Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Boïd]

Que penser de l'avancement de CF BHV CORPORATE VIP qui est toujours en attente d'émission alors que la souscription est terminée depuis mi août ? Y a t'il un moyen d'annuler sa souscription et se faire rembourser !

Bonjour
IL faudrait une indemnité de mobilisation des fonds si Cf était réactif

 

[Jar]

Wiseed : "L’opération immobilière « IMMOPIL • RUE ROYALE » à laquelle vous avez participé et proposée par l'opérateur IMMOPIL arrivait à échéance le 17/05/2024, mais l'opérateur a finalisé l'opération et va finalement pouvoir rembourser l'emprunt obligataire de manière anticipée au 03/11/2023 !"
Déjà un de sauvé...

 

[Msimmo]

une réunion zoom avec des représentants de Dmvip et CF pour expliquer la situation en détail et poser toutes les questions.

J'avoue ne pas connaître les limites de communication à ce stade..., ce que vous dites a du sens...

mais ça serait très inconfortable de devoir justifier l'aveuglement de la PF, ces demi garanties qu'on lève maintenant à contrario de tout leurs discours...
et pour DMVIP le fait d'avoir lever des fonds garantis juste avant de déposer le PLS pour Chevreuse. Pis de le faire avant l'inscription de l'hypothèque.

Ensuite ça me rappelle l'interview généreuse de DMVIP où il y avait beaucoup d'humain dans les mots, mais pas un seul pour les investisseurs que nous sommes. Si ce n'est que le CF est plus flexible que les banques.
D'une certaine façon j'ai l'impression qu'on a été pris pour une banque facile...

 

[Msimmo]

.

 

[gros panda]

Clubfunding : projet Serris Val d'Europe.
Projet remboursé : ni en retard, ni en avance.
Donc un projet sur 2 ans qui se passe bien

 

[senek]

J'avoue ne pas connaître les limites de communication à ce stade..., ce que vous dites a du sens...

mais ça serait très inconfortable de devoir justifier l'aveuglement de la PF, ces demi garanties qu'on lève maintenant à contrario de tout leurs discours...
et pour DMVIP le fait d'avoir lever des fonds garantis juste avant de déposer le PLS pour Chevreuse. Pis de le faire avant l'inscription de l'hypothèque.

Ensuite ça me rappelle l'interview généreuse de DMVIP où il y avait beaucoup d'humain dans les mots, mais pas un seul pour les investisseurs que nous sommes. Si ce n'est que le CF est plus flexible que les banques.
D'une certaine façon j'ai l'impression qu'on a été pris pour une banque facile...

Avec cette interview on s'est tous bien fait b. par la mère Mignot...
Je me doutais bien que ces belles paroles n'engageaient que ceux qui les croient, mais je pensais naïvement, compte tenu du nombre d'opérations DMVIP lancées chaque semaine par CF à une époque, et de l'encours de plusieurs dizaines de millions, que CF surveillait DMVIP comme le lait sur le feu, en épluchant leurs opérations, en les rencontrant régulièrement et faisant un suivi rapproché des entrées et sorties pour s'assurer de leur solvabilité... Du coup ça me paraissait finalement moins risqué qu'un opérateur lambda.
Eh bien non, manifestement pas du tout ! Et c'est ça qui est le plus fou dans cette histoire.
CF a manifestement fait MOINS de vérifications et de suivis, bref de travail, pour DMVIP, que sans doute LPB pour un petit MdB qui lançait une unique opération à moins de 100 K EUR !

 

[Chris78]

Avec cette interview on s'est tous bien fait b. par la mère Mignot...
Je me doutais bien que ces belles paroles n'engageaient que ceux qui les croient, mais je pensais naïvement, compte tenu du nombre d'opérations DMVIP lancées chaque semaine par CF à une époque, et de l'encours de plusieurs dizaines de millions, que CF surveillait DMVIP comme le lait sur le feu, en épluchant leurs opérations, en les rencontrant régulièrement et faisant un suivi rapproché des entrées et sorties pour s'assurer de leur solvabilité... Du coup ça me paraissait finalement moins risqué qu'un opérateur lambda.
Eh bien non, manifestement pas du tout ! Et c'est ça qui est le plus fou dans cette histoire.
CF a manifestement fait MOINS de vérifications et de suivis, bref de travail, pour DMVIP, que sans doute LPB pour un petit MdB qui lançait une unique opération à moins de 100 K EUR !

Eh oui, cela s'appelle faire confiance et se prendre un coup de poignard dans le dos ! Vu le nombre d'opérations, je pense qu'ils vont perdre un bon client, sans compter que les salariés ont peut-être participé ...

 

[Pigeon93]

Quels sont ces projets?

Bonjour,

Pour compléter le sujet "l'opérateur fait ce qu'il veut avec l'argent aucune garantie ne peut protéger le prêteur", voici deux exemples sur ClubFunding où l'opérateur a pu faire ce qu'il voulait des fonds en passant outre les fameuses sûretés / garanties (je ne dis pas outre le contrôle de Clubfunding puisqu’il n'y en a pas eu):

VILLA BEAUBOIS - CARAIBES SAS :

"Dans le cadre des différents échanges réalisés sur le suivi du projet, l’opérateur nous a délibérément dissimulé des informations concernant la commercialisation des lots.A la suite de notre rendez-vous périodique avec l’opérateur, nous avons découvert que celui-ci avait vendu la totalité de l’opération et que le produit des ventes a été utilisé pour le remboursement de la banque qui a financé l’opération ainsi que pour désintéresser plusieurs autres créanciers sur d’autres opérations, et ce malgré l’ordre irrévocable notarié du remboursement de CLUBFUNDING après désintéressement de la banque.

Dès lors, compte tenu de cette situation, nous mettons en demeure l’opérateur ainsi que les cautions et sociétés garantes de régulariser la situation et engageons également la responsabilité du notaire rédacteur de l’ordre irrévocable devant le Conseil des Notaires par l’intermédiaire de notre service contentieux"

Projet de 12 mois qui arrive à échéance en Novembre 2023. Aucune communication de la plateforme pendant 11 mois (aucun suivi donc) puisque les coupons étaient payés. Circulez il n'y a rien à voir. On a eu le droit à un premier message il y a une semaine pour indiquer que l’opérateur avait finalisé la vente avec une meilleure marge que prévue et donc que le remboursement allait arriver.

Message qui a été effacé quelques jours plus tard (qui peut encore faire confiance à une plateforme avec ce genre de comportement?) et remplacé par celui du-dessus.

Mon analyse de la situation c'est que la date d'échéance arrivant, CF a (enfin) demandé des informations à l'opérateur pour la première fois depuis la levée des fonds et qu'ils ont découvert le problème uniquement à ce moment là.

Sur ce projet il y avait comme "Garanties" :
- Nantissement du contrât de prêt
- Ordre irrévocable du notaire

Donc garanties qui ne valent rien puisque l'opérateur a pu vendre le bien, toucher le cash, faire remonter à sa holding et en faire ce qu'il a voulu sans que cela ne pose problème et ne soit détecté par CF.

J'ai demandé la date de la vente du bien à CF pour estimer depuis quand on nous balade mais je ne m'attends pas à recevoir de réponse comme pour le projet ci-dessous...


LE RICHELIEU - L’IMMOBILIERE ORPHALESE SAS

"L’examen approfondi des comptes de l’opération nous laisse penser que l’opérateur aurait effectué des remontées de trésorerie de l’opération vers les comptes de l’Immobilière Orphalese, non destinées à financer le projet initialement prévu.

L’opérateur se trouve aujourd’hui dans l’incapacité de (i) poursuivre les travaux de l’opération et (ii) rembourser l’emprunt obligataire grâce à la trésorerie qu’aurait dû générer l’opération de promotion immobilière.

En tout état de cause et au regard de ces éléments, nous avons saisi en parallèle notre conseil afin d’effectuer les démarches contentieuses utiles et nous prenons attache avec les autorités compétentes afin de dénoncer les pratiques de cet opérateur."

Ce projet c'est encore pire. Construction d'un bien en VEFA. 100% commercialisé dès février 2020 lors de l'émission obligataire (donc cash flow régulier avec l'avancement du chantier et des appels de fonds). Marge prévue de 17% soit deux fois le montant de l'emprunt à CF en valeur, nantissement des titres de la société montée pour faire cette construction uniquement, opérateur historique connu de CF avec plusieurs projets remboursés depuis plusieurs années, etc. Donc avec un suivi correct et le contrôle des compte de la société ça doit rouler facilement.

Et bien non...

Clubfunding a signé 4 avenants (!!) de prolongation du contrat entre 2021 et 2023 alors même qu'il était évident qu'il y avait un problème : on nous indiquait que le chantier avançait et que les étapes de déblocage des appels de fonds étaient atteintes (hors d'eau, hors d'air, pose des cloisons, etc) mais que l'opérateur ne voulait / pouvait pas rembourser. Même un étudiant médiocre en 1ère année d'économie / gestion aurait compris qu'il y avait un gros problème : où passait le cash récupéré des appels de fonds auprès futurs propriétaires? Il suffisait de suivre les comptes de la société pour détecter les remontées de cash vers la holding. Soit cela n'a pas été fait, soit les personnes chez CF qui font les contrôles sont nulles. Dès la première prolongation j'ai posé cette question simple. Réponse de CF : ya pas de problème tout est commercialisé!

Résultat des courses : chantier terminé à 90% et planté par l'opérateur qui ne répond plus à aucune demande depuis 9 mois et CF qui découvre seulement en mai 2023 que l'opérateur les a enfumé (dernier avenant de prolongation signé en juin 2022 hein...).

Je laisse chacun tirer ses propres conclusions sur la valeur :
- de la parole de Clubfunding et de ses action d'audit / surveillance / contrôle
- des garanties si l'opérateur décide d'utiliser le cash récolté à autre chose qu'au remboursement de l'emprunt obligataire.

De mon côté, j'ai compris. Le Crowfunding immobilier c'est terminé. 10% pour 0 garantie, le jeu n'en vaut pas la chandelle.

 

[Chris78]

Bonjour.

Concernant Le Richelieu, je trouve la mention "nous prenons attache avec les autorités compétentes afin de dénoncer les pratiques de cet opérateur." très faible car cela ressemble plutôt à des malversations, escroqueries, ...
Un autre dossier de CF est concerné : Study Reims du même opérateur, le suivi étant un copié-collé.

Quant à l'opérateur (L’IMMOBILIERE ORPHALESE), allez voir les avis sur Google, c'est édifiant !

 

[Jasmine_d]

J'ai investie 6000 euros dans le projet MAISON D'AUBERGENVILLE de DMVIP SAS..

Je suis vraiment une conne...

Si seulement je pouvais recuperer 50% de ma somme..

 

[Sylv]

Bonjour,

Pour compléter le sujet "l'opérateur fait ce qu'il veut avec l'argent aucune garantie ne peut protéger le prêteur", voici deux exemples sur ClubFunding où l'opérateur a pu faire ce qu'il voulait des fonds en passant outre les fameuses sûretés / garanties (je ne dis pas outre le contrôle de Clubfunding puisqu’il n'y en a pas eu):

VILLA BEAUBOIS - CARAIBES SAS :

"Dans le cadre des différents échanges réalisés sur le suivi du projet, l’opérateur nous a délibérément dissimulé des informations concernant la commercialisation des lots.A la suite de notre rendez-vous périodique avec l’opérateur, nous avons découvert que celui-ci avait vendu la totalité de l’opération et que le produit des ventes a été utilisé pour le remboursement de la banque qui a financé l’opération ainsi que pour désintéresser plusieurs autres créanciers sur d’autres opérations, et ce malgré l’ordre irrévocable notarié du remboursement de CLUBFUNDING après désintéressement de la banque.

Dès lors, compte tenu de cette situation, nous mettons en demeure l’opérateur ainsi que les cautions et sociétés garantes de régulariser la situation et engageons également la responsabilité du notaire rédacteur de l’ordre irrévocable devant le Conseil des Notaires par l’intermédiaire de notre service contentieux"

Projet de 12 mois qui arrive à échéance en Novembre 2023. Aucune communication de la plateforme pendant 11 mois (aucun suivi donc) puisque les coupons étaient payés. Circulez il n'y a rien à voir. On a eu le droit à un premier message il y a une semaine pour indiquer que l’opérateur avait finalisé la vente avec une meilleure marge que prévue et donc que le remboursement allait arriver.

Message qui a été effacé quelques jours plus tard (qui peut encore faire confiance à une plateforme avec ce genre de comportement?) et remplacé par celui du-dessus.

Mon analyse de la situation c'est que la date d'échéance arrivant, CF a (enfin) demandé des informations à l'opérateur pour la première fois depuis la levée des fonds et qu'ils ont découvert le problème uniquement à ce moment là.

Sur ce projet il y avait comme "Garanties" :
- Nantissement du contrât de prêt
- Ordre irrévocable du notaire

Donc garanties qui ne valent rien puisque l'opérateur a pu vendre le bien, toucher le cash, faire remonter à sa holding et en faire ce qu'il a voulu sans que cela ne pose problème et ne soit détecté par CF.

J'ai demandé la date de la vente du bien à CF pour estimer depuis quand on nous balade mais je ne m'attends pas à recevoir de réponse comme pour le projet ci-dessous...


LE RICHELIEU - L’IMMOBILIERE ORPHALESE SAS

"L’examen approfondi des comptes de l’opération nous laisse penser que l’opérateur aurait effectué des remontées de trésorerie de l’opération vers les comptes de l’Immobilière Orphalese, non destinées à financer le projet initialement prévu.

L’opérateur se trouve aujourd’hui dans l’incapacité de (i) poursuivre les travaux de l’opération et (ii) rembourser l’emprunt obligataire grâce à la trésorerie qu’aurait dû générer l’opération de promotion immobilière.

En tout état de cause et au regard de ces éléments, nous avons saisi en parallèle notre conseil afin d’effectuer les démarches contentieuses utiles et nous prenons attache avec les autorités compétentes afin de dénoncer les pratiques de cet opérateur."

Ce projet c'est encore pire. Construction d'un bien en VEFA. 100% commercialisé dès février 2020 lors de l'émission obligataire (donc cash flow régulier avec l'avancement du chantier et des appels de fonds). Marge prévue de 17% soit deux fois le montant de l'emprunt à CF en valeur, nantissement des titres de la société montée pour faire cette construction uniquement, opérateur historique connu de CF avec plusieurs projets remboursés depuis plusieurs années, etc. Donc avec un suivi correct et le contrôle des compte de la société ça doit rouler facilement.

Et bien non...

Clubfunding a signé 4 avenants (!!) de prolongation du contrat entre 2021 et 2023 alors même qu'il était évident qu'il y avait un problème : on nous indiquait que le chantier avançait et que les étapes de déblocage des appels de fonds étaient atteintes (hors d'eau, hors d'air, pose des cloisons, etc) mais que l'opérateur ne voulait / pouvait pas rembourser. Même un étudiant médiocre en 1ère année d'économie / gestion aurait compris qu'il y avait un gros problème : où passait le cash récupéré des appels de fonds auprès futurs propriétaires? Il suffisait de suivre les comptes de la société pour détecter les remontées de cash vers la holding. Soit cela n'a pas été fait, soit les personnes chez CF qui font les contrôles sont nulles. Dès la première prolongation j'ai posé cette question simple. Réponse de CF : ya pas de problème tout est commercialisé!

Résultat des courses : chantier terminé à 90% et planté par l'opérateur qui ne répond plus à aucune demande depuis 9 mois et CF qui découvre seulement en mai 2023 que l'opérateur les a enfumé (dernier avenant de prolongation signé en juin 2022 hein...).

Je laisse chacun tirer ses propres conclusions sur la valeur :
- de la parole de Clubfunding et de ses action d'audit / surveillance / contrôle
- des garanties si l'opérateur décide d'utiliser le cash récolté à autre chose qu'au remboursement de l'emprunt obligataire.

De mon côté, j'ai compris. Le Crowfunding immobilier c'est terminé. 10% pour 0 garantie, le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Quand je lis tout ça : en fait analyser les projets me semble beaucoup moins pertinent.
Il faudrait plutôt se focaliser sur la santé du promoteur/marchand de bien.
C'est fou que les plateformes n'arrivent pas à isoler les projets et les flux de ces projets....

 

[Jar]

J'ai investie 6000 euros dans le projet MAISON D'AUBERGENVILLE de DMVIP SAS..

Je suis vraiment une conne...

Si seulement je pouvais recuperer 50% de ma somme..

L'occasion de revoir sa stratégie d'investissement pour lisser les risques de perte de capital. Perso je n'investis pas plus que 1000 sur un projet, j'utilise 6 plateformes de crowdfunding avec les agréments en France, sur des projets uniquement avec hypothèque de 1er rang (sic pour DMVIP) ou fiducie, et je ne fais pas plus que 2 projets avec le même promoteur. Y a certainement mieux, mais c'est déjà une première approche qui m'a obligé à creuser le fonctionnement de ce type d'investissement.

 

[Jasmine_d]

oui c'est ce que j'aurais du faire aussi :/ ne pas regarder seulement le projet mais aussi en detail le nom du promoteur

 

[Jasmine_d]

voici le mail que j'ai recu de clubfunding


"
Vous avez participé au financement du projet "MAISON D'AUBERGENVILLE" (référence CF-2022-1015) porté par la société DMVIP SAS.



Nous vous rappelons qu'à la suite de difficultés financière rencontrées par l'opérateur, une procédure de mise en sauvegarde a été ouverte le 02 août 2023 par la société DMVIP.



Pour rappel, les sûretés suivantes ont été prises en garantie de cet emprunt obligataire :

• Les cautionnements personnels et solidaires de M. et Mme Mignot ;​
• Une hypothèque non inscrite sur l'actif assortie d'une interdiction d'aliéner inscrite sur le bien objet de l'opération.​

DMVIP a pour activité principale le commerce de biens immobiliers. Ainsi, tout blocage des ventes d'actifs immobiliers pourrait conduire au constat d’un état de cessation des paiements de DMVIP et, par voie de conséquence, à la conversion de la procédure de sauvegarde en procédure de redressement, voire de liquidation judiciaire. De telles procédures affaibliraient considérablement les chances de recouvrement des créanciers.



En conséquence, en sa qualité de représentant de la masse obligataire et conformément à la clause "Consultation de la Masse des Obligataires" stipulée dans le contrat d'émission, nous vous informons que ClubFunding sollicite l'accord des titulaires d'obligations afin de consentir à une mainlevée totale sans paiement de l'hypothèque non inscrite assortie d'une interdiction d'aliéner, portant sur le bien immobilier situé au 20, rue Alfred de Musset à Aubergenville (78410).

 

[yuma]

WSB ils sont rapide le prêt arrive à échéance dans 4 jours,par contre les frais de recouvrement c'est pour les prêteurs !!!
Vous avez investi en décembre 2021 dans le projet Ogetis - Opération Les Muriers [lien réservé abonné].

Comme indiqué lors de la communication du 13/10/2023, nous avons appelé la garantie à première demande du dirigeant, Monsieur Fabrice Bagnol, et l'avons mis en demeure de procéder au remboursement de son emprunt obligataire et au paiement des intérêts dus aux prêteurs.

N'ayant pas eu de retour du dirigeant, nous nous apprêtons à mandater notre conseil juridique pour assigner le dirigeant. Nous allons avancer les frais de procédure judiciaire dans la limite de 5.000€ TTC, et procèderons à leur récupération lors du recouvrement de l'emprunt.

En cas de dépassement de cette enveloppe de 5.000€ TTC, nous convoquerons les prêteurs en assemblée générale afin de voter sur la prise en charge de ces frais directement par les prêteurs (en quote part de participation).

 

[Jar]

voici le mail que j'ai recu de clubfunding


Vous avez participé au financement du projet "MAISON D'AUBERGENVILLE" (référence CF-2022-1015) porté par la société DMVIP SAS.

Regardez dans les échanges des pages précédentes, il y a eu depuis plusieurs jours de nombreux échanges sur la consultation, pour la levée des hypothèques pour que DMVIP reprenne ses activités, mais avec le risque de ne plus avoir de garantie si le plan de reprise échoue. Bref du pour et du contre, regardez les arguments de chacun, faites votre opinion et répondez à la consultation.

 

[Jasmine_d]

j'ai voter blanc car je ne m'y connais pas ..
Mais es ce qu'il y a quand meme de l'espoir de recuprer les fonds ? du moins une partie..

 

[ostibapa]

WSB ils sont rapide le prêt arrive à échéance dans 4 jours,par contre les frais de recouvrement c'est pour les prêteurs !!!
Vous avez investi en décembre 2021 dans le projet Ogetis - Opération Les Muriers [lien réservé abonné].

Comme indiqué lors de la communication du 13/10/2023, nous avons appelé la garantie à première demande du dirigeant, Monsieur Fabrice Bagnol, et l'avons mis en demeure de procéder au remboursement de son emprunt obligataire et au paiement des intérêts dus aux prêteurs.

N'ayant pas eu de retour du dirigeant, nous nous apprêtons à mandater notre conseil juridique pour assigner le dirigeant. Nous allons avancer les frais de procédure judiciaire dans la limite de 5.000€ TTC, et procèderons à leur récupération lors du recouvrement de l'emprunt.

En cas de dépassement de cette enveloppe de 5.000€ TTC, nous convoquerons les prêteurs en assemblée générale afin de voter sur la prise en charge de ces frais directement par les prêteurs (en quote part de participation).

Il va falloir leur rappeler leurs propres CGU [lien réservé abonné] !

4. Assemblée Générale des Obligataires et frais engagés par la plateforme pour le recouvrement emprunts obligataires​

En sa qualité de représentant de la masse des obligataires, WeShareBonds peut être amené à convoquer ou organiser une assemblée générale des obligataires.

Les frais afférents à toute assemblée générale sont nécessairement à la charge de l’Emetteur ou le cas échéant de WeShareBonds.

Néanmoins, lorsqu’une assemblée générale (i) vote un report de l’échéance initiale de l’emprunt obligataire incluant le versement d’une partie des sommes en retard et que ces dernières sont effectivement payées aux obligataires, et (iii) que les frais engagés par WeShareBonds pour le compte de la masse des obligataires dépassent le montant facturé à l’Emetteur pour l’organisation de l’assemblée générale, alors WeShareBonds peut, et ce, dans la limite expresse de 5% des sommes en retard effectivement recouvertes pour le compte des obligataires, être indemnisée par les obligataires. Les frais engagés par WeShareBonds au-delà des 5%, ne sont pas récupérables par la plateforme. Les frais engagés correspondent par ailleurs au temps passé par les employés de WeShareBonds pour la négociation et le recouvrement des sommes dues, et les éventuels frais engagés pour le compte des obligataires auprès de conseils (avocats, huissiers, etc...) et autres prestataires externes.

Pour mémoire, nous avons déjà été prélevé sur les intérêts reçus en juillet dernier.

Sachant qu'une GAPD ne vaut pas grand chose et que Fundimmo a été plus rapide à dégainer, nous allons payer pour ne rien récupérer...

Ils n'ont que l'air de faire le job : Je commence à avoir de sérieux doute sur WeShareBonds (et pas que sur cette opération).

Pour revenir sur le cas d'Ogetis :

2 opérations [lien réservé abonné] : 1 sur Fundimmo avec échéance initiale juillet 2022, 1 sur WSB avec échéance initiale septembre 2022. On lira avec intérêt les commentaires sur les 2 pages projets sur Hellocrowdfunding.
Fundimmo est donc passé en mode contentieux dès janvier 2023.
WSB pourtant informé de ce fait et avec un état des lieux de la situation sur les Muriers pas bien glorieux a persisté à proroger une 2ème puis une 3ème fois en avril et juillet 2023. Et on passe donc seulement maintenant en contentieux !?

On va vraiment finir par encombrer les tribunaux !

 

[QAMPAB]

Bonjour,

Pour compléter le sujet "l'opérateur fait ce qu'il veut avec l'argent aucune garantie ne peut protéger le prêteur", voici deux exemples sur ClubFunding où l'opérateur a pu faire ce qu'il voulait des fonds en passant outre les fameuses sûretés / garanties (je ne dis pas outre le contrôle de Clubfunding puisqu’il n'y en a pas eu):

VILLA BEAUBOIS - CARAIBES SAS :

"Dans le cadre des différents échanges réalisés sur le suivi du projet, l’opérateur nous a délibérément dissimulé des informations concernant la commercialisation des lots.A la suite de notre rendez-vous périodique avec l’opérateur, nous avons découvert que celui-ci avait vendu la totalité de l’opération et que le produit des ventes a été utilisé pour le remboursement de la banque qui a financé l’opération ainsi que pour désintéresser plusieurs autres créanciers sur d’autres opérations, et ce malgré l’ordre irrévocable notarié du remboursement de CLUBFUNDING après désintéressement de la banque.

Dès lors, compte tenu de cette situation, nous mettons en demeure l’opérateur ainsi que les cautions et sociétés garantes de régulariser la situation et engageons également la responsabilité du notaire rédacteur de l’ordre irrévocable devant le Conseil des Notaires par l’intermédiaire de notre service contentieux"

Projet de 12 mois qui arrive à échéance en Novembre 2023. Aucune communication de la plateforme pendant 11 mois (aucun suivi donc) puisque les coupons étaient payés. Circulez il n'y a rien à voir. On a eu le droit à un premier message il y a une semaine pour indiquer que l’opérateur avait finalisé la vente avec une meilleure marge que prévue et donc que le remboursement allait arriver.

Message qui a été effacé quelques jours plus tard (qui peut encore faire confiance à une plateforme avec ce genre de comportement?) et remplacé par celui du-dessus.

Mon analyse de la situation c'est que la date d'échéance arrivant, CF a (enfin) demandé des informations à l'opérateur pour la première fois depuis la levée des fonds et qu'ils ont découvert le problème uniquement à ce moment là.

Sur ce projet il y avait comme "Garanties" :
- Nantissement du contrât de prêt
- Ordre irrévocable du notaire

Donc garanties qui ne valent rien puisque l'opérateur a pu vendre le bien, toucher le cash, faire remonter à sa holding et en faire ce qu'il a voulu sans que cela ne pose problème et ne soit détecté par CF.

J'ai demandé la date de la vente du bien à CF pour estimer depuis quand on nous balade mais je ne m'attends pas à recevoir de réponse comme pour le projet ci-dessous...


LE RICHELIEU - L’IMMOBILIERE ORPHALESE SAS

"L’examen approfondi des comptes de l’opération nous laisse penser que l’opérateur aurait effectué des remontées de trésorerie de l’opération vers les comptes de l’Immobilière Orphalese, non destinées à financer le projet initialement prévu.

L’opérateur se trouve aujourd’hui dans l’incapacité de (i) poursuivre les travaux de l’opération et (ii) rembourser l’emprunt obligataire grâce à la trésorerie qu’aurait dû générer l’opération de promotion immobilière.

En tout état de cause et au regard de ces éléments, nous avons saisi en parallèle notre conseil afin d’effectuer les démarches contentieuses utiles et nous prenons attache avec les autorités compétentes afin de dénoncer les pratiques de cet opérateur."

Ce projet c'est encore pire. Construction d'un bien en VEFA. 100% commercialisé dès février 2020 lors de l'émission obligataire (donc cash flow régulier avec l'avancement du chantier et des appels de fonds). Marge prévue de 17% soit deux fois le montant de l'emprunt à CF en valeur, nantissement des titres de la société montée pour faire cette construction uniquement, opérateur historique connu de CF avec plusieurs projets remboursés depuis plusieurs années, etc. Donc avec un suivi correct et le contrôle des compte de la société ça doit rouler facilement.

Et bien non...

Clubfunding a signé 4 avenants (!!) de prolongation du contrat entre 2021 et 2023 alors même qu'il était évident qu'il y avait un problème : on nous indiquait que le chantier avançait et que les étapes de déblocage des appels de fonds étaient atteintes (hors d'eau, hors d'air, pose des cloisons, etc) mais que l'opérateur ne voulait / pouvait pas rembourser. Même un étudiant médiocre en 1ère année d'économie / gestion aurait compris qu'il y avait un gros problème : où passait le cash récupéré des appels de fonds auprès futurs propriétaires? Il suffisait de suivre les comptes de la société pour détecter les remontées de cash vers la holding. Soit cela n'a pas été fait, soit les personnes chez CF qui font les contrôles sont nulles. Dès la première prolongation j'ai posé cette question simple. Réponse de CF : ya pas de problème tout est commercialisé!

Résultat des courses : chantier terminé à 90% et planté par l'opérateur qui ne répond plus à aucune demande depuis 9 mois et CF qui découvre seulement en mai 2023 que l'opérateur les a enfumé (dernier avenant de prolongation signé en juin 2022 hein...).

Je laisse chacun tirer ses propres conclusions sur la valeur :
- de la parole de Clubfunding et de ses action d'audit / surveillance / contrôle
- des garanties si l'opérateur décide d'utiliser le cash récolté à autre chose qu'au remboursement de l'emprunt obligataire.

De mon côté, j'ai compris. Le Crowfunding immobilier c'est terminé. 10% pour 0 garantie, le jeu n'en vaut pas la chandelle.

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[Clubfunding] [Le Richelieu]

Sur Facebook : Collectif des Acquéreurs du Richelieu !!!

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[QAMPAB]

Bonjour.

Concernant Le Richelieu, je trouve la mention "nous prenons attache avec les autorités compétentes afin de dénoncer les pratiques de cet opérateur." très faible car cela ressemble plutôt à des malversations, escroqueries, ...
Un autre dossier de CF est concerné : Study Reims du même opérateur, le suivi étant un copié-collé.

Quant à l'opérateur (L’IMMOBILIERE ORPHALESE), allez voir les avis sur Google, c'est édifiant !

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[Clubfunding] [Le Richelieu]

Sur Facebook : Collectif des Acquéreurs du Richelieu !!!

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