Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Serge B]

C'est la seule méthode de calcul qui vaille adnstep, puisque elle est fondée sur l'immobilisation des fonds , je fais pareil. Entre 0,5 et 0,8 de chute est courant oui pour une période courte, et selon le temps que met aussi la plateforme entre le moment où elle décompte les intérêts et celle où elle reverse effectivement les fonds.
Il doit se passer quelques jours à mon avis, ne serait ce que pour des questions de back office.

Ceci dit quand on en est à des délais de trois ou quatre ans pour le remboursement, on s'en f....un peu )

 

[Montja]

Je calcule mes propres rendements avec deux dates : celle où je souscris au projet et celle où l'argent est reversé sur mon compte ou mon portefeuille, selon les pf.

Pour un rendement promis de 10%, on est plus souvent vers 9,5%.

Même chose pour moi. Toutes les dates prises en compte pour un projet donné sont celles qui enregistrent toute transaction effective. Colonne 7 les taux, dernière colonne les TRI bruts

 

[marco75]

dernière colonne les TRI bruts

Pas simple la formule des TRI bruts avec une granularité en jours : les intérêts des intérêts s'appliquent uniquement à chaque année révolue, si en plus il y a des coupons mensuels ça se complique, trouver la bonne formule qui prend tout en compte est bon exercice de Math niveau Prépa ?

 

[Chris78]

Pas simple la formule des TRI bruts avec une granularité en jours : les intérêts des intérêts s'appliquent uniquement à chaque année révolue, si en plus il y a des coupons mensuels ça se complique, trouver la bonne formule qui prend tout en compte est bon exercice de Math niveau Prépa ?

Il faut déterminer le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle de l'ensemble des flux (on peut démontrer qu'il y a une seule solution dans le cas par exemple d'un flux négatif suivi de n flux positifs).
Ce taux peut être déterminé par itération (méthode de la dichotomie).
Plus simple(!), il existe une fonction qui fait le travail dans les tableurs, par exemple TRI.PAIEMENTS dans LibreOffice.

 

[Montja]

il existe une fonction qui fait le travail dans les tableurs, par exemple TRI.PAIEMENTS dans LibreOffice

J'utilise un équivalent, une fonction à laquelle je passe un ensemble de flux, avec comme paramètres, les dates et flux (+/-)

 

[adnstep]

Pas simple la formule des TRI bruts avec une granularité en jours : les intérêts des intérêts s'appliquent uniquement à chaque année révolue, si en plus il y a des coupons mensuels ça se complique, trouver la bonne formule qui prend tout en compte est bon exercice de Math niveau Prépa ?

Normalement, le TRI, c'est avec l'ensemble des cash flows durant la vie de l'investissement, et c'est lié à la VAN (Valeur Actuarielle Nette) qui est l'indicateur à privilégier pour choisir entre plusieurs projets.

Pour faire simple, et je ne dois pas être le seul, je ne prends en compte que deux flux : la prise de participation et le désinvestissement. Je calcule un rendement brut annualisé : Ra = (1+ rendement global) exp(365/Nb de jours) -1

Avec rendement global = (montant final - montant initial)/montant initial

Le nb de jours se récupère facilement avec une fonction excel ou googlesheet (datedif, dans ce dernier cas)

 

[Chris78]

Normalement, le TRI, c'est avec l'ensemble des cash flows durant la vie de l'investissement, et c'est lié à la VAN (Valeur Actuarielle Nette) qui est l'indicateur à privilégier pour choisir entre plusieurs projets.

Pour faire simple, et je ne dois pas être le seul, je ne prends en compte que deux flux : la prise de participation et le désinvestissement. Je calcule un rendement brut annualisé : Ra = (1+ rendement global) exp(365/Nb de jours) -1

Avec rendement global = (montant final - montant initial)/montant initial

Le nb de jours se récupère facilement avec une fonction excel ou googlesheet (datedif, dans ce dernier cas)

Pas possible de ne prendre en compte que 2 flux quand vous avez des remboursements partiels ou des coupons mensuels par exemple ...
La méthode que j'ai proposée est très simple.

 

[adnstep]

Oui, les fonctions TRI des tableurs sont assez faciles à utiliser, mais ça oblige à tenir un tableau des entrées et sorties de flux pour chaque investissement qui propose des coupons mensuels, par exemple. Je ne l'ai pas fait au début, et ensuite j'ai eu la flemme.

 

[Rivol0gY]

Vous devez vous positionner avant tout selon vos critères et votre étude du dossier. Pas parce qu'un autre y va...

Certes, certes. Désolé pour la maladresse de mon message et mille excuses pour son interprétation.

J'aurais dû effectivement préciser : "que pensez-vous du dossier ?"

Encore désolé pour cette maladresse.

 

[Msimmo]

Certes, certes. Désolé pour la maladresse de mon message et mille excuses pour son interprétation.

J'aurais dû effectivement préciser : "que pensez-vous du dossier ?"

Encore désolé pour cette maladresse.

Pas de soucis.

Il y a souvent plus à apprendre des gens qui ne vont pas sur un projet après étude que de ceux qui y vont (parfois ça tient à j'ai du cash dispo).
Et dernier point, un portefeuille de Crowdfunding se construit sur des échelles lentes (par exemple 1 à 2 ans voir plus), il ne faut pas se précipiter surtout au début même si c'est tentant.

 

[Rivol0gY]

A ce propos, vous diversifiez à quelle hauteur votre patrimoine dans le portefeuille crowdfunding ?

Perso je comptais me "limiter" à 10% mais même à coup de ticket minimum de 1 000 €, cela à tendance à vite tendre vers cette limite...

 

[marco75]

Plus simple(!), il existe une fonction qui fait le travail dans les tableurs, par exemple TRI.PAIEMENTS dans LibreOffice.

Intéressant, je vais essayer ça. Mais c'est sûr que rentrer manuellement chaque coupon mensuel avec sa date de versement c'est laborieux. Quoiqu'une solution automatique existe : coder un petit logiciel pour parser ses relevés bancaires et les fichiers excels de suivi que fournissent les PF.

 

[Rivol0gY]

à noter que la fonction TRI.PAIEMENTS fonctionne également sous Excel

 

[marco75]

Intéressant, je vais essayer ça. Mais c'est sûr que rentrer manuellement chaque coupon mensuel avec sa date de versement c'est laborieux. Quoiqu'une solution automatique existe : coder un petit logiciel pour parser ses relevés bancaires et les fichiers excels de suivi que fournissent les PF.

Ca fonctionne parfaitement (il est précisé que cette formule fonctionne par itération) :

On apprend par exemple qu'un rendement de 10% vaut 10.34% pour une durée de 6 mois (logique car les intérêts sont disponibles pour être réinvestis), que pratiquent les PF dans ce cas ? Un prorata simple : 10%/2 qui donne un TRI de 10.34%, ou le TRI de 10% ?

 

[marco75]

A ce propos, vous diversifiez à quelle hauteur votre patrimoine dans le portefeuille crowdfunding ?

Perso je comptais me "limiter" à 10% mais même à coup de ticket minimum de 1 000 €, cela à tendance à vite tendre vers cette limite...

Vu le temps passé et la petite expérience acquise, j'irai jusque 25%, mais pas plus, car entre les SCPI en direct, les SCI en AV, la résidence principale, ça commence à faire une forte exposition en immobilier : difficile de trouver d'autres secteurs avec un bon ratio gain/risque, peut-être les ETF sur indices boursiers, mais actuellement les indices sont trop hauts pour investir. Les fonds en euros sont maintenant bien trop peu rémunérateurs et leur risque est loin d'être nul, sans compter que les meilleurs contiennent aussi une part d'immo pour justement booster leur rendement.

 

[PedroImmo]

oui je sais plus pourquoi en tout cas des fois je corrige et renvoie leur copie aux sociétés. je regarde pas les ifu mais la déclaration pré remplie.

Attention, je viens de vérifier et j'ai déjà au moins une plateforme qui n'a transmis au fisc que la moitié de mes projets chez eux. Tu devrais te fier à l'IFU plutôt... et c'est d'ailleurs ce que me répond la plateforme (ClubFunding).

Impossible de trouver mes IFU chez Koregraf et Fundimmo par contre...

 

[poam5356]

Impossible de trouver mes IFU chez Koregraf

Vous allez dans la partie "mes investissements" et sur chaque projet terminé en 2021, vous avez à droite de la ligne un lien "Télécharger IFU".

 

[poam5356]

Impossible de trouver mes IFU chez .... et Fundimmo par contre...

Fundimmo, quand vous êtes dans votre tableau de bord :
Cliquez sur "Mes transactions" -> 3 onglets en haut de page "Historique de transactions", "Remboursements" et "Fiscalité" -> Vous cliquez sur "Fiscalité".
Dans la page "Fiscalité", vous avez un pavé à droite de la page avec les années passées, et un lien "Télécharger" sur un fond violet... C'est l'IFU à télécharger.

 

[Zino]

Attention, je viens de vérifier et j'ai déjà au moins une plateforme qui n'a transmis au fisc que la moitié de mes projets chez eux. ...

Trois plateformes ont fait des erreurs de mon côté, deux ont prévenu des corrections à faire, mais la troisième !

 

[NicoNoclaste]

Je pense que l'idée n'est pas de suivre aveuglément mais d'obtenir une confirmation pour s'assurer qu'on n'a pas loupé une énormité.

Maintenant, on en a effectivement la certitude, mais c’était alors loin d’être évident; aussi, avant de livrer mes quelques éléments de réflexion sur le projet lui-même, j’ai jugé utile de faire une petite piqûre de rappel à usage collectif. C’est d'ailleurs très à la mode, depuis un certain temps…

C'est clair que c'est opaque (j'ai réussi une oxymore là ?)

Cum laudae!

La garantie semble proche de 100%, ça justifie pour ma part le risque dû aux transactions inconnues conditionnant la sortie (vente d'autres biens), mais je comprends bien qu'on puisse penser précisément le contraire.

Quand j’étais petit, on m’a dit qu’Einstein avait découvert que le temps ne s’écoulait pas partout à la même vitesse.
Nous autres investisseurs en crowd immo en savons quelque chose, quand nos nerfs sont mis à l’épreuve de l’élasticité de la durée d’un projet; mais bon an mal an, le remboursement arrive malgré la dilatation temporelle due aux variations des vitesses de construction et de commercialisation.
Mais si le projet tourne mal, et quand la mise en œuvre des garanties est décidée, tout nous échappe et le temps se fige dans le grand trou noir des lourdes procédures de recouvrement.
NB: mes souvenirs d'étudiant sont "relativement" altérés, mais il me semble que l'essentiel y est, non? Sinon, je tâcherai de trouver un trou de ver pour revoir ma copie.

En tous cas et autrement dit, on peut avoir quelque chance de récupérer ses billes, certes, mais au bout de combien de temps? Je n’imagine pas qu’un opérateur aux abois n’use pas de toutes les arcanes juridiques pour jouer la montre et tenter de décourager le créancier. Et c’est précisément ce que je veux m’éviter.