Investir dans du locatif ou pas ?

[snoopy10800]

et aprés les AI viennent pleurer qu'ils ne bossent pas assez

Ca, c'est un autre sujet, mais franchement, y'a un sacré ménage à faire dans ce secteur...

Il y a 11 ans, avec ma chérie, on cherchait un appartement à louer. Elle était encore étudiante, je commençais à bosser avec un salaire très confortable pour mon âge. Bref, on n'avait pas de mal à s'en sortir...
On est allés voir des agences. On a décrit ce qu'on voulait. La plupart ne nous ont jamais rappelé. La seule qui a repris contact avec nous nous a proposé des bien en total décalage avec nos critères... On a fini par trouver nous même un appart.

Il y a presque 10 ans, on s'est mis à chercher une maison, à acheter. Là encore, budget assez confortable, vu que cette fois on bossait tous les deux. 0 visite, présentations toujours en dehors de ce que nous recherchions. (on ne demandait pourtant pas la lune).
On a finalement trouvé tout seul. Quelques mois après 1 ou 2 agences a daigné reprendre contact avec nous pour savoir ou nous en étions... Ils se sont fait envoyer balader bien comme il faut...

Je pense que, du moins dans mon agglo, celui qui en veut et qui a un réel souci du service client peut faire fortune...

 

[ZRR_pigeon]

et aprés les AI viennent pleurer qu'ils ne bossent pas assez

a la fois c'est pas leur boulot de trouver des locataires..en tous cas pas gratuitement.

 

[snoopy10800]

a la fois c'est pas leur boulot de trouver des locataires..en tous cas pas gratuitement.

Tout à fait. Mais là, l'agent immo était une bonne connaissance (un ancien collègue de ma femme), et il avait dès le départ promis de s'occuper du truc jusqu'au bout... Finalement, il ne s'est pas occupé de grand chose mis à part sa comm...

Pour notre expérience perso de locataire puis de proprio, si l'agence avait trouvé un bien, nous aurions bien entendu payé des frais d'agence, ça n'était pas un problème en soi...

 

[lopali]

On est allés voir des agences. On a décrit ce qu'on voulait. La plupart ne nous ont jamais rappelé.

Idem, à la première rencontre ils te demandent un maximum de renseignements (nom, adresse, tél, email, descriptif détaillé du bien recherché, capacité de crédit, groupe sanguin...) et puis après plus aucune nouvelle...

 

[Buffeto]

Idem, à la première rencontre ils te demandent un maximum de renseignements (nom, adresse, tél, email, descriptif détaillé du bien recherché, capacité de crédit, groupe sanguin...) et puis après plus aucune nouvelle...

ca m'est arrivé aussi.
je cherchais un local professionnel d'environ 60 métres carrés .....on m'a présenté une maison d 'habitation avec une ......cave (à aménager en local pro d'après l'AI ).....

 

[Turbo-057]

Dis toi que pour l'heure tu verras ce que donne ton 1er locataire.
Pour ma part j'attends toujours d'avoir 3-4 dossiers pour me décider et n'opte clairement pas pour le mode 1er arrivé 1er servi ... Car dans le locatif un bon locataire c'est clairement une grosse clef du succès ou non.

Fait très attention sur l'état des lieux, note clairement tout si tu n'en a jamais fait essai de te faire aider le cas échéant.
Il ne faut pas laisser de doute et être clair et précis sur tout. Sinon good luck à la sortie.
Si tu peux te le permettre tu peux le faire faire via un huissier.

 

[snoopy10800]

Effectivement, j'ai pris un petit raccourci dans mon explication.
Bien sur, je n'ai pas pris le 1er dossier qui se présentait... J'ai eu pas mal de demandes avec (malheureusement pour eux) des ressources peut fiables, irrégulières, ou insuffisantes. Je n'ai pas pu y donner suite... En revanche, j'ai dit oui au premier dossier solide qui s'est présenté. (et en plus avec qui j'ai eu un bon feeling)

 

[Turbo-057]

Par défaut de toute manière pour ma part je n'accepte de présentation de dossier complet que si au minimum ca répond à mes critères
Il faut au minimum l'équivalent de 4 fois le loyer en salaire pour pouvoir déposer un dossier.
En général j'ai toujours entre 6 a 10 dossiers solides et je me décide ensuite.
Il y a pas mal de critères mais clairement si le locataire ne me plait pas c'est exclu d'office et après ben je fais au feeling quand il me reste 3-4 dossiers.

Mais même ainsi je me suis déjà loupé malheureusement et pour sortir un locataire ensuite ... good luck

 

[ZRR_pigeon]

dans l'ideal oui, 4 fois le loyer, et même 10 fois...
mais dans la pratique, on recupere des candidats a 2.5-3 fois la loyer et faut prendre une decision.
aucun moyen de savoir lequel est depensier, lequel est accroc au poker online, lequel est bardé de prets consommation...

donc il reste une grosse part de chance...

mon assurance loyers impayés me demande 2.8 fois le loyer, donc je fais avec, mais c'est chaud des fois (1100 de loyer HC)

 

[Turbo-057]

Pour moi 4 reste le minimum. Je n'ai en général pas de mal a obtenir cela, sur les meublé les parents sont caution et payent souvent 3 mois d'avance.
Par contre clairement ce ne sont pas forcément les plus gros revenus qui sont les meilleurs locataires.
J'ai eu un jour un locataire pilote de ligne, Madame haut fonctionnaire européen bref a eux 2 ils étaient facilement à 10 fois le loyer et cependant je pense que jamais le loyer n'a été versé en temps et en heure, ils avaient parfois jusque 3-4 mois de retard avec en plus la fâcheuse tendance a être ultra exigeant.

De même un jeune couple tout bien tout sympa peut devenir une source d'ennui ... séparation, Madame fait casser les portes pour revoir ses affaires, Monsieur lance l'armoire par la fenetre qui retombe sur le parking sur la voiture d'un autre locataire ...

Quand a savoir derrière s'ils sont bardés de dettes ou autres c'est de plus en plus impossible a savoir.
Fut une époque ou je demandais les relevés de comptes des 3 derniers mois (oui oui je sais c'est interdit)

Clairement la chance fait fortement partie de la chose.
Pour l'assurance loyer impayés j'ai préféré passer par des baux notariés c'est largement plus utile le cas échéant. (valeur executoire)

 

[snoopy10800]

Merci à tous pour vos conseils.

Pour ce premier locataire, j'ai choisi un dossier d'un jeune en apprentissage patisserie.
Le loyer demandé est de 360 euros mensuels.
Il gagne un peu moins de 800 euros mensuels. (+APL) Mais ses parents sont caution. (salaire d'environ 10 fois le loyer)

J'ai encore énormément de choses à apprendre, mais j'espère que ça va se faire sans trop de problèmes...

 

[ZRR_pigeon]

Pour moi 4 reste le minimum. Je n'ai en général pas de mal a obtenir cela, sur les meublé les parents sont caution et payent souvent 3 mois d'avance.

peut etre que tu peux au Luxembourg, mais ici c'est impossible....

 

[Turbo-057]

Il s'agit de logement en France de type meublé étudiant et ce sont même les parents qui m'avaient proposé cette option,
Et je ne l'ai pas refusé.

 

[snoopy10800]

Un petit retour quelques temps après l'entrée du locataire dans l'appartement... Tout se passe bien, les loyers sont payés en temps et en heure pour l'instant, et le relationnel est bon. J'espère que ça va continuer ainsi...

 

[ZRR_pigeon]

les APL arrivent chez lui ou direct chez vous ?

 

[Buffeto]

Un petit retour quelques temps après l'entrée du locataire dans l'appartement... Tout se passe bien, les loyers sont payés en temps et en heure pour l'instant, et le relationnel est bon. J'espère que ça va continuer ainsi...

bien sur on parle souvent des soucis dans le locatif ( ou autres investissements *), mais il faut aussi voir que dans 95% des cas les choses se déroulent correctement .....


* @ zrr le GI par exemple

 

[Buffeto]

les APL arrivent chez lui ou direct chez vous ?

pour nos locataires , les APL arrivent chez eux .

 

[ZRR_pigeon]

pour la location nue c'est 0.5 % de mauvais payeur.
pour le GI, on parle de location de materiel de construction a l'autre bout de la planete...je ne suis pas sur que ce soit comparable...

 

[Buffeto]

.je ne suis pas sur que ce soit comparable...

bien sur ce n'est pas comparable en terme de placement . ce que je voulais dire c'est qu'on parle toujours du faible pourcentage d'investissements "délicats " ce qui occulte un peu que la majorité d'entre eux se passe super bien....

 

[ZRR_pigeon]

toujours du faible pourcentage d'investissements "délicats " ce qui occulte un peu que la majorité d'entre eux se passe super bien....

on est d'accord, mais ce n'est pas le pourcentage qui me fait peur. c'est la capacité de reprendre le controle en cas de soucis. dans une location nue ou meublée, c'est un huissier, un avocat et un serrurier et c'est réglé. pour des residences avec gestionnaires, c'est plsu difficile mais ca se fait encore, ca reste un bien immobilier. pour du girardin industriel, là y'a aucun moyen de reprendre le controle, on va pas recuperer une grue dans notre jardin....

c'est vraiment plus cela qui me refroidit que la statistiques du nombre d'intermediaires peu scrupuleux.