Investir dans du locatif ou pas ?

[Buffeto]

o. pour du girardin industriel,

pour ca je passe par une société de gestion de patrimoine qui est une filiale de la société d'expert-comptable avec laquelle je travaille .
ils savent qu'en cas de soucis ils vont m'avoir sur le dos et perdre ensuite ma clientèle (et nous sommes un certain nombre dans ce cas ) .
donc ils sont peut être un peu plus prudents et sélectifs dans leurs choix .

en tous cas , je n'ai jamais eu de pb de ce coté là .

 

[snoopy10800]

les APL arrivent chez lui ou direct chez vous ?

Les APL lui sont versées directement. Il me paie donc l'intégralité du loyer.

 

[paal]

Ce que je voulais dire c'est qu'on parle toujours du faible pourcentage d'investissements "délicats " ce qui occulte un peu que la majorité d'entre eux se passe super bien....

C'est globalement exact, mais il ne faut pas se trouver confronté à un cas qui se passe mal ; je n'ai eu QUE 4 cas à problème, et le problème le plus important fut notre premier locataire (manque d'expérience) ...

Mais ces 4 cas là (lorsqu'ils vous arrivent personnellement), ils occultent effectivement tous les autres qui se seront bien déroulés, parfois avec des particularités qui marquent ...

 

[snoopy10800]

C'est aussi pour cela que je me suis permis de donner des nouvelles, pour dire que tout se passait bien... Car en général, sur les forums, quel que soit le sujet abordé, on voit plus de choses négatives que de positives, alors que la réalité est toute autre...

 

[snoopy10800]

Un nouveau post en février 2016 :

RAS, tout se passe bien. Les loyers sont payés à la date convenue. (le 15 du mois au lieu du 1er, mais c'etait convenu ainsi dès le départ avec le locataire, un petit apprenti qui touche son salaire vers le 10 de chaque mois...)

Au niveau de l'appartement en lui-même, rien à signaler, à part :
-une petite fuite au niveau de la tuyauterie de la douche : en fait un raccord n'était plus étanche. J'ai effectué les travaux moi-même (découpe du tube, raccords, filasse...) et c'est reparti pour un coût de 25 euros...
-Une fuite au niveau de la VMC : là, c'est un peu plus casse-pieds : en cas de pluie et de vent fort (c'est arrivé 2 fois en 7 mois), de l'eau coule par la bouche de VMC dans la cuisine. Des travaux ayant été faits l'année dernière sur le toit, je suppose que le chapeau a été mal remis... On doit voir ce point lors de l'AG de la copropriété ce samedi...

Enfin, c'est ce qui me casse le plus la tête.... Les impôts : Je ne sais pas comment je vais faire ma déclaration. Micro-foncier ou pas ?? Sachant qu'à priori, le choix est irrévocable pour 3 ans...

Cette année, je peux déduire pas mal de choses (frais d'acquisition, etc), mais les deux suivantes, je n'aurai plus que les charges et l'assurance... En plus, je songe à racheter un deuxième bien cette année... Pas évident de faire des projections...

 

[ZRR_pigeon]

Enfin, c'est ce qui me casse le plus la tête.... Les impôts : Je ne sais pas comment je vais faire ma déclaration. Micro-foncier ou pas ?? Sachant qu'à priori, le choix est irrévocable pour 3 ans...

ca c'est pas compliqué, il faut faire les deux calculs et comparer.
puis refaire les deux calculs avec hypothese optimiste, et refaire avec hypothese pessimiste.

ca te donnera une idée de comment ca varie.

Excel sera ton ami

Même si Buffeto fait tout au papier + crayon + gomme.

 

[Snipy]

Même si Buffeto fait tout au papier + crayon + gomme.

Gomme ? Il n'a pas besoin de gomme

 

[Buffeto]

Même si Buffeto fait tout au papier + crayon + gomme.

pour ce genre de calcul je paye un cabinet de comptable qui le fait beaucoup mieux que je ne le ferais ( avec de superbes camemberts , des comparatifs sur 3ans , des simulations etc....)

 

[snoopy10800]

ca c'est pas compliqué, il faut faire les deux calculs et comparer.
puis refaire les deux calculs avec hypothese optimiste, et refaire avec hypothese pessimiste.

ca te donnera une idée de comment ca varie.

Excel sera ton ami

Même si Buffeto fait tout au papier + crayon + gomme.

Effectivement, c'est la meilleure solution... Mais comme je ne connais pas très bien toutes les ficelles de ce qui est déductible ou ce qui ne l'est pas, c'est pas évident...
Confier ça à un comptable... Oui pourquoi pas... Mais je préfèrerais y arriver par moi-même... Je pense que je vais profiter de ma semaine de congés pour me plonger la dedans...

 

[ZRR_pigeon]

Effectivement, c'est la meilleure solution... Mais comme je ne connais pas très bien toutes les ficelles de ce qui est déductible ou ce qui ne l'est pas, c'est pas évident...

la notice du formulaire 2044 est assez claire, pour 99% des éléments, le reste vous pouvez le demander ici.

 

[snoopy10800]

la notice du formulaire 2044 est assez claire, pour 99% des éléments, le reste vous pouvez le demander ici.

Merci pour l'indication du formulaire... Je vais m'attaquer aux calculs dans la semaine...
J'ai lu en diagonale la notice du 2044 : les frais de notaire et les frais d'agence liés à l'acquisition ne sont pas déductibles, même partiellement ? Je n'ai rien vu à ce sujet, mais je suis peut-être passé trop vite.

 

[paal]

J'ai lu en diagonale la notice du 2044 : les frais de notaire et les frais d'agence liés à l'acquisition ne sont pas déductibles, même partiellement ? Je n'ai rien vu à ce sujet, mais je suis peut-être passé trop vite.

Non, ce ne sont pas des frais de gestion locative, mais des frais qui sont associés à l'acquisition du bien, et qui font donc partie du prix d'acquisition ...

Autant les frais d'agence ne présentent pas de caractère obligatoire, autant ce que l'on appelle les frais de notaire, c'est incontournable, et principalement constitué de droits de mutation ...

Mais la taxe foncière est bien déductible, alors que ce n'est pas non plus spécifiquement une charge locative, puisque réglée par le proprio, quelle que soit la destination du bien ...

Raison pour laquelle, il vaut mieux consulter la notice, et de préférence de façon approfondie plutôt que superficielle ...

 

[ZRR_pigeon]

les frais de notaire et les frais d'agence liés à l'acquisition ne sont pas déductibles, même partiellement ? Je n'ai rien vu à ce sujet, mais je suis peut-être passé trop vite.

vous etes passé trop vite : tout en bas de la page 4, colonne de gauche, il est bien indiqué que les frais d'acquisition ne sont pas déductibles.

par contre en meublé les frais d'agence sont déductibles en BIC, d'après le comptable de mon collègue, jamais pu le vérifier par contre.

 

[Juloup]

Mais la taxe foncière est bien déductible, alors que ce n'est pas non plus spécifiquement une charge locative, puisque réglée par le proprio, quelle que soit la destination du bien ...

Comme toutes les charges. Les charges de copropriété, les travaux de rénovation, les intérêts d'emprunt, sont aussi payés par le proprio, quelle que soit la destination du bien. Mais ce sont des charges liées à la propriété du bien, et non à son acquisition.

Si on veut déduire toutes les charges, y compris celles liées à l'acquisition, il faut louer dans une structure qui comptabilise en BIC.

 

[ZRR_pigeon]

bizarrement les frais de dossier d'emprunt, de prise de garanties, etc...sont déductibles alors qu'il s'agit de frais d'acquisition.

 

[moietmoi]

par contre en meublé les frais d'agence sont déductibles en BIC, d'après le comptable de mon collègue, jamais pu le vérifier par contre.

en meublé, si il n'y a pas eu auparavant d'occupation nue( louée ou pas) par le propriétaire actuel, il y a le choix pour les coûts( notaire, agence,..) entre 2 solutions qui s'appliquent lorsque ce choix est fait, pour toute la durée de vie de "l'entreprise" lmnp, et ce globalement pour chacun et tous les biens du propriétaire:
soit cumuler ces frais au frais d'acquisition et les amortir à (75/80%)
soit déduire 100% de ces frais la première année;
Il faut faire quelques simulations pour ne pas "perdre" au fil des ans ce déficit

 

[moietmoi]

Comme toutes les charges. Les charges de copropriété, les travaux de rénovation, les intérêts d'emprunt, sont aussi payés par le proprio, quelle que soit la destination du bien. Mais ce sont des charges liées à la propriété du bien, et non à son acquisition.

bizarrement les frais de dossier d'emprunt, de prise de garanties, etc...sont déductibles alors qu'il s'agit de frais d'acquisition.

en fait le bofip et les impôts distinguent dans le cas de la location nue( foncier) 9 chapitres bien distincts de charges déductibles dont les charges locatives ne sont qu'un de ces chapitres;

ainsi le chapitre impôts ,règle la question entre autre de la taxe foncière
ainsi le chapitre "frais d'administration et de gestion" règle la question des rémunération des concierges..
et ainsi de suite
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[Turbo-057]

Le logiciels ClickImpots vous permet de faire vos simulations et son prix est plus qu'abordable pour un usage simple tel que le vôtre si vous souhaitez le faire vous même jetez y un oeil.

 

[snoopy10800]

Le logiciels ClickImpots vous permet de faire vos simulations et son prix est plus qu'abordable pour un usage simple tel que le vôtre si vous souhaitez le faire vous même jetez y un oeil.

Merci pour l'info, mais je n'ai pas de PC à la maison... Juste des Mac... Un autre logiciel à me conseiller sur Mac ?

 

[ZRR_pigeon]

Merci pour l'info, mais je n'ai pas de PC à la maison... Juste des Mac... Un autre logiciel à me conseiller sur Mac ?

oui, PayTropImpots