Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

[Raizers][Villa Hibiscus par Art & Stone]

Remboursé avec quelques mois d'avance

Oui quand çà rembourse je me dis encore un de sauvé des eaux.

 

[Solidaire]

Pardonnez ma novicité, je n'ai fait que deux investissements en crowdfunding immobilier. J'ai dû mal à comprendre l'opération de refinancement "Mésange" de Homunity [lien réservé abonné]. Vous comprenez pourquoi le marchand de bien/Foncière se refinance plutôt que de vendre le bien ? Il espère un retournement du marché ?

 

[cmdurand]

CF Vieux port (juin 2021)
Pas de versement d'intérêt pour septembre
Avez vous plus d'information ?

CF Hotel Neuilly (avril 2021)
Interêt porté à 12% nouveau délai au 27/11

 

[ostibapa]

[CF] [Mango]

22/09/2023
En l’absence de régularisation du paiement des coupons et du remboursement de l’obligation de la part de l’opérateur, et ce malgré de multiples relances de la part de la société CLUBFUNDING, nous avons mis en demeure l’opérateur ainsi que les cautions et sociétés garantes de régulariser la situation, par l’intermédiaire de notre service contentieux en date du 19 septembre 2023.
Pour votre information conformément au contrat d’émission, à l’issue d’un délai de 30 jours ouvrés après l’envoi de mise en demeure, sans régularisation ou signature d’un protocole permettant de régulariser la situation, nous procéderons aux démarches nécessaires à l’assignation de ces derniers.

[CF] [Nancy Coeur de Ville]
Le remboursement annoncé lundi s'est apparemment perdu en chemin...
Dans le même temps l'affichage de sa date dans le tableau des remboursements à venir est passé du "18/09/23" à "Retard non contractuel - initialement prévue : 26/07/2022"
Dans le même temps, le dossier [Campus Tech] qui est sensé permettre le remboursement intégral du projet à Nancy est lui passé au statut "financé". On va donc garder espoir

 

[Solidaire]

Pardonnez ma novicité, je n'ai fait que deux investissements en crowdfunding immobilier. J'ai dû mal à comprendre l'opération de refinancement "Mésange" de Homunity [lien réservé abonné]. Vous comprenez pourquoi le marchand de bien/Foncière se refinance plutôt que de vendre le bien ? Il espère un retournement du marché ?

Je vois que les conversations sont focalisées sur les projets en cours de remboursement. Est ce que vous me conseiller de créer un nouveau post pour les projets en cours de financement comme [Hommunity] [Mésange] ? (Est ce que [Hommunity] [Mésange] est la bonne manière de labeliser ?)
Merci !

 

[NicoNoclaste]

[Homunity] [Mésange]

Bonjour

J'ai dû mal à comprendre l'opération de refinancement "Mésange" de Homunity [lien réservé abonné]. Vous comprenez pourquoi le marchand de bien/Foncière se refinance plutôt que de vendre le bien ? Il espère un retournement du marché ?

Vous aurez noté (p.16 du ppt de présentation) que l'opérateur doit rembourser l'emprunt bancaire contracté lors de l'achat du bien en 2018. Sans trésorerie disponible, il est contraint à un nouvel emprunt.
Vous aurez également noté la durée de la période travaux (~4 ans): le Covid est arrivé à point nommé pour chambouler un calendrier soigneusement établi: confinement, raréfaction des matériaux de construction, etc. Bref, la mise en location des lots a dû attendre un peu; je ne connais pas bien le secteur du meublé de tourisme, en particulier à Strasbourg, mais j'imagine qu'il faut à un investisseur un certain recul, soit un à deux, voire trois exercices, pour juger de la validité d'une affaire.
L'opérateur est donc pris entre deux feux: la banque qui veut se faire rembourser tout de suite, et les acheteurs potentiels qui tiennent à prendre leur temps: le marché est à la baisse et va le rester pendant un certain temps, sinon un temps certain. Vendre aujourd'hui et dans l'urgence, c'est être assuré de devoir brader; alors, attendre un retournement, peut-être pas, mais espérer une stabilisation, oui, certainement.

 

[Solidaire]

[Homunity] [Mésange]

Bonjour


Vous aurez noté (p.16 du ppt de présentation) que l'opérateur doit rembourser l'emprunt bancaire contracté lors de l'achat du bien en 2018. Sans trésorerie disponible, il est contraint à un nouvel emprunt.
Vous aurez également noté la durée de la période travaux (~4 ans): le Covid est arrivé à point nommé pour chambouler un calendrier soigneusement établi: confinement, raréfaction des matériaux de construction, etc. Bref, la mise en location des lots a dû attendre un peu; je ne connais pas bien le secteur du meublé de tourisme, en particulier à Strasbourg, mais j'imagine qu'il faut à un investisseur un certain recul, soit un à deux, voire trois exercices, pour juger de la validité d'une affaire.
L'opérateur est donc pris entre deux feux: la banque qui veut se faire rembourser tout de suite, et les acheteurs potentiels qui tiennent à prendre leur temps: le marché est à la baisse et va le rester pendant un certain temps, sinon un temps certain. Vendre aujourd'hui et dans l'urgence, c'est être assuré de devoir brader; alors, attendre un retournement, peut-être pas, mais espérer une stabilisation, oui, certainement.

Très clair, merci. Je comprends que l'enjeu principal ici est la valorisation du bien. La marge opérationnelle présentée par Homunity est basée sur l'estimation d'un expert. Je ne sais pas s'il faut s'y fier étant donné la tendance du marché. En utilisant la grille de notation de @poam5356 (merci !) , j'obtiens un score de 3.5 grâce à la marge opérationnelle, la précommercialisation, la localisation, le capital et l'attractivité. Pas mal, donc.

 

[NicoNoclaste]

[Homunity] [Mésange]

Je comprends que l'enjeu principal ici est la valorisation du bien.

Exact. En la matière et s'agissant d'investissement locatif, il nous faudrait, d'une part, des données sur les revenus des différents biens, et d'autre part, des données sur les attentes de rendement des investisseurs.
Or, on ne dispose ici de façon certaine que du loyer annuel de 144k€ du local commercial; pour les revenus locatifs des meublés, rien: pas de détail sur les prestations proposées, pas de tarifs de nuitées, pas de projection sur le taux d'occupation selon la prériode de l'année, aucune idée des charges; pas de données non plus sur les attentes des investisseurs, mis à part la simulation du tableau de sensibilité qui montre une échelle de 4,2 à 5,8%; le projet "Vignon" auquel j'ai souscrit ce matin offrait un taux de capitalisation plus intéressant, et c'était dans Paris 9ème.

La marge opérationnelle présentée par Homunity est basée sur l'estimation d'un expert.

Il aurait été extrêmement intéressant de disposer de cette étude, et ça ne vous coûtera rien de la demander à la PF; au pire, vous ne risquez qu'un refus poli, motivé par la confidentialité du document.

Je ne sais pas s'il faut s'y fier étant donné la tendance du marché.

C'est tout l'intérêt d'avoir accès à cette étude, et de savoir si les conclusions sont fondées sur des données uniquement historiques, ou également prospectives...

 

[Msimmo]

[CF][HENRI IV BORDEAUX]
Remboursement partiel de 8%. Coupons en souffrance depuis Avril.

"" Comme le prévoit la législation encadrant le financement participatif, une consultation vous sera prochainement envoyée, afin de choisir si les fonds réceptionnés doivent amortir le capital ou les coupons.""

 

[Scott]

[Fundimmo][Emmanuel Philibert](Globalstone)
Remboursé ce jour quelques jours avant échéance des 12 mois

 

[InvestisseurInquiet]

[CF] [Mango]


[CF] [Nancy Coeur de Ville]
Le remboursement annoncé lundi s'est apparemment perdu en chemin...
Dans le même temps l'affichage de sa date dans le tableau des remboursements à venir est passé du "18/09/23" à "Retard non contractuel - initialement prévue : 26/07/2022"
Dans le même temps, le dossier [Campus Tech] qui est sensé permettre le remboursement intégral du projet à Nancy est lui passé au statut "financé". On va donc garder espoir

Trop occupés à taper le compte rendu de leur réunion avec HK Group...

 

[Msimmo]

Trop occupés à taper le compte rendu de leur réunion avec HK Group...

Ou à trouver une nouvelle date qui convienne...

 

[InvestisseurInquiet]

[CF][HENRI IV BORDEAUX]
Remboursement partiel de 8%. Coupons en souffrance depuis Avril.

"" Comme le prévoit la législation encadrant le financement participatif, une consultation vous sera prochainement envoyée, afin de choisir si les fonds réceptionnés doivent amortir le capital ou les coupons.""

Qu'est-ce qui se passe ?!? Depuis quand ClubFunding se soucie-t-il de consulter les obligataires ?

 

[Berberis_1992]

[Clubfunding] [Nancy Coeur de Ville]

Le remboursement annoncé lundi s'est apparemment perdu en chemin...

Pas pour tout le monde .......

[NANCY 2] [lien réservé abonné] émis le mercredi 9 juin 2021 pour une durée de 24 mois vient d'être remboursé cette semaine : Montant 2M€.

Alors que [NANCY COEUR DE VILLE] [lien réservé abonné] émis mercredi 23 décembre 2020 pour une durée de 18 mois erre toujours comme une âme en peine .......

La grosse différence entre ces deux projets est que le premier est estampillé sur sa fiche dans l'onglet "L’analyse ClubFunding" :



Pas beau ça ?

M'en vais leur poser la question .......

 

[Berberis_1992]

[CF][HENRI IV BORDEAUX]

Qu'est-ce qui se passe ?!? Depuis quand ClubFunding se soucie-t-il de consulter les obligataires ?

Clubfunding s'est désintéressé royalement du paiement des coupons d'[HENRI IV BORDEAUX] depuis le mois de mai 2022.

Je n'ai jamais compris pourquoi la plateforme avait été aussi laxiste avec l'opérateur (mais n'ai-je pas toutes les informations .......).

Après deux remboursements partiels considérés par cette dernière (et elle uniquement) comme étant du capital, elle s'est fendue au troisième d'un questionnaire (pas une AG, même virtuelle) le 7 avril 2023 pour déterminer si la somme devait être considérée comme du capital uniquement ou du capital et des intérêts.

A force, une petit musique devait tourner en boucler chez Clubfunding.

Il ne faut pas oublier l'article 1343-1 du Code civil [lien réservé abonné].

Ce que, soit dit en passant, la Première Brique n'oublie pas, elle .......

Ceci dit, le résultat du questionnaire (est-ce bien le moyen le plus adéquat et le plus légal ?) a été bien entendu favorable au remboursement du capital seul.

Donc la question se pose à nouveau pour ce quatrième remboursement partiel .......

Quand je lis "Comme le prévoit la législation encadrant le financement participatif .......", texte émanant de Clubfunding, là, j'éclate de rire !

L'agrément PSFP sera-t-il plus compliqué à obtenir que prévu pour se soucier autant d'un problème qu'elle a considéré comme anodin ?

 

[ostibapa]

[Clubfunding] [Nancy Coeur de Ville]



Pas pour tout le monde .......

[NANCY 2] [lien réservé abonné] émis le mercredi 9 juin 2021 pour une durée de 24 mois vient d'être remboursé cette semaine : Montant 2M€.

Alors que [NANCY COEUR DE VILLE] [lien réservé abonné] émis mercredi 23 décembre 2020 pour une durée de 18 mois erre toujours comme une âme en peine .......

La grosse différence entre ces deux projets est que le premier est estampillé sur sa fiche dans l'onglet "L’analyse ClubFunding" :

Afficher la pièce jointe 20997

Pas beau ça ?

M'en vais leur posé la question .......

Pour ne pas laisser @Berberis_1992 se morfondre tout le week-end dans l'attente de la réponse de CF, un message vu hier sur le Telegram de IF :

Pour ceux qui sont sur ces projets, voici un e-mail de CF (je comprends pas pourquoi ils postent pas ça dans le suivi projet) :
Sur HÔTEL DU MIDI, le protocole mentionné a été accepté oralement par l’opérateur, et nous attendons une signature officielle de celui-ci afin de pouvoir émettre les consultations aux investisseurs. Ces dernières seront mises en ligne pendant 5 jours ouvrés, à la suite de quoi le paiement des coupons reprendra.
Au niveau du suivi de projet, l’actif est actuellement sous promesse de vente, mais cette dernière reste soumise à des conditions suspensives d’obtention de permis de construire.
Celui-ci sera déposé dans un délai de 6 mois maximum, et accepté dans un délai de 3 mois supplémentaire.
La date hypothétique de réitération de l’acte authentique est au 26/03/2024. Néanmoins, si l’acquéreur accélère le dépôt, il se peut que la signature intervienne plus tôt.
Par la suite et une fois la vente actée, le remboursement (coupons + capital) se fera ;

Sur CŒUR D’AZUR, une vente d’un actif annexe va permettre le remboursement de l’intégralité des coupons impayés de manière rétroactive. La date de réitération de l’acte authentique devait intervenir le 10 septembre 2023, mais celle-ci a été reportée au 24 septembre 2023 ;

Sur NANCY CŒUR DE VILLE, le remboursement du solde intégral est prévu pour demain.
En appréhendant les délais bancaires, nous devrions recevoir les fonds en fin de semaine, pour un reversement aux investisseurs courant de semaine prochaine.

 

[Berberis_1992]

Pour ne pas laisser @Berberis_1992 se morfondre tout le week-end dans l'attente de la réponse de CF, un message vu hier sur le Telegram de IF :

Une réponse que je n'aurais jamais obtenue .......

Et pas une mais deux bonnes nouvelles dans mon cas : CŒUR D’AZUR et NANCY CŒUR DE VILLE !

Moi non plus, je ne comprends pas pourquoi le suivi n'est pas mis à jour pendant que les informations se diffusent par d'autres canaux .......

 

[Ezerian]

Bonjour,

Avez vous des retours sur Upstone :

CLAMART BELLEVUE sensé être remboursé depuis le 13/02/2021

Et SAINT REMY sensé être remboursé depuis le 12/05/2022

Merci

 

[Msimmo]

[Clubfunding] [Nancy Coeur de Ville]



Pas pour tout le monde .......

[NANCY 2] [lien réservé abonné] émis le mercredi 9 juin 2021 pour une durée de 24 mois vient d'être remboursé cette semaine : Montant 2M€.

Alors que [NANCY COEUR DE VILLE] [lien réservé abonné] émis mercredi 23 décembre 2020 pour une durée de 18 mois erre toujours comme une âme en peine .......

La grosse différence entre ces deux projets est que le premier est estampillé sur sa fiche dans l'onglet "L’analyse ClubFunding" :

Pas beau ça ?

M'en vais leur poser la question .......

Merci @ostibapa qui partage ses informations privilégiées...
On va en effet considérer (ou espérer) que ce n'est qu'un écart de quelques jours qui fait que le train "NANCY 2" parti (financé) second est arrivé (remboursé) avant le train "NANCY COEUR de VILLE"

Car sinon au jeu des différences, elles sont pas évidentes !

 

[Rivol0gY]

La couleur des arbres à gauche et la réflexion sur le toit sur le bâtiment en bas à gauche