Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

Je suis pas sur CF sinon je crois que j'aurai bien fait ce projet. Je crois quand même qu'il y a eu un projet en retard non contractuel chez Anaxago mais qui est remboursé à ce jour, le FIB me dit quelque chose.

Michel Ohayon (Financière Immobilière Bordelaise) a multiplié les projets de crowdfunding immo depuis 5 ou 6 ans. Il y en a partout !

 

[marco75]

j'ai bien fait de pas rentrer le code

Le DaVinci code ?

 

[marco75]

Quid des autres constructeurs ? Ont-ils subi la même baisse de CA ? Peuvent -ils mieux encaisser ?

Oui c'est à étudier, j'y pensais aussi, mais déjà pour GEOXIA, on se perd dans les bilans disponibles des filiales, il faudrait les bilans sur plusieurs années de la holding consolidée pour bien comprendre le phénomène. Pour trouver les CA datés, j'ai fait des recherches tout azimut.

 

[marco75]

Dont acte pour la liberté de l'opérateur d'agir au mieux de ses intérêts et de celui de ses différents clients.
Mais lorsqu'une plateforme jure la main sur le cœur que tous les prêteurs sont traités à égalité alors qu'elle agit en complète opposition avec le discours officiel, il est possible d'évoquer une certaine incohérence ........

Clairement incohérent en effet, merci pour la diffusion de l'email de [CF] faisant mention d'une proposition en amont.

Si la règle était indiquée ou bien les vrais montant accessibles à l'heure dite affichée, je ne trouverai rien à dire mais la transparence n'est pas respectée.
Là il y a une information inexacte diffusée et cela cause un préjudice d'opportunité qui plus est au détriment de l'investisseur particulier qui est défavorisé.

J'allais précisément le dire, vous m'avez devancé.

Il y a certes la liberté de la plateforme mais le problème est qu'elle n'est ni transparente sur ses pratiques ni sincère. En date du 3 mai 2022, après avoir signalé un bug lors de la souscription (j'ai été "éjecté" au moment de signer mon bulletin de souscription), le site m'a répondu : "Nous vous informons que la seule manière de souscrire chez ClubFunding est de se connecter à l'heure exacte d'ouverture de la collecte. Il n'y a pas de pré-souscription possible. Une étude interne est actuellement en cours afin de fixer une limite de montant pour les petits projets."

C'est fort quand même cette réponse de [CF], ce n'est plus du mensonge par omission là.

[CF],
1. Une "startup fintech" de type "growth" bientôt vendable à un major du secteur ? C'est cela l'objectif infine ?
2. Ou alors une stabilisation en entreprise de type "value" avec versement de dividendes à ses actionnaires ?

 

[marco75]

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management
Il vend du rêve ce dossier
Vous en pensez quoi ? J'ai noté que Octopus Hospitality Management n'est pas référencé sur Hellocrowdfunding donc la structure doit être très jeune vu qu'ils annoncent aussi que le dirigeant n'a pas une grande expérience.
Bonne soirée

C'est en Italie.

Je voulais dire : c'est en Italie, certes la société porteuse est une SASU en France, mais quid de l'hypothèque de 1er rang sur un bien en Italie en cas de problème ? Ca complique la donne ou pas ?

 

[Luciole49]

Clairement incohérent en effet, merci pour la diffusion de l'email de [CF] faisant mention d'une proposition en amont.

J'allais précisément le dire, vous m'avez devancé.

C'est fort quand même cette réponse de [CF], ce n'est plus du mensonge par omission là.

[CF],
1. Une "startup fintech" de type "growth" bientôt vendable à un major du secteur ? C'est cela l'objectif infine ?
2. Ou alors une stabilisation en entreprise de type "value" avec versement de dividendes à ses actionnaires ?

pas mieux sur Homunity

 

[Luciole49]

Je voulais dire : c'est en Italie, certes la société porteuse est une SASU en France, mais quid de l'hypothèque de 1er rang sur un bien en Italie en cas de problème ? Ca complique la donne ou pas ?

Non apparemment, Raizers a l'habitude de proposer des projets à l'international, je regardais pas au début finalement j'en ai fait un au Luxembourg et celui là je vais le faire aussi.

 

[marco75]

Non apparemment, Raizers a l'habitude de proposer des projets à l'international, je regardais pas au début finalement j'en ai fait un au Luxembourg et celui là je vais le faire aussi.

Je pense que les projets au Luxembourg ou en Suisse sont portés respectivement par des sociétés au Luxembourg et en Suisse. Ce qui vient compliquer l'imposition (on l'a vu récemment pour un projet en Suisse).
Ici la société est une SASU en France, et le bien est en Italie, au niveau impôt c'est France.

 

[Berberis_1992]

Pourriez vous nous indiquer à quelle hauteur vous avez déjà investi chez eux pour être dans cette liste de prioritaires ? Meme si je commence à trouver ce petit jeu amusant

 

[Berberis_1992]

Petite erreur, désolé !

 

[Berberis_1992]

Pourriez vous nous indiquer à quelle hauteur vous avez déjà investi chez eux pour être dans cette liste de prioritaires ? Meme si je commence à trouver ce petit jeu amusant

La somme jugée nécessaire et suffisante par la plateforme pour déclencher automatiquement (je suppose) l'envoi de ce type de courriel.

Et ce n'est pas un cas unique.

"Meme si je commence à trouver ce petit jeu amusant"

De quel jeu s'agit-il ?

 

[Luciole49]

Je pense que les projets au Luxembourg ou en Suisse sont portés respectivement par des sociétés au Luxembourg et en Suisse. Ce qui vient compliquer l'imposition (on l'a vu récemment pour un projet en Suisse).
Ici la société est une SASU en France, et le bien est en Italie, au niveau impôt c'est France.

La Suisse çà doit être plus compliqué vu que ce n'est pas dans l'UE. Mais oui comment concilier impôts payés au Luxembourg et flat tax ?

 

[Luciole49]

La somme jugée nécessaire et suffisante par la plateforme pour déclencher automatiquement (je suppose) l'envoi de ce type de courriel.

Et ce n'est pas un cas unique.

"Meme si je commence à trouver ce petit jeu amusant"

De quel jeu s'agit-il ?

Je crois pas que çà soit une question de somme mais une question de ce qui a été renseigné dans les paramètres initiaux, à mon avis si tu as déclaré x millions de patrimoine et jamais investi sur la plateforme tu reçois ce genre de mail. le montant de x variant d'une plateforme à l'autre.

 

[marco75]

Je crois pas que çà soit une question de somme mais une question de ce qui a été renseigné dans les paramètres initiaux, à mon avis si tu as déclaré x millions de patrimoine et jamais investi sur la plateforme tu reçois ce genre de mail. le montant de x variant d'une plateforme à l'autre.

Ou par la suite un mix des 2 : patrimoine déclaré et sommes investies.

 

[marco75]

La Suisse çà doit être plus compliqué vu que ce n'est pas dans l'UE. Mais oui comment concilier impôts payés au Luxembourg et flat tax ?

Ca sera la surprise, pour la Suisse, on a déjà un début de réponse (déjà diffusée sur ce fil) :

Bonjour à toutes et à tous,

Je vous écris aujourd’hui concernant l’opération Storedge dans laquelle vous avez investi pour clarifier un point important de fiscalité.

L’administration fiscale Suisse prélève l’impôt anticipé sur les gains de revenus mobiliers, et en particulier sur les intérêts. L’impôt anticipé est un impôt perçu à la source par la Confédération suisse. Il s’élève à 35% et son objectif principal est de prévenir l’évasion fiscale. Il doit être automatiquement prélevé, par l'émetteur de l'obligation, au versement des intérêts.

L’impôt anticipé concerne tous les investisseurs, personnes physiques et personnes morales, y compris les résidents fiscaux étrangers, donc Français.
Pour les investisseurs Français l’impôt anticipé s’ajoute au 30% de prélèvement forfaitaire unique (Flat Tax).

La convention fiscale entre la France et la Suisse permet le remboursement de l’impôt anticipé.

Nous allons très bientôt revenir vers vous et vous accompagner dans la procédure pour effectuer la demande de remboursement de l’impôt anticipé.

Bientôt de nouvelles cases de la décla IR à découvrir, peut-être même de nouveaux feuillets d'une nouvelle couleur, j'ai hâte !

 

[Berberis_1992]

Je crois pas que çà soit une question de somme mais une question de ce qui a été renseigné dans les paramètres initiaux, à mon avis si tu as déclaré x millions de patrimoine et jamais investi sur la plateforme tu reçois ce genre de mail. le montant de x variant d'une plateforme à l'autre.

Effectivement, l'envoi doit sans doute être conditionné par un savant calcul combinant différents facteurs et propre à chaque plateforme.

 

[marco75]

"Meme si je commence à trouver ce petit jeu amusant"
De quel jeu s'agit-il ?

Je traduis : il sous-entend que vous vous plaignez (comme beaucoup d'entre nous ici) d'être victime des préréservations qui réduisent l'enveloppe et changent les réelles chances de souscription à l'heure d'ouverture, alors que par ailleurs vous recevez les propositions de souscription en avance de phase.
Sauf que moi aussi j'en reçois parfois, il faut comprendre que ce n'est pas noir ou blanc : il n'y a pas de privilégiés à 100% et de victimes à 100% dans cette affaire, les PF soufflent le chaud et le froid, font la pluie et le beau temps semble-t-il.

 

[Luciole49]

Ca sera la surprise, pour la Suisse, on a déjà un début de réponse (déjà diffusée sur ce fil) :

Bientôt de nouvelles cases de la décla IR à découvrir, peut-être même de nouveaux feuillets d'une nouvelle couleur, j'ai hâte !

Pour le Luxembourg çà devrait être une bonne nouvelle comme dans les SCPI Allemandes, à suivre l'année prochaine avec le premier coupon et l'année suivante avec la déclaration d'impôts.

 

[Talondort]

Pour illustrer la relation entre CGP et plateforme de crowdfunding immobilier.
CF annonce aujourd'hui dans sa newsletter l'ouverture la semaine prochaine d'une collecte pour Green Logistique à Dijon.
Ce même projet m'a été proposé par Primaliance dès hier.

 

[marco75]

Pour le Luxembourg çà devrait être une bonne nouvelle comme dans les SCPI Allemandes, à suivre l'année prochaine avec le premier coupon et l'année suivante avec la déclaration d'impôts.

A priori les SCPI sont classées en revenus fonciers, alors que les projets en oblig sont classés en revenus imposés à la Flax Tax, dans le cas présent d'origine étrangère ?

Je cite un message de SergeB dans un autre site :

La question la plus délicate est sans doute les revenus de source étrangère qui dépendent de la Convention fiscale : Ou imposé dans le pays d’origine et relevant soit du crédit d’impôt soit de la non-imposition en France (case TK ou TI), ou non imposés dans le pays d’origine et relevant du Droit commun français
J’ai la question pour les quelques projets de droit belge que j’ai chez Look&Fin, les autres sont français donc pas de souci.
Pour les pays exotiques genre Lituanie, Estonie etc…il faut se référer à la Convention fiscale bilatérale, si vous savez la lire…et avoir de la plateforme le montant des sommes payées au fisc lituanien ou a je ne sais trop qui.
En l’absence de prélèvement fiscal dans le pays d’origine, et si vous êtes résident fiscal français, je pense qu’il faut la soumettre à l’imposition de droit commun français: C’est à dire Case 2TR ou 2TT, mais sans contrepartie ni en 2CK ni en 2CG ou 2BH. Ceci conduira a vous faire imposer au barème ou forfaitairement selon ce que vous aurez mis dans la case 2OP
Et penser à remplir la 2047 !
A titre annexe, si ces plateformes exigent l’ouverture dans leurs livres d’un compte à l’étranger (c’est à dire dès lors que vos versements transitent par un compte de trésorerie lituanien ou…., pensez à le déclarer. ça se fait une fois par an, et ca vous évite 1500 € d’amende fiscale ne pouvant être remise)

Je récapitule :
- Si absence de prélèvement fiscal dans le pays d’origine, on paie la Flat Tax en France au moment du paiement de l'IR (sans 12.8% récupérables en 2CK si 2OP cochée ? Pourquoi ?)
- Sinon on rentre dans le schéma des conventions fiscales de non-double imposition propres à chaque pays, qui ne doit pas être du même type que la non-double imposition des revenus fonciers étrangers des SCPI qui ont un important "frottement fiscal", car ici on est sur la Flat-Tax (ouf?) ? Et là comme on n'a pas les 17.2% de PS à payer, je sens bien le frottement fiscal revenir pointer son nez : vous avez payés 20% d'impôts étrangers, et on vous fait payer l'impot français à votre taux marginal (disons 30% pour la plupart), puis ont vous fait une cadeau de 20%-7%(votre taux effectif) soit 13%, au final vous payez 20%+30%-13%=37% ça c'est du frottement fiscal ! Vous payez donc 20% d'impôts à l'étranger (qui n'ont pas de PS, heureusement pour eux) et 17% d'impôts en France. La "Non-double imposition" porte bien mal son nom.