Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Je ne vois pas vraiment en quoi c'est une VIR ...

Pour une VIR il faudrait qu'il y ait un bâtiment déjà existant, hors les photos du terrain parlent plutôt bien d'elles-mêmes ! C'est une VEFA.

Donc je comprends pas le montage que LPB a effectué et ils ne me répondent pas.

LPB finance le foncier et prend une hypothèque. Je n'ai aucune réponse pour savoir qui finance les travaux. Les acquéreurs ? à ce moment là ils ne peuvent acheter un appartement grevé d'une hypothèque. A moins que les acquéreurs ne paient le prorata du terrain à l'achat et que nous soyons remboursés à chaque vente. Je vois pas et pas de réponse de la première brique.

 

[Chouwi]

Donc je comprends pas le montage que LPB a effectué et ils ne me répondent pas.

LPB finance le foncier et prend une hypothèque. Je n'ai aucune réponse pour savoir qui finance les travaux. Les acquéreurs ? à ce moment là ils ne peuvent acheter un appartement grevé d'une hypothèque. A moins que les acquéreurs ne paient le prorata du terrain à l'achat et que nous soyons remboursés à chaque vente. Je vois pas et pas de réponse de la première brique.

Et bien c'est une VEFA, une opération de promotion comme els plateformes en font des dizaines par an ...
Les travaux sont financés par les appels de fonds avec la commercialisation.
L'appartement acheté n'est pas grevé d'une hypothèque puisque tant qu'il n'est pas acté avec le vendeur il n'a pas d'existence juridique.
J'avoue ne pas bien comprendre ce qui bloque là

 

[Luciole49]

Et bien c'est une VEFA, une opération de promotion comme els plateformes en font des dizaines par an ...
Les travaux sont financés par les appels de fonds avec la commercialisation.
L'appartement acheté n'est pas grevé d'une hypothèque puisque tant qu'il n'est pas acté avec le vendeur il n'a pas d'existence juridique.
J'avoue ne pas bien comprendre ce qui bloque là

On finance le foncier et la garantie est une hypothèque, il n'y a pas d'autres sources de financement et il manque les deux tiers des fonds pour édifier la construction. Si ce sont les acquéreurs qui paient la construction on perd l"hypothèque et en plus le chantier ne peut pas commencer tant que c'est pas commercialisé. Encore heureux que c'ets une vente en bloc.

 

[Chouwi]

On finance le foncier et la garantie est une hypothèque, il n'y a pas d'autres sources de financement et il manque les deux tiers des fonds pour édifier la construction. Si ce sont les acquéreurs qui paient la construction on perd l"hypothèque et en plus le chantier ne peut pas commencer tant que c'est pas commercialisé. Encore heureux que c'ets une vente en bloc.

Mais même si c'est une vente en VEFA, l'opération tourne toujours
Lorsqu'une banque finance l'achat d'un terrain de promoteur qui va réaliser le programme en VEFA elle prend bien une hypothèque sur le foncier de la même manière que les plateformes non ? Ou alors j'ai raté une étape

 

[Luciole49]

Mais même si c'est une vente en VEFA, l'opération tourne toujours
Lorsqu'une banque finance l'achat d'un terrain de promoteur qui va réaliser le programme en VEFA elle prend bien une hypothèque sur le foncier de la même manière que les plateformes non ? Ou alors j'ai raté une étape

La banque demande 30% de fonds propres - c'est cout ou prix de vente j'ai oublié ? Les plateformes financent ces fonds propres et donc n'ont pas les garanties hypothécaires. Ici on nous demande de financer 94% de l'opération. Le promoteur estime avoir déjà réalisé les premiers frais, qu'il n'a plus qu'à construire mais il ne peut qu'acheter le terrain avec notre prêt.

 

[Berberis_1992]

Mais même si c'est une vente en VEFA, l'opération tourne toujours
Lorsqu'une banque finance l'achat d'un terrain de promoteur qui va réaliser le programme en VEFA elle prend bien une hypothèque sur le foncier de la même manière que les plateformes non ? Ou alors j'ai raté une étape

Oui mais ....... (pas facile de trouver de l'info concernant "l'envers du décor")

[lien réservé abonné]
* Même avant une quelconque commercialisation le promoteur doit engager des frais à un stade préliminaire du projet (recherches de prospection, négociation du terrain, plan, dépôt des différentes demandes…). Ils seront financés sur les fonds propres du promoteur, éventuellement à fonds perdu si le programme n’aboutit pas.

* Le financement bancaire du promoteur intervient à l’étape de l’achat du foncier et du lancement des travaux mais après l’atteinte d’un certain niveau de commercialisation.

Un autre élément n'apparaît pas : Qui dit VEFA, dit GFA.

Les Responsabilité civile professionnelle et Dommage ouvrage sont prévues mais point de GFA à l'horizon (je parle bien de la prévoir puisque le taux de commercialisation est à zéro pour le moment).

Je suis un peu perdu sur ce coup-là .......

 

[titif0u]

[Upstone]La Musse

Des avis ? [lien réservé abonné]

Je cherche à investir sur des projets cours terme en ce moment

 

[ostibapa]

[Upstone]La Musse

Des avis ? [lien réservé abonné]

Je cherche à investir sur des projets cours terme en ce moment

Sauf exceptions qui tiennent du miracle, "upstone" et "court terme" sont deux concepts totalement incompatibles!

 

[Berberis_1992]

Sauf exceptions qui tiennent du miracle, "upstone" et "court terme" sont deux concepts totalement incompatibles!

Pas faux !

Deux projets (mes premiers sur la plateforme en plus), durées respectives prévues 3 et 6 mois.

Durées effectives : plus de 30 mois.

Par contre et j'insiste là-dessus : paiement de l'intégralité des intérêts et du capital.

 

[titif0u]

Sauf exceptions qui tiennent du miracle, "upstone" et "court terme" sont deux concepts totalement incompatibles!

moins de 12 à 15 mois, on parle bien de projets court terme en investissement.
Et meme 2/3 ans, on parle de court terme.
A coté de la bourse où j'y suis investi pour au moins 10 ans, on fait le comparatif
Ou de l'immo physique ou c'est plutôt 15 à 20 ans.

Mais tu ne réponds pas à ma question principale.

 

[pticaillou]

Sauf exceptions qui tiennent du miracle, "upstone" et "court terme" sont deux concepts totalement incompatibles!

En fait non; cf Projet Octave Allaire tout récent qui est un exemple (très) court terme qui marche très bien au contraire ! (c'était un projet achat/revente ds la journée avec 3 mois d’intérêt garantis) (Ils en ont proposé d'autres dans le passé)

Après, oui, je vous rejoins : Upstone sur tout autre type de projet (type "La Musse"), bien que pas trop long dans l'annonce, c'est beaucoup plus random ...

 

[Berberis_1992]

En fait non; cf Projet Octave Allaire tout récent qui est un exemple (très) court terme qui marche très bien au contraire ! (c'était un projet achat/revente ds la journée avec 3 mois d’intérêt garantis) (Ils en ont proposé d'autres dans le passé)

Je confirme sur un projet plus ancien sur du très, très court terme : durée 22 jours et 3 mois d'intérêts.

Seulement @titif0u, cela ne répond toujours pas à votre question.

Mais je suis bien en peine pour émettre un avis aujourd'hui (et même demain) .......

 

[adnstep]

moins de 12 à 15 mois, on parle bien de projets court terme en investissement.
Et meme 2/3 ans, on parle de court terme.
A coté de la bourse où j'y suis investi pour au moins 10 ans, on fait le comparatif
Ou de l'immo physique ou c'est plutôt 15 à 20 ans.

Mais tu ne réponds pas à ma question principale.

Premier projet chez Upstone, (l'imprimerie) : 36 mois au lieu de 12.
Autre "glissements" :
- (Clamart-Barbusse) prévu 6 mois, toujours pas soldé au bout de 36 mois.
- (Périgny) prévu 12 mois, toujours en cours au bout de 24 mois
- (l'Houmeau) prévu 6 mois, remboursement pas terminé au bout de 13.

Bref, ça n'a peut-être pas valeur générale, mais il faut être conscient qu'un projet Upstone de très court terme va normalement glisser.

 

[ostibapa]

moins de 12 à 15 mois, on parle bien de projets court terme en investissement.
Et meme 2/3 ans, on parle de court terme.
A coté de la bourse où j'y suis investi pour au moins 10 ans, on fait le comparatif
Ou de l'immo physique ou c'est plutôt 15 à 20 ans.

Mais tu ne réponds pas à ma question principale.

Un petit extrait de mes projets toujours en cours sur Upstone :
- Clamart Barbusse : souscription en août 2019 pour une durée cible de 6 mois. Toujours pas de vision sur la date de sortie
- Villeneuve : souscription en décembre 2019 pour une durée cible de 12 mois. Toujours pas de vision sur la date de sortie
- SR Promotion : souscription en janvier 2020 pour une durée cible de 12 mois. Toujours pas de vision sur la date de sortie
- ...
- Poissy & Egly : souscription en octobre 2020 pour une durée cible de 12 mois. Peut-être une sortie cet automne (mais avec des ventes qui ont déjà été successivement annoncées pour l'été 2021, le printemps 2022, l'été 2022)
Pour cette opération, c'est le même opérateur que la Musse...

A titre perso, je considère depuis quelques temps maintenant mon encours projet chez Upstone comme une perte sèche. Les éventuels remboursements seront des heureuses surprises.

 

[Berberis_1992]

Un petit extrait de mes projets toujours en cours sur Upstone

Si maintenant, il faut aussi aborder le sujet des projets en cours .......

 

[adnstep]

Dernières communications d'Upstone sur le Projet Périgny :

14/04/2022
Date de signature pour deux lots
- La signature du lot A est prévue le 15 juin pour 135 000 euros.
- Le lot B est prévu le 22 juin pour 217 000 euros.

Les signatures initialement indiquées en mai étaient en fait prévues en juin

Mise à jour - 20 juillet 2022 :
L'opérateur doit nous fournir un nouveau planning en fin de semaine.
Les acquéreurs ont souhaité attendre l'avancée des travaux avant de signer.


Bref, je comprends que pour le moment, rien n'est signé, et que le promoteur risque de se retrouver avec 2 biens/3 à vendre dans un contexte difficile.

Point positif : de la com chez Upstone, youpi !!

 

[Berberis_1992]

Point positif : de la com chez Upstone, youpi !!

Youpi, youpi, c'est vite dit !

De la com, avec parcimonie.

J'ai trois projets en cours, j'aimerai bien savoir dans quel état ils errent : Saint Tropez, Rue de l'Ouest, Rosenau ........

 

[adnstep]

Youpi, youpi, c'est vite dit !

C'est un youpi de désespoir

 

[himalaya75]

(Monego)(Toussieux)
Remboursement de 60% au bout d'1 mois (projet annoncé sur 18 mois)...

 

[Montja]

(Monego)(Toussieux)
Remboursement de 60% au bout d'1 mois (projet annoncé sur 18 mois)...

Pas d'annonce chez moi concernant ce projet, à cette heure