Investir dans du locatif ou pas ?

snoopy10800 · 4 Janvier 2017

chrishouv a dit:
Comme je disais hier, les mises en recouvrement des impôts sur rôle se font très tôt dans l'année.
En ce qui te concerne, la mise en recouvrement a dû se faire avant que le SIP ne t'aie contacté pour l'occupation du local.

De toute façon, tu es dans ton droit. Tu as gardé les mails avec le centre des impôts. Donc tu as la preuve que tu as fait les démarches.
Actuellement, je suis plus sur du recouvrement. Et je dis au contribuable que même si ils ont des problèmes pour payer les créances, il vaut mieux prendre contact avec nous dès réception du document. Car quand la machine de recouvrement forcé est lancée, on est moins enclin à faire un geste.
Dans ton cas, comme tu es dans le cas d'un rôle supplémentaire, il faut attendre car il y a également des délais de redescente informatique dans le traitement. En matière de dégrèvement, c'est fait sous quinzaine.

Donc "wait and see"

Merci beaucoup pour ta réponse !

Phil7500 · 6 Janvier 2017

snoopy10800 a dit:
Bonjour à tous,

J'aurais souhaité avoir l'avis de la communauté sur ma situation :

Je suis actuellement salarié dans une entreprise (depuis 11 ans, en CDI),
J'ai 35 ans, en couple, 2 enfants de 3 et 6 ans.
Avec ma femme, nous sommes propriétaires de notre résidence principale. Il nous reste 6 ans de remboursement de crédit pour cette maison.

Depuis des années, j'hésite à investir dans de l'immobilier locatif. Aujourd'hui, je suis plutôt motivé pour franchir le pas, et on m'a proposé 2-3 biens qui pourraient être intéressants. (entre 50 et 60k€)

J'ai commencé à consulter les banques, et il semblerait que le montant du loyer pourrait couvrir pratiquement totalement le crédit.

Seulement voilà : Je suis amené à racheter, au moins partiellement, la société dans laquelle je travaille d'ici 2-3 ans. (une SELARL, avec des rachats sous forme de parts, 500k€ pour commencer, sachant que la société vaut environ 2000k€). Et c'est là que sont mes interrogations :

Certaines personnes me disent que mon bien locatif sera un handicap le jour ou je souhaiterai contracter un crédit auprès d'une banque.

D'autres personnes, au contraire, me disent que cela sera un atout supplémentaire.

Qu'en pensez-vous ?

Merci à tous

Bonjour,

L’investissement locatif peut être une bonne solution, mais pour moi c'est quelque chose de compliqué et contraignant (surtout vis à vis du format d’assemblée générale, toutes les décisions doivent êtres votées ce qui peut créer des problèmes si les stratégies de rendement sont différentes). Si néanmoins vous souhaitez conserver ce type de schéma, je vous conseillerais de vous orienter vers du crowdfunding immobilier, qui aujourd'hui permet d'avoir d'excellents taux de rendement (de 8 à 10 % en fonction des plateformes) sur des périodes courtes (12 à 24 mois, temps d'investissement classique quand il s'agit de bâtir un immeuble), certaines plateformes (comme Homunity, Canberra Immo, Inidev) sont aujourd'hui très bien faites, permettant d'avoir accès aux marges d'un promoteur immobilier en finançant une partie de ses fonds propres par le crowdfunding.

Buffeto · 6 Janvier 2017

Phil7500 a dit:
Bonjour,

L’investissement locatif peut être une bonne solution, mais pour moi c'est quelque chose de compliqué et contraignant (surtout vis à vis du format d’assemblée générale, toutes les décisions doivent êtres votées ce qui peut créer des problèmes si les stratégies de rendement sont différentes). Si néanmoins vous souhaitez conserver ce type de schéma, je vous conseillerais de vous orienter vers du crowdfunding immobilier, qui aujourd'hui permet d'avoir d'excellents taux de rendement (de 8 à 10 % en fonction des plateformes) sur des périodes courtes (12 à 24 mois, temps d'investissement classique quand il s'agit de bâtir un immeuble), certaines plateformes (comme Homunity, Canberra Immo, Inidev) sont aujourd'hui très bien faites, permettant d'avoir accès aux marges d'un promoteur immobilier en finançant une partie de ses fonds propres par le crowdfunding.

merci d'annoncer des taux mirifiques mais jusqu'à présent ces plateformes sont trop récentes pour avoir des retours sérieux ....

Aristide · 6 Janvier 2017

Bonjour,

Parfaitement d'accord avec Buffeto !

certaines plateformes (comme Homunity, Canberra Immo, Inidev) sont aujourd'hui très bien faites,

Par contre, lesdites plateformes, quel que soit le résultat positif ou négatif l'investisseur, encaissent de confortables commissions.

Cdt

Phil7500 · 6 Janvier 2017

buffetophile a dit:
merci d'annoncer des taux mirifiques mais jusqu'à présent ces plateformes sont trop récentes pour avoir des retours sérieux ....

Les taux que vous qualifiez de "mirifiques" sont annoncés avant prélèvements sociaux et impôt sur le revenu, donc moins extravagants une fois que l'Etat a pris sa part. Les plateformes sont certes récentes, mais beaucoup ont déjà remboursé (comme Lymo ou Homunity) leurs investisseurs pour les projets proposés, dans le délai imparti et avec le rendement annoncé. Je pense que le crowdfunding immobilier est une bonne manière de diversifier ses placements, pas forcément de tout miser dessus.

Aristide a dit:
Bonjour,

Parfaitement d'accord avec Buffeto !

Par contre, lesdites plateformes, quel que soit le résultat positif ou négatif l'investisseur, encaissent de confortables commissions.

Cdt

La commission des plateformes est en général de 5% de la somme collectée pour le compte du promoteur, ce qui ne fait pas bien élevé non plus lorsqu'on raisonne en valeur absolue (les plus grosses levant péniblement 5M€/an, ça ne fait toujours que 250k€ de CA, pas de bénéfice net d'impôt...). Sans compter que les plateformes investissent également dans les projets pour lesquels elles lèvent de l'argent, afin justement de montrer aux investisseurs qu'elles croient aux projets qu'elles financent.

snoopy10800 · 8 Janvier 2017

Ca y est ! l'avis est arrivé sur mon espace internet ! Règlement à faire avant le 15/02/17. La somme demandée correspond bien à ce qui m'avait été indiqué par téléphone.

Pour le crowdfunding, je suis peut-être idiot, mais je préfère rester sur des produits "classiques" proposés par des établissements qui ont pignon sur rue, ou de l'immo "en dur" que je gère moi-même...

Buffeto · 8 Janvier 2017

snoopy10800 a dit:
, je suis peut-être idiot, ...

non tu ne l'es pas ...tu es juste prudent et tu ne te précipites pas sur le1er eldorado qu'on te promet ...c'est une saine démarche .

pour info j'ai tenté le crowdfounding ( pas immo ) il y a 2 ans ( avec une somme modeste , pour voir ).....toutes les opérations ne sont pas terminées mais ce n'est pas exactement ce que les commentateurs de l'époque avaient prédit . ( sur 21 dossiers il y en a déjà 4 qui sont en cessation de paiement et en procédure judiciaire) .

moietmoi · 8 Janvier 2017

Phil7500 a dit:
Les taux que vous qualifiez de "mirifiques" sont annoncés avant prélèvements sociaux et impôt sur le revenu, donc moins extravagants une fois que l'Etat a pris sa part. Les plateformes sont certes récentes, mais beaucoup ont déjà remboursé (comme Lymo ou Homunity) leurs investisseurs pour les projets proposés, dans le délai imparti et avec le rendement annoncé. Je pense que le crowdfunding immobilier est une bonne manière de diversifier ses placements,

C'est du capital risque donc le taux réel servi pour un particulier doit se calculer en fusionnant les opérations réussies et les opérations en faillite;

pas forcément de tout miser dessus.

eh oui et je dirais même en diversification , mettre un % marginal de son épargne;

j'ai bouclé 2 opérations avec l'une des plateformes que tu cites, l'avantage étant que l' un des plus gros promoteurs en France à pris part au capital, cela sécurise un peu les choix des programmes;
Ces 2 opérations réussies ne présagent en rien des 2 en cours ailleurs... mais la mise de base est à 1000 euros
je ne pense pas que l'on puisse en parler comme investir dans du locatif, car ce sont des aller-retours sur la construction;

ZRR_pigeon · 8 Janvier 2017

moietmoi a dit:
mais la mise de base est à 1000 euros
je ne pense pas que l'on puisse en parler comme investir dans du locatif, car ce sont des aller-retours sur la construction;

on est d'accord....

Phil7500 · 9 Janvier 2017

buffetophile a dit:
non tu ne l'es pas ...tu es juste prudent et tu ne te précipites pas sur le1er eldorado qu'on te promet ...c'est une saine démarche .

pour info j'ai tenté le crowdfounding ( pas immo ) il y a 2 ans ( avec une somme modeste , pour voir ).....toutes les opérations ne sont pas terminées mais ce n'est pas exactement ce que les commentateurs de l'époque avaient prédit . ( sur 21 dossiers il y en a déjà 4 qui sont en cessation de paiement et en procédure judiciaire) .

Il est évident qu'investir (même collectivement) dans des entreprises, des startups, est beaucoup plus risqué que d'investir dans un projet immobilier, pour chacun desquels un historique du promoteur est retracé, les données financières de sa société sont évaluées par les plateformes (et disponibles en ligne sur societe.com pour les plus méfiants). C'est plutôt le fait d'être hermétique à toute nouveauté ou exagérément méfiant, que je trouve dommage, parfois sans même prendre le temps de se renseigner sérieusement. Un trait de caractère qui est naturel chez l'homme, mais curieusement davantage marqué chez les Français, d'après mon expérience personnelle

Phil7500 · 9 Janvier 2017

moietmoi a dit:
C'est du capital risque donc le taux réel servi pour un particulier doit se calculer en fusionnant les opérations réussies et les opérations en faillite;

eh oui et je dirais même en diversification , mettre un % marginal de son épargne;

j'ai bouclé 2 opérations avec l'une des plateformes que tu cites, l'avantage étant que l' un des plus gros promoteurs en France à pris part au capital, cela sécurise un peu les choix des programmes;
Ces 2 opérations réussies ne présagent en rien des 2 en cours ailleurs... mais la mise de base est à 1000 euros
je ne pense pas que l'on puisse en parler comme investir dans du locatif, car ce sont des aller-retours sur la construction;

Ce n'est absolument pas du capital risque. Vous n'investissez pas dans une entreprise en phase de démarrage, qui n'a pas fait ses preuves, en tant que capital risqueur (venture capitalist), mais vous achetez une obligation émise par l'emprunteur, ne faisant de l'investisseur qu'un débiteur classique, remboursé du capital et de l'intérêt prévu dès la signature du contrat dans un délai prévu dans celui-ci. C'est fondamentalement différent. Ou alors vous pensez qu'investir dans une obligation d'Etat est du capital risque (et je ne serais pas forcément en désaccord sur ce point-là d(ailleurs).

Vous parlez certainement de Lymo, dont une filiale de Bouygues a pris une participation, mais cela ne "sécurise" pas plus qu'avoir Nicolas Destang, directeur des investissements chez BNP Paribas, dans le comité de sélection externe d'Homunity.

Bien évidemment, cela participe d'une stratégie de diversification, et bien sûr, les performances passées ne préjugent pas des performances futures, comme dans n'importe quel investissement.

moietmoi · 9 Janvier 2017

Phil7500 a dit:
, mais vous achetez une obligation émise par l'emprunteur,

il n'y a pas de schéma uniforme: apport en compte courant chez certains,participation à une snc chez d'autres, obligations ailleurs, part de sci qui elle-même prendra part à la scv...

Si il s'agit d'aider le promoteur, constructeur, à avoir ses fonds propres, pour lui permettre d'accéder au crédit bancaire, alors ce sont des obligations

remboursé du capital et de l'intérêt prévu dès la signature du contrat dans un délai prévu dans celui-ci

ce serait trop beau, et en plus l'AMF ne l'autoriserait pas... d 'ailleurs si c'était le cas la mention suivante en serait pas là:

Obligations émises par la société de projet avec un objectif de rentabilité de 10% par an

Ou alors vous pensez qu'investir dans une obligation d'Etat est du capital risque (et je ne serais pas forcément en désaccord sur ce point-là d(ailleurs).

Comparaison difficile, même en prenant le cas d'obligation; par exemple

200 000€ recherchés pour constitution de fonds propres au promoteur de l'opération

on ne peut pas vraiment comparer ceci à un emprunt d'état......

Vous parlez certainement de Lymo, dont une filiale de Bouygues a pris une participation, mais cela ne "sécurise" pas plus qu'avoir Nicolas Destang, directeur des investissements chez BNP Paribas, dans le comité de sélection externe d'Homunity.

Le marché murit, ce sont des indices de pérennité des structures. mais en aucun cas une garantie sur l'investissement individualisé qui peut capoter et vous perdez tout!!!

d'ailleurs recommandation sur le site lui-même

Les risques sont importants : vous pouvez perdre tout ou partie de votre capital et/ou de vos intérêts (vous ne pouvez toutefois pas perdre plus que votre capital). C’est pourquoi le rendement de ces investissements est élevé. En effet, une des principales règles en investissement est que risque et rentabilité vont de pair............

et

N’investissez que l’argent dont vous n’avez pas besoin
L’investissement dans le crowdfunding immobilier présente un risque de perte de tout ou partie de votre capital et/ou intérêts