[Baltis][Campus Bruz]
Je cite Baltis:
l'opération Campus Bruz est portée par la société IMIE Groupe, dont FIB est indirectement actionnaire à hauteur de 5%.
C'est techniquement vrai. Mais si j'analyse bien, les 95% restants sont détenus indirectement par la famille Ohayon:
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Je cite la description du projet:
Le projet Campus Bruz est une opération concernant l’acquisition et la revente d’un campus étudiant à proximité de Rennes, dans la commune de Bruz (35).
La société Alan Turing est crédit preneur d’un campus étudiant à Bruz (35), Rue de Maupertuis, Campus de Ker Lann. En effet, un contrat de crédit bail a été signé le 17 octobre 2017 avec CMCIC Lease et Natixis Lease Immo. L’acquisition a eu lieu au prix de 1 900 000€. Le crédit bail lui a été consenti pour une durée de 15 ans avec une levée d’option dès la 8ème année. Après négociation avec le crédit bailleur, Alan Turing a négocié une nouvelle date de levée d’option à mi-octobre 2022 pour un prix de 1,7 millions d’euros environ.
L’opérateur est la société IMIE Groupe, structure détenue par Hermione People & Brands (HPB), représentée par Gabriel-Alexandre Ohayon. La société HPB fait partie du groupe Financière Immobilière Bordelaise (FIB), représentée par Michel Ohayon.
L’émission obligataire structurée par Baltis vient financer le montant de la levée d’option nécessaire pour acquérir l’actif immobilier et une quote-part d’avance sur marge.
Donc si je comprends bien:
- Alan Turing (détenue par IMIE groupe) met fin prématurément à son crédit-bail, vraisemblablement suite à ses difficultés financières; IMIE négocie une levée d'option (rachat de l'actif) anticipée.
- IMIE revend dans la foulée l'actif à Foncière Inéa.
- L'emprunt obligataire sert à financer la levée d'option et est théoriquement remboursé suite à la revente. Je crois qu'on appelle ça un bridge?
La cession à Inéa devait avoir lieu en octobre et au plus tard le 16 décembre 2022. Une promesse de vente était signée. Je n'ai pas trouvé de trace de la transaction mais ça ne veut pas dire qu'elle n'a pas eu lieu.
Il y avait une condition suspensive: la signature d'un bail ferme avec la société "Campus Academy Rennes", qui est selon toute vraisemblance celle de l'école:
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La condition a été remplie, mais entre temps il semble que l'école a mis la clé sous la porte:
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Reste que, même si la transaction a bien eu lieu, le remboursement de la dette dépend de la santé de IMIE et peut-être du groupe entier, et là ça dépasse un peu mes maigres compétences.
Les garanties sur ce projet n'ont pas l'air très solides:
- Caution personnelle d'un membre de la famille Ohayon, à hauteur de 600k€
- GAPD de Hermione People & Brands, détenue à 6% par FIB et à 94% par la famille Ohayon (via O'invest, qui est vraisemblablement une holding?)
Quelle sont les issues possibles, à votre avis?
