Defiscalisation : Censi Bouvard

[moietmoi]

Tout est là. ...........et/ou la disponibilité nulle (investissement "tunnel" où on ne récupère ses fonds que 10 ou 15 ans plus tard).

entièrement d accord, c est pourquoi j ai dit a Baxter dès le début que l'immobilier censi, pourquoi pas..mais il faut être capable de s'astreindre à 400/800 euros par mois forcé, pendant 15/20 ans; et bien choisi je pense que c est un bon placement

 

[Anonyme]

ai je dis ca ?

Je cite :

croire qu'on va s'enrichir en travaillant est un leurre ( sauf si on a un job super bien payé ) .
la seule manière de s'enrichir si on est un " français moyen " est de faire travailler de l'argent qu'on a pasalors il est donc nécessaire d'emprunter si on veut accroitre son patrimoine ....

pour en revenir à ce que tu écris , créer sa propre société ou s'expatrier n'est pas donné à tout un chacun .

Exact. C'est réservé à ceux qui s'en donnent les moyens.
Ce qui n'est pas dans la nature du "français moyen", on est parfaitement d'accord.

 

[Anonyme]

entièrement d accord, c est pourquoi j ai dit a Baxter dès le début que l'immobilier censi, pourquoi pas..mais il faut être capable de s'astreindre à 400/800 euros par mois forcé, pendant 15/20 ans; et bien choisi je pense que c est un bon placement

Avec un revenu de 2500 euros par mois, 400/800 euros ça doit représenter une grosse partie de sa capacité d'épargne.
Investir l'essentiel de son épargne disponible dans ce type de placement on ne peut plus illiquide, mmmh...

 

[Buffeto]

Exact. C'est réservé à ceux qui s'en donnent les moyens. .

je te laisse la responsabilité de cette affirmation .
chacun fait selon ses propres qualités et la volonté ne suffit pas toujours même si elle est , bien entendu , un atout ....

 

[moietmoi]

Je cite :
Exact. C'est réservé à ceux qui s'en donnent les moyens.
Ce qui n'est pas dans la nature du "français moyen", on est parfaitement d'accord.

ce genre de remarque me fait très peur, "la nature du "..... c'est sur ce genre de phrase toute faite que certains ont préparé l'opinion aux guerres et aux plus terribles de choses... Je pense que ta phrase s'est écrite un peu rapidement....

Je cite : un revenu de 2500 euros par mois, 400/800 euros ça doit représenter une grosse partie de sa capacité d'épargne.
Investir l'essentiel de son épargne disponible dans ce type de placement on ne peut plus illiquide, mmmh

tout à fait d accord; j'essayais en chiffrant de montrer que ce type d'investissement est un vrai choix contraignant, en le mettant en garde envers des simulations bidons(mais présentée par de doctes conseillers bancaires) qui font apparaitre un effort d'épargne de 100 euros

 

[Anonyme]

ce genre de remarque me fait très peur, "la nature du "..... c'est sur ce genre de phrase toute faite que certains ont préparé l'opinion aux guerres et aux plus terribles de choses... Je pense que ta phrase s'est écrite un peu rapidement....

Il manque à la France une culture d'entreprendre [lien réservé abonné]
Où est passée la culture d'entreprendre en France ? [lien réservé abonné]
L’absence de culture entrepreneuriale en France, un frein à la création d’entreprise [lien réservé abonné]

Fin du hors sujet pour ma part. Bonne journée.

 

[Kiki387]

Bonjour,

On me propose un investissement dans une residence de tourisme aux menuires donc le domaine des 3 vallées. Le t3 de 48m2 avec balcon au nord pour 212000 ht avec parking et mobilier et frais de notaire offert. Le rendement sans occupation personnel est de4,8% et j'opterai pour un rendement de 4,1% avec une semaine pour moi et 1 we en pleine saison. Cela m'intéresse avec un apport de 60000€ je profite de vacances au ski que j'allais prendre en famille pendant 2 fois 9 ans et je paye la différence du crédit moins les loyers perçu environ 250€ par mois. Bien sur je peux déduire également 2400€ de mes impôts pendant les 9 première années. Reste les charge d'entretien et le foncier soit environ 1800€ par an à la charge, qu'en pensez vous ? Le gestionnaire est mmv et le constructeur eiffage c'est une residence 4 étoiles aux pieds des pistes. Est ce qu'il y a des pièges ou autres a savoir que j'aurais oublié ?

 

[Buffeto]

pour commencer 4416€ / mètre carré c'est cher ......
ensuite pour répondre il faudrait sans doute en savoir un peu plus :
quel contrat te lie avec le gestionnaire ?
qui t'a calculé le rendement et sur quelles bases ?
quel est ton niveau d'imposition ? restera t'il fixe dans les prochaines années ?
as tu consulté les prix des ventes et des locations d'autres biens dans cette station?
etc....

 

[Kiki387]

Alors je vais essayer de répondre, dans cette station a moins de 4500€ le m2 je n'ai pas vu grand chose, le loyer est garantie par le gestionnaire, mon imposition est de 5500€annuel mais je pense qu'elle devrai augmenter un peu,cela permettra de la diminuer après je trouverais autre chose. Il reste a étudier le contrat avec le gestionnaire.

 

[Kiki387]

J'oubliai l'appart seul fait 182000 le rest c'est le parking ou le mobilier soit 3800€ le m2.

 

[Buffeto]

. Il reste a étudier le contrat avec le gestionnaire.

bail commercial de 11 ans renouvelable ?
quelles clauses vis à vis du mobilier dans ce cas ?
quid des parties communes ? ( 1800 euros pour la taxe foncière plus les charges ma parait faible )

 

[Kiki387]

Les charges d'entretien sont de 20€ ht le m2 et la taxe foncière de 15€ lem2.le bail est de 9 an renouvelable, le mobilier est au propriétaire est doit être entretenu par le locataire je crois.

 

[moietmoi]

Les charges d'entretien sont de 20€ ht le m2 et la taxe foncière de 15€ lem2.le bail est de 9 an renouvelable, le mobilier est au propriétaire est doit être entretenu par le locataire je crois.

Bonjour, pour bénéficier du statut lmnp, les meubles doivent vous appartenir(bailleur), l'entretien des meubles est en général fait par le "locataire" (preneur) donc le gestionnaire; dans votre bail quid du remplacement des meubles en cas de casse ou d'usure?

MMV , je connais pour avoir séjourné plusieurs fois, (loisirs et travail) à différents endroits; les 3 résidences( pas à la montagne) étaient bien entretenues et de bonne qualité;
je suppose que c 'est un achat en vefa ou rénové..

le groupe mmv fait parti d'un ensemble Terressens, qui ne fait pas parler de lui en mal, contrairement a pas mal de gestionnaire ;
Vous pouvez vérifier et négocier dans votre bail sur certains points, mais à mon avis il est difficile de gagner sur toute la ligne:
-clauses de révision du loyer: si le loyer est plafonné à la hausse, il doit aussi être plafonné à la baisse!!!
- il ne doit pas y avoir de période de latence entre la livraison et le premier loyer( risque de requalification fiscale) le loyer peut par exemple être payé a terme échu , MAIS il ne doit pas y avoir 3 mois , ou 6 mois au démarrage de la résidence de "sans loyer"
- les travaux ..(gros) la clause 606 et 605 du code civil: le mieux est que ceci soit à la charge du gestionnaire( preneur)
-vérifier que le preneur(gestionnaire) renonce a son droit de résiliation du bail a 3 ans et 6 ans
-essayer de négocier l'indemnité d'éviction
-vérifier les périodes d'ouverture au public de la résidence, : a quoi bon bénéficier d'une semaine si la résidence est fermée;
4,8% en loyer ou 4,1 % sur l'immobiler ht, me parait correct, pas trop élévé et a donc une bonne chance d'être tenu;
d'ailleurs dans le bail, vous pouvez aussi vérifier si la résidence est autonome du point de vue de la gestion(risque si il y a des mauvaises saisons successives) ou si le groupe mmv est solidaire (bonne chose, votre loyer ne sera pas dépendant un jour de la santé de VOTRE résidence)

sur les 250 euros d'épargne, vous avez noté vous même que la dedans, vous ne comptiez pas le foncier,l'entretien, les charges de syndic, les travaux de temps a autres, ...l'assurance PNO( pas cher) mais ceci me parait une opération réalisable en fonction de vos objectifs surtout si vous connaissez et aimez la station, pour avoir envie d'y revenir de manière récurrente

 

[Kiki387]

Bonjour, pour bénéficier du statut lmnp, les meubles doivent vous appartenir(bailleur), l'entretien des meubles est en général fait par le "locataire" (preneur) donc le gestionnaire; dans votre bail quid du remplacement des meubles en cas de casse ou d'usure?

--> C'est à la charge du prenneur

MMV , je connais pour avoir séjourné plusieurs fois, (loisirs et travail) à différents endroits; les 3 résidences( pas à la montagne) étaient bien entretenues et de bonne qualité;
je suppose que c 'est un achat en vefa ou rénové..

le groupe mmv fait parti d'un ensemble Terressens, qui ne fait pas parler de lui en mal, contrairement a pas mal de gestionnaire ;
Vous pouvez vérifier et négocier dans votre bail sur certains points, mais à mon avis il est difficile de gagner sur toute la ligne:
-clauses de révision du loyer: si le loyer est plafonné à la hausse, il doit aussi être plafonné à la baisse!!!
- il ne doit pas y avoir de période de latence entre la livraison et le premier loyer( risque de requalification fiscale) le loyer peut par exemple être payé a terme échu , MAIS il ne doit pas y avoir 3 mois , ou 6 mois au démarrage de la résidence de "sans loyer"

--> il y a indiqué sur le bail 3 mois c'est un décalage du loyer c'est ça ?

- les travaux ..(gros) la clause 606 et 605 du code civil: le mieux est que ceci soit à la charge du gestionnaire( preneur)

--> non c'est pas à sa charge

-vérifier que le preneur(gestionnaire) renonce a son droit de résiliation du bail a 3 ans et 6 ans

--> oui c'est clairement indiqué

-essayer de négocier l'indemnité d'éviction

--> j'ai fait la demande mais c'est pas gagné, si je veux récuperer mon bien au bout de 9 ou 18 ans cela va me couter un max

-vérifier les périodes d'ouverture au public de la résidence, : a quoi bon bénéficier d'une semaine si la résidence est fermée;
4,8% en loyer ou 4,1 % sur l'immobiler ht, me parait correct, pas trop élévé et a donc une bonne chance d'être tenu;
d'ailleurs dans le bail, vous pouvez aussi vérifier si la résidence est autonome du point de vue de la gestion(risque si il y a des mauvaises saisons successives) ou si le groupe mmv est solidaire (bonne chose, votre loyer ne sera pas dépendant un jour de la santé de VOTRE résidence)

--> pas de probleme pour ça

sur les 250 euros d'épargne, vous avez noté vous même que la dedans, vous ne comptiez pas le foncier,l'entretien, les charges de syndic, les travaux de temps a autres, ...l'assurance PNO( pas cher) mais ceci me parait une opération réalisable en fonction de vos objectifs surtout si vous connaissez et aimez la station, pour avoir envie d'y revenir de manière récurrente

Avec ces nouveau éléments ( voir la réponse en gras ), qu'en pensez vous ?

 

[moietmoi]

Avec ces nouveau éléments ( voir la réponse en gras ), qu'en pensez vous ?

on ne peut gagner sur tout, cela me parait pas mal..

concernant le décalage de loyer, il faut qu'il y ait un loyer à partir du début de bail (ceci n est pas une question de rentabilité ou de gagner plus ou moins) Si il n'y a pas coîncidance entre le début du bail et un loyer dû, il y a risque de requalification, (faible risque d'accord); le moment ou est payé le loyer n'a pas d'importance, mais il doit être dû; certain gestionnaire pour éviter ce risque pour l'investisseur, proposent un loyer réduit de 2/3 ou 3/4 pendant les 3 premiers mois...

 

[Takakak]

Je vais parler de ce que je connais : la station des Menuires (j'y vais depuis 1995).
Très bien située, les risques d'années perdues du au manque d'enneigement sont nulles car la station est reliée à Val Thorens et son enneigement quasi permanent de novembre à mai.

Pour ce qui est du prix de l'appartement T3, ça reste cher selon moi. Après c'est du neuf donc toujours un peu sur-évalué. Avez vous regardé le marché de l'occasion sur la station ?
Construction en bord de piste... je suis curieux de savoir où ils vont arriver à le mettre sans être trop loin des commerces... avec vous le quartier ?

Si la remise en état du mobilier n'est pas à la charge du gestionnaire, attendez vous à des surprises... le matériel de montagne fait des ravages (et je parle pas des groupes d'anglais alcoolisés).

Pour ce qui est des dates d'ouverture de la résidence, comme tout ce qui se fait dans une station de haute montagne, c'est aligné sur les dates d'ouverture de la station. Aux Menuires c'est en général 15 décembre - 15 avril.

 

[soso33]

Bonjour Baxterzs, dites moi quels renseignements voulez vous ?

 

[soso33]

Bonjour buffetohile non ce n est pas la peine d avoir de gros revenus pour faire du censi bouvard ! si vous payer des impôts et que vous êtes éligible pour faire un prêt c est bon
Le Censi bouvard est mille fois mieux que le Duflot mais bon ça ils ne le disent pas trop !!!

 

[Anonyme]

Le Censi bouvard est mille fois mieux que le Duflot

Ceci étant dit en toute objectivité bien sûr

 

[soso33]

non je dis la vérité faites comme vous voulez moi je vous dis ce que j en pense étant de la partie !