Investir dans du locatif ou pas ?

[moietmoi]

Donc :
Recettes : 5970 euros
Dépenses : 2640 euros
Soit un endettement de presque 45%...

Je me dis que ça reste jouable. On reste bien en deça des 15k€ pour le microfoncier. En plus, si par malchance on se retrouvait sans locataire sur les 2 apparts, notre capacité de placements mensuels permettrait de faire face.

Qu'en pensez vous ?

As tu regardé du point de vue trésorerie? les impôt vont un peu augmenter car ton revenu va être augmenté de 320( charges ou pas)*12*70% et tu aura les PS de 15,5% aussi; la taxe foncière..
mais si tu arrives aujourd'hui à mettre 700 euros/mois en épargne ca te donne une marge de sécurité et puis

( Rp...remboursé intégralement dans 3 ans 1/2)

ça te donne du leste...

 

[ZRR_pigeon]

a ton avis, il vaudrait mieux attendre ?

non, combien avez-vous d'epargne accessible (LA LDD fonds euros) ?
ce que n'aime pas la banque ce sont les credits voiture, mais sinon les 3 ans et demi est un gros vert dans le profil.
il serait souhaitable d'avoir un peu d'epargne mais si vraiment vosu sortez 700€ d'epargne chaque mois, alors pas de soucis.

 

[snoopy10800]

non, combien avez-vous d'epargne accessible (LA LDD fonds euros) ?
ce que n'aime pas la banque ce sont les credits voiture, mais sinon les 3 ans et demi est un gros vert dans le profil.
il serait souhaitable d'avoir un peu d'epargne mais si vraiment vosu sortez 700€ d'epargne chaque mois, alors pas de soucis.

entre 35 et 40k€ mais un gros % "bloqué" en AV... En fait, nous n'avons pas une épargne gigantesque car nous avons fait le choix de rembourser la RP rapidement (on aura fini pour mes 40 ans...)

 

[ZRR_pigeon]

entre 35 et 40k€ mais un gros % "bloqué" en AV...

bah alors pas de soucis. le bloquage n'est qu'intellectuel (rendement optimal), en cas de gros sinistre, vous sortez l'argent. point.

 

[snoopy10800]

J'avance doucement dans mon deuxième projet d'investissement...

Nous avons visité le bien, et il nous conviendrait. L'emplacement est bien, la structure du batiment bien, syndic bénévole, peu de frais.

Par contre, l'intérieur nécessite un sérieux raffraichissement...

Le propriétaire actuel a fait chiffrer les travaux de peinture à 1200 euros.
De mon côté, je pense qu'en le faisant moi-même, je peux m'en tirer à 300-400 euros de peinture maxi.

Je souhaiterais aussi réaménager un peu la cuisine et la SDB. (environ 1000 euros de travaux en le faisant moi-même)

Le gros point noir, c'est les fenêtres : il y en a 3. Des grandes fenêtres à simple vitrage.
Moi, j'aimerais les changer pour passer en double vitrage, avant la mise en place d'un locataire.
Là aussi, le propriétaire a fait chiffrer le changement : 4000 euros pour l'ensemble.
Pour ce poste, je ne me vois pas les poser moi-même. Je sais faire pas mal de choses, mais les fenêtres, je n'ose pas. D'autant plus qu'elles sont en arrondi en haut, donc pour la prise de mesure, je préfère laisser ça aux pros...

A noter que le batiment est en zone Batiments de France, donc fenêtres bois obligatoires

A votre avis, pour ce poste, vaut il mieux que ce soit le proprio actuel qui fasse la demande de travaux et les travaux ? (ce qui permettrait de faire tout ça pendant que les paperasses liées à la vente se fassent) et pouvoir donc avoir un logement déjà équipé à la signature ?
Ou bien est il préférable que je signe puis que je fasse les devis, la demande de travaux et les travaux ? (2 à 3 mois minimum)

Evidemment, si le propriétaire actuel fait les travaux, c'est lui qui pourra déduire la somme de ses revenus fonciers. Mais je compte négocier le prix d'achat, et les fenêtres feraient partie de la négo...

Autre question : les travaux que je réalise moi-même (peinture, SDB, Cuisine, interphone) sont ils déductibles de mes revenus fonciers ? (sachant que j'aurai une facture du matériel, mais que je n'aurai pas de facture de pose par un pro)

Merci pour vos avis.

 

[ZRR_pigeon]

il ne peut les deduire que s'il loue apres....

vos estimatiosn semblent tres basse mais admettons. mefiez vous comme de la peste des chiffrages obtenus par le proprietaire, le but etant de vous rassurer, quitte a avoir laisser dans le noir l'artisan pour qu'il chiffre mal. les devis seront perimes donc cela ne l'engage pas a grand chose.

cote deductibilite, seulement les materiaux si vous faites vous memes.

 

[snoopy10800]

Merci pour ces précisions.
Pour mes estimations, je pense être à peu-près dans la fourchette, même si je sous-estime peut-être légèrement. J'ai refait pratiquement toute ma RP seul, et j'essaie toujours de chiffrer au mieux mes travaux avant de les commencer. Il n'y a pas de travaux lourds à faire. Juste un rafraîchissement.

Pour les fenêtres, il m'a fourni le devis établi par une entreprise très connue de la région, mais effectivement, je ne connais pas les conditions dans lesquelles le devis a été établi. Le mieux serait donc de négocier le prix du bien au mieux, et de faire réaliser les travaux moi-même ?

Enfin, merci pour la confirmation de la déductibilité des matériaux. Je n'étais pas sûr de moi, et je pensais qu'il fallait que les travaux soient faits par un pro pour que ce soit déductible. (comme pour les travaux d'isolation de la RP par exemple)

 

[Buffeto]

ce we j'ai appris que certains tarifs de notaire allaient baisser après le 01 Mai . il est peut être conseillé d'attendre cette date ...

 

[Marie]

ce we j'ai appris que certains tarifs de notaire allaient baisser après le 01 Mai . il est peut être conseillé d'attendre cette date ...

Plus de précision dans cet article : immobilier, que va changer la baisse des frais de notaires ?

 

[Cresus93]

4000 euros pour 3 fenêtres ça parait très cher, même avec une contrainte technique. Sauf si elles sont vraiment très grandes.

 

[ZRR_pigeon]

Pour les fenêtres, il m'a fourni le devis établi par une entreprise très connue de la région, mais effectivement, je ne connais pas les conditions dans lesquelles le devis a été établi. Le mieux serait donc de négocier le prix du bien au mieux, et de faire réaliser les travaux moi-même ?

je ne suis pas sur qu'il y ai une unique solution. pour ma part j'avais fait expertiser le systeme de chauffage de la maison (le proprietaire me disant qu'il y avait un modif a 500€ a faire). en fait l'expert m'a dit que la chaudière vivait ses derniers mois. J'ai donc déduit du prix d'achat je prix d'une chaudiere neuve.

une fois emmenagé, en y vivant à 4, la chaudiere a rendu l'ame au bout de 3 semaines.

 

[Turbo-057]

Tout dépend si tu commences avec du triple vitrage anti-effraction + argon, plus chassis alu ou PVC de plu sde 7 chambres donc super isolant avec ou sans bloc volet (electrique) ... volet alu ...

La facture peut monter très rapidement.

 

[snoopy10800]

Finalement, le deuxième projet est abandonné...
Mail du vendeur mardi matin, me demandant une réponse pour le soir.
Nous avions visité l'appartement une semaine auparavant. Vu les travaux à effectuer, j'avais besoin d'un peu de temps pour affiner le chiffrage...

C'est pas grave, je préfère ne pas me presser, trouver un autre bien, et ne pas avoir de mauvaises surprises après...

 

[ZRR_pigeon]

Finalement, le deuxième projet est abandonné...
Mail du vendeur mardi matin, me demandant une réponse pour le soir.

c'est typique, il a senti que vous ne lui faisiez pas confiance avec ses chiffrages, il savait que le temps jouait contre lui. il a joué son va-tout, vous forcer la main avec moins de 24 heures. ca n'a pas marché, il a perdu, vous avez gagné.

les mauvaises langues diront qu'il faut bien se lancer un jour, oui certes, mais pas n'importe comment, et la cela ne sentait pas serenité.

 

[moietmoi]

Finalement, le deuxième projet est abandonné...
Mail du vendeur mardi matin, me demandant une réponse pour le soir.

humm drôle de méthode, sauf si il avait une proposition d'un autre acheteur... sinon ce st une méthode à l'arrachée qui me fait penser que tu as bien raison

C'est pas grave, je préfère ne pas me presser, trouver un autre bien, et ne pas avoir de mauvaises surprises après

bon tu me diras..tu as 10 jours après la signature de la promesse pour revenir en arrière... mais cela fait désordre, il vaut mieux s'engager lorsque tous les feux sont au vert

 

[snoopy10800]

humm drôle de méthode, sauf si il avait une proposition d'un autre acheteur... sinon ce st une méthode à l'arrachée qui me fait penser que tu as bien raison

Effectivement, il m'a dit qu'il avait une proposition... Vrai ou pas, je n'en sais rien. De toutes façons le montant de la proposition dont il m'a parlé était au delà du maxi que j'aurais proposé vu les travaux...Donc pas de regret...

 

[snoopy10800]

Petite question aux spécialistes : les cotisation pour l'assurance du prêt, les frais de dossier et les frais de caution liés au montage du prêt, je peux les déduire de mes revenus fonciers ?

Merci beaucoup

 

[Buffeto]

les frais déductibles sont dans le blog à buffeto [lien réservé abonné]

 

[snoopy10800]

les frais déductibles sont dans le blog à buffeto [lien réservé abonné]

Merci pour cette info précieuse...
On peut considérer l'assurance du prêt comme des frais liés à l'emprunt ?

 

[moietmoi]

Petite question aux spécialistes : les cotisation pour l'assurance du prêt

oui

les frais de dossier

oui

et les frais de caution liés au montage du prêt

,

seulement pour la partie non remboursable de la caution

et tout cela dans les limites imposées à la déductibilité( entre autre< valeur du loyer)

Il convient notamment de tenir compte :

- des frais de constitution du dossier ;

- des frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l'acte d'achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

- des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction..........

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