Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Serge B]

Maisons Phénix en redressement judiciaire (les plus anciens doivent connaître

Un peu de nostalgie.... la même époque que Merlin cages à lapins, Férinel, Jacques Ribourel et autres noms aujourd’hui bien oubliés, et aux débuts de l'habitat individuel de masse. C'était sous V.G.E , dont plus personne ne se souvient non plus.

Plus sérieusement , ce n'est pas par hasard s'il ne sort en ce moment que du Marchand de Biens et de l'aménagement , sans risques lié à la construction.

Quant aux dossiers de construction-promotion en cours, la prière me semble une solutions aussi efficace qu'une autre

 

[marco75]

Plus sérieusement , ce n'est pas par hasard s'il ne sort en ce moment que du Marchand de Biens et de l'aménagement , sans risques lié à la construction.
Quant aux dossiers de construction-promotion en cours, la prière me semble une solutions aussi efficace qu'une autre

Je ne pense pas qu'on puisse faire un rapprochement aussi net avec une corrélation,
car concernant le Groupe GEOXIA :
400 millions d'euros de Chiffre d'affaires en 2017
252 millions d'euros de Chiffre d'affaires en 2021
Avec une chute pareille, pas étonnant d'avoir un redressement judiciaire, même en partant de comptes sains en 2017 ? Par contre, rien ne dit qu'ils iront jusqu'à la liquidation.
Leur problème n°1 est la chute brutale de leur rentrée d'argent, ensuite viennent s'ajouter le prix des matières premières et de l'énergie. Sans compter qu'ils ont vendu à un prix donné et doivent encaisser la hausse car la loi plafonne les augmentations de tarifs une fois la construction entamée.

 

[Rivol0gY]

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management

Il vend du rêve ce dossier

Vous en pensez quoi ? J'ai noté que Octopus Hospitality Management n'est pas référencé sur Hellocrowdfunding donc la structure doit être très jeune vu qu'ils annoncent aussi que le dirigeant n'a pas une grande expérience.

Bonne soirée

 

[marco75]

[CF][Domaines les deux Alpes]

Bon le prélèvement par CF a été opéré le 17 mai et l'obligation n'est toujours pas émise...

Plus fort, on reçoit aujourd'hui une notification de changement de la sureté : au lieu de "hypothèque légale de prêteur de deniers" ils ont signé un avenant...
pour une "hypothèque conventionnelle non inscrite avec interdiction d'aliéner"

C'est quoi ce bazar ? Et un changement de contrat d'émission sans l'accord des investisseurs.
CF engage désormais sa responsabilité si le projet périclite ?!

Mieux, [CF] Le 8ème angle :

Nous vous faisons part d'une modification concernant une des garanties, pour laquelle un avenant a été signé.

Ce changement fait référence à la suppression de l'hypothèque de 2nd rang.

Ainsi, les garanties définitives sont les suivantes :

• Cautionnement personnel et solidaire de M. Gabriel Boukoza
• Garantie autonome à première demande de la SCI GB INVEST et de la EURL GB CONSEILS.

En contrepartie, le taux est bonifié et passe désormais à 11%. Le reste du projet est inchangé.

Compte tenu de ces modifications, nous vous laissons la possibilité d'annuler votre souscription avant le lundi 6 juin à 20h.

Echange bague en or massif contre bague en plastique.
Comment leur dire à [CF] que ce qu'ils font ajourd'hui va nuire clairement à leurs intérêts de demain ? Ils s'en moquent peut-être ?
Une des caractéristiques propre des investisseurs est d'avoir une mémoire nettement au dessus de la moyenne, cf l'adage : "il faut payer pour apprendre"...

 

[marco75]

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management

Il vend du rêve ce dossier

Vous en pensez quoi ? J'ai noté que Octopus Hospitality Management n'est pas référencé sur Hellocrowdfunding donc la structure doit être très jeune vu qu'ils annoncent aussi que le dirigeant n'a pas une grande expérience.

Bonne soirée

C'est en Italie.

 

[Luciole49]

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management

Il vend du rêve ce dossier

Vous en pensez quoi ? J'ai noté que Octopus Hospitality Management n'est pas référencé sur Hellocrowdfunding donc la structure doit être très jeune vu qu'ils annoncent aussi que le dirigeant n'a pas une grande expérience.

Bonne soirée

Il y a une hypothèque avec une bonne LTV, il s'agit de financer un investissement pas une opération spéculative, il y a 1 ans d'intérêts payés d'avance je vais mettre le ticket minimum j'ai bien donné à Raizers ce mois ci.

 

[Altoussaint]

Ben alors c'est pas le même projet que j'ai vu mais celui que j'ai vu correspond à ce que je dis :

Afficher la pièce jointe 13358

Afficher la pièce jointe 13357

Ca c'est le projet Balticap 41 concernant l'acquisition d'un local loué à Franprix à Nanterre, mais c'est exactement le même fonctionnement : stratégie patrimoniale, emprunt amortissable, effet de levier bancaire, pas de distribution... etc

 

[Luciole49]

Un peu de nostalgie.... la même époque que Merlin cages à lapins, Férinel, Jacques Ribourel et autres noms aujourd’hui bien oubliés, et aux débuts de l'habitat individuel de masse. C'était sous V.G.E , dont plus personne ne se souvient non plus.

Plus sérieusement , ce n'est pas par hasard s'il ne sort en ce moment que du Marchand de Biens et de l'aménagement , sans risques lié à la construction.

Quant aux dossiers de construction-promotion en cours, la prière me semble une solutions aussi efficace qu'une autre

Si je dis pas de conneries c'est la deuxième procédure collective de maisons Phénix qui en avait déjà eu une dans les années 80 et était repartie en faisant du qualitatif, la maison préfabriquée bas de gamme des années 70 avait fait place à des maisons confortables et plus haut de gamme je crois
que celle que j'ai achetée chez Maisons Le Masson Angers qui est malgré cela très bien.

 

[marco75]

[CF] TRIANON VERSAILLES
Holding mère :
Dette bancaire : 939k
Capitaux propres : 59k
Il n'y a vraiment que dans l'immo qu'on peut voir ça !
Et derrière comment ils font avec leur capitaux propres qui se font gratter avec l'amortissement du bati entre 20 et 50 ans ? Le prix du bati augmente, il ne baisse pas comme la compta l'impose en France sans évaluation réelle des actifs.

 

[Luciole49]

Ca c'est le projet Balticap 41 concernant l'acquisition d'un local loué à Franprix à Nanterre, mais c'est exactement le même fonctionnement : stratégie patrimoniale, emprunt amortissable, effet de levier bancaire, pas de distribution... etc

Frais de notaire 2,5% ? C'est pas du MDB çà ?

En effet ce n'est pas du in fine mais un emprunt sur 15 ans pour un placement limité à 5 ans.

On doit pas vivre sur la même planète.

 

[Laponéon]

Certains membres sont ils inscrits sur Finary pour leur suivi patrimonial ?
Avez vous réussi à lier vos comptes des plateformes de CF au même titre que les comptes bancaires ?
Si oui, par le biais de quelle catégorie ?

 

[marco75]

[CF] TRIANON VERSAILLES
Holding mère :
Dette bancaire : 939k
Capitaux propres : 59k
Il n'y a vraiment que dans l'immo qu'on peut voir ça !
Et derrière comment ils font avec leur capitaux propres qui se font gratter avec l'amortissement du bati entre 20 et 50 ans ? Le prix du bati augmente, il ne baisse pas comme la compta l'impose en France sans évaluation réelle des actifs.

Erratum :
Dette bancaire : 939M
Capitaux propres : 59M
Je n'ai jamais vu un tel gap dans un passif, comment les banques peuvent-elles prendre de tels risques ?

 

[Yoda69]

Je n'ai jamais vu un tel gap dans un passif, comment les banques peuvent-elles prendre de tels risques ?

Pas inquiet pour les banques.
Ils doivent avoir une solide hypothèque sur ce magnifique actif (d'où le fait que CF n'a qu'une hypothèque de 2nd rang, inscrite pour seulement 500 K€ vs emprunt obligataire de 7,5 M€) + Michel Ohayon a un gros patrimoine et doit être un gros gros client pour elles vu le nombre de transactions qu'il fait

 

[marco75]

Pas inquiet pour les banques.
Ils doivent avoir une solide hypothèque sur ce magnifique actif (d'où le fait que CF n'a qu'une hypothèque de 2nd rang, inscrite pour seulement 500 K€ vs emprunt obligataire de 7,5 M€) + Michel Ohayon a un gros patrimoine et doit être un gros gros client pour elles vu le nombre de transactions qu'il fait

Je pensais aux emprunts précédents pour arriver à presqu'un milliard d'emprunt, mais en effet ça doit se faire avec des hypothèques très solides à chaque fois.
Pour le patrimoine, c'est surement du brut, d'ailleurs avec 900M de patrimoine et 939M de dettes pour 59M de capitaux propres, je ne serais pas surpris que le patrimoine réel soit en faire composé des plus-values immo potentielles avec la valeur estimée des actifs détenus, soit bien loin de 900M avec le CRD.
Vu en parallèle le nombre de garanties proposées qui ne sont en réalité pas très intéressantes, je n'y vais pas, ça sent le souffre pour ma part.

 

[top_kek]

Certains membres sont ils inscrits sur Finary pour leur suivi patrimonial ?
Avez vous réussi à lier vos comptes des plateformes de CF au même titre que les comptes bancaires ?
Si oui, par le biais de quelle catégorie ?

Le CF n'est pas encore géré par Finary. C'est dans leur roadmap [lien réservé abonné], et prévu pour cette année.
Il y a tout de même possibilité de synchroniser Wiseed et peut-être une ou 2 autres plateformes, mais je ne pense pas que les investissements seront correctement catégorisés.
En attendant, j'ai ajouté mes positions dans la section "Autres actifs".

 

[InvestisseurInquiet]

Mieux, [CF] Le 8ème angle :

Echange bague en or massif contre bague en plastique.
Comment leur dire à [CF] que ce qu'ils font ajourd'hui va nuire clairement à leurs intérêts de demain ? Ils s'en moquent peut-être ?
Une des caractéristiques propre des investisseurs est d'avoir une mémoire nettement au dessus de la moyenne, cf l'adage : "il faut payer pour apprendre"...

Vous sous-estimez la taille du vivier de nouveaux investisseurs sans passé ni mémoire.

 

[InvestisseurInquiet]

[Homunity][La Verrière]
Il semblerait qu'on soit tombé sur un emprunteur qui fait un blocage au moment des remboursements !
Le nième report (cf. mes précédents messages) est arrivé à échéance le 30 mai. Et rien.
Rien non plus de la part d'Homunity
Très intéressant par ailleurs de constater que cet emprunteur peu à cheval sur ses échéances a remboursé ses emprunts chez CF et Fundimmo, et en a trois en retard, de plus d'un an, chez Homunity.

 

[Serge B]

Leur problème n°1 est la chute brutale de leur rentrée d'argent, ensuite viennent s'ajouter le prix des matières premières et de l'énergie. Sans compter qu'ils ont vendu à un prix donné et doivent encaisser la hausse car la loi plafonne les augmentations de tarifs une fois la construction entamée.

C'est en effet la cause Zian, comme pour tous les opérateurs engagés sur de la promotion-construction.
En général mal capitalisés à part les majors du secteur, ils attendent prudemment, donc n'encaissent plus d'acomptes sur les V.E.F.A ou beaucoup moins. Le tout en sortie d'une crise COVID qui a aussi bien écorné les chiffres d'affaires, ce qui semble être le cas de GEOXIA.

Ça enclenche une autre question qui est celle de la santé du secteur BTP, qui ne vit pas que de la commande publique.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Ilot Saint-Germain]
Projet remboursé à la date prévue. C'est suffisamment rare par les temps qui courent pour être signalé !

 

[Whynot13]

[ClubFunding][Ilot Saint-Germain]
Projet remboursé à la date prévue. C'est suffisamment rare par les temps qui courent pour être signalé !

J ai vu sur clubfunding l info du remboursement depuis deux jours mais aucune communication par mail alors que c est le cas habituellement.
Comment avez vous eu l information?
Je ne suis pas sur que la rubrique remboursement sur l espace perso est très fiable.
Déjà eu de mauvaises surprises