La rentabilité locative réelle : Pourquoi est-elle si basse ?

[Niluje]

J'ai lu ça quelque part que la durée moyenne de détention d'un crédit est de 8 ans.

Une source :
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[Niluje]

Merci pour cette précision.
Quel est le taux du crédit pour les 200k ?

Aujourd'hui 3.5%, hier 1% et demain ?

Le crédit passe de toute façon dans les charges, soit on le paye beaucoup à la banque et pas beaucoup à l'état soit le contraire.

 

[Niluje]

Je pense que l'idée c'est que les gens changent de RP tous les 8 ans en moyenne. Qui dit changement dit aussi remboursement du crédit de manière anticipé et nouveau crédit.

Alors, on n'est ni dans un cas ni dans l'autre dans la situation que je décris !

Je pense que si l'on souhaite comparer l'enrichissement entre bourse et immo, il faut sortir la RP de l'équation sinon on ne compare pas la même chose.

 

[niklos]

Je ne suis pas d'accord. Ou alors il faut aussi sortir le crédit immo de l'équation.
Mais bon, ça ne change rien. Les 2 cas présentés sur le graphique ne reflètent pas ce qui est, à mon avis, le mieux, et que j'applique à moi-même bien évidemment.

 

[jodel140]

Pour moi c'est, au contraire, très intéressant à tous les coups (attention au timing quand même) puisqu'on augmente drastiquement son patrimoine brute à chaque opération

Soyons pratiques. Tu l'a déjà pratiqué combien de fois cette cette martingale infaillible ?
Si c'est satisfaisant intellectuellement et très flatteur dans les conversations mondaines ("ma maison a pris 30% en 2 ans !" , ce n'est pas très réaliste dans la vraie vie. Cela oblige à avoir quand même un patrimoine financier à coté dont la liquidité ne souffre pas des mêmes délais de réalisations que les actifs immobiliers. Si tu veux acheter une voiture, tu ne peux pas compter vendre une "partie" de ton appartement pour la financer. Tu passes ta vie à accroitre la valeur de ta RP ... Je fais abstraction des désagréments imposés à la famille ...

 

[régalade]

Je pense que l'idée c'est que les gens changent de RP tous les 8 ans en moyenne.

Mais en sont-ils propriétaires ?
On peut changer de RP en étant locataire.

 

[jodel140]

il faut sortir la RP de l'équation sinon on ne compare pas la même chose.

Complétement d'accord. La valeur de la RP est un paramètre très particulier du patrimoine. Elle est d'ailleurs décotée dans le calcul de l'IFI comme elle l'était également pour l'ISF

 

[niklos]

Soyons pratiques. Tu l'a déjà pratiqué combien de fois cette cette martingale infaillible ?
Si c'est satisfaisant intellectuellement et très flatteur dans les conversations mondaines ("ma maison a pris 30% en 2 ans !" , ce n'est pas très réaliste dans la vraie vie. Cela oblige à avoir quand même un patrimoine financier à coté dont la liquidité ne souffre pas des mêmes délais de réalisations que les actifs immobiliers. Si tu veux acheter une voiture, tu ne peux pas compter vendre une "partie" de ton appartement pour la financer. Tu passes ta vie à accroitre la valeur de ta RP ... Je fais abstraction des désagréments imposés à la famille ...

Pour la première ligne : 1 seule fois, mais vu le délais de 10/15 entre chaque opération et le fait que je n'ai "que" 37 ans explique cela.
Pour la suite, j'ai rien compris ! Et je pense même que mon message précédent a été mal compris.

Et si on sort volontairement la RP (ou quoique ce soit d'autre) du patrimoine dans le calcul, on le biaise complètement...

 

[MDacier]

Aujourd'hui 3.5%, hier 1% et demain ?

Le crédit passe de toute façon dans les charges, soit on le paye beaucoup à la banque et pas beaucoup à l'état soit le contraire.

Ca depend.
Si c'est pour un investissement locatif : oui.
Si c'est pour une RP : non.

Pour un emprunt de 200k.
Crédit a 1% sur 20 ans - Coût total du crédit : 34 k€ dont assurance :13 k€
Crédit a 3,5% sur 20 ans - Coût total du crédit : 92 k€ dont assurance :13 k€

 

[régalade]

On est également très HS.

Mais ça vaudrait une file de discussion dédiée.

 

[Niluje]

@niklos @MDacier L'idée de départ du topic est de regarder la rentabilité de l'investissement locatif (vs autres placements).

La RP ne peut pas rentrer dans l'équation.

 

[niklos]

Si on sort la RP de l'équation, alors on sort l'effet levier du crédit de l'équation. Histoire de lutter à armes égales. Ou bien alors ça biaise totalement le calcul.

 

[Niluje]

En immo, tout repose sur l'effet de levier du crédit sinon autant garder tout sur du SP500.

 

[niklos]

Donc vous comparer 2 choses non comparables. A partir de là, il y a pas de débat possible puisque vous sortez de l'équation les paramètres qui vous intéressent pour vous donner raison.

 

[Bruce_Wayne]

En théorie, la stratégie optimale serait de profiter au maximum de l’effet de levier pour l’immobilier locatif
Pour cela les banques demandent environ 20% d’apport en ce moment
Et pour le reste l’investir en bourse sur un ETF World ou S&P500 tout en ayant gardé une épargne de précaution

En pratique, les limites de cette stratégie : ne pas avoir trop entamer sa capacité d’endettement maximal pour l’achat futur d’une RP pour les personnes qui ne sont pas encore propriétaire de la RP
Pour les personnes étant locataire de leur RP, les banques retiennent une charge pour les loyers dans le calcul du taux d’endettement

 

[Niluje]

Donc vous comparer 2 choses non comparables. A partir de là, il y a pas de débat possible puisque vous sortez de l'équation les paramètres qui vous intéressent pour vous donner raison.

Si vous me trouvez un moyen d'emprunter 100, 200, 300K pour le mettre sur du S&P500, je suis preneur (autre qu'un crédit lombard pour lequel j'aurai déjà le double de la somme placé...)
Pour comparer le rendement, il faut regarder la globalité pas uniquement le taux servi.

De plus, je ne comprends pas bien l'idée d'intégrer la RP dans le rendement "Placement financier" mais de ne pas le mettre dans la partie "Placement immobilier". Si je la mets d'un côté, je la mets de l'autre, elle s'annule

 

[Buffeto]

Soyons pratiques. Tu l'a déjà pratiqué combien de fois cette cette martingale infaillible ?

personnellement j'ai changé 3 fois de RP depuis 1986 . ( mais à chaque fois pour des raisons professionnelles ) . donc en moyenne une fois tous les 12/13 ans .

mes 2 ventes ( la 1ere en 1996 et la seconde en 2001 ) se sont faites avec PV mais c'est un coup de chance car à cette époque l'immobilier montait aisément ......

 

[niklos]

Si vous me trouvez un moyen d'emprunter 100, 200, 300K pour le mettre sur du S&P500, je suis preneur (autre qu'un crédit lombard pour lequel j'aurai déjà le double de la somme placé...)

Des fois, je me demande si j'écris en Français ou en Chinois .

Je suis bien d'accord avec ça.
Tout ce que je dis c'est :
1/ L'immobilier, oui, mais à crédit
2/ L'immobilier, oui, mais pour sa RP.
3/ Quand le crédit est remboursé (ou pas loin de l'être), on vend et on rachète.

Encore à crédit bien sûr.

Exemple : J'ai un bien remboursé (ou presque) dont la valeur est de 200 000€. Je le vends, j'obtiens 200 000€ cash.
Je réachète un autre bien similaire 220 000€ (200 000€ + frais de notaire) à crédit.

Je parts de
propriétaire d'un bien de 200 000€ et 0 cash
vers
propriétaire d'un bien de 200 000€ et 150 000€ cash. Je bénéficie d'un patrimoine brut plus élevé, d'une "assurance vie" et de cash.
C'est sur qu'il faut que le cash rapporte au moins autant que le cout du crédit sinon l'opération n'est pas bonne.

On utilise l'effet levier du crédit pour s'enrichir sans pour autant passer par la case location.

Le cash généré étant réorienté vers des actions. On utilise donc indirectement l'effet levier du crédit pour acheter des actions.
Ou pour être exact, on utilise le produit de la vente de la RP pour acheter des actions et un nouveau crédit pour acheter sa nouvelle RP.

 

[jodel140]

personnellement j'ai changé 3 fois de RP depuis 1986

Oui, mais toi, tu n'as pas 37 ans comme @niklos !

( mais à chaque fois pour des raisons professionnelles )

raisons légitimes pour une RP ...
Par ailleurs quand on fait cette opération, les PV / MV sont à la marge, puisqu'on est "dans le marché"

 

[Niluje]

Des fois, je me demande si j'écris en Français ou en Chinois .

Il y a effectivement une incompréhension

Qu'est-ce qui empêche de faire la même chose avec de l'immobilier locatif à côté qui bénéficie lui même d'un crédit immo ? (donc 2 crédits immo ou plus avec autant d'effets de levier)