Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Montja]

Waouhquelle réactivité. Bravo pour cela au moins

 

[marco75]

Waouhquelle réactivité. Bravo pour cela au moins

Pas évident à gérer ce genre de chose, bon courage !

 

[Raizers]

C'est revenu ! merci de votre patience

 

[Luciole49]

C'est revenu ! merci de votre patience

Et 8 millions çà part pas comme cela, mais déjà 4 millions de réservations çà décoiffe.

 

[marco75]

Et 8 millions çà part pas comme cela, mais déjà 4 millions de réservations çà décoiffe.

Je pense que ça va dépasser les 400 contributeurs.
Le ticket moyen est actuellement supérieur à 20k.

 

[Luciole49]

Je pense que ça va dépasser les 400 contributeurs.
Le ticket moyen est actuellement supérieur à 20k.

Normal parce qu'un CIF qui réserve 1 M€ pour ses clients çà fait un contributeur. Je demande à Raizers de passer remisière si cela nous permet de nous grouper pour réserver 1 ticket et d'arrêter de faire F5. Le contrat de remise est gratuit donc si c'est OK je n'aurai pas à me soucier de faire mes frais.

 

[Maxlan]

Normal parce qu'un CIF qui réserve 1 M€ pour ses clients çà fait un contributeur. Je demande à Raizers de passer remisière si cela nous permet de nous grouper pour réserver 1 ticket et d'arrêter de faire F5. Le contrat de remise est gratuit donc si c'est OK je n'aurai pas à me soucier de faire mes frais.

Bah c'est probablement pas les gars à 1M€ qui font ramer le site c'est sûr mais si t'as pas ta carte de collecteur accrédité t'auras pas un rond de ma part ..... et même si t'es accréditer d'ailleurs

 

[Luciole49]

Bah c'est probablement pas les gars à 1M€ qui font ramer le site c'est sûr mais si t'as pas ta carte de collecteur accrédité t'auras pas un rond de ma part ..... et même si t'es accréditer d'ailleurs

Ben de toutes façons Raizers me donnera jamais un rond sur des clients qu'il a déjà acquis

 

[Luciole49]

Finalement j'ai mis un petit ticket sur Saint-Anne.

 

[marco75]

[Reyrieux - Monego]
J'essaie de comprendre la garantie proposée : "convention/engagement de subordination"
En cherchant, je comprends qu'il s'agit d'un remboursement des oblig subordonné au remboursement préalable de la banque. Je comprends aussi que les les oblig sonts ensuite prioritaires sur la marge & co.
Si ce n'est pas respecté, une mise en demeure est envoyée par Monego à l'opérateur.
Je me trompe où c'est la plus petite "garantie" possible qui est proposée là ?

 

[Rivol0gY]

Faut lire en détail, le produit est acheté en tant que marchand de bien donc il doit être revendu dans les 5 ans, les loyers couvrent les intérêts atrocement élevés et le succès de l'opération ne rellève que de l'hypothétique plus value. Il y a mieux à faire.

Merci beaucoup Luciole48 pour le retour. C'est très clair là

 

[Rivol0gY]

Effectivement, je n'étais pas (encore) allé assez loin pour lire " Le financement bancaire sera remboursé avec les loyers du locataire. Ainsi, aucune distribution n'est envisagée pendant la durée de l'investissement".

Donc c'est effectivement bidon de fournir une rentabilité de 11%... Sauf qu'ils considèrent que la plus-value devrait atteindre les 11%/an de par l'effet de levier de l'emprunt.

 

[Luciole49]

Effectivement, je n'étais pas (encore) allé assez loin pour lire " Le financement bancaire sera remboursé avec les loyers du locataire. Ainsi, aucune distribution n'est envisagée pendant la durée de l'investissement".

Donc c'est effectivement bidon de fournir une rentabilité de 11%... Sauf qu'ils considèrent que la plus-value devrait atteindre les 11%/an de par l'effet de levier de l'emprunt.

Et pas d'effet de levier de l'emprunt puisque c'est un emprunt in fine donc à la fin on retrouve la dette qui a été couverte par les loyers. Moi aussi quand je l'ai vu j'ai trouvé çà génial puis quand j'ai lu les détails j'ai compris le piège. J'ai déjà fait ce type de projet moins glauque et j'ai rien gagné.

 

[marco75]

[CF - Beauvais Tech]
BE IN INVEST

Il manque l'info du patrimoine de la caution : 1M, 10M, 100M ? Quelqu'un en sait plus (il y a 2 opérations en cours sur HelloCrowd) ?

Après on en revient à l'"Hypothèque non inscrite avec interdiction d’aliéner inscrite"
Ca vaut quelquechose tout de même vu qu'il n'y a pas de banque dans le financement mais seulement CF + opérateur.
Ensuite le non respect d'une promesse hypothécaire est attaquable mais on est loin des actions possibles avec une hypothèque inscrite ? Ou CF peut inscrire l'hypothèque (forcément en rang 1 ici) quand elle veut ? Qui paie dans ce cas l'inscription ?

Sinon je suis fan du concept : "Il achète ses opérations sans condition suspensive, il travaille sans banque, parfois avec des investisseurs privés".

 

[Altoussaint]

Et pas d'effet de levier de l'emprunt puisque c'est un emprunt in fine donc à la fin on retrouve la dette qui a été couverte par les loyers. Moi aussi quand je l'ai vu j'ai trouvé çà génial puis quand j'ai lu les détails j'ai compris le piège. J'ai déjà fait ce type de projet moins glauque et j'ai rien gagné.

Bonjour @Luciole49

Quelques précisions :

- non l'actif immobilier n'est pas acheté en "marchand" donc il n'y a aucune obligation de le revendre avant 5 ans. Nous avons une stratégie d'investissement long terme et patrimoniale (à ce jour nous avons 41 locaux commerciaux sous gestion, et 1 seul revendu depuis 2016)
- non l'emprunt n'est pas in fine, mais amortissable. Ce sont justement les loyers du locataire qui permettent de rembourser l'emprunt bancaire chaque mois
- non le gain en dépend pas uniquement de la plus value. Exemple dans 7 ans, nous aurons remboursé environ la moitié du financement bancaire soit 456 000€ (912 000€ x 50%), donc nous aurons créé 456 000€ de valeur uniquement avec l'effet de levier bancaire
- effectivement il n'y a pas de distribution annuelle, car les loyers remboursement l'emprunt, et le delta est conservé en trésorerie pour faire face à un éventuel imprévu

Le modèle "Balticap" est calqué sur un montage traditionnel d'investissement locatif sauf qu'il est clé en main, à partir de 1 000€ et que chacun bénéficie de l'effet de levier bancaire sans être caution du financement.

Merci,

Alexandre Toussaint (Baltis Capital)

 

[adnstep]

Maisons Phénix en redressement judiciaire (les plus anciens doivent connaître ).
[lien réservé abonné]

 

[Highston]

[ClubFunding]
Bonjour,
Je suis client de Clubfunding depuis novembre, j'ai souscrit à pas mal de projet, mais c'est déjà le 4° remboursé par anticipation. Alors, je sais, certains se plaignent que certaines plateformes ont trop de retard, moi je me plains de ces remboursements anticipés. À quand des pénalités pour remboursement anticipé ? Pas demain, j'ai le sentiment.
Je ne vois rien dans le contrat qui mentionne la possibilité d'un remboursement anticipé, par exemple le dernier qui m'est remboursé était prévu sur 18 mois.
Si j'étais promoteur et pour attirer les investisseurs pourquoi ne pas proposer 11 ou 12% sur 24 mois sachant que je rembourserais dans 5 mois ?

Je me cite pour resituer le problème...
Encore plus fort, toujours chez Clubfunding ; projet de 24 mois souscrit le 18 mai, émis le 31 mai, remboursé à 28% le 2 juin... ce n'est pas sérieux !

 

[Msimmo]

Je me cite pour resituer le problème...
Encore plus fort, toujours chez Clubfunding ; projet de 24 mois souscrit le 18 mai, émis le 31 mai, remboursé à 28% le 2 juin... ce n'est pas sérieux !

Le sizing était mal ajusté...

 

[Luciole49]

Bonjour @Luciole49

Quelques précisions :

- non l'actif immobilier n'est pas acheté en "marchand" donc il n'y a aucune obligation de le revendre avant 5 ans. Nous avons une stratégie d'investissement long terme et patrimoniale (à ce jour nous avons 41 locaux commerciaux sous gestion, et 1 seul revendu depuis 2016)
- non l'emprunt n'est pas in fine, mais amortissable. Ce sont justement les loyers du locataire qui permettent de rembourser l'emprunt bancaire chaque mois
- non le gain en dépend pas uniquement de la plus value. Exemple dans 7 ans, nous aurons remboursé environ la moitié du financement bancaire soit 456 000€ (912 000€ x 50%), donc nous aurons créé 456 000€ de valeur uniquement avec l'effet de levier bancaire
- effectivement il n'y a pas de distribution annuelle, car les loyers remboursement l'emprunt, et le delta est conservé en trésorerie pour faire face à un éventuel imprévu

Le modèle "Balticap" est calqué sur un montage traditionnel d'investissement locatif sauf qu'il est clé en main, à partir de 1 000€ et que chacun bénéficie de l'effet de levier bancaire sans être caution du financement.

Merci,

Alexandre Toussaint (Baltis Capital)

Ben alors c'est pas le même projet que j'ai vu mais celui que j'ai vu correspond à ce que je dis :

 

[marco75]

Maisons Phénix en redressement judiciaire (les plus anciens doivent connaître ).
[lien réservé abonné]

"Sur les réseaux sociaux, plus d'un millier de familles partagent leur désarroi. D'autant que certaines devaient emménager dans les semaines qui viennent."
Etudions un peu tout cela pour comprendre les réelles causes de ce suprenant naufrage.