Immobilier - la nouvelle donne

[Deedjo]

C'est la course contre-la-montre pour les propriétaires dont le logement est classé G.
Ils ont jusqu'au 1ᵉʳ janvier pour améliorer la note énergétique de leur bien et ainsi pouvoir continuer à le louer.
Près de deux millions de maisons et d'appartements sont concernés, soit plus de 500.000 propriétaires

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Merci. Le propriétaire dans l'article passerait presque pour une victime...

 

[Jaumep]

Merci. Le propriétaire dans l'article passerait presque pour une victime...

Ben quand vous devez investir l’équivalent de 5 à 10 ans de revenus locatifs pour continuer à faire ce qui ne posait aucun problème auparavant ( il faut pas s’imaginer qu’un logement F ou G est un gourbi infâme), que vous continuez à payer un crédit sur le bien en question, et que vous ne correspondez pas à la caricature du propriétaire imaginée par certains ( (forcément un richard et rentier le salaud !), oui vous êtes victime d’une loi absurde et contre productive.

 

[ApprentiEpargnant]

Ben quand vous devez investir l’équivalent de 5 à 10 ans de revenus locatifs pour continuer à faire ce qui ne posait aucun problème auparavant ( il faut pas s’imaginer qu’un logement F ou G est un gourbi infâme), que vous continuez à payer un crédit sur le bien en question, et que vous ne correspondez pas à la caricature du propriétaire imaginée par certains ( (forcément un richard et rentier le salaud !), oui vous êtes victime d’une loi absurde et contre productive.

Si j'ai bien suivi le reportage, le propriétaire a hérité, il n'était pas obligé de garder le bien et de décider de faire du locatif + travaux, il pouvait le revendre.

Les propriétaires d'un bien G et qui n'ont rien fait depuis que la loi est sortie, désolé mais ils sont responsables de leur situation.
Dans mon métier, une des premières choses que l'on apprend c'est que plus l'on anticipe la manoeuvre d'anticollision, moins il faut intervenir. Si on attend le dernier moment, il faudra prendre beaucoup d'angle et ce sera inconfortable. Et si on ne fait rien, et bien on finit dans l'autre navire...
Entre les diverses aides, les crédits à taux zéro, les déductions des frais, je ne vois pas où est/était le problème d'effectuer quelques travaux. Pas besoin de mettre 10 ans de loyers sur la table.
On parle actuellement de logements G, ce n'est pas bien compliqué de passer en F ou E et cela repousse votre échéance. En F c'est 2028 et en E c'est 2034 (au plus tôt), ça laisse de la marge...

Ceux qui ont attendu le dernier moment en espérant être sauvés, et bien ils font maintenant une manoeuvre d'anticollision inconfortable.

 

[Niluje]

Belle vision idéaliste de la situation.
En région parisienne, beaucoup de biens sont en G sans que le propriétaire ne se moque du monde et que l’appartement soit un taudis ; l’isolation extérieure n’est pas toujours possible (zone classée par ex). Reste l’isolation intérieure mais :
- perdre des m² quand le prix de celui-ci est >10K€ est plus qu’inconfortable
- perdre des moulures aux murs ou plafonds fait perdre beaucoup de cachet aux biens
- l’isolation intérieure ne sera pas suffisante pour améliorer drastiquement la note, impossible d’imaginer des pompes à chaleur, un chauffage commun complique aussi la situation

On rentre alors dans les exceptions de la loi avec une possibilité de louer en G. Si l’on souhaite faire les choses correctement cela n’est pas si facile même avec de la bonne volonté. C’est la différence entre la théorie et la pratique.

 

[Jaumep]

Si j'ai bien suivi le reportage, le propriétaire a hérité, il n'était pas obligé de garder le bien et de décider de faire du locatif + travaux, il pouvait le revendre.

J’étendais la réflexion au delà de ce cas particulier.

Les propriétaires d'un bien G et qui n'ont rien fait depuis que la loi est sortie, désolé mais ils sont responsables de leur situation.

En copropriété, même avec la meilleure volonté du monde, vous avez beaucoup de mal à faire avancer ce type de projet quand la majorité des propriétaires ne sont pas des bailleurs ( je sais de quoi je parle).

Dans mon métier, une des premières choses que l'on apprend c'est que plus l'on anticipe la manoeuvre d'anticollision, moins il faut intervenir. Si on attend le dernier moment, il faudra prendre beaucoup d'angle et ce sera inconfortable. Et si on ne fait rien, et bien on finit dans l'autre navire...
Entre les diverses aides, les crédits à taux zéro, les déductions des frais, je ne vois pas où est/était le problème d'effectuer quelques travaux. Pas besoin de mettre 10 ans de loyers sur la table.
On parle actuellement de logements G, ce n'est pas bien compliqué de passer en F ou E et cela repousse votre échéance. En F c'est 2028 et en E c'est 2034 (au plus tôt), ça laisse de la marge...

Vous parlez d’anticipation mais vous prenez comme exemple le passage de G à F qui ne fait que repousser l’échéance ( comme vous le soulignez vous même).
Les situations sont variables mais pour, un bien qui rapporte disons 3000 euros net annuel, vous pouvez effectivement avoir à débourser 15000 à 25000 euros pour le ramener à D, ce qui un objectif plus pérenne.

Ceux qui ont attendu le dernier moment en espérant être sauvés, et bien ils font maintenant une manoeuvre d'anticollision inconfortable.

 

[MDacier]

Pas mieux
Le plus délicat, ce sont les copro qui bloquent régulièrement les travaux ruineux (mais obligatoire pour pouvoir continuer a louer)
Présenter la difficulté à se conformer a une législation mouvante comme une simple négligence d'un proprio bailleur, c'est ignorer les situations réelles...

Et il n'y a même pas l'alternative de décider d'arrêter de louer, a moins d'être prêt à payer une Taxe d habitation (THRS) qui explose !

 

[Al56]

Belle vision idéaliste de la situation.
En région parisienne, beaucoup de biens sont en G sans que le propriétaire ne se moque du monde et que l’appartement soit un taudis

Certes mais vous discutez de la loi alors qu'à un moment donné, il ne s'agit plus de la discuter mais d'anticiper les problèmes en trouvant des solutions. Quand au contrôle technique auto, vous avez des points de contrôle supplémentaires, vous vous soumettez à la loi même si ça ne vous plaît pas.

 

[lebadeil]

Bonjour,

Ce que je vois surtout est que le parc de logements est insuffisant dans les grandes villes. L'immobilier neuf est malade, et une partie des logements anciens vont sortir du parc pour différentes raisons DPE (auj. G) , taxe foncière en hausse de façon abusive, contraintes fiscales, risque d'impayés, travaux syndic de plus en plus chers. Rentabilité locative remise en question !

Le rapport entre l'offre et la demande va encore se dégrader, pour les personnes modestes, en besoin de location.

 

[Sans]

Certes mais vous discutez de la loi alors qu'à un moment donné, il ne s'agit plus de la discuter mais d'anticiper les problèmes en trouvant des solutions.

Sauf quand une loi est inapplicable ! Tellement inapplicable que son application est sans cesse reportée, aménagée, modifiée... Et peut-être dans pas longtemps supprimée, pour cause de crise du logement ! Ceux qui auront anticipé y seront pour leur frais, avant d'arriver à retrouver une rentabilité, même minime !

Quand au contrôle technique auto, vous avez des points de contrôle supplémentaires, vous vous soumettez à la loi même si ça ne vous plaît pas.

Oui, ça c'est la théorie, dans la pratique c'est autre chose
Et du contrôle technique moto, on en parle , lui aussi reporté, modifié encore une fois les centres de contrôle ne sont pas prêt à investir plus .
Et à ce jour, ce contrôle contrôle quoi, vraiment pas grand chose, mais il faut le payer !
Tous ces contrôles ne sont qu'une "taxe" à payer pour avoir le droit de rouler, que ne payent que ceux qui sont solvables ! Mais ça fait tourner les centres de contrôle et rentrer de la TVA dans les caisses de l'État !

 

[MDacier]

Seule la limitation annuelle d'augmentation des loyers permet d'empêcher que beaucoup se retrouvent dans le rouge avec l'inflation...

 

[Jaumep]

Certes mais vous discutez de la loi alors qu'à un moment donné, il ne s'agit plus de la discuter mais d'anticiper les problèmes en trouvant des solutions. Quand au contrôle technique auto, vous avez des points de contrôle supplémentaires, vous vous soumettez à la loi même si ça ne vous plaît pas.

Encore faut-il que la loi soit applicable.
J’ai 2 studios en location ( je précise , avant que quelqu’un ne prétexte que je suis bien nantis, que je suis moi-même locataire de ma RP et ne roule pas sur l’or).
Pour le premier, la copropriété refuse de bouger alors même que les seuls travaux efficaces qui modifieraient le DPE de mon bien concernent la toiture.
Pour le second, la copropriété est plutôt dynamique et favorable à des travaux d’envergure ( bat de 15 étages) qui ont été mis à l’étude il y a maintenant …5 ans ( début avant le Covid) et que l’on devrait voter en assemblée en Février prochain.
Donc tout ça relève d’un parcours du combattant long et coûteux ( très coûteux si on veut faire du qualitatif et pas simplement éviter la sanction légale) totalement sous estimée par les promoteurs de cette loi au calendrier fantaisiste.

 

[niklos]

après si cette loi peut faire accélérer un peu les syndic de copro, ça ne serait pas une mauvaise chose...
J'attends une réparation de fuite depuis 2018...

 

[Jaumep]

après si cette loi peut faire accélérer un peu les syndic de copro, ça ne serait pas une mauvaise chose...
J'attends une réparation de fuite depuis 2018...

Ça fuit toujours ??

 

[niklos]

Oui... c'est suffisamment léger pour que ça ne soit pas catastrophique. Mais suffisant pour avoir toujours une tâche au mur...

 

[Jaumep]

Oui... c'est suffisamment léger pour que ça ne soit pas catastrophique. Mais suffisant pour avoir toujours une tâche au mur...

C’est quasiment une tache millésimée; ça valorise le bien

 

[ApprentiEpargnant]

Belle vision idéaliste de la situation.
En région parisienne, beaucoup de biens sont en G sans que le propriétaire ne se moque du monde et que l’appartement soit un taudis ; l’isolation extérieure n’est pas toujours possible (zone classée par ex). Reste l’isolation intérieure mais :
- perdre des m² quand le prix de celui-ci est >10K€ est plus qu’inconfortable
- perdre des moulures aux murs ou plafonds fait perdre beaucoup de cachet aux biens
- l’isolation intérieure ne sera pas suffisante pour améliorer drastiquement la note, impossible d’imaginer des pompes à chaleur, un chauffage commun complique aussi la situation

On rentre alors dans les exceptions de la loi avec une possibilité de louer en G. Si l’on souhaite faire les choses correctement cela n’est pas si facile même avec de la bonne volonté. C’est la différence entre la théorie et la pratique.

J'entends bien, j'ai moi-même revendu mon appartement locatif pour ces raisons.
Sans compter les copropriétés où personne ne veut participer/payer.
Mais pour une situation particulière, combien n'ont pas fait les démarches nécessaires ?
Il y a certainement un peu de naïveté de ma part sur certaines situations mais il y en a aussi à croire que tout le monde a pris le problème à bras le corps.

 

[Sans]

après si cette loi peut faire accélérer un peu les syndic de copro, ça ne serait pas une mauvaise chose...
J'attends une réparation de fuite depuis 2018...

Il y a une différence entre le syndic de copro qui fait exécuter les décisions de l'AG, très très très souvent après que plusieurs propriétaires lui aient remonter les bretelles , et l'AG qui décide... Si l'AG dit non, le syndic ne fera rien ni cette année, ni dans x années... Sauf travaux d'urgence car là le propriétaire victime et son assurance peut se retourner contre le syndic !
Je suis dans le même cas, depuis peu : pour l'instant je le joue sympa, j'ai informé le syndic par mail photo à l'appui. Je ne demande pas la prise en charge de ma peinture.
Si réparation de l'infiltration non faite avant la réception du prochain orde du jour de la prochaine AG, août 2025, je déclare à mon assurance. Et je balance l'info lors de l'AG en faisant bien remarquer le manque de réactivité du syndic et donc des frais plus important pour la copro. Et peut-être un changement de syndic à la clef
Et j'aurais un plafond refait à neuf

 

[niklos]

Bah vous avez bien de la chance... parce que tout ça, je l'ai déjà fait...

 

[Deedjo]

Ben quand vous devez investir l’équivalent de 5 à 10 ans de revenus locatifs pour continuer à faire ce qui ne posait aucun problème auparavant ( il faut pas s’imaginer qu’un logement F ou G est un gourbi infâme), que vous continuez à payer un crédit sur le bien en question, et que vous ne correspondez pas à la caricature du propriétaire imaginée par certains ( (forcément un richard et rentier le salaud !), oui vous êtes victime d’une loi absurde et contre productive.

Certains propriétaires font les choses comme il faut, d'autres louent des biens mal isolés avec des loyers très chers et viennent pleurer ensuite. Je ne fais aucune généralité, je réagissais juste au cas présenté.

 

[ApprentiEpargnant]

Il y a une différence entre le syndic de copro qui fait exécuter les décisions de l'AG, très très très souvent après que plusieurs propriétaires lui aient remonter les bretelles , et l'AG qui décide... Si l'AG dit non, le syndic ne fera rien ni cette année, ni dans x années... Sauf travaux d'urgence car là le propriétaire victime et son assurance peut se retourner contre le syndic !
Je suis dans le même cas, depuis peu : pour l'instant je le joue sympa, j'ai informé le syndic par mail photo à l'appui. Je ne demande pas la prise en charge de ma peinture.
Si réparation de l'infiltration non faite avant la réception du prochain orde du jour de la prochaine AG, août 2025, je déclare à mon assurance. Et je balance l'info lors de l'AG en faisant bien remarquer le manque de réactivité du syndic et donc des frais plus important pour la copro. Et peut-être un changement de syndic à la clef 😉
Et j'aurais un plafond refait à neuf 😉

Bonjour,

Attention, renseignez-vous, pour un souci d'humidité, certaines conditions générales imposent un délai très court de déclaration après l'apparition des premiers dégats.
L'expert mandaté par l'assurance a été très regardant sur ce point quand j'ai eu un souci.