Investir dans du locatif ou pas ?

[snoopy10800]

oui

oui

,

seulement pour la partie non remboursable de la caution

et tout cela dans les limites imposées à la déductibilité( entre autre< valeur du loyer)


[lien réservé abonné]

Sauf que dans mon cas, je suis à la Caisse d'Epargne, et ils ne travaillent pas avec Crédit Logement. A la CE, la somme est versée une fois pour toutes et rien n'est récupéré à la fin...

 

[moietmoi]

la somme est versée une fois pour toutes et rien n'est récupéré à la fin...

dans ce cas le texte s 'applique aussi... et tu peux comprendre le montant total de la caution; et vue que ceci est accessoire au crédit, sans dépasser le montant du loyer.. si tu as une mauvaise renta, un mauvais crédit, alors avec la caution+ intérêts risquent de dépasser le loyer... et il y a report

 

[snoopy10800]

dans ce cas le texte s 'applique aussi... et tu peux comprendre le montant total de la caution; et vue que ceci est accessoire au crédit, sans dépasser le montant du loyer.. si tu as une mauvaise renta, un mauvais crédit, alors avec la caution+ intérêts risquent de dépasser le loyer... et il y a report

OK, mais ce qui m'interroge le plus dans ta réponse, c'est "et tout cela dans les limites imposées à la déductibilité( entre autre< valeur du loyer)"

J'ai peut -être lu trop vite, je suis peut-être passé à coté, mais je n'ai pas vu cette info dans ton lien. En gros, on ne pourrait pas déduire plus de frais bancaires que le montant du loyer mensuel ?

 

[moietmoi]

OK, mais ce qui m'interroge le plus dans ta réponse, c'est "et tout cela dans les limites imposées à la déductibilité( entre autre< valeur du loyer)"

J'ai peut -être lu trop vite, je suis peut-être passé à coté, mais je n'ai pas vu cette info dans ton lien

non tu n'as pas lu trop vite.. je me suis moi même amusé à constater qu il faudrait chercher ailleurs dans le bofip le paragraphe "plafond de la déductibilité"

le bofip est rieur et se joue de nous

la règle est la suivante: exposée en français de tous les jours: la déduction des intérêts et des accessoires est limitée à la valeur annuel du loyer encaissé;
tu ne peux créer un déficit avec les intérêts( et accessoire crédit)
Cette partie qui dans certains cas serait négative, est reportable;
cela se voit très bien quand tu remplis la 2044;

En gros, on ne pourrait pas déduire plus de frais bancaires que le montant du loyer mensuel ?

annuel

 

[Buffeto]

Merci pour cette info précieuse...
On peut considérer l'assurance du prêt comme des frais liés à l'emprunt ?

oui bien sur

 

[snoopy10800]

Merci pour les précisions !!!

 

[moietmoi]

concernant le "plafonnement" de la déduction liée aux intérêts pour créer du déficit.. en cherchant un peu:

190

Première étape : pour l'ensemble des propriétés ou titres de sociétés, il convient de déterminer le total :

- des revenus bruts ;

- des intérêts d'emprunt ;

- des autres charges.

200

Deuxième étape : le revenu brut total est d'abord réputé compenser les intérêts d'emprunts. Doivent donc être déduites de ce revenu les charges résultant des intérêts d'emprunts.

Le résultat peut être positif.

Si le résultat est négatif, il constitue un déficit reportable exclusivement sur les revenus fonciers ultérieurs (cf. II).

210

Troisième étape : doivent être imputées sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d'emprunts, les autres charges foncières.

Si le résultat net des intérêts d'emprunts est positif et, après déduction des autres charges, demeure positif, il constitue le revenu net foncier imposable de l'année.

Si le résultat net des intérêts d'emprunts est positif et, après déduction des autres charges, devient négatif, il s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs (cf. II).

Si le résultat net des intérêts d'emprunts est négatif, les charges autres que les intérêts d'emprunt sont déduites d'un revenu nul. Elles constituent un déficit imputable sur le revenu global à hauteur de la limite annuelle de 10 700 € (ou 15 300 € : cf. n°110 et suivants) ; le surplus éventuel s'ajoute au déficit provenant des intérêts d'emprunts pour le report sur les revenus fonciers ultérieurs.

le bofip..mon livre de chevet..

[lien réservé abonné]

 

[paal]

Non tu n'as pas lu trop vite.. je me suis moi même amusé à constater qu il faudrait chercher ailleurs dans le bofip le paragraphe "plafond de la déductibilité"
Le bofip est rieur et se joue de nous

Jamais rencontré de Bofip rieur ...

la règle est la suivante: exposée en français de tous les jours: la déduction des intérêts et des accessoires est limitée à la valeur annuel du loyer encaissé;
tu ne peux créer un déficit avec les intérêts( et accessoire crédit)
Cette partie qui dans certains cas serait négative, est reportable;
cela se voit très bien quand tu remplis la 2044; annuel

Eh oui, bien suivre les instructions de report de calcul et de report des cases d'une déclaration fiscale, que ce soit une 2044 ou une autre ...

 

[snoopy10800]

Je reviens vers vous avant de finaliser ma déclaration, pour être certain de ne pas faire de bêtises...

Pour résumer :

*Loyers depuis le 1er aout 2015, donc 5 loyers de 360 euros en 2015 --> 1800 euros en case 211 du formulaire 2044
*Assurance de l'appartement : 53,83 euros --> en case 223
*Intérêts d'emprunt : 490,09 euros --> en case 250
*Frais de dossier : 100 euros --> en case 250 avec les intérêts ??
*Frais de garantie : 804 euros (rien ne sera récupéré quand le prêt sera soldé) --> en case 250 avec les intérêts ??
*Assurance du prêt : 135 euros --> case 223
*Taxe foncière 2015 (prorata) : 179 euros --> en case 227
*Travaux (juste les fournitures car réalisés par moi-même) : 238 euros --> en case 224
*Syndic (prorata) : 197 euros --> en case 221
*Frais de correspondance : 20 euros --> en case 222

En fait, je ne sais pas trop ou mettre les frais de dossier du prêt et les frais de garantie... Je groupe ça avec les intérêts ?

Merci à vous

 

[moietmoi]

*Frais de dossier : 100 euros --> en case 250 avec les intérêts ??
*Frais de garantie : 804 euros (rien ne sera récupéré quand le prêt sera soldé) --> en case 250 avec les intérêts ??

la notice indique cela en 250 oui

*Assurance du prêt : 135 euros --> case 223

ah non la notice indique pour 223 les primes assurance type dégats des eaux et PNO
pour l'ADI c est aussi en 250

– des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.

et si je ne me trompe pas les "frais de syndic" ne sont pas des frais de gérance mais à mettre en charge

 

[snoopy10800]

Merci beaucoup !

Pour les frais de syndic, je me suis mal exprimé... C'est un syndic bénévole, donc pas de coût au niveau du syndic lui même. Je paie en fait les frais d'entretien des parties communes, électricité, etc...

 

[moietmoi]

Merci beaucoup !

Pour les frais de syndic, je me suis mal exprimé... C'est un syndic bénévole, donc pas de coût au niveau du syndic lui même. Je paie en fait les frais d'entretien des parties communes, électricité, etc...

c'est en copropriété, il y a donc une provision pour charges, et c'est à indiquer en ligne 229

quant à la taxe foncière il faut indiquer le montant sans la taxe ordure ménagère.....
bon week end avec la gomme et le crayon... ( pour ma part même si le final je le fais sur internet, je brouillonne !! avec papier crayon gomme et impression en plusieurs exemplaires de tous les cerfa...)

 

[snoopy10800]

Merci à tous pour vos conseils !

Déclaration bouclée et validée...

C'est la première déclaration que nous faisons pour notre achat locatif de juin 2015... Pour l'instant, entre les différents frais liés à l'achat, nous sommes en négatif pour un peu plus de 400 euros...
Vu que je voudrais faire prochainement un deuxième achat locatif, avec à nouveau des frais, j'ai préféré ne pas bénéficier du régime micro-foncier...

 

[snoopy10800]

Bonjour à tous...

J'ai une petite question pour laquelle je n'ai pas trouvé de réponse franche :

Si je renégocie mon crédit locatif cette année (actuellement à 1,85 sur 15 ans), est ce que sur ma prochaine déclaration, je pourrai à nouveau déduire les frais bancaires et dépôt de garantie ? (Que j'ai déjà déduit cette année pour mon crédit signé en 2015...)

Merci

 

[gunday]

En court : oui si le cout global est en baisse.
En détail, le bofip [lien réservé abonné]explique bien :

Les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n'ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l'exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l'emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

 

[snoopy10800]

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous au sujet de notre investissement locatif...
Niveau gestion proprement dite, rien de nouveau.... Ca suit son cours sans problème... Les loyers couvrent intégralement les remboursements...

En juin dernier, j'avais demandé à ma banque une renégo de notre taux (actuellement 1,85% - 15 ans), qui avait été refusée. Je pense que je vais retenter le coup étant donné que depuis, les taux ont encore baissé, et que nous avons souscrit chez eux un nouveau prêt immo pour notre maison de vacances...


Par contre, pour la taxe foncière, j'ai une petite question, vu que je n'ai pas réussi à joindre mon centre des impôts :
Notre investissement est situé dans la même communauté de communes que notre résidence principale. Pour cette dernière, nous avons reçu notre avis de taxe foncière depuis un moment (sur notre espace internet). En revanche, pour le locatif, rien.

A votre avis c'est normal ? Il y a un décalage au niveau des envois en fonction de la nature du logement ? (RP, locatif, etc...)


Merci !

 

[moietmoi]

En juin dernier, j'avais demandé à ma banque une renégo de notre taux (actuellement 1,85% - 15 ans), qui avait été refusée. Je pense que je vais retenter le coup étant donné que depuis, les taux ont encore baissé, et que nous avons souscrit chez eux un nouveau prêt immo pour notre maison de vacances...

peut être aurais tu du tenter de (allitérations peu joyeuses) négocier un crédit global?

Par contre, pour la taxe foncière, j'ai une petite question, vu que je n'ai pas réussi à joindre mon centre des impôts :
Notre investissement est situé dans la même communauté de communes que notre résidence principale. Pour cette dernière, nous avons reçu notre avis de taxe foncière depuis un moment (sur notre espace internet). En revanche, pour le locatif, rien.

de quand date l'acte d'achat? la transmission par le notaire au hypothèque prend du temps.....
S'agit il d'un achat d'un bien existant? dans ce cas la première année, c'est l'ancien propriétaire qui la reçoit..

 

[snoopy10800]

peut être aurais tu du tenter de (allitérations peu joyeuses) négocier un crédit global?

Peut-être... J'avoue que je n'y ai même pas pensé, car je préfère que tout soit bien séparé... (RP, RS, et locatif). A tort peut être, financièrement, mais c'est plus clair dans ma tête, et plus simple à gérer, si je veux faire un remboursement anticipé, ou simplement pour déduire mes intérêts d'emprunt sur le locatif...

de quand date l'acte d'achat? la transmission par le notaire au hypothèque prend du temps.....
S'agit il d'un achat d'un bien existant? dans ce cas la première année, c'est l'ancien propriétaire qui la reçoit..

L'achat date de juin 2015. (immeuble ancien).Lors de la signature chez le notaire, nous avions même réglé cette TF au prorata, à l'ancien proprio. Je suppose que faire le mort n'est pas la meilleure solution ?

A noter que les impôts sont au courant que je suis le nouveau propriétaire, car en janvier ou février 2016, nous avions reçu de leur part un courrier nous demandant des renseignements sur un ancien locataire (que nous n'avons pas connu d'ailleurs).

 

[paal]

c'est plus clair dans ma tête, et plus simple à gérer, si je veux faire un remboursement anticipé, ou simplement pour déduire mes intérêts d'emprunt sur le locatif...

Oui, c'est surtout au niveau de la déductibilité des intérêts que cela vaut le coup ; vous rendez-vous compte s'il s'agissait de vous faire établir une attestation de déductibilité des intérêts pour le bien locatif, si les 3 prêts se retrouvaient regroupés ?

L'achat date de juin 2015. (immeuble ancien).Lors de la signature chez le notaire, nous avions même réglé cette TF au prorata, à l'ancien proprio.

Affaire réglée et transfert de propriété effectué par le notaire ...

Je suppose que faire le mort n'est pas la meilleure solution ?

Faire le mort signifierait que vous ne donniez pas suite à un avis de l'administration ; les avis de TF sont en cours de distribution, et nous ne sommes qu'en septembre !

 

[Buffeto]

A votre avis c'est normal ? Il y a un décalage au niveau des envois en fonction de la nature du logement ? (RP, locatif, etc...)

oui tous les avis ne sont pas envoyés en même temps .

je ne connais pas leur organisation mais il est possible que ca soit par rue ou par quartier . par exemple j'ai reçu la mienne mais une voisine 2 rues plus loin ne l'a pas encore reçue