Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Talondort]

Obligation émise le 11/06/21 pour un rbt réel le 17/10/23 vs. 11/12/23 initial, cela ne fait pas 3 mois d’avance, mais 55 jours ;-)

Il y a eu 2 tranches d'émission pour SYCOMORE
- T1 avec obligations émises effectivement le 11/06/21
- T2 avec obligations émises le 06/08/21

 

[Luciole49]

Il y a eu 2 tranches d'émission pour SYCOMORE
- T1 avec obligations émises effectivement le 11/06/21
- T2 avec obligations émises le 06/08/21

Comment peut on appeler un projet Sycomore rien qu'avec ce nom j'aurai fui. Arbre hypertoxique pour les chevaux.

 

[Talondort]

Comment peut on appeler un projet Sycomore rien qu'avec ce nom j'aurai fui. Arbre hypertoxique pour les chevaux.

[lien réservé abonné]

 

[Luciole49]

[lien réservé abonné]

le prochain ils n'ont qu'à l'appeler Sénéçon de Jacob.

 

[Salamalek]

[clubfunding] [rives de saone]
Et ça continue

"Vous êtes invités à vous prononcer sur des modifications au contrat d’émission de l’opération "RIVES DE SAONE" (référence CF-2022-1073) portée par la société RIGAL INVEST 6 SASU. Cette dernière nous a en effet informés de difficultés de trésorerie liées au contexte actuel du marché immobilier, qui ne lui permettent pas de verser l’intégralité des coupons. Afin de pouvoir vous positionner sur cette demande, vous trouverez ci-dessous un état d’avancement de l’opération RIVES DE SAONE."

La principale résolution

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Je ne suis pas sur les projets DMVIP et ai ressorti quelques présentations pour me remémorer rapidement les raisons pour lesquelles je n’y ai pas souscrit.

Sur 8 dossiers retrouvés, le constat est sans appel, 7 présentant des marges inférieures au minimum de 15% que je m’impose; ce seuil est subjectif, mais c’est le principe qui est important: il est indispensable de garder à l’esprit que le budget d’un projet peut déraper pour de multiples raisons, que je cite pour mémoire, et surtout à l'attention des membres les moins aguerris:

• augmentation du coût des travaux (raréfaction des matériaux entraînant leur renchérissement lors de la crise sanitaire, inflation des prix de ces mêmes matériaux suite à la guerre en Ukraine…),
• mise en standby du chantier (défaut d’un sous-traitant, crise sanitaire et ses confinements…) entraînant des retards et l’explosion de la charge de la dette,
• erreur d’appréciation dans l’évaluation des biens, ou retournement du marché de l’immobilier et baisse des prix de vente de ces biens,
• etc, la liste est loin d’être exhaustive.

Comme souligné par @adnstep , c’est facile de tenir ce genre de propos quand on n’est pas concerné, mais ça peut être une leçon à tirer pour la suite de sa carrière d’investisseur (pour autant que, par dégoût, on ne renonce pas au CFI…).

De même, quand je vois la légèreté avec laquelle les sûretés sont traitées par les PF (en commençant par leur validité au regard de la santé financière de l’opérateur), et possiblement par les mandataires judiciaires et les tribunaux de commerce, et qui deviennent des variables d’ajustement dans le traitement contentieux d’un dossier, je sous-pondère ce critère particulier et sur-pondère les critères «marge opérationnelle» et «fonds propres opérateur» dans mes analyses.

NB: en regardant [lien réservé abonné], on s’aperçoit que les taux proposés par CF pour les dossiers DMVIP étaient en majorité de 9% jusqu’en 10/2022, puis sont passés à 9,5%, puis à 10% en 12/2022, ne suivant en cela que la tendance générale de toutes les PF pour rattraper la prime par rapport aux taux sans risque; autant dire que l’augmentation du niveau d’endettement de DMVIP et les difficultés potentielles de la structure à écouler ses stocks (compte tenu des faibles marges) n’ont aucunement été prises en compte par CF comme facteurs de risque supplémentaires pour les obligataires.

Mais CF n’est pas la seule PF à faire passer des projets en en masquant les risques potentiels; j’ai reçu hier un email de Fundimmo présentant le projet «La Monnaie» et en en qualifiant de «correcte» la marge opérationnelle de 9%; de la même PF, le projet de promotion «Terrasses du Vallon» offre une «bonne» marge de 7%; là, j’ai une tendance certaine à considérer qu’on se paye ma tête, et il faudra qu’on m’explique - tout en restant convaincant - à partir de quel niveau une marge prévisionnelle devient problématique…

[la première brique] [hercule] je suis partagée en me disant que c'est un beau projet et mon envie de récupérer l'argent du CF pour compter les blessures de guerre.

J'ai regardé et n'ai pas donné suite.
La marge a priori alléchante devait selon moi être retraitée: un prix de vente à 3600€/m2 me semble trop élevé et mériterait d'être rabaissé à 3000, plus en ligne avec les transactions les plus récentes observées dans le quartier. D'autre part, pour tenir compte des difficultés de financement des acquéreurs, j'ai misé sur une durée d'opération de 24 mois.
Ce qui ramènerait la marge du projet vers 8%, trop faible pour moi.
Je sais, j'ai tendance à devenir de plus en plus conservateur dans mes estimations, mais la conjoncture ne m'incline pas à l'euphorie.
Désolé @Luciole49 de n'avoir pu réagir avant à ton post, panne de réseau chez moi depuis hier.

 

[Sylv]

De même, quand je vois la légèreté avec laquelle les sûretés sont traitées par les PF (en commençant par leur validité au regard de la santé financière de l’opérateur), et possiblement par les mandataires judiciaires et les tribunaux de commerce, et qui deviennent des variables d’ajustement dans le traitement contentieux d’un dossier, je sous-pondère ce critère particulier et sur-pondère les critères «marge opérationnelle» et «fonds propres opérateur» dans mes analyses.

Bonjour,

Merci pour votre analyse.

Je voyais les garanties comme un moyen d'isoler le projet et sortir le risque de défaillance du porteur du projet.

Il va falloir renforcer les analyses des porteurs de projets (endettements, fonds propres, opérations en cours et autres) dans le contexte ou les opérateurs sont fragilisés. Malheureusement les infos sont souvent au 31/12/2022 et peuvent ainsi cacher bien des choses.

 

[Mch33]

Bonjour @Vovo21,
Bonjour à toutes et à tous,

J'ai fait inscription récemment sur le site car j'ai une information de première importance à communiquer à l'ensemble des investisseurs ayant souscrit dans les opérations de DMVIP avec Clubfunding, il y a urgence, car une date butoir au 13/10/2023, à défaut ces investisseurs risquent de perdre définitivement leur capital investi, sans recours possible.
Pouvez-vous svp m'y aider : comment puis-je poster cette information afin qu'elle soit vue par le plus grand nombre, voire dans l'idéal, tous les investisseurs concernés, et que leurs actions soient menées en conséquence ?
J'ai posé la question à l'équipe de Moneyvox mais je suis toujours en attente de leur retour et le temps passe.
Merci par avance de votre retour !
Belle journée à toutes et à tous !

J'adhère totalement à votre idée de joindre les investisseurs Crowdfunding lésés par la mise sous procédure de sauvegarde de DMVIP.
Pour le projet Chevreuse (le dernier avant la mise sous sauvegarde), il y a une particularité dont les investisseurs n'ont été informés qu'hier: l'hypothèque est sans effet !
Voici un extrait du message reçu hier de Clubfunding:
"Ce projet est assorti d’hypothèques sur le bien immobilier situé 4 Chemin Rural, à Chevreuse (78) qui résultent d’un acte authentique en date du 18 juillet 2023. Ces hypothèques ont été inscrites par le notaire rédacteur de l’acte le 7 août 2023, soit après le jugement d’ouverture. Par conséquent, ces hypothèques sont inopposables à la procédure de sauvegarde, compte tenu de l’application des règles impératives des procédures collectives."
J'estime que dans cette affaire Clubfunding a commis une faute en permettant de libérer les fonds sans avoir la garantie d'une prise d'hypothèque effective, c'est à dire inscrite au bureau des hypothèques et non grevée d'inopposabilité.
Par conséquent, je considère qu'une clause essentielle du contrat, à savoir la prise de garantie par hypothèque, n'a pas été mise en œuvre par Clubfunding, et que les investisseurs sont donc fondés à demander le remboursement de leur investissement.
Par ailleurs, ayant attendu le 20 octobre pour informer les investisseurs de cette inopposabilité de l'hypothèque dont ils avaient connaissance dès le 2 août, j'estime que Clubfunding devrait en outre verser des indemnités de retard aux investisseurs lésés.
J'invite toutes les personnes concernées à me contacter par MP.

 

[Luciole49]

La marge a priori alléchante devait selon moi être retraitée: un prix de vente à 3600€/m2 me semble trop élevé et mériterait d'être rabaissé à 3000, plus en ligne avec les transactions les plus récentes observées dans le quartier. D'autre part, pour tenir compte des difficultés de financement des acquéreurs, j'ai misé sur une durée d'opération de 24 mois.
Ce qui ramènerait la marge du projet vers 8%, trop faible pour moi.

Bonjour Nico

Merci de m'avoir fait me replonger dans l'analyse du dossier et me faire douter pendant le délai de rétractation de 4 jours. Alors les porteurs de projet se mouillent et l'hypothèque de 1er rang est rassurante surtout avec 4 cautions solidaires même si ces dernières sont en concurrence avec d'autres projets.

Pour le prix au mètre carré il faut prendre en compte le prix frais d'agence inclus car les emprunteurs étant eux même agents immobilier il n'y a pas de frais d'intermédiaire donc le prix est correct même si la conjoncture devrait entraîner les prix vers la baisse. Les 32% de commercialisation j'en tiens pas compte vu le nombre de projets que j'ai souscrits où la commercialisation s'effondre en deçà des prévisions.

 

[Mch33]

Je suis malheureusement concerné, mais heureusement par un seul de ces 23 projets ! Du coup, j'ai reçu le message mais ne comprends pas très bien les tenants et aboutissants ...

Par ailleurs, je suis un peu surpris de voir que plusieurs de ces 23 projets ont été lancés en 2023 dont en juin et juillet et la société ouvre une procédure de mise en sauvegarde le 2 août ?!!!
De plus, dans la présentation du projet auquel j'ai souscrit à l'automne dernier, il est écrit : "proposé par un opérateur immobilier expérimenté ayant déjà remboursé plus de 29 opérations ClubFunding", donc certainement avec des bons bénéfices d'où un peu de mal à comprendre comment tout va mal au bout de si peu de temps.

Tout à fait d'accord.
Et il y a pire:
[lien réservé abonné]
C'est une grosse affaire qui met en jeu la crédibilité de Crowdfunding.
Je pense qu'il faudrait mener une action collective, mais comment ?

 

[Chris78]

Tout à fait d'accord.
Et il y a pire:
[lien réservé abonné]
C'est une grosse affaire qui met en jeu la crédibilité de Crowdfunding.
Je pense qu'il faudrait mener une action collective, mais comment ?

Le lien indiqué ne fonctionne pas.

Sinon, je pense que c'est proche de l'escroquerie : fuite en avant en connaissance de cause et ensuite on lance une "procédure de sauvegarde" pour se protéger ... pile je gagne, face tu perds !

 

[Mch33]

DMVIP-ClubFunding

Je comprends votre colère qui n'a d'égale que la mienne puisque je suis collé avec 7 projets.
Reste qu'une hypothèque non inscrite ne vaut rien. Et je crains fort que l'interdiction d'aliéner ne tienne pas la route. Dès lors, faute de garanties "solvables", pourquoi ne pas voter OUI ce qui nous laisse une petite chance
d'un plan de sauvegarde validé par le Tribunal et comportant pour le moins le remboursement à terme de notre capital.

Sur le projet Chevreuse, voici ma position [lien réservé abonné].

 

[Chris78]

Sur le projet Chevreuse, voici ma position [lien réservé abonné].

idem, ce lien ne fonctionne pas

 

[Mch33]

Non, mais pas trop le choix... Ce sont eux qui nous représentent et je pense sincèrement qu'ils jouent gros sur ce dossier : le recouvrement (ou non) des créances des dossiers DMVIP jouera grandement sur la réputation future de la plateforme.

Pour le projet Chevreuse, je pense qu'il y a un autre choix [lien réservé abonné].

 

[Mch33]

idem, ce lien ne fonctionne pas

Voici la copie du message:

J'adhère totalement à votre idée de joindre les investisseurs Crowdfunding lésés par la mise sous procédure de sauvegarde de DMVIP.
Pour le projet Chevreuse (le dernier avant la mise sous sauvegarde), il y a une particularité dont les investisseurs n'ont été informés qu'hier: l'hypothèque est sans effet !
Voici un extrait du message reçu hier de Clubfunding:
"Ce projet est assorti d’hypothèques sur le bien immobilier situé 4 Chemin Rural, à Chevreuse (78) qui résultent d’un acte authentique en date du 18 juillet 2023. Ces hypothèques ont été inscrites par le notaire rédacteur de l’acte le 7 août 2023, soit après le jugement d’ouverture. Par conséquent, ces hypothèques sont inopposables à la procédure de sauvegarde, compte tenu de l’application des règles impératives des procédures collectives."
J'estime que dans cette affaire Clubfunding a commis une faute en permettant de libérer les fonds sans avoir la garantie d'une prise d'hypothèque effective, c'est à dire inscrite au bureau des hypothèques et non grevée d'inopposabilité.
Par conséquent, je considère qu'une clause essentielle du contrat, à savoir la prise de garantie par hypothèque, n'a pas été mise en œuvre par Clubfunding, et que les investisseurs sont donc fondés à demander le remboursement de leur investissement.
Par ailleurs, ayant attendu le 20 octobre pour informer les investisseurs de cette inopposabilité de l'hypothèque dont ils avaient connaissance dès le 2 août, j'estime que Clubfunding devrait en outre verser des indemnités de retard aux investisseurs lésés.
J'invite toutes les personnes concernées à me contacter par MP.

Je ne l'ai pas dit dans le message, mais CF demande aux investisseurs de Chevreuse de voter pour la mainlevée de l'hypothèque, tout en leur faisant savoir que de toute façon cette mainlevée pourra être obtenue par voie judiciaire:

"En conséquence, ClubFunding vous sollicite afin de consentir à une mainlevée totale sans paiement de l'hypothèque inscrite après le jugement d’ouverture portant sur le bien immobilier situé au situé 4 Chemin Rural, à Chevreuse (78) et ainsi permettre la vente de l'actif aux conditions suivantes: (i) conservation en séquestre du prix de vente du Bien Immobilier, et (ii) utilisation des fonds uniquement dans le cadre de l’adoption et l’exécution du plan de sauvegarde de DMVIP approuvé par le Tribunal de commerce de Nanterre. En d'autres termes, ces fonds ne devraient pas être utilisés pour financer la période d'observation de DMVIP mais pour assurer les chances de présentation d’un plan de sauvegarde.

A défaut d’accord des obligataires, l’Administrateur Judiciaire désigné par le tribunal pourrait obtenir la radiation devant le juge et permettre la vente du bien sans notre accord dans un délais plus long."

Je crois qu'il est urgent que les investisseurs lésés par l'affaire DMVIP se concertent, en tenant compte de l'aspect particulier du projet Chevreuse.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

l'hypothèque de 1er rang est rassurante surtout avec 4 cautions solidaires

3 cautions.

même si ces dernières sont en concurrence avec d'autres projets.

Tiens, ça m'aura échappé, ça.

Pour le prix au mètre carré il faut prendre en compte le prix frais d'agence inclus car les emprunteurs étant eux même agents immobilier il n'y a pas de frais d'intermédiaire

Ça aussi, ça m'a totalement échappé, je n'ai pas vu que les acheteurs finaux (et finauds?) seront exemptés de frais d'agence? Mais soit.

donc le prix est correct

Le prix de sortie du programme est de 3646€/m2.
Les prix des transactions récentes effectuées dans le quartier et mentionnées en page 19 de la présentation sont bien inférieurs, ce qui est corroboré par mes propres recherches sur etalab [lien réservé abonné] qui montre des prix nets vendeur, i.e. hors frais d'agence.
Même en prenant pour hypothèse de travail qu'aucun frais d'agence ne sera perçu par l'opérateur, et que l'on rajoute des frais d'agence de 4% aux transactions etalab, ça fait quand même un delta très important.

même si la conjoncture devrait entraîner les prix vers la baisse.

En plus.
Mais bon, la carotte fiscale du déficit foncier peut inciter des investisseurs à mettre plus que le juste prix, comme souvent dans ces cas-là...

 

[Luciole49]

3 cautions.

Oui je ne sais pas compter

Même en prenant pour hypothèse de travail qu'aucun frais d'agence ne sera perçu par l'opérateur, et que l'on rajoute des frais d'agence de 4% aux transactions etalab, ça fait quand même un delta très important.

Lorsque la commission reste exprimée en pourcentage, la pratique est d'avoir recours à des taux dégressifs en fonction de la valeur du bien. Le taux baisse lorsque le prix est très élevé et augmente quand il est bas. Un barème correspondant à des tranches de prix demeure le moyen le plus lisible de procéder. Par exemple, pour des biens inférieurs à 100 000 €, le pourcentage sera de 10 % contre 4 à 5 % pour ceux dont le prix excède 500 000 €.

Quand on vend un bien en direct on se prend la marge de l'agence sauf si bien sûr on a donné à une agence à un prix net acheteur.

Les prix des transactions récentes effectuées dans le quartier et mentionnées en page 19 de la présentation sont bien inférieurs, ce qui est corroboré par mes propres recherches sur etalab [lien réservé abonné] qui montre des prix nets vendeur, i.e. hors frais d'agence.

Je fais une simul sur meilleurs agents c'est moins risqué. Sur Etalab tu sais pas si c'est un viager un réméré ou une vente démembrée. exemple une vente à 250 et une nouvelle vente du même bien l'année suivante à 150 et une dernière vente à 350. Un AI fait une bonne affaire en achetant le bien 250 mais obligé de le payer cash, il revend donc le bien à réméré 150 et le revend en exerçant son réméré à 350 en 2021. donc le véritable prix c'est 350 mais les stats sont faussées.

 

[Msimmo]

De même, quand je vois la légèreté avec laquelle les sûretés sont traitées par les PF (en commençant par leur validité au regard de la santé financière de l’opérateur), et possiblement par les mandataires judiciaires et les tribunaux de commerce, et qui deviennent des variables d’ajustement dans le traitement contentieux d’un dossier, je sous-pondère ce critère particulier et sur-pondère les critères «marge opérationnelle» et «fonds propres opérateur» dans mes analyses.

C'est sûr qu'en ce moment même la reine des sûretés (pour citer une plateforme) prend pour son grade avec le cas DMVIP (pour l'instant pour hypothèque non inscrite et une hypothèque inscrite mais après procédure).

Mais on a d'autres exemples où les projets vont au bout et sont bénéficiaires, mais la société conserve l'argent pour éponger d'autres casseroles ou lancer d'autres projets.

Finalement il y a beaucoup de façon de flouer les investisseurs pour ceux qui sont plus malins que les plateformes...

 

[Sylv]

Mais on a d'autres exemples où les projets vont au bout et sont bénéficiaires, mais la société conserve l'argent pour éponger d'autres casseroles ou lancer d'autres projets.

Quels sont ces projets?

 

[Msimmo]

Quels sont ces projets?

Par exemple,

- Plein ciel via Monego (mi Prom) : moins de la moitié du capital remboursé pour cette op bénéficiaire. Le promoteur a fait traîné et depuis RJ et quasiment maintenant en LJ ?

- 123 voltaire via Koregraf (Promege) opération 100% commercialisée et travaux finis en décembre 2022... Toujours aucun cash-flow 10 mois après et ça sent les problèmes au vu de ce que sait Koregraf sur d'autres opérations

- flemme de chercher mais Clubfunding a communiqué plusieurs fois sur des réutilisation des fonds pour autre chose que le projet initial...

Voilà, et je me doute que le forum a d'autres exemples en tête plus parlant.