Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Je fais partie de la catégorie "petits nouveaux", et votre intervention m'a refroidi. La crise ne touche pas tous les secteurs uniformément et en même temps, je sais qu'il y a des impacts sur les travaux, coûts et appros des matières premières, mais l'immobilier n'a pas l'air de baisser. Ma stratégie est de mettre pas un montant max par projet et de diversifier sur 6 plateformes que j'ai sélectionné pour l'ancienneté, les commentaires et les volumes, sur plein de projets de mdb avec peu de travaux. Pouvez-vous partager vos stats de retards sur le nb total de projet, de défaut ? le bilan sur l'investissement total si ce n'est pas indiscret ? Je suis preneur de vos retours d'expérience.

Au 1er janvier 2022, j'avais 22 projets qui auraient dû être remboursés ou devaient l'être avant le 31 août 2022. Seuls quinze l'étaient au 31 août 2022, tous en retard sauf trois, avec un retard de 21 mois pour le plus en retard (content de m'en être débarrassé, de celui-là).
Officiellement, je n'ai aucun défaut. Je pense quand même que sur les sept projets restants qui auraient dû être remboursés désormais, il y en a 2 qui sont très pourris.
Vous allez me dire 2 projets sur 22, c'est pas beaucoup. En fait c'est énorme : en prenant un ticket théorique à 1000 euros, un rendement théorique à 9 % avant impôt et une durée moyenne de 18 mois, les 22 projets m'ont coûté 22k€, et les 20 remboursés m'ont rapporté 22,7 k€ avant impôt, soit 21,9 k€ après impôt. Ca suffit donc à rendre l'opération déficitaire en valeur absolue, sans même tenir compte de l'inflation.

 

[InvestisseurInquiet]

Même si je n'ai suivi que d'une oreille, j'ai le même sentiment mitigé. Homunity aurait en effet pu faire un effort mais le message était clair : "Nous sommes tous dans le même bateau et ce compromis était le moins pire !" A suivre...

C'est peut-être parce que je ne suis pas directement concerné par ces projets, mais je ne vois pas ce qu'Homunity a perdu dans l'affaire ?

 

[Zerocool81]

Au 1er janvier 2022, j'avais 22 projets qui auraient dû être remboursés ou devaient l'être avant le 31 août 2022. Seuls quinze l'étaient au 31 août 2022, tous en retard sauf trois, avec un retard de 21 mois pour le plus en retard (content de m'en être débarrassé, de celui-là).
Officiellement, je n'ai aucun défaut. Je pense quand même que sur les sept projets restants qui auraient dû être remboursés désormais, il y en a 2 qui sont très pourris.
Vous allez me dire 2 projets sur 22, c'est pas beaucoup. En fait c'est énorme : en prenant un ticket théorique à 1000 euros, un rendement théorique à 9 % avant impôt et une durée moyenne de 18 mois, les 22 projets m'ont coûté 22k€, et les 20 remboursés m'ont rapporté 22,7 k€ avant impôt, soit 21,9 k€ après impôt. Ca suffit donc à rendre l'opération déficitaire en valeur absolue, sans même tenir compte de l'inflation.

Au contraire 9% de pertes c'est énorme surtout si c'est une perte à 100% sur ces dossiers (capital + intérêts).

 

[Yoda69]

[Homunity] [Axone Promotion]

• il y a finalement eu peu de réponses concernant la responsabilité d'Homunity : il a été affirmé que les audits de l'entreprise réalisés à l'époque étaient corrects, puis une laconique phrase "on sait tous que c'est risqué de prêter de l'argent, c'est clairement indiqué dans les contrats" (ou quelque chose d'équivalent), et retour à l'opérateur (pour vite changer de sujet ?). J'avais posé préalablement quelques questions de fond concernant la plateforme, aucune n'a été évoquée

En même temps je ne vois pas trop comment on pourrait engager la responsabilité d'Homunity, à moins qu'ils aient falsifié des données ou commis de (très) grosses négligences dans l'analyse du dossier.
Leur statut est au final proche de celui d'un intermédiaire ou courtier, ils sont j'imagine tenus à une obligation de moyen mais pas de résultat.
Leurs clients (ceux qui les rémunèrent) sont les promoteurs/ MdBs, et faire un effort commercial auprès des investisseurs c'est déjà admettre qu'ils sont responsables.
Après sur le fond on est bien d'accord...

 

[InvestisseurInquiet]

Regardez les stats sur HelloCF : 1804 projets remboursés, 224 en retard de plus de six mois.
Il y a donc 11% des projets qui sont arrivés à échéance qui sont en retard de plus de six mois, la vérité étant peut-être encore plus sombre que ce qui apparaît chez HelloCF.
Sur ces 11%, combien atterriront définitivemet sur le ventre ?

 

[Yoda69]

Je pense qu'ils feraient plus d'effort s'ils voyaient un impact sur leur chiffres !
Mais a mon avis ils voient à court terme : il y aura un impact si les affaires se multiplient mais cela va prendre du temps et quelques articles de presse avant que ça se sache. Ils creusent leur tombe a moyen terme. mais en attendant ils s'enrichissent. Si ça se trouve les dirigeants seront ailleurs ou auront revendu juste avant que ça n'arrive…

Tant que nous sommes dans un monde où il y a un excès d'épargne (plus d'épargne que de bons projets où investir), les Homunity, ClubFunding et autres n'ont pas de soucis à se faire, ils trouveront sans problème des gens pour acheter leur papier.
Au pire ils expliqueront à leurs clients qu'il faut augmenter le taux de rémunération de 10% à 11 ou 12%, pour le promoteur/ MdB cela pèse assez peu car le montant de la com de la plateforme est souvent supérieure en valeur absolue aux intérêts versés aux investisseurs.

 

[Miles]

2 projets en carafe chez Wiseed avec 2 emrpunteurs différents : j'ai bien eu le droit de voter (plusieurs fois !) mais pas d'accès au moindre document.
Même la demande auprès de la PF d'un reporting projet pas trop périmé reste lettre morte... (vote fin septembre 2021 avec un reporting s'arrêtant au 1er trimestre 2021)

Par documents, j'entendais les comptes financiers mis à diposition lors de la levée. D'ailleurs on rappelera que Wiseed prend des frais à l'investisseur à l'entrée également.

La meilleure solution serait que l'AMF contraignent les plateformes à cantonner tous les frais (promoteur et investisseur lorsque concerné) afin d'amortir les pertes avec. Ca forcerait les plateformes à avancer dans le sens de l'investisseur et non pas leurs clients uniquement. Par contre, ça veut dire environ 1-2 ans sans trésorerie donc pa forcément viable, il faut une parade, l'objectif n'étant pas de couler les plateformes.

 

[baffer]

Quand je disais qu'il fallait considérer mes reliquats de projets chez Upstone comme des pertes, c'est bien parti pour les 2 avec Villorea si j'en crois les communications de ce début de semaine :

Bonjour @ostibapa,

Sur autre forum, j'ai lu que Upstone va mettre en place (après sous quel délai tel est la question) un marché secondaire pour un projet en souffrance également (projet Annelets) :

Nous n’avons pas reçu de retour de votre part à la consultation préliminaire concernant le projet Annelets lancée au début du mois. Je vous invite donc à faire connaître votre avis concernant la prorogation sollicitée par l’opérateur en répondant à ce mail.

À ce propos, nous allons mettre en place un marché secondaire afin de proposer aux investisseurs qui le souhaitent de pouvoir obtenir le rachat de leurs parts et donc recevoir le remboursement de leur capital investi.

Les intérêts générés jusqu’au rachat des parts seront versés au moment du débouclage final de l’opération.

Dans le cas où vous souhaiteriez profiter de cette liquidité, merci de nous en faire part par retour de mail.

Je reste à votre disposition pour tout complément d’information

Après je me demande bien quel investisseur un minimum censé irait racheter les parts d'un projet qui prend l'eau ...

 

[Miles]

A la limite s'il effectue un rachat de capital et espère récupérer in fine tous les intérêts capitalisés jusque là mais c'est même pas ce que je comprends.

 

[ostibapa]

Bonjour @ostibapa,

Sur autre forum, j'ai lu que Upstone va mettre en place (après sous quel délai tel est la question) un marché secondaire pour un projet en souffrance également (projet Annelets) :



Après je me demande bien quel investisseur un minimum censé irait racheter les parts d'un projet qui prend l'eau ...

j'ai aussi vu l'info. Et je partage la même interrogation...
Il est frais mon poisson. Elle est fraiche mon obligation

 

[adnstep]

Je fais partie de la catégorie "petits nouveaux", et votre intervention m'a refroidi. La crise ne touche pas tous les secteurs uniformément et en même temps, je sais qu'il y a des impacts sur les travaux, coûts et appros des matières premières, mais l'immobilier n'a pas l'air de baisser. Ma stratégie est de mettre pas un montant max par projet et de diversifier sur 6 plateformes que j'ai sélectionné pour l'ancienneté, les commentaires et les volumes, sur plein de projets de mdb avec peu de travaux. Pouvez-vous partager vos stats de retards sur le nb total de projet, de défaut ? le bilan sur l'investissement total si ce n'est pas indiscret ? Je suis preneur de vos retours d'expérience.

Bilan partiel, j'ai encore des projets en cours. Depuis 2017, environ 120 projets, 24 toujours en cours, dont 6 en retard non contractuel. Et dans ces 6, deux projets que je considère potentiellement en perte partielle (Upstone - Clamart Barbusse) et en perte sèche (Wiseed - Villa Saint-Georges).

Mais ces stats ne sont pas forcément significatives. On était dans une période faste pour l'immobilier, avec des ventes faciles au prix affiché. Qu'en sera-t-il demain ?

 

[adnstep]

j'ai aussi vu l'info. Et je partage la même interrogation...
Il est frais mon poisson. Elle est fraiche mon obligation

Je te les prends à 10% de leur valeur.

 

[Foufounet]

Bilan partiel, j'ai encore des projets en cours. Depuis 2017, environ 120 projets, 24 toujours en cours, dont 6 en retard non contractuel. Et dans ces 6, deux projets que je considère potentiellement en perte partielle (Upstone - Clamart Barbusse) et en perte sèche (Wiseed - Villa Saint-Georges).

Mais ces stats ne sont pas forcément significatives. On était dans une période faste pour l'immobilier, avec des ventes faciles au prix affiché. Qu'en sera-t-il demain ?

Suis sur WISEED / villa St. Georges. Pas de perte sèche puisqu'une prorogation contractuelle de 6 mois est validée. de plus, j'ai reçu (27/08/2022) le versement des intérêts à date. Pour le reste, rendez-vous en janvier 2023...

 

[Tomas466]

L'intermédiaire touche sa commission tout de suite, l'investisseur touchera ses intérêts peut-être un jour.

Pour info aux "petits nouveaux" : investisseur en cfimmo depuis 2017, je n'investis plus depuis début 2022. J'attends le dénouement de la vingtaine de dossiers en cours, et j'arrête. Le dossier Upstone Clamart Barbusse, dans lequel je suis piégé, a commencé à m'ouvrir les yeux dès 2021. Quand les difficultés économiques s'accumulent, c'est les petits mdb et promoteurs qui trinquent en premier, et ce sont les mêmes qui ont besoin du crowdfunding pour se financer.

J'attendrai des jours meilleurs pour revenir peut-être sur ce type d'investissement.

J'en suis là aussi. Sur une cinquantaine de dossiers financés depuis 2018, j'ai déjà largement réduit la voilure depuis le début de l'année 2022, et en particulier ces 5 derniers mois, avec un seul projet depuis mai 2022.

S'il y avait encore des doutes, le CF immo de 2022 n'a plus rien à voir avec le CF immo de 2018/2019 et ses excellents résultats.

 

[Msimmo]

Je te les prends à 10% de leur valeur.

- soit elles partent proche de leur valeur actualisée et les acheteurs risquent de se plaindre à la plate forme si ça tourne mal;
- soit ça part avec une vraie décotte à la hauteur des incertitudes (et donc des soldes à -20, -30, -50 voir plus) et ça va faire très mal à la confiance générale;

en tout cas ça sera un test intéressant à observer (de loin)

 

[Capricio]

C'est peut-être parce que je ne suis pas directement concerné par ces projets, mais je ne vois pas ce qu'Homunity a perdu dans l'affaire ?

Rien pour le moment. Mais cela fait un peu tache d'avoir un tel niveau de défaut pour un même promoteur. Et à titre personnel ou familial, il est probable qu'ils aient investis également sur ces projets ! Même si on a conscience de pouvoir perdre de l'argent, ce n'est jamais une situation agréable ! Il faut être patient en espérant que la situation de la société redevienne plus saine ! En ce qui me concerne, je m'éloigne des projets crowfunding pour le moment (et ce quelquesoit la plateforme).

 

[Rivol0gY]

Sur Homunity, le fait que le fonds Tikehau investisse ne sécurise-t-il pas plus l'opération ?
Car si un projet boit le bouillon, ils sont plus impliqués pour récupérer les fonds, non ?

Merci pour votre retour.

 

[Serge B]

Bilan partiel, j'ai encore des projets en cours. Depuis 2017, environ 120 projets, 24 toujours en cours, dont 6 en retard non contractuel. Et dans ces 6, deux projets que je considère potentiellement en perte partielle (Upstone - Clamart Barbusse) et en perte sèche (Wiseed - Villa Saint-Georges).

Pas encore Villa Saint Georges, pas encore...un peu de patience, c'est en cours.

Quant aux statistiques, pour ne pas les abîmer, il suffit de ne pas demander d'attestation d'insolvabilité au liquidateur judiciaire dans le cas d'une LB (Ile et Seine ou Privas chez Wiseed) ou tout simplement de laisser trainer sans faire grand chose (Exemple : Mespar, toujours chez Wissed)

 

[Luciole49]

Sur Homunity, le fait que le fonds Tikehau investisse ne sécurise-t-il pas plus l'opération ?
Car si un projet boit le bouillon, ils sont plus impliqués pour récupérer les fonds, non ?

Merci pour votre retour.

Oui j'ai l'impression qu'ils se soucient d'avantage des lignes qu'ils ont financées. J'ai prêté sur credit.fr à Metavisio et pas eux. Ils ont balancé en contentieux à un mois de retard alors que quand ils sont dedans çà négocie des mois. Axone j'ai pas pu assister car ces abrutis ont envoyé un mail de rappel avec un titre complètement bidon et donc je me suis réveillée c'était terminé mais j'avais demandé à convertir en action ou à récupérer tout de suite un morceau du capital contre abandon de la créance, genre 35% tout de suite et on abandonne capital et intérêts et je vois qu'ils ont étouffé ma question. En tout cas j'investis plus sur Homunity ni sur october qui prête de l'argent en confiant l'étude à un logiciel d'analyse qui occulte les mauvaises notes de google avis et autres renseignements personnels des dirigeants.

 

[shuffleup]

Bonsoir à tous, j'ai reçu un mail de Clubfunding sur ce projet qui nest pas encore en ligne, qu'en pensez-vous ?
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merci de vos retours