Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Miles]

Ils n'ont pas pensé à en discuter pendant leur réunion ?

 

[Msimmo]

En parlant de réunion, on a pas de nouvelles de la réunion qui devait avoir lieu fin août avec DMVIP

 

[ostibapa]

Pour changer du (non) suivi des vieilles opérations de ClubFunding, un mot sur le nouveau projet [Villa Federica].

Après une première tentative de collecte avortée en début de semaine, le nouveau dossier de présentation ne dit toujours pas un mot sur l'existence d'un autre financement en crowdfunding sur cette opération : projet [La Source] chez [Bee For Deal]

 

[Msimmo]

Et la communication précise sur la page projet :


Nouvelle illustration du fait que CF prend ses investisseurs pour des c...
Le 18/09 correspond au dernier remboursement partiel donc si les fonds étaient bien dispo ce jour là on remboursait tout en même temps.
En fait on vient de faire cadeau à l'emprunteur de 10 jours sans intérêts

Et depuis, cette explication de texte annoncée ce jour même, a été tout simplement supprimée...
Comme quoi on est lu.

En tout cas le projet apparait comme remboursé au 18/09 ce qui est clairement pas à l'avantage des investisseurs qui toucheront les fonds en début de semaine prochaine soit 2 semaines après la date indiquée.

Si le stagiaire a oublié d'appuyer sur entrée, qu'ils le disent, faute avouée = à moitié pardonner. Par contre le faire passer sous le tapis est clairement plus maladroit, surtout avec les connaisseurs du forum.

Mais bon au moins c'est soldé...

 

[ostibapa]

Et depuis, cette explication de texte annoncée ce jour même, a été tout simplement supprimée...
Comme quoi on est lu.

En tout cas le projet apparait comme remboursé au 18/09 ce qui est clairement pas à l'avantage des investisseurs qui toucheront les fonds en début de semaine prochaine soit 2 semaines après la date indiquée.

Si le stagiaire a oublié d'appuyer sur entrée, qu'ils le disent, faute avouée = à moitié pardonner. Par contre le faire passer sous le tapis est clairement plus maladroit, surtout avec les connaisseurs du forum.

Mais bon au moins c'est soldé...

Pour une fois, je vais les défendre !
L'info est toujours bien présente sur la page principale du projet [Nancy Coeur de Ville]

 

[Msimmo]

Pour une fois, je vais les défendre !
L'info est toujours bien présente sur la page principale du projet [Nancy Coeur de Ville]

Afficher la pièce jointe 21160

autant pour moi, j'étais dans la partie suivie... et ça n'y est pas.

Il reste à attendre la semaine prochaine pour clôturer ce sujet Nancy.

 

[flocon]

[ClubFunding][Villa di Parma][HK Group, ex Hestia]

Pour mémoire, dernière communication du 20 juillet 2023 : "Comme indiqué précédemment, nous avons mis en demeure l’opérateur de régulariser les coupons et le capital par l’intermédiaire de notre service contentieux en date du 21 juin 2023.Conformément au contrat d’émission, à l’issue d’un délai de 30 jours ouvrés après l’envoi de mise en demeure, sans régularisation ou signature d’un protocole permettant de régulariser la situation, nous procéderons aux démarches nécessaires à la réalisation des garanties prises dans le cadre de cette opération."

Il me semble que les 30 jours ouvrés sont passés.

Pas de bol, ça tombait pendant les vacances... Et hop, un mois supplémentaire de gagné. Remarquez, vu la gestion molle du genou de ce dossier, un mois de plus ou de moins...

Pas de nouvelles informations, bien entendu.

Il va bientôt falloir s'intéresser de près à la façon dont ClubFunding a géré ce dossier...

28/09/2023
En l’absence de régularisation de la part de l’opérateur concernant les coupons impayés, cela malgré de multiples relances de la part de la société CLUBFUNDING, nous avons mis en demeure l’opérateur ainsi que les cautions et sociétés garantes de régulariser les coupons par l’intermédiaire de notre service contentieux en date du 28 septembre 2023.
Pour votre information, conformément au contrat d’émission, à l’issue d’un délai de 30 jours ouvrés après l’envoi de mise en demeure, sans régularisation ou signature d’un protocole permettant de régulariser la situation, nous procéderons aux démarches nécessaires à l’assignation de l’opérateur et des garants.

 

[flocon]

Mince désolé pour le doublon.je vais rajouter que j ai eu le.meme message pour "pont d asnieres" CF PROPERTY PARTNERS

28/09/2023
En l’absence de régularisation de la part de l’opérateur concernant les coupons impayés, et ce malgré de multiples relances de la part de la société CLUBFUNDING, nous avons mis en demeure l’opérateur ainsi que les cautions et sociétés garantes de régulariser les coupons, et également signifié l’exigibilité du capital par l’intermédiaire de notre service contentieux en date du 28 septembre 2023.
Pour votre information, conformément au contrat d’émission, à l’issue d’un délai de 30 jours ouvrés après l’envoi de mise en demeure, sans régularisation ou signature d’un protocole permettant de régulariser la situation, nous procéderons aux démarches nécessaires à l’assignation de l’opérateur et des garants.

 

[Highston]

A ceux qui ne connaissaient pas la durée du "temps immobilier" (je fais référence à mon post de cet après-midi), il va falloir apprendre le temps des conciliations, des mises en demeures, des assignations, des tribunaux, des jugements, des appels, des recours, etc..., etc... C'est beaucoup plus long que d'obtenir un permis de construire pour une centrale nucléaire
La part du retard qu'on pourra imputer aux plateformes sera ridicule

 

[InvestisseurInquiet]

A ceux qui ne connaissaient pas la durée du "temps immobilier" (je fais référence à mon post de cet après-midi), il va falloir apprendre le temps des conciliations, des mises en demeures, des assignations, des tribunaux, des jugements, des appels, des recours, etc..., etc... C'est beaucoup plus long que d'obtenir un permis de construire pour une centrale nucléaire
La part du retard qu'on pourra imputer aux plateformes sera ridicule

La justice est lente, surtout quand elle n'est pas saisie.

 

[InvestisseurInquiet]

A ceux qui ne connaissaient pas la durée du "temps immobilier" (je fais référence à mon post de cet après-midi), il va falloir apprendre le temps des conciliations, des mises en demeures, des assignations, des tribunaux, des jugements, des appels, des recours, etc..., etc... C'est beaucoup plus long que d'obtenir un permis de construire pour une centrale nucléaire
La part du retard qu'on pourra imputer aux plateformes sera ridicule

Je pense qu'on sait faire la part des choses entre la lenteur de la procédure, les manoeuvres dilatoires du débiteur et la mollesse de la plateforme.
Mollesse qui, d'ailleurs, peut avoir une cause bien plus ancienne : un dossier mal ficelé avec des garanties lamentables, ou un volume de prêts à un même débiteur qui rend une action insistante extrêmement délicate.
Regardez HK Group : 12M€ de prêts sur 4 projets rien qu'avec ClubFunding, plus peut-être encore des prêts dans CFAM#1, le tout garanti par la caution du dirigeant, donc rien, c'est sûr que c'est la plateforme qui s'excuse de déranger et qui envoie trois mises en demeure en neuf mois.

 

[InvestisseurInquiet]

A ceux qui ne connaissaient pas la durée du "temps immobilier" (je fais référence à mon post de cet après-midi), il va falloir apprendre le temps des conciliations, des mises en demeures, des assignations, des tribunaux, des jugements, des appels, des recours, etc..., etc... C'est beaucoup plus long que d'obtenir un permis de construire pour une centrale nucléaire
La part du retard qu'on pourra imputer aux plateformes sera ridicule

Je vais donner un autre exemple, et cette fois, ce sera chez Homunity.
Dossier La Verrière, société I-Défisc, échéance 31 mai 2021.
Le dossier est devant le tribunal de commerce de Paris.
Qui est le demandeur ? I-Défisc ! Désolé, ce n'est pas normal.
Qu'a fait Homunity avant que la justice soit saisie (sur la base des rapports creux fournis par Homunity) : rien, sinon gober pendant deux ans des histoires de refinancement imminent auprès d'une banque.
Que le défendeur se défende, c'est normal. Que la justice soit lente, on le sait. Tout ça, on n'y peut rien.
Moi, ce qui m'intéresse, ce sont les lacunes d'analyse ab initio ou de gestion ultérieure de la part de la plateforme. Parce que ça, ce n'est pas normal...

 

[investimmo]

Ouai, bashing ou pas, je suis allé voir où en étaient mes projets CF du coup.
Ceux en rades le sont toujours (et ont été évoqués ici) mais à l'opposé les obligations de BHV Homme, dont la collecte a eu lieu il y a ... 2 mois, n'ont toujours été pas émises !

La SGM n'a pas encore finalisé l'acquisition du groupe BHV, CQFD

 

[pticaillou]

La SGM n'a pas encore finalisé l'acquisition du groupe BHV, CQFD

Je me doute qu'il y a une bonne raison... mais c'est son/leur affaire !
... en tant que préteur, ce qui m'importe c'est le rendement: en l’occurrence, ca fait donc 2 mois que j'ai 0% au lieu des 12% ...
Et, pour être clair jusqu'au bout: qu'il y ait un décalage ou délais entre prélèvement et début des intérêts: c'est normal et okay.
Mais la norme dans les autres placements financiers est < 15j ; ca donne un repère sur ce qui raisonnable et acceptable ...

 

[Msimmo]

Je me doute qu'il y a une bonne raison... mais c'est son/leur affaire !
... en tant que préteur, ce qui m'importe c'est le rendement: en l’occurrence, ca fait donc 2 mois que j'ai 0% au lieu des 12% ...
Et, pour être clair jusqu'au bout: qu'il y ait un décalage ou délais entre prélèvement et début des intérêts: c'est normal et okay.
Mais la norme dans les autres placements financiers est < 15j ; ca donne un repère sur ce qui raisonnable et acceptable ...

En parlant des dates et de ce qui impacte le rendement, il aurait fallut probablement imposer le calcul et l'affichage d'un TEG comme pour les crédits bancaires (et les banques s'en souviennent surtout si elles se trompent...) pour chaque opération soldée.

Par exemple entre la fin de la collecte (ce qui n'est pas la date d'émission) et l'ordre de versement du dernier cash flow.

Sans être parfait, ça améliorerait la transparence sur les opérations du point de vue de l'investisseur.

 

[Sylv]

Certains ont ils regardé le projet [8ème station] sur [Monégo] :
- Taux de precom : 100% dont 50% sans conditions suspensives de crédit,
- Marchés travaux signés,
- Pas d'autorisation admnistratives
- Marge de 21%,
- Le porteur de projet met 190K€ dans l'opération. Monégo 450K€ et une banque 760K€.

Le risque projet me semble limité : la marge importante et le taux de précom sécurisé de 50% laisse une belle marge de manoeuvre.

Concernant le porteur du projet MV Invest : 4 financements en cours pour 3,5M€ dont 2 reports contractuels. Pas de compte à jour.
[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

Le risque porteur du projet me semble limité par l'hypothèque de 2ème rang sur l'actif (après la banque).

Le taux est en bas de fourchette : 9,5%.

Des avis?

 

[Sylv]

A noter sur ce projet la dénomination Villa pour des lots de 50 m²

 

[ostibapa]

Certains ont ils regardé le projet [8ème station] sur [Monégo] :
- Taux de precom : 100% dont 50% sans conditions suspensives de crédit,
- Marchés travaux signés,
- Pas d'autorisation admnistratives
- Marge de 21%,
- Le porteur de projet met 190K€ dans l'opération. Monégo 450K€ et une banque 760K€.

Le risque projet me semble limité : la marge importante et le taux de précom sécurisé de 50% laisse une belle marge de manoeuvre.

Concernant le porteur du projet MV Invest : 4 financements en cours pour 3,5M€ dont 2 reports contractuels. Pas de compte à jour.
[lien réservé abonné]
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Le risque porteur du projet me semble limité par l'hypothèque de 2ème rang sur l'actif (après la banque).

Le taux est en bas de fourchette : 9,5%.

Des avis?

Au mieux ne compter que les 50% précommercialisés sans conditions de crédit.

Illustration du risque par un autre projet à Sète du même emprunteur MV Invest :

Aujourd'hui sur le projet [Raizers] [Chemin du Glacis] :
-reporting d'avril : 100% de commercialisation• Retard dans la réitération des actes auparavant prévu à la fin février 2023. Nouvelles réitérations prévues horizon été 2023.
-reporting juillet : Totalité des compromis ont été annulés à cause de financement non obtenus. L’ensemble des lots sont remis en commercialisation.
Je ne comprends pas comment un truc 100% commercialisé en avril, peut devenir totalement annulé en juillet....
Clairement, depuis le début de l'année je n'ose plus ouvrir les reporting de crowfunding immobilier, et encore moins celui de pme, entre "retard", "entreprise en difficulté", "vente annulée", "financement refusé", "promoteur....", "désistement...", "liquidation judiciaire",......... et j'en passe.
Bon heureusement que de temps à autre il y a, projet remboursé ou remboursement partiel.

 

[Voltrush]

[Wiseed] [Velvet Court]

Chers investisseurs, Nous revenons vers vous concernant l'emprunt obligataire émis par la société PM3C le 27/02/2023. L'opérateur nous informe qu'il ne pourra pas rembourser à date d'échéance du 27/11/2023 et sollicite une prorogation. Nous demandons les pièces justificatives et reviendrons vers vous dès que possible. Pour rappel, les intérêts continuent à courir pendant toute la période de prorogation au taux d'intérêt initial.

 

[ostibapa]

La bonne nouvelle du jour :

[Immocratie] [Vente à la découpe à Saint Nicolas de Port] : remboursement final avec 4 gros mois de retard.

Les ventes attendues dans le courant du mois d'août ont finalement été passées au mois de septembre, la mairie de Saint Nicolas de Port ayant tardé à délivrer les DIA (déclarations d’intention d’aliéner). Le produit de ces ventes a été récemment encaissé par la société AVIMMO.

Toute l'équipe d'immocratie a donc l'immense plaisir de vous annoncer que cette dernière a procédé hier au remboursement complet de son emprunt obligataire auquel vous avez souscrit le 19 novembre 2021. Ce remboursement intervient donc un peu plus de 22 mois après l'émission des obligations (18 mois initialement prévus).

La société a procédé le 13 décembre 2022 au remboursement de 50% du principal. Hier, la société vous a remboursé le solde du principal restant du et vous a versé les intérêts courus nets sur une période allant du 19 novembre 2021 au 28 septembre 2023 (exclu).

Cela constitue un rendement interne (TRI*) annualisé de 11,95%, nets de frais, avant impôt. Soit une rentabilité légèrement inférieure à celle attendue (12%).