Defiscalisation : Censi Bouvard

[soso33]

je n ai aucun interet je ne vous connais pas !

 

[moietmoi]

bonjour, j avais hésité à répondre mais ...

Le Censi bouvard est mille fois mieux que le Duflot mais bon ça ils ne le disent pas trop !!!

bonjour ceci me parait être une affirmation gratuite.... comment quelqu'un qui vient de nous dire qu'il est vendeur de bouvard,donc qui se présente auprès des prospecst investisseurs comme un conseiller, peut sans analyse patrimoniale et dans l'absolu affirmer que ceci ou cela est mieux!!! chacun son profil chacun ses objectifs et chacun peut être son produit....

par ailleurs je persiste a penser que dans 80% des cas, pour le même bien meublé et géré, la comptabilité amortissable est plus intéressante pour l'investisseur que la comptabilité censi;

Pour éclaircir mon propos: lorsque l'on achète un bien de type meublé et géré, (après les recommandations d'usage sur le l'emplacement et la fiabilité du gestionnaire et de la complémentarité du bien et de ses objectifs patrimoniaux) , on a le choix lorsque le bien est acheté neuf entre 2 comptabilités, qui ne changent rien au produit, mais seulement la comptabilité et la feuille d'impots; et dans 80% des cas a peu près la comptabilité dite "défiscalisation censi" est moins optimisée par rapport à l'investisseur que la comptabilité "classique amortissable";
Ceci est dû au fait que contrairement à l'immobilier classique( qu il soit "normal" scelier, dufflot...) qui est par nature revendable sur le marché libre, l'immobilier meublé géré, n'a pas vocation a être revendu avant bien longtemps, ce qui veut dire que 80% des biens vendus en lmnp gérés sont encore dans le patrimoine de l investisseur 20 ans après l'achat, alors que sur de l'immobilier classique d'investissement le cycle de rotation tout confondu est de 11 ans;
Donc en se fondant, sur l analyse patrimoniale et le cycle prévisible de conservation du bien, la comptabilité classique amortissable est presque toujours préférable à la compta défiscalisante censi-bouvard pour le même bien:
(on peut envisager la compta défiscalisante, par exemple dans un couple marié en séparation de biens, la comptabilité initiale en censi et au bout de 9 ans , vendre le bien a son conjoint qui lui fait une compta amortissable...)

 

[Anonyme]

comment quelqu'un qui vient de nous dire qu'il est vendeur de bouvard,donc qui se présente auprès des prospecst investisseurs comme un conseiller, peut sans analyse patrimoniale et dans l'absolu affirmer que ceci ou cela est mieux!!! chacun son profil chacun ses objectifs et chacun peut être son produit....

Exactement. Aucun produit financier n'est "mieux" qu'un autre dans l'absolu.
Tout dépend à qui il est destiné.

 

[moietmoi]

Pour ce qui est du prix de l'appartement T3, ça reste cher selon moi. Après c'est du neuf donc toujours un peu sur-évalué. Avez vous regardé le marché de l'occasion sur la station ?

à ce que je crois la résidence en question comporte piscine, jaccuzi, sauna, et tutti quanti....ce n'est pas juste un appartement en chalet

 

[soso33]

Exact c est une residence senior donc comme vous dites tutti quanti ..... je suis assez d accord avec vous sur la comptabilité mais rien n oblige le client a garder son bien il peut le revendre au bout de 9 ans et mm avant en cas de force majeur. Et si l on rajoute les frais d agence pour la location du bien plus les mois de pertes de loyers !!! a moins de payer encore et encore une assurance !!!! Les loyers seront imposés sur le foncier et en Duflot exemple ils sont plafonnés !
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

 

[moietmoi]

Exact c est une residence senior donc

absolument pas

 

[svenko]

Cette discussion sur le Censi B en général et le meublé intermédié est proprement........ surréaliste.


avec 300 euros on ne fait pas de Censi B

le bail commercial dans ce domaine est une hérésie juridique.

les rares opérateurs RÉELLEMENT encore debout proposent des loyers faibles

ce sera difficilement revendable, sauf abattement, et encore.... la rotation seconde main est faible

beaucoup de banques refusent désormais de financer(ça va, ils ont compris)

- ne jamais parler de garanties, loyers garantis, etc... elles sont inexistantes, autant le savoir

Bref, une bête à chagrin, un attrape co???lon, au pire une balle dans la tête ou une pendaison précédée d'un divorce. (renseignez -vous, Google est là, good Heaven !!)

Discussion close pour moi, j'en ai assez lu.....

 

[soso33]

bien sur que si !

 

[Anonyme]

bien sur que si !

Avec des arguments aussi percutants vous allez convaincre du monde, ça ne fait aucun doute.

 

[Buffeto]

Avec des arguments aussi percutants vous allez convaincre du monde, ça ne fait aucun doute.

effectivement ....
je rappelle aux nouveaux intervenants que le forum de cbanque n'est pas le lieu pour démarcher ......

merci de le comprendre

 

[baxterzs]

Bonsoir à tous,
Je vois que ce sujet fait débat !!
Je suis à 47000€ a déclarer cette année ( sans ma promo et sachant que ma femme est à 80%), je suis fonctionnaire donc mon salaire ne peut faire qu'augmenter tous les 2 ans !!! Voilà un peu ma situation.
Comme je le disais précédemment, je ne suis pas bloqué sur le censi, je me renseigne sur toutes les possibilités .
Sachant aussi que j'ai déjà la déduction de la nounou!!
Je vois le conseiller patrimoine de ma banque ce jeudi, je vous exposerai ces propositions.
J'ai regarde un peu les fcpi et autres, il faut encore que je regarde le reste.
Si vous avez des propositions, je suis tout ouïe.

Baxterzs

 

[Anonyme]

Bonsoir à tous,
Je vois que ce sujet fait débat !!
Je suis à 47000€ a déclarer cette année ( sans ma promo et sachant que ma femme est à 80%), je suis fonctionnaire donc mon salaire ne peut faire qu'augmenter tous les 2 ans !!! Voilà un peu ma situation.
Comme je le disais précédemment, je ne suis pas bloqué sur le censi, je me renseigne sur toutes les possibilités .

Qu'en est-il de votre patrimoine global ? Comment est-il réparti actuellement et à combien s'élève-t-il ?
Investir sur du défiscalisant est à mon avis une mauvaise idée, mais ce n'est que mon avis.
Au delà de ça, y investir une trop grande part de son patrimoine est une très très mauvaise idée, et je pense que cet avis sera davantage partagé.

 

[Kiki387]

Je vais parler de ce que je connais : la station des Menuires (j'y vais depuis 1995).
Très bien située, les risques d'années perdues du au manque d'enneigement sont nulles car la station est reliée à Val Thorens et son enneigement quasi permanent de novembre à mai.

Pour ce qui est du prix de l'appartement T3, ça reste cher selon moi. Après c'est du neuf donc toujours un peu sur-évalué. Avez vous regardé le marché de l'occasion sur la station ?
Construction en bord de piste... je suis curieux de savoir où ils vont arriver à le mettre sans être trop loin des commerces... avec vous le quartier ?

Si la remise en état du mobilier n'est pas à la charge du gestionnaire, attendez vous à des surprises... le matériel de montagne fait des ravages (et je parle pas des groupes d'anglais alcoolisés).

Pour ce qui est des dates d'ouverture de la résidence, comme tout ce qui se fait dans une station de haute montagne, c'est aligné sur les dates d'ouverture de la station. Aux Menuires c'est en général 15 décembre - 15 avril.

Pour le quartier de la residence c'est en haut du télésiège le bettex apparemment.

L'entretien du mobilier est à la charge du gestionnaire et le prix de l'appart hors meuble et hors parking est de 182000€ frais de notaire offert par le constructeur (eiffage) soit 3880€ du m2.

Il faut que je me renseigne sur l'ouverture de la residence pour moi c'était toute l'année !!

 

[baxterzs]

Je commence à me gratter une peu (voir beaucoup) le tête !!
Je vais voir ce que le conseiller me propose, mais je me demande s'il vaudrait pas le coup de d'investir pour s'enrichir, payer des impôts et voir de la defisc après !! Mais est ce que la banque suivrait !! le prix de l'immo est bas, les taux de pret aussi.
A partir de combien de logement pour une SCI? Quel sont les avantages?

 

[Buffeto]

mais je me demande s'il vaudrait pas le coup de d'investir pour s'enrichir, payer des impôts et voir de la defisc après !!

ahhhhhhhhhhhhhh enfin une démarche sensée...

Mais est ce que la banque suivrait !! le prix de l'immo est bas, les taux de pret aussi.
A partir de combien de logement pour une SCI? Quel sont les avantages?

si ton projet est bon pourquoi la banque ne te suivrait elle pas ?
concernant les SCI tout se trouve sur cbanque

 

[baxterzs]

J'en ai parlé autour de moi, et certains membres de ma famille se posent les mêmes questions que moi, d'où ma question pour le SCI.
Je vois aussi dans le forum des histoires d'interet d'emprunt, pouvez vous m'éclairer la dessus?

 

[Buffeto]

Je vois aussi dans le forum des histoires d'interet d'emprunt, pouvez vous m'éclairer la dessus?

des histoires d'interet d'emprunt ? concernant le déficit foncier ?
tout est expliqué dans le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

Je commence à me gratter une peu (voir beaucoup) le tête !!
Je vais voir ce que le conseiller me propose, mais je me demande s'il vaudrait pas le coup de d'investir pour s'enrichir, payer des impôts et voir de la defisc après !!

le début de la proposition est de bon sens;

mais je me demande s'il vaudrait pas le coup de d'investir pour s'enrichir

l'avantage du lmnp (bien choisi, bien géré,) c'est qu'il permet aussi de répondre à la problèmatique des impots

maintenant revenons à la première partie

'investir pour s'enrichir

il s'agit de faire investir l'argent du banquier pour permettre un enrichissement mutuel; mais il y aura toujours un effort d'épargne ( à moins d'être un investisseur sur ses fonds propres) et l'enrichissment n 'est jamais garanti, seulement espéré;

 

[baxterzs]

Bonjour,

Bon je reviens de mon rdv, pour résumé l'investissement dans l'immo sera très compliqué à cause du taux d'endettement !!
Donc je lui ai parlé du Censi, et le conseiller n'était pas très chaud sur ces investissements !! à cause des divers bailleurs !! enfin il m'a précisé que c'était que son avis!!
Pour lui, il serait plus interessant de miser sur une SCPI dans ce cas.
Je lui ai parlé de SCI, qui dans ce cas lui semble un bon compromis mais toujours l'endettement et bien sur étude des différents partenaires.
Aprés, on a parlé du PERP, ou on a de la desfic mais bloqué jusqu'au droit à la retraite. chaud !!!
Du coup on a pris le sens inverse et ne plus parler de défisc mais de placement qui ne ferai pas augmenter mes impôts.
Dans ce cas il m'a dit qu'il serait judicieux d'ouvrir un PEA et une Assurance vie pour moi et ma compagne, pour l'histoire des 8 ans, et je le pense aussi !!
Pour un premier rdv, j'ai pleins d'infos voir même trop. je vais étudier cela à tête reposée.
voilà

Baxterzs

 

[Buffeto]

à priori il ne t'a donné que des conseils censés....

c'est un bon point pour lui.