Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

Les prix baissent à Paris depuis 1 an, stagnent à Bordeaux et Lyon, ils montent fortement à Marseille ou Strasbourg (rattrapage par rapport aux autres villes qui ont monté).

Ce qui ne veux pas dire que ça continuera comme ça demain.

 

[Salamalek]

Par ailleurs la crise de la bourse et des cryptos va détourner les énormes flux qui s'y sont accumulés ces dernières années vers des actifs tangibles comme...l'immobilier.

On peut aussi penser aux flux à venir vers la bourse qui vont se tarir jusqu'au hard ou soft landing et à la peur de perdre son épargne grignotée par l'inflation. Les deux vont soutenir l'immobilier, au moins en province. Mais, il est vrai qu'on peut flipper ...

 

[lexxintonex]

On peut aussi penser aux flux à venir vers la bourse qui vont se tarir jusqu'au hard ou soft landing et à la peur de perdre son épargne grignotée par l'inflation. Les deux vont soutenir l'immobilier, au moins en province. Mais, il est vrai qu'on peut flipper ...

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Il y a un scénario ou la vie devient trop cher et les loyers deviennent impossible à toucher et ou donc plus personne ne veut ni acheter ni construire puisqu’il est impossible de vendre ou de toucher des loyers. Et donc effondrement de l’immobilier. C’est déjà arrivé dans l’histoire. Je ne sais pas ce qui va se passer mais je pense que ce qui se passe est plus grave que 2008 (je pense que c’est objectivement le cas si on regarde la situation).

Je ne dis pas que c’est ce qui va se passer mais je dis que aujourd’hui il faut diversifier : perso la plus part de mon argent est dans mon habitation donc dans l’immobilier donc je me demande si ça ne serait pas plus intéressant d’acheter des actions, de l’or, du private equity et je ne sais quoi encore et éviter l’immobilier qui doit constituer 90% de mon patrimoine ducoup…

 

[Yoda69]

Sinon en suivant l'actualité financière et bourse il semblerait qu'une véritable crise de l'immobilier surtout des particuliers se profile a une horizon relativement proche. Avec l'effondrement de la bourse (en cours), des cryptos (en cours), de l'euro (en cours), de l'inflation (c'est la meme chose), la crise énergétique européenne (qui aurait pu être évitée par la France sans la politique de l'Europe, des libéraux français et des écolos allemands et français) les pénuries diverses, la guerre qui approche de plus en plus, la dette qui explose, les taux qui montent... et la crise de l'énergie il semblerait qu'une baisse de l'immobilier soit juste LOGIQUE et probable dans quelques mois (quand ça va être vraiment dur pour le peuple qui va être impacté par l'inflation).

Est-il encore temps de partir sur des projets immobiliers de 1 à 2 ans qui risquent d'aboutir en pleine crise... !
C'est la question que je me pose en ce moment. N'ayant pas encore investi en immobilier papier je me demande si ça n'est pas tout simplement TROT TARD, ou en tout cas, que ça soit un très mauvais timing.

Vos avis ?

« la peur est le chemin vers le côté obscur » (dixit mon homonyme vert avec un sabre laser )

Le monde est imprévisible, peut-être que dans 3 mois la guerre en Ukraine est finie, qu’un accord est trouvé sur l’énergie et que la bourse (et les cryptos et l'euro) remontent en flèche. Ou pas !

Et même si le marché immobilier baisse (ce qui n’est pas certain), beaucoup de projets de crowdfunding se passeront bien.

A notre petit niveau la seule chose que l’on puisse faire c’est analyser projet par projet et se faire un (humble) avis en fonction du promoteur/ MdB, de à quel point il se mouille dans le projet, de la localisation géographique, du type de bien, des acheteurs cibles,…

 

[Wizz]

Ce débat a déjà eu lieu mais désolé de redire que dans l'absolu et pour rendre les choses comparables :

12 projets consécutifs de 2 mois sont plus risqués qu'un projet de 24 mois.

Et moins lucratifs

 

[Serge B]

Voilà une excellente réponse Maître Yoda; pour qui est un peu ancien, le monde a connu bien d'autres crises locales ou globales autrement pire que celles-ci (j'ai fait la liste de ces cinquantes dernières années) ; La seule vraie nouveauté est la crise climatique et il importe de nous y adapter, non de la combattre a notre niveau.

Ne cédons pas aux marchands de peur dont l'intérêt saute aux yeux pour qui sait voir, et continuons notre route comme vous l'indiquez : Quand il fait beau, tous les capitaines sont bons, on ne voit leur valeur que lorsque le typhon approche.

Pour notre sujet, le travail sur les dossiers paye toujours en dépit des inconnues encore trop nombreuses.

 

[Jar]

Et les dossiers s'enchaînent sur CludFunding, deux encore ce lundi, dont un gros investissement de 7M au Luxembourg cette après-midi pour financer des fonds propres. 8 982/m2 à Bertrange

 

[Luciole49]

Les prix baissent à Paris depuis 1 an, stagnent à Bordeaux et Lyon, ils montent fortement à Marseille ou Strasbourg (rattrapage par rapport aux autres villes qui ont monté).

Ce qui ne veux pas dire que ça continuera comme ça demain.

Tu as oublié les années 1990. A partir de 1993 on savait que çà allait baisser. Paris a perdu 40% de sa valeur entre 1991 et 1997, la province 10%.

 

[investimmo]

Et les dossiers s'enchaînent sur CludFunding, deux encore ce lundi, dont un gros investissement de 7M au Luxembourg cette après-midi pour financer des fonds propres. 8 982/m2 à Bertrange

Voici l'opérateur au Luxembourg : [lien réservé abonné]

 

[adnstep]

Tu as oublié les années 1990. A partir de 1993 on savait que çà allait baisser. Paris a perdu 40% de sa valeur entre 1991 et 1997, la province 10%.

Crise essentiellement dûe aux marchands de biens, à Paris et sur la Côte d'Azur. La situation pourrait bien se reproduire, quand on voit les sommes massives empruntées par un Michel Ohayon, par exemple (et en plus les pb avec Camaïeu). D'un autre côté, le stock de neuf diminue fortement, faute de permis de construire et de coût de la construction élevée, le marché reste tendu dans les zones attractives. Du coup, l'avenir reste flou.

La Province : bien trop vaste pour constituer un ensemble cohérent.

Et oui, je m'en souviens. J'ai acheté en 1998 en Région Parisienne, mon premier achat de RP, et j'ai revendu cause mutation en 2008. Je ne te dis pas la culbute ! Et sans le faire exprès.

 

[lexxintonex]

Vous oubliez que la situation actuelle est inédite : l'émission de milliards d'euros en mode planche à billet, en meme temps qu'une dette stratosphérique deux éléments qui étaient présents AVANT la guerre (les pénuries aussi). Guerre qui prend de l'ampleur plutot que ne se calme. Il est idiot de paniquer mais il serait tout aussi idiot de ne pas surveiller ça comme le lait sur le feu… Mais bref reprenons nos analyses avec ça en tache de fond en ce qui me concerne en tout cas.

Il y a des marchands de peur avec des intérêts, il y aussi des marchands de jours heureux pleins de bénéfices avec au moins autant d'intérêts (et ils sont encore plus nombreux)

 

[Rivol0gY]

Du coup, qui se jette pour 3 mois sur le projet LBP [La Veine (74)] de demain ?

J'aime pas trop la marge mais c'est déjà précommercialisé à 100% et j'aime pas trop la "faible" part des capitaux propres amenés par le MdB.
Néanmoins, elle semble avoir une expérience dans le domaine.

 

[Yoda69]

Du coup, qui se jette pour 3 mois sur le projet LBP [La Veine (74)] de demain ?

J'aime pas trop la marge mais c'est déjà précommercialisé à 100% et j'aime pas trop la "faible" part des capitaux propres amenés par le MdB.
Néanmoins, elle semble avoir une expérience dans le domaine.

Compte tenu de la faible espérance de gain sur 2-3 mois, je préfère ne pas souscrire pour être dans le groupe 2 pour le prochain projet

 

[Jar]

Pareil, je passe mon tour. J'ai vu sur Homunity un projet de marchand de biens expérimenté sur Mégève, en plein centre-ville, achat/découpe avec une bonne marge de 19%, rendement de 9% sur 24 mois, on complète les 70% de fonds propres, pas de banque. Cautions des dirigeants. Pas de pré-commercialisation mais prix de vente dans la moyenne. C'est ouvert à la collecte.

 

[PedroImmo]

Pareil, je passe mon tour. J'ai vu sur Homunity un projet de marchand de biens expérimenté sur Mégève, en plein centre-ville, achat/découpe avec une bonne marge de 19%, rendement de 9% sur 24 mois, on complète les 70% de fonds propres, pas de banque. Cautions des dirigeants. Pas de pré-commercialisation mais prix de vente dans la moyenne. C'est ouvert à la collecte.

Ca semble pas mal mais, sauf erreur de ma part, je ne vois qu'une caution de la holding et non des dirigeants.

 

[Tomas466]

[Homunity] [Axone Promotion]

La formulation "intérêts initiaux" n'est pas très claire. J'imagine que ce sont les intérêts arrêtés à la date de remboursement initialement prévue ? J'espère que vous êtes heureux, en cette période d'inflation à 7% officiels, de prêter sur quatre ans à 0%...

C'est bien ça (confirmé hier soir) : les intérêts seront calculés sur la période initiale de prêt, par exemple 24 mois si c'est ce qui est mentionné dans le contrat obligataire. Le délai contractuel de prorogation ne sera pas pris en compte, pas plus que les années suivantes. C'est présenté comme un compromis "acceptable" retenu lors du tour de table des créanciers, d'autres efforts ayant été faits par les autres parties.

J'ai participé au webinaire. J'en ressors avec un sentiment mitigé :

• la plupart des points évoqués ont tourné autour des "erreurs du passé" de l'opérateur, de son redressement en cours grâce notamment au changement de dirigeant, aux évolutions de capital, à la montée d'un nouvel actionnaire majoritaire et au partenariat bancaire en cours. Plusieurs projets ont été cités, la zone d'intervention s'étend, bientôt un nouveau nom, est-ce que le nouveau dirigeant va devenir actionnaire prochainement, comment est composée l'équipe, etc.
• il y a finalement eu peu de réponses concernant la responsabilité d'Homunity : il a été affirmé que les audits de l'entreprise réalisés à l'époque étaient corrects, puis une laconique phrase "on sait tous que c'est risqué de prêter de l'argent, c'est clairement indiqué dans les contrats" (ou quelque chose d'équivalent), et retour à l'opérateur (pour vite changer de sujet ?). J'avais posé préalablement quelques questions de fond concernant la plateforme, aucune n'a été évoquée

J'ai eu la nette impression qu'il fallait surtout concentrer la colère des investisseurs vers l'opérateur, et pas vers l'intermédiaire qui l'a pourtant retenu, alors qu'il vivait à grands frais, qu'il commercialisait facilement l'ensemble de ses projets et qu'il en avait d'autres en carnet, mais qu'il n'était pas assez solide/pas assez expérimenté pour franchir un obstacle, typiquement la période Covid. En gros on a prêté de l'argent à des débutants.

J'ai aussi observé que le fondateur d'Homunity s'est montré agacé par la masse des investisseurs : usage d'un ton paternaliste voire moralisateur, répétitions "pour bien se faire comprendre", formules discutables ("on est tous dans la même barque", "tout le monde fait des efforts, et donc vous aussi"). C'est finalement salutaire : ça a fini de me convaincre que les intérêts ne sont pas du tout alignés et que les "petits prêteurs" que nous sommes ne sont qu'une variable d'ajustement.

 

[Jar]

Ca semble pas mal mais, sauf erreur de ma part, je ne vois qu'une caution de la holding et non des dirigeants.

En effet, une caution solidaire sur la holding de la société

 

[Jar]

Ah oui quand même, pas mal de casseroles côté Axone / Homunity

 

[Yoco38]

[Homunity] [Axone Promotion]

Je n'ai pas pu assister à la visio hier soir. Par contre, je trouve dommageable que les obligataires n'aient pas voté ce genre de décision de prorogation. Ca semble effectivement un compromis pour revoir notre argent mais :
1) c'est un prêt gratuit sur 4 ans (2021 à 2025)
2) on n'est absolument pas sur de la fin de l'histoire
3) si la situation d'axone s'améliore, ils auraient pu proposer de verser à minima des intérêts.

Par chance, je n'ai qu'un projet (car je limitais l'exposition par promoteur et à l'époque, Axone n'était pas aussi exposé crowd). Par contre, suivant la fin des évènements, rien ne nous empêchera de nous retourner contre Homunity, qui n'est quand même pas très professionnel dans cette affaire.

 

[Serge B]

Si vous récupérez votre capital. C’est moindre mal, ce n’est pas le cas partout…Et non, les intérêts ne sont pas alignés et ne l’ont jamais été.
Merci de ce compte-rendu détaillé, il permet de mesurer la confiance que l’on peut faire à cette plateforme en particulier , et bien sûr à cet opérateur et à tous ceux qui présentent un profil analogue. Car il y aura d’autres Axone.

Trop facile pour les opérateurs : Ils s’endettent sans limite, ils remboursent quand ça leur convient, et comme vous le soulignez, sans intérêt : Certaines plateformes appellent ça « la souplesse des emprunts obligataires »