Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Myosotis]

[UpStone][Les Amandiers]

Bonsoir


Eh bien je trouve qu'on a vu bien mieux (le dernier, "rue Saint Jacques" était plus attrayant), et de nombreux éléments en font pour moi un repoussoir:

On ne sait pas quand a commencé la commercialisation, et au delà, on ne sait pas quand ont commencé les opérations de construction; on peut voir sur Street View les deux bâtiments au gros œuvre déjà bien avancé, et les prises de vue datent de Mai 2022, il y a donc 9 mois; si la commercialisation a débuté dès la purge du PC comme il est probable, ça fait donc environ 15-18 mois: les derniers lots semblent avoir un peu de mal à trouver preneur. Quoi qu'il en soit, la PF ne donne strictement aucune information sur ce sujet; en toute rigueur (mais c'est peut-être un gros mot...), le calendrier du projet devrait en faire mention.

Et même totalement occultée: on n'en connaît ni l'adresse, ni les numéros de parcelle ou même seulement la surface.

Pourvu que ça dure, mais la collection de retards [lien réservé abonné] incite à la prudence. En particulier, sur le projet Paradis Blanc - le seul encore "sain" - situé à 25 mètres de l'autoroute blanche, un seul lot sur les 6 a été réservé en 9 mois; ça n'augure pas grand chose de bon pour la suite.

Si l'on regarde bien le bilan de promotion, on voit que la ligne "Acquisition" est restée à 0. Le terrain a donc été obtenu gratuitement? En l'absence d'autre explication, je me permets de supposer qu'il y a eu omission, et que la marge est en réalité bien moindre qu'indiquée.
Accessoirement, on n'a pas d'explication sur les "charges de structures"...

On peut en outre ajouter qu'aucune information n'est donnée sur la structure de financement:

• quels fonds propres l'opérateur a-t-il déjà injectés dans l'opération?
• VEFA?
• emprunt bancaire?

Et pour ce qui est de la solidité financière d'Antheus Promotion: on ne trouve sur le net que la liasse fiscale de 2020 qui montre que l'entreprise est quasi-exclusivement financée par la dette. La mise à disposition du millésime 2021 aurait été la bienvenue.

De manière générale, et comme beaucoup sur ce forum, je trouve que les dossiers proposés deviennent de plus en plus risqués. Les coûts des opérateurs augmentent (désormais largement pris en compte dans les bilans opérationnels), ce qui, ajouté aux récentes contraintes du marché du crédit et leur influence sur le pouvoir d'achat immobilier (rarement pris en compte, a contrario, puisque la fixation des prix de vente des biens, notamment dans l'ancien, se font en comparaison de données historiques), réduit les marges des projets jusqu'à les rendre faméliques

J'ai aussi ce projet, mais avant hier, j'ai aussi reçu ce mail de Wiseed, ce qui prouve bien qu'au moins 1 projet sur 2 chez Wiseed est en retard et avec les recoupements des infos sur hellocrowfunding, on arrive à 2 sur 3 (en prenant en compte les projets remboursés qui ont rencontrés du retard). Wiseed est bien une plateforme à bannir :

Nous revenons vers vous dans le cadre de l'emprunt obligataire émis par SMART NATURE pour le financement de l'opération ARMAGNAC.

L'emprunt arrive à échéance le 27/03/2023.

L'émetteur nous a informé ne pas pouvoir rembourser à cette date et sollicite une prorogation. Notre comité de prorogation est en cours d'analyse de sa demande

Sans parler de Technopolis, qui devait finir en 2018, ni d'Epidor (2020) ou encore Hoche Capital en 2021 ! On se croirait chez Homunity ou Upstone...

 

[Wallys56]

[ClubFunding][Les Collines de Nice][Seror Corporate Immobilier]
Echéance initiale : 7 juillet 2022
Echéance repoussée au 7 janvier 2023
Premier remboursement à hauteur de 44,44% en novembre 2022
A la nouvelle échéance, la société a remboursé 26,66%
Il manque donc 28,9 %, soit 650250 €
Deux mois plus tard, toujours aucune communication de la part de ClubFunding.
Le tableau de suivi avait fini par indiquer subrepticement une nouvelle échéance au 23 février, désormais dépassée sans que rien ne se passe.
Le projet apparaît désormais "en attente", cette catégorie inventée par ClubFunding pour désigner les projets qui bien évidemment ne sont pas en retard (chez nous, il n'y a pas de retards !) mais qui ne sont pas remboursés, catégorie qui regroupe tous ces projets dont subitement on n'a plus de nouvelles.

Tout comme un de chez Key Invest - Cours Franklin Roosevelt

 

[Scott]

Effectivement pour le même taux (9%) il y a un projet sur Koregraf avec l'opérateur Réalités qui est tout autre en terme d'envergure (286M€ de CA en 2021), de plus éligible au PEA-PME.

Réalités a également une souscription en cours chez homunity : 8M à 9,5%.

Pour revenir au projet CF - Maison du Moulin Vert, le fait que l’actionnaire principal soit un des fondateurs d’une licorne doit également jouer : [lien réservé abonné]
Vu le descriptif du mailing CF de samedi dernier, il devrait y avoir un second projet cette semaine de cette même structure : MIROMESNIL ROOFTOP, qui a la même liste de garanties.

 

[senek]

Quelqu'un pourrait il avoir la gentillesse de rappeler le code bonus à saisir pour les souscriptions La 1ère brique ? Je ne m'en sers jamais d'habitude mais avec le projet à 1 M € je voudrais tenter le coup...

 

[Scott]

Quelqu'un pourrait il avoir la gentillesse de rappeler le code bonus à saisir pour les souscriptions La 1ère brique ? Je ne m'en sers jamais d'habitude mais avec le projet à 1 M € je voudrais tenter le coup...

C'est MBS

 

[Berberis_1992]

Bordeaux-Gambetta, on prend les paris : est-ce que vous pensez que ClubFunding va activer sa garantie pour devenir propriétaire de la société emprunteuse actuellement en RJ ?

Tâchons de savoir au préalable qui est le bénéficiaire de la fiducie sur les actifs des deux sociétés .......

J'ai posé la question hier après nos échanges (bon, je n'aurai pas forcément de réponse .......).

Quant au séquestre de 15 mois de coupons, nous serons fixés au alentours du 07/03.

 

[Yoda69]

[LPB] [Le Régent]

Les + :
- Enfin un projet LPB où il y aura peut-être de la place pour souscrire !
- Fonds propres conséquents qui permettent une bonne protection (avec l'hypothèque en plus)

Les - :
- L'emplacement est à la fois très bien (très proche du centre d'Ecully avec commerces et transports) et compliqué à valoriser car la rue qui passe devant l'immeuble est très passante (et clairement pas agréable pour un piéton) et l'A6 est à 100m (certes en contrebas mais il y a un bruit de fond quasi-permanent)
- Les prix sont (très) élevés, pour ce prix-là j'achète dans un quartier plus sympa d'Ecully. Mais il y a de la marge pour baisser et il y a des fonds propres

Bref je pense que cela peut se tenter pour un petit ticket pour voir...

 

[FRANCKI69]

[LPB] [Le Régent]

Je confirme l'analyse de Yoda69, j'ajoute que le bien est collé à une station service très fréquentée.

 

[Raug]

Raizers communique à l'instant par e-mail:

Chers investisseurs,

Comme vous l’avez certainement observé, le marché du crowdfunding immobilier subit actuellement une hausse de son taux de retard sur les prêts due à un contexte économique particulier.
Dans notre secteur d’activité, le taux de retard des principales plateformes françaises se situe entre 4% et 15%, dont environ un tiers impliquant des retards supérieurs à 6 mois.
Chez Raizers, 9,6% de nos dossiers sont en retard* dont 1,7% accusent un retard supérieur à 6 mois. Nous mettons à jour régulièrement nos indicateurs de performance consultables via ce lien [lien réservé abonné].
Dernièrement, de nombreux développeurs immobiliers rencontrent des difficultés conjoncturelles ne leur permettant pas de tenir les délais contractuels liés à leurs emprunts. Les obstacles identifiés sont les suivants :

• l’octroi de prêt par les banques s’est fortement resserré, notamment sur le deuxième semestre 2022 où il aurait baissé de près de 35%. Les opérateurs immobiliers perdent alors des acquéreurs sur leurs programmes et leurs délais de commercialisation se voient fortement allongés.
• les retards d’approvisionnement sur certains matériaux ralentissent significativement l’avancement des chantiers. Ces pénuries ont par ailleurs entrainé une inflation des coûts d’approvisionnements, impactant ainsi les marges des opérations.

Sachez que chez Raizers nous suivons de près chaque opérateur, au minimum trimestriellement et de manière encore plus régulière lorsqu’un retard potentiel est identifié. Dans le cas d’une opération en difficulté, nous faisons en priorité notre maximum pour accompagner l’opérateur à trouver les solutions lui permettant de mener à bien son programme. Dans ce cadre, des avenants de prolongation sont mis en place et présentés aux investisseurs concernés.
En cas de difficultés sévères ou de perte de confiance envers les opérateurs, nous n’hésitons pas à passer en phase de recouvrement afin de pousser les opérateurs à trouver des solutions alternatives de remboursement, tout en activant l’ensemble des garanties juridiques prises. Nous avons une équipe interne de juristes et sommes accompagnés par des cabinets d’avocats partenaires particulièrement compétents dans cet exercice. Les étapes de recouvrement sont multiples et généralement assez longues, mais la plupart de nos garanties restent fortes. Elles nous permettent d’être optimistes quant à l’issue des procédures et d’obtenir le meilleur taux de recouvrement.
Malgré ce contexte, près de 50 millions d'€ ont été versés sur la dernière année à nos investisseurs. La majorité de nos opérations reste en bonne santé et nous affichons au global un taux de rendement net de risque de 8,8%. Nous insistons donc sur l’importance de diversifier au maximum vos investissements.
Nous sommes persuadés que les difficultés actuelles ne sont que passagères. Nous le voyons déjà avec la réévaluation du calcul du taux d’usure par la Banque de France qui crée ainsi un appel d’air pour les banques et fluidifie les émissions de crédit.
Enfin, sachez que l’ensemble de l’équipe Raizers reste mobilisée pour défendre vos intérêts dans les dossiers en cours et pour continuer à vous offrir d’excellentes opportunités d’investissements.

A très bientôt,

Grégoire Linder et Maxime Pallain, co-fondateurs de Raizers

*montant financé en retard sur montant total collecté

 

[ostibapa]

Raizers communique à l'instant par e-mail:

Des belles promesses !
Mais la réalité du suivi renforcé de @Raizers avec les opération en souffrance / opérateur indélicat c'est autre chose...

Un seul exemple : [Enco de Botte] par France Immo.
Le moteur de recherche du forum permettra de retrouver les nombreuses promesses - non tenues - de paiement du solde des intérêts annuels qui ont occupées les 6 derniers mois de 2022.
Ce qui n'a pas empêché notre chère plateforme d'accorder - sans nous consulter - 3 mois de prorogation en fin d'année.

Le 24 janvier 2023, annonce que la vente de 2 lots aura lieu le 03 février et d'autres dans le courant du même mois.
Bilan début mars : pas un kopeck reçu et silence radio de raizers.

Et un forum ou hellocrowdfunding qui nous apprend que ce n'est pas la seule opération (en propre ou en coopération) de France Immo en souffrance...

Je m'arrête là pour ne pas tenir des propos répréhensible sur un forum public.

 

[amos21]

J'ai déjà indiqué sur ce forum il y quelques semaines, si vous voulez perdre d'argent allez chez Raizers. Ils acceptent de promoteurs peu scrupuleux avec des garanties bidon.

 

[Luciole49]

Si l'on reprend les garanties sur Bordeaux Gambetta :

Les sûretés mises en place seront les suivantes :
• Cautionnement personnel et solidaire de Monsieur Michel OHAYON ; => sans effet
• Fiducie sur 100 % des titres de l’Emetteur ; => celle-là n'échappera pas à ClubFunding, mais est sans valeur
• Garantie autonome à première de demande de FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE, société par
actions simplifiée au capital de 9.400.000 euros, dont le siège social est situé 2 cours de l’intendance,
33000 Bordeaux, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le
numéro 410 312 110 (ci-après la « FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE ») ; => garante en RJ
• Fiducie sur les actifs immobiliers détenus par (i) GAMBETTA REVIVAL 2, société civile immobilière au
capital de 1.000 euros, dont le siège social est situé 2 cours de l’intendance, 33000 Bordeaux,
immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 830 490 447
(ci-après « GAMBETTA REVIVAL 2 ») et (ii) GAMBETTA REVIVAL 7, société en nom collectif au capital
de 1.000 euros, dont le siège social est situé 2 cours de l’intendance, 33000 Bordeaux, immatriculée
au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 881 756 944 (ci-après
« GAMBETTA REVIVAL 7 ») ; => ClubFunding n'a aucun droit sur ces immeubles
• Nantissement de créance d’avance en compte courant de l’Emetteur à la société GAMBETTA REVIVAL
2 ; => neutralisé par la RJ
• Nantissement de créance d’avance en compte courant de l’Emetteur à la société GAMBETTA REVIVAL
7. => neutralisé par la RJ

Bon, bah il ne reste rien, bye bye les 8 M€.

Ah non ce n'est pas si simple que cela. Fiducie sur une société en RJ avec un lourd passif bof bof, cautionnement personnel les créanciers privilégiés passeront avant, GAPD KO, Fiducie sur les actifs oui mais sur les dettes aussi, Nantissements c'est il me semble une créance privilégiée qui passera avant les créanciers chiro donc bon espoir de récupérer de quoi payer les frais de recouvrement. Bon au moins sur Terne Etoile je nai plus de quoi rêver.

 

[Luciole49]

La première brique : le Basch
Apparemment souci avec ce projet entre porteur du projet et l'achat de la maison. Du coup, remboursement en avril 2023. La souscription a eu lieu le 03/10/2022 et c'était pour 18 mois.

J'aime bien leur réponse, au moins ils ne se prennent pas la tête comme d'autres plateformes, mais c'était une petite levée de fond 90000e :

Dans le cadre de ce projet, et après de nombreuses péripéties, le vendeur a finalement refusé de procéder à la vente de la maison à notre porteur de projet Bruno.

C'est une position regrettable qui a poussé Bruno a entamer des démarches en justice afin de faire valoir ses droits dans le cadre de l’acquisition du foncier.

Cette situation cause un préjudice économique important à Bruno et nous espérons que celui-ci obtiendra gain de cause.

Les procédures judiciaire allants durer plusieurs mois, si ce n'est des années, il a été décidé de procéder au remboursement de l’emprunt à la prochaine échéance mensuelle, soit le 06 mars 2023 afin de limiter l'impact pour lui de cette dette qui dort sur le compte du notaire.

Le montant de votre capital assorti de la totalité des intérêts courus à date sera remboursé directement sur votre portefeuille La Première Brique.

C'est mon avis sur LPB si les projets se pètent la tronche c'est l'emprunteur qui assume pas les prêteurs enfin tous les projets ne sont pas aussi secure.

 

[Berberis_1992]

Fiducie sur les actifs oui mais sur les dettes aussi,

Dans les conditions préalables à la réalisation de l'émission obligataire, il était stipulé :

 

[Luciole49]

Dans les conditions préalables à la réalisation de l'émission obligataire, il était stipulé :

Afficher la pièce jointe 17330

Ben ou c'est vrai ou clubfunding tombe.

 

[InvestisseurInquiet]

Ah non ce n'est pas si simple que cela. Fiducie sur une société en RJ avec un lourd passif bof bof, cautionnement personnel les créanciers privilégiés passeront avant, GAPD KO, Fiducie sur les actifs oui mais sur les dettes aussi, Nantissements c'est il me semble une créance privilégiée qui passera avant les créanciers chiro donc bon espoir de récupérer de quoi payer les frais de recouvrement. Bon au moins sur Terne Etoile je nai plus de quoi rêver.

Sur Ternes Etoile, l'emprunteur n'a pas été placé en RJ, vous pouvez donc continuer de rêver.

 

[Luciole49]

Sur Ternes Etoile, l'emprunteur n'a pas été placé en RJ, vous pouvez donc continuer de rêver.

Non je peux encore rêver sur Logistics, sur Terne étoile c'est plus cocasse on a pas prêté à la bonne entreprise les droits à construire ont été avant la souscription transférés à une société en redressement judiciaire depuis 2009. J'ai écrit le 17 février à Homunity pour leur demander s'ils attendaient la GAV pour réagir. Pas de réponse de Homunity. Je pense que maintenant c'est une question de jours (pour la GAV). Tu connais pas l'extension de procédure collective ? Malheureusement je connais trop bien le sujet pour rêver, j'ai pris ce type pour un mytho mais non et les plateformes si elles avaient fait leur boulot ne nous aurait pas plantés et comme ce sont des CIP et pas des simples intermédiaires elles vont boire le bouillon aussi.

 

[adnstep]

Non je peux encore rêver sur Logistics, sur Terne étoile c'est plus cocasse on a pas prêté à la bonne entreprise les droits à construire ont été avant la souscription transférés à une société en redressement judiciaire depuis 2009. J'ai écrit le 17 février à Homunity pour leur demander s'ils attendaient la GAV pour réagir. Pas de réponse de Homunity. Je pense que maintenant c'est une question de jours (pour la GAV). Tu connais pas l'extension de procédure collective ? Malheureusement je connais trop bien le sujet pour rêver, j'ai pris ce type pour un mytho mais non et les plateformes si elles avaient fait leur boulot ne nous aurait pas plantés et comme ce sont des CIP et pas des simples intermédiaires elles vont boire le bouillon aussi.

Sur Ternes Étoiles, il me semblait qu'il y avait un acheteur ? Il aurait fait faux bond ?
L

 

[Luciole49]

Sur Ternes Étoiles, il me semblait qu'il y avait un acheteur ? Il aurait fait faux bond ?
L

Peu importe qu'il y ait un acheteur ou pas, l'argent ne servira pas à rembourser les investisseurs. Les garanties prises c'est n'importe quoi.

 

[Wallys56]

Peu importe qu'il y ait un acheteur ou pas, l'argent ne servira pas à rembourser les investisseurs. Les garanties prises c'est n'importe quoi.

Effectivement la caution avait été prise sur la FIB....