La rentabilité locative réelle : Pourquoi est-elle si basse ?

[moietmoi]

ça a duré une quinzaine d'années (3 biens) pour une renta pas formidable sans compter le temps que j'ai passé.

Bonjour
Avais tu acheté a crédit ?

 

[Al56]

D'un oeil de néophyte j'ai la sensation que le seul et unique avantage, c'est l'usage de la dette comme effet de levire (el famoso). Le seul investissment qui permet d'avoir une personne qui le finance à hauteur de 70% pour nous (le locataire) et ca c'est tout sauf négligeable. Mais quand on cumule ce qui est posé sur la table à la fin de l'année tout compté, cela reste un projet qui est tout sauf passif.

C'est un élément possible de diversification de son patrimoine plutôt défensif. Il faut le prendre comme ça.
Comparer avec la rentabilité en bourse ne fait pas sens pour moi.

 

[nono52]

Bonjour
Avais tu acheté a crédit ?

non pas de crédit

 

[régalade]

L'intérêt principal de l'immobilier c'est quand même le crédit !

Voire le seul.

 

[nono52]

L'intérêt principal de l'immobilier c'est quand même le crédit !

Voire le seul.

disons que je n'ai pas vendu par rapport à la rentabilité, c'est plus les galères gouvernementales qui m'ont lassé.
Tu as raison sur l'effet de levier du crédit sauf que j'avais l'argent.
Pareil pour ma RP, achetée cash en province après avoir vendu ma RP en région parisienne.

 

[Anonyme]

C'est un élément possible de diversification de son patrimoine plutôt défensif. Il faut le prendre comme ça.
Comparer avec la rentabilité en bourse ne fait pas sens pour moi.

Ah si, il faut toujours comparer les classes d'actifs. Bien entendu la diversification est importante je vous rejoins tout à fait. Mais la performance l'est aussi, d'où la comparaison.
C'est une classe d'actif comme une autre, et parmi tant d'autres. Pourquoi comparerait-on toutes les autres, et justement pas celle-ci ? Intellectuellement ce serait une erreur. Financièrement aussI;

 

[Buffeto]

pour la rentabilité du LMNP géré ça va encore chuter ....reçu ce jour par mail : "
Cher(e) client(e),

Nous vous informons qu'à compter de cette année, les investisseurs LMNP en résidence services avec bail commercial sont désormais soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)."

 

[MDacier]

Faut bien financer les réformes ruineuses du gouvernement...

 

[Sans]

Choix politique ... Qui n'aime pas les "rentiers" en immobilier... et l'immobilier ... qui veut orienter " l'argent" vers "l'entreprise" ....
Mais sans proposer de solution pour le logement qui est un besoin essentiel ... malgré des promesses "0 sans logement" ...
Mais les promesses n'engagent que ceux qui les écoutent... C'est bien connu

 

[Al56]

Ah si, il faut toujours comparer les classes d'actifs. Bien entendu la diversification est importante je vous rejoins tout à fait. Mais la performance l'est aussi, d'où la comparaison.
C'est une classe d'actif comme une autre, et parmi tant d'autres. Pourquoi comparerait-on toutes les autres, et justement pas celle-ci ? Intellectuellement ce serait une erreur. Financièrement aussI;

On peut comparer leurs performances mais ça vous apprend quoi ? Que la bourse performe plus ? Oui mais enfin du jour au lendemain vous pouvez faire -20% sur votre portefeuille boursier...
On est pas sur les mêmes risques, le même niveau de liquidité, la même volatilité.

 

[orfevredu13]

On peut comparer leurs performances mais ça vous apprend quoi ? Que la bourse performe plus ? Oui mais enfin du jour au lendemain vous pouvez faire -20% sur votre portefeuille boursier...
On est pas sur les mêmes risques, le même niveau de liquidité, la même volatilité.

Dans l’immobilier on peut aussi facilement faire -10%, j'en connais. Montant de travaux élevé imprévu, baisse du marché, impossibilité de se rembourser les frais de notaire, etc...

 

[régalade]

On peut comparer leurs performances mais ça vous apprend quoi ? Que la bourse performe plus ? Oui mais enfin du jour au lendemain vous pouvez faire -20% sur votre portefeuille boursier...
On est pas sur les mêmes risques, le même niveau de liquidité, la même volatilité.

Il faut toujours comparer risques et performances évidemment.

 

[orfevredu13]

Tout à fait, et c'est justement en comparant : risques, performances, liquidité et temps à y consacrer, qu'on se rend compte du peu d'avantages à l'investissement immo. Je rejoins les avis précédents, le seul intérêt c'est si on le finance par emprunt.

 

[Al56]

Tout à fait, et c'est justement en comparant : risques, performances, liquidité et temps à y consacrer, qu'on se rend compte du peu d'avantages à l'investissement immo. Je rejoins les avis précédents, le seul intérêt c'est si on le finance par emprunt.

Si vous ne bénéficiez pas d'avantage concurrentiel (rénovation vous-même ou par réseau, gestion soi-même de son bien, etc), je partage globalement votre point de vue. 2 intérêts pour moi : l'effet de levier de l'emprunt et la diversification de son patrimoine (notamment si beaucoup de patrimoine financier)

 

[PepeR]

Un gros avantage de l'immobilier est qu'on peut cacher les risques sous le tapis en période d'euphorie.

Dans le vrai monde économique, on ne peut laisser son outil de production sans modernisation pendant des décennies, on est sur un marché mondial et pas sur un motto "emplacement, emplacement, emplacement" qui constitue un goulet d'étranglement, on ne peut bidouiller le principe du contrat avec les clients sur le marché avec du AirBnB ou de la location au noir.

Cinquante années de réglementation thermique du bâtiment n'ont pas bouleversé le parc. En France.

Dans le monde de l'industrie, si votre production est obsolète, vous fermez boutique.

Dans le monde militaire, si vos équipements ou vos doctrines ont une génération de retard, c'est l' étrange défaite.

 

[moietmoi]

Dans l’immobilier on peut aussi facilement faire -10%, j'en connais. Montant de travaux élevé imprévu, baisse du marché, impossibilité de se rembourser les frais de notaire, etc...

Je pense qu'il faut distinguer l'immobilier en résidence principale et l'investissement locatif.
En résidence principale faire - 20 ou plus 20
n'est pas maîtrisable.
En investissement, on a beaucoup plus de contrôle sur le bien que sur un portefeuille boursier, en tout cas à mon avis, car tout se situe dans l'acte d'achat .

 

[Anonyme]

Il faut toujours comparer risques et performances évidemment.

Bien sûr. C'est la base de la base. Leçon n° 1 d'économie et de finance.

 

[Axiles]

On peut comparer leurs performances mais ça vous apprend quoi ? Que la bourse performe plus ? Oui mais enfin du jour au lendemain vous pouvez faire -20% sur votre portefeuille boursier...
On est pas sur les mêmes risques, le même niveau de liquidité, la même volatilité.

En effet, pas le même niveau de risque : le risque de la bourse est probablement plus faible que celui de l'immobilier :

• Si vous êtes diversifiés, sur 20 ans (l'horizon d'un investissement immobilier locatif), il est impossible de perdre de l'argent. Etude ici [lien réservé abonné] (et elle date de 2016, les résultats seraient probablement meilleurs aujourd'hui). 0% de proba de perte même à 7 ans selon une autre étude [lien réservé abonné] (je n'ai pas creusé les différences)
• En immobilier en direct, on peut perdre significativement. Entre travaux, problèmes de copro, baisse de la valeur, DPE, fiscalité punitive, etc. Surtout, ce n'est pas possible de vraiment diversifier vu le ticket d'entrée. Donc c'est de la roulette, portée par le passé par la hausse des prix, qu'a permise la baisse des taux. Ça a payé par le passé, est-ce que ça continuera demain si les taux restent élevés ? Aucune idée...

En immobilier le risque est là, on peut juste mettre le sous le tapis en ne regardant pas la valeur de marché actuelle du bien. Et je ne parle même pas des SCPI qui ont pu cacher sous le tapis la baisse de valo de plusieurs dizaines de % jusqu'à ce que l'AMF sonne la fin de la récré...

Non tout cela c'est surtout un sujet de perception, de stress à voir les variations quotidiennes sur la bourse (un secret, ne jamais regarder !) et à l'inverse l'illusion que l'immo est stable car il n'y a pas de cotation en direct.

 

[Al56]

En effet, pas le même niveau de risque : le risque de la bourse est probablement plus faible que celui de l'immobilier

Non tout cela c'est surtout un sujet de perception, de stress à voir les variations quotidiennes sur la bourse (un secret, ne jamais regarder !) et à l'inverse l'illusion que l'immo est stable car il n'y a pas de cotation en direct.

Je ne parlais pas de niveau de risques mais de risques différents. Tout est question d'équilibre.
L'illiquidité de l'immobilier à ça pour elle, elle évite la suréaction et pousse au long terme.

 

[orfevredu13]

Je ne parlais pas de niveau de risques mais de risques différents. Tout est question d'équilibre.
L'illiquidité de l'immobilier à ça pour elle, elle évite la suréaction et pousse au long terme.

L'illiquidité est due principalement aux frais de notaire (et à la réglementation et les délais aussi certes).
Je viens d'acheter. Si je change d'avis une semaine après je suis sûr de le revendre au même prix, ça se vend encore très bien chez moi. Mais en perdant 10% à cause des frais de notaire.
On part d'entrée avec une moins-value de 10%, forcément on ne peut viser que le long terme, et ce n'est pas un avantage.
S'il y avait les mêmes frais qu'en bourse 1% l'aller-retour, je pourrai changer d'avis et revendre 1 mois après sans soucis.