer les choses. Travaux faibles gain potentiel de l'ordre de 20%

Croire qu'on peut acheter systématiquement à 10%

Ce n'est pas suffisant.
Exemple, un T 1 comprenant entrée , un jour de couloir, à gauche une cuisine, une salle bain en face et la chambre. Valeur achetée par l'acquéreur 120000 euros en changeant la cuisine en chambre et en créant une cuisine ouverte dans un séjour, il est loué comme un 2 pièces et pas comme un studio et sa valeur a augmenté de 30% pour des travaux de 12ke.
Pour répondre au titre de ce fil de discussion: la rentabilité est excellente si on sélectionne les biens pour leurs potentiels et contrairement à la bourse, chacun a
tous les éléments pour analyser.

 

[niklos]

Chacun verra toujours midi à sa porte. Mais pour moi l'immobilier ça restera toujours... compliqué et trop chronophage pour une rentabilité moindre que la bourse (ça c'est pas moi qui le dit mais les stats).

 

[régalade]

Exemple, un T 1 comprenant entrée , un jour de couloir, à gauche une cuisine, une salle bain en face et la chambre. Valeur achetée par l'acquéreur 120000 euros en changeant la cuisine en chambre et en créant une cuisine ouverte dans un séjour, il est loué comme un 2 pièces et pas comme un studio et sa valeur a augmenté de 30% pour des travaux de 12ke.

La SF version immobilier.

 

[Axiles]

Chacun verra toujours midi à sa porte. Mais pour moi l'immobilier ça restera toujours... compliqué et trop chronophage pour une rentabilité moindre que la bourse (ça c'est pas moi qui le dit mais les stats).

Et là-dessus, l'étude usuelle des rendements sur 30 ans par Le Revenu : [lien réservé abonné]

Les actions font beaucoup mieux que toutes les autres familles de placements. Avec un gain de 7,3% en moyenne entre 1994 et 2024 (Cac 40 dividendes réinvestis), le risque a été rémunéré. On en attend autant à l’avenir.

L’assurance vie en euros (+ 3,8%) affiche un taux remarquable pour un actif à capital garanti. Pensez néanmoins à diversifier votre contrat dans une optique de long terme.

L’immobilier (+ 4,2%) tient ses promesses. Attention le chiffre de 4,2% ne reflète que la hausse du prix du mètre carré à Paris hors loyer, faute de statistique fiable sur longue période.

C'est un peu sous-estimé pour les actions (le MSCI World EURO fait nettement mieux [lien réservé abonné]) et un peu sur-estimé sur l'immo (Paris fait un peu mieux que l'immo moyen en France), mais ça donne une bonne idée.

Et félicitations à ceux qui arrivent à acheter à 10% (et même 30% apparement) sous les prix du marché immobilier ! Peu de rapport mais ça me fait penser au dernier scam que j'ai reçu, pour acheter Hermès avec 10% de réduction sur le prix public. Pas de miracle, c'est une arnaque.

 

[ZeNeoPhyte]

La rentabilité de l'immo est au delà de toute imagination, mais on sait pas s'y prendre.

https://www.tiktok.com/video/7373696786659052833

N.B : le gain est annuel. je crois qu'il y a même moyen d'optimiser jusqu'à l'infini avec 0€ d'apport.

 

[moietmoi]

Et félicitations à ceux qui arrivent à acheter à 10% (et même 30% apparement) sous les prix du marché immobilier !

en fait, il n' y a aucun exploit;
j'ai sur ce fil et sur d'autres dans le forum donné 5 ou 10 typologies d'appartements (en maison il y en a, mais je n'y connais pas grand chose) répondant aux critères; hors de ces critères je ne risquerais pas un centime;
il y a également le profil du vendeur: favoriser les retraités,les personnes qui ont fini leur crédit, les divorces et séparations, les successions, les personnes un peu imérgées qui ont signé une promesse d'achat ailleurs, les mutations professionnelles, quelques autres cas, en dehors de cela, je ne risquerais pas un centime!

 

[orfevredu13]

en fait, il n' y a aucun exploit;
j'ai sur ce fil et sur d'autres dans le forum donné 5 ou 10 typologie d'appartements (en maison il y en a, mais je n'y connais pas grand chose) répondant aux critères; hors de ces critères il ne faut pas risquer un centime;
il y a également le profil du vendeur: favoriser les retraités,les personnes qui ont fini leur crédit, les divorces et séparations, les successions, les personnes un peu immérgées qui ont signé une promesse d'achat ailleurs, les mutations professionnelles, quelques autres cas, en dehors de cela, ne pas risquer un centime!

Il faut reconnaitre que tu sembles très expérimenté avec de bonnes astuces.
Cependant n'as-tu jamais "raté" un coup ?
C'est un peu comme si quelqu'un venait nous raconter toutes ses PV réalisés en bourse en vantant ses compétences, tout en cachant ses MV. C'est au global qu'il faut juger, et on ne peut pas réussir à tous les coups, je n'y crois pas, même en suivant une typologie qui te semble infaillible.

 

[niklos]

Je ne doute pas une seule seconde que l'on puisse "réussir à tous les coup" dans l'immobilier. Encore faut-il s'y connaitre un peu dans le domaine, avoir un minimum de compétences dans beaucoup de domaines différents. Bref, c'est pas donner à tout le monde et, c'est très chronophage.

 

[Buffeto]

Bref, c'est pas donner à tout le monde et, c'est très chronophage.

pareil pour les actions.....

 

[niklos]

Je ne trouve pas ça si chronophage.
Je passe plus de temps à gérer ma RP que mon portefeuille d'actions/ETF. Et pourtant, je suis propriétaire occupant... Il y a toujours un truc à faire, travaux, peinture, syndic et j'en passe.
Alors la location...
edit : les actions, il m'a fallu quelques heures de recherche pour savoir quoi acheter et établir un portefeuille "type". Maintenant qu'il est conçu, il y a plus qu'à renforcer ce qui me prend 5 minutes par mois (maximum). Et on refait un point d'une heure ou 2 tous les ans.

 

[moietmoi]

Cependant n'as-tu jamais "raté" un coup ?

je suis confronté à l'encadrement des loyers, ce qui me fait vendre les colocations, et je vends en ce moment, pas très favorable; un appartement en vente en ce moment est classé F; alors qu'il était D, lors du dernier diagnostics fait pour un bail en 2019;après 12 ans de coloc, je pourrais dire dans quelques mois le bilan, mais il sera de toute façon assez bon;

C'est un peu comme si quelqu'un venait nous raconter toutes ses PV réalisés en bourse en vantant ses compétences, tout en cachant ses MV.

je ne parle pas de mes résultats, mais des critères qui sont applicables, par tous, à l'achat;
je ne dis pas que cela garanti le rendement, mais cela optimise

si, si je parle aussi sur le forum, de mes échecs:

Bonjour, sur le risque, il existe, mais il est faible, j avais des parts de gff, la tempête de 1999 à tout rasé, l' indemnité de l'assurance à couvert une coupe, mais la prochaine coupe est dans 30 à 50 ans. J ai revendu mes parts ,après 2 ans de présentation aux AG. J' ai découvert à l occasion la fiscalité des plus value( 250 euros de plus value) c'est la plus value de l immobilier à déclarer sur la 2048 avec un abattement sur l' impôt de 10 euros par hectare et par an

ou bien:

Je me sens moins seul , avec mes France investipierre qui en 2 ans sont passées de 320 à 257...( SCPI de bureaux à capital fixe)

aujourd'hui le cours est à 160 euros... à la place de 320...!!!!.

c'est très chronophage

oui!!!
Par exemple, j'espère trouver avant septembre/octobre un bien qui répondent à mes critères dans une gamme de prix de 120/180ke;