La rentabilité locative réelle : Pourquoi est-elle si basse ?

[jodel140]

2/ L'immobilier, oui, mais pour sa RP.

oui

3/ Quand le crédit est remboursé (ou pas loin de l'être), on vend et on rachète.*

La RP n'est pas qu'un placement immobilier.
Je n'ai jamais pensé à proposer à ma famille un déménagement tous les 10 ans sous prétexte que c'était une bonne opération financière ...
Mais bien sûr chacun a ses objectifs personnels, que je respecte

 

[régalade]

Exemple : J'ai un bien remboursé (ou presque) dont la valeur est de 200 000€. Je le vends, j'obtiens 200 000€ cash.
Je réachète un autre bien similaire 220 000€ (200 000€ + frais de notaire) à crédit.

Je parts de
propriétaire d'un bien de 200 000€ et 0 cash
vers
propriétaire d'un bien de 200 000€ et 150 000€ cash. Je bénéficie d'un patrimoine brut plus élevé, d'une "assurance vie" et de cash.
C'est sur qu'il faut que le cash rapporte au moins autant que le cout du crédit sinon l'opération n'est pas bonne.

On utilise l'effet levier du crédit pour s'enrichir sans pour autant passer par la case location.

Oui je vois.
Y a d'autres frais que les frais de notaires à prendre en compte mais je comprends l'idée.

Pour moi le point bloquant là-dedans c'est les problèmes d'école, de travail, de déménagement, de travaux, d'aménagement ... j'aurais du mal à me lancer dans autant de choses à régler pour ça je crois.

 

[niklos]

@Niluje
Tout à fait. Mais cela veut dire :
- un bien à entretenir
- des locataires à trouver
- un rentabilité statistiquement plus faible que des actions
- avoir tout les inconvénients inhérents à l'immobilier

Je trouve les actions à la fois plus rentable et plus faciles à gérer. Mais c'est un point de vue qui n'engage que moi.

@jodel140 : moi j'ai rien contre l'idée de déménager tous les 10 ans. Mais je rappelle quand même qu'un crédit c'est plus souvent 20 ans que 10 ans. Et même si on prend un moyenne de 15 ans, ça fait jamais que 4 ou 5 déménagement sur une vie...

@régalade si on le fait tous les 10 à 15 ans, le problème des écoles ne se présente qu'une à 2 fois. Le travail, eh bien, j'ai pas dis qu'il fallait aller à l'autre bout du monde à chaque fois, on peut rester dans un périmètre de quelques kilomètres. Déménagement, aménagement... Là c'est sûr, il faut le faire... Mais encore une fois, c'est tous les 10 ans...
Les travaux, il faut quand même toujours en faire, même en restant toujours au même endroit, il y a toujours des choses à faire ou refaire.

 

[régalade]

Je pense qu'il faut être flexible sur ce qu'on appelle "équivalent"

 

[jodel140]

moi j'ai rien contre l'idée de déménager tous les 10 ans.

Moi non plus, mais le driver est quand même plus souvent la motivation professionnelle et l'intérêt de la famille, plutôt que l'unique motivation de faire boule de neige sur les opérations successives d'achat/vente de la RP.
Encore une fois, c'est très personnel

 

[niklos]

@jodel140 Rien n'empêche d'acheter mieux. Tant qu'on réutilise le crédit pour avoir un bien d'une valeur supérieure, c'est aussi une opération tout à fait viable à mes yeux. Moins rentable financièrement, mais plus rentable d'un point de vue confort et tout de même rentable financièrement parlant.

 

[Niluje]

Si je me trompe pas, les banques tablent sur un remboursement du crédit tous les 8 ans.

@niklos tout l'intérêt repose encore sur le crédit


Petit exemple graphique :

J'ai considéré 200 000€ placés en bourse à 8% en moyenne versus 200 000€ + 200 000€ empruntés à 5% de rendement pour l'immo

Il faut 25 ans pour que la bourse surpasse l'immo.



La situation est bien sûr soumise à beaucoup d'éléments extérieurs et une capacité d'emprunt confortable.

 

[niklos]

J'ai pas compris le graphique @Niluje
En bleu : 100% bourse (200 000€ de cash) ?
En orange : 100% immo ? (200 000€ de cash + 200 000 de crédit) ?
C'est bien ça ?
edit : parce que ce que je pense qu'il faut faire, et en prenant l'exemple, ça serait 200 000€ en bourse à 8% en moyenne + 200 000€ empruntés pour sa RP donc un cas qui n'est pas sur le graphique.

@niklos tout l'intérêt repose encore sur le crédit

N'est-ce pas exactement ce que je dis depuis le début ?

 

[Phil17000]

Si je me trompe pas, les banques tablent sur un remboursement du crédit tous les 8 ans.

@niklos tout l'intérêt repose encore sur le crédit


Petit exemple graphique :

J'ai considéré 200 000€ placés en bourse à 8% en moyenne versus 200 000€ + 200 000€ empruntés à 5% de rendement pour l'immo

Il faut 25 ans pour que la bourse surpasse l'immo.

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La situation est bien sûr soumise à beaucoup d'éléments extérieurs et une capacité d'emprunt confortable.

Bonjour,
Intéressant, mais il faudrait prendre en compte le différentiel de fiscalité.
Sur la bourse à 25 ans, vous pouvez tabler sur 17.2% de prélèvements (PEA, voire éventuellement Assurance-vie), ou au pire 30% (CTO).
Sur les 5% de rendement locatif, vous allez payer les prélèvements sociaux + votre tranche marginale IR. Pour beaucoup de monde ça fera 47.2%. Il y'aura peut-être des charges à déduire, mais ça réduira d'autant votre rendement.

 

[MDacier]

Les propriétaires préfèrent ne pas louer plutôt que de louer "pas assez cher" ?

La taxe sur les logements vacants & la taxe d'habitation sur les résidences secondaires rend cette "pratique" très dissuasive!

 

[MDacier]

Je suis bien d'accord avec ça.
Tout ce que je dis c'est :
1/ L'immobilier, oui, mais à crédit
2/ L'immobilier, oui, mais pour sa RP.
3/ Quand le crédit est remboursé (ou pas loin de l'être), on vend et on rachète.*

En dehors de ca très specifique, je ne vois pas vraiment l'interet de vendre & racheter quand le crédit est remboursé !!!

Si les prix de l'immobilier ont peu progressé, on fera une petite plus value + on devra s'acquiter a nouveau de frais de notaire pour la nouvelle maison.
Si les prix de l'immo ont explosé entre temps, la plus value sur la vente sera absorbée par le prix (egalement plus elevé) de l'achat d'une nouvelle maison + frais notariés evidemment ...

Si je me trompe pas, les banques tablent sur un remboursement du crédit tous les 8 ans.

?
Tu parles bien d'un crédit RP ?
Ce serait un crédit voiture ou petit investissement locatif : ok.
Mais si c'est pour une RP, ça signifie soit un gros salaire soit une RP dans un trou perdu!

 

[niklos]

je ne vois pas vraiment l'interet de vendre & racheter quand le crédit est remboursé !!!

Cf mes messages d'il y a une heure :

3/ Quand le crédit est remboursé (ou pas loin de l'être), on vend et on rachète.*

* : à voir aussi un peu en fonction des taux, des prix... Bref, à adapter un peu en fonction du contexte, quitte à retarder ou avancer un peu son achat/vente.

afin de :

Utiliser l'effet levier du crédit et avoir une "assurance vie"

 

[Niluje]

J'ai pas compris le graphique @Niluje
En bleu : 100% bourse (200 000€ de cash) ?
En orange : 100% immo ? (200 000€ de cash + 200 000 de crédit) ?
C'est bien ça ?
edit : parce que ce que je pense qu'il faut faire, et en prenant l'exemple, ça serait 200 000€ en bourse à 8% en moyenne + 200 000€ empruntés pour sa RP donc un cas qui n'est pas sur le graphique.


N'est-ce pas exactement ce que je dis depuis le début ?

Il s'agit de comparer 2 situations équivalentes donc pas d'impact RP car dans les 2 cas elle est financée.

Bonjour,
Intéressant, mais il faudrait prendre en compte le différentiel de fiscalité.
Sur la bourse à 25 ans, vous pouvez tabler sur 17.2% de prélèvements (PEA, voire éventuellement Assurance-vie), ou au pire 30% (CTO).
Sur les 5% de rendement locatif, vous allez payer les prélèvements sociaux + votre tranche marginale IR. Pour beaucoup de monde ça fera 47.2%. Il y'aura peut-être des charges à déduire, mais ça réduira d'autant votre rendement.

J'ai considéré du 5% net. Au réel, l'impact des impôts en quasi nul sur du LMNP et entre les loyers et la croissance du marché immo, on peut à minima viser du 5%.

 

[niklos]

Mais si c'est pour une RP, ça signifie soit un gros salaire soit une RP dans un trou perdu!

Je pense que l'idée c'est que les gens changent de RP tous les 8 ans en moyenne. Qui dit changement dit aussi remboursement du crédit de manière anticipé et nouveau crédit.

Il s'agit de comparer 2 situations équivalentes donc pas d'impact RP car dans les 2 cas elle est financée.

Alors, on n'est ni dans un cas ni dans l'autre dans la situation que je décris !

 

[MDacier]

Cf mes messages d'il y a une heure :
3/ Quand le crédit est remboursé (ou pas loin de l'être), on vend et on rachète.*

* : à voir aussi un peu en fonction des taux, des prix... Bref, à adapter un peu en fonction du contexte, quitte à retarder ou avancer un peu son achat/vente.

Oui. J'ai bien vu tes messages.
Comme je l'indique je vois bien peu de cas ou c'est vraiment interessant, a moins d'avoir une grosse plus value et de demenager dans une région ou les prix n'ont que peu augmenté.
Et bien entendu, il faut intégrer les frais notariés et le taux du crédit ...

 

[niklos]

Pour moi c'est, au contraire, très intéressant à tous les coups (attention au timing quand même) puisqu'on augmente drastiquement son patrimoine brute à chaque opération

 

[MDacier]

Je pense que l'idée c'est que les gens changent de RP tous les 8 ans en moyenne. Qui dit changement dit aussi remboursement du crédit de manière anticipé et nouveau crédit.

Whaooo !
Je connais peu de gens qui sont en capacité de rembourser leur crédit RP sur 8 ans ...

 

[MDacier]

Pour moi c'est, au contraire, très intéressant à tous les coups (attention au timing quand même) puisqu'on augmente drastiquement son patrimoine brute à chaque opération

Quel est l'interet d'augmenter son patrimoine brut (et pas net) si c'est pour retomber dans un endettement plus important ?!

 

[Phil17000]

J'ai considéré du 5% net. Au réel, l'impact des impôts en quasi nul sur du LMNP et entre les loyers et la croissance du marché immo, on peut à minima viser du 5%.

Merci pour cette précision.
Quel est le taux du crédit pour les 200k ?

 

[niklos]

Whaooo !
Je connais peu de gens qui sont en capacité de rembourser leur crédit RP sur 8 ans ...

Mon message à mal été lu, ou mal compris. Le produit de la vente de la RP rembourse totalement crédit. En gros, d'après @Niluje les gens restent en moyenne 8 ans dans leur RP puis vendent, remboursent le crédit, et refond un autre crédit pour acheter autre chose.

Quel est l'interet d'augmenter son patrimoine brut (et pas net) si c'est pour retomber dans un endettement plus important ?!

Même raison que depuis le début de cet échange => utiliser l'effet levier du crédit