Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Anaxago propose généralement des OC

Oui.

et visent clairement des sorties en conversions en action non ? 14% (c'est leur estimation) si sortie en conversion actions, et 5% (taux non capitalisé) si sortie sans conversion.

Non. Mais il est vrai que le montage des projets de ce type par Anaxago est suffisamment complexe et opaque pour qu’il soit même impossible de paramétrer une feuille de calcul pour simuler un TRI de sortie de projet.

D’après ce que j’ai compris – et ça a pris du temps, 5% (plus ou moins) est le taux d’intérêt annuel nominal de l’OC; le montant de ces intérêts est provisionné dès le départ et cantonné, pour être versé au débouclage de l’opération.
L’OC n’a pas vocation à être convertie: lorsque le projet est mené à son terme sans encombre, une clause contractuelle provoque le versement, en sus du capital et des intérêts, d’une prime de «non conversion» (calculée par une formule très compliquée) qui intéresse l’obligataire à la marge nette du projet. Le 14% (plus ou moins), c’est le TRI calculé par Anaxago dans son scénario privilégié, et qui tient donc compte du versement de ces deux revenus.
Lorsque le projet tourne mal, Anaxago provoque la conversion des OC pour prendre la main sur le projet en en devenant propriétaire et tenter de sauver ce qui peut l’être.

 

[Luciole49]

PS: Tout compris, 575 Projets dont 313 soldés, oui ça fait du travail ! et à l'heure on est loin d'une rémunération au SMIC !

Ben 2000 euros par jours à 8% sur 2 ans in fine çà fait 320 euros en plaçant 2000 euros 20 fois par mois çà fait 6400 euros par mois donc avec 960 000 euros on peut gagner 6400 bruts et 4480 euros nets par mois. Donc avant faut réunir 960 000 euros, avec les cryptos, l'immobilier, la bourse, l'euromillion, la capitalisation des rentes accident du travail et le détournement des fonds publics çà doit être jouable ... surtout que c'est échelonné sur 2 ans.

 

[Wizz]

CF - Jardin des Tuileries

Remboursé après seulement 5 mois
Entre les retards et les remboursements TRES anticipés...projet 24 mois remboursé en 5 !

 

[marco75]

D’après ce que j’ai compris – et ça a pris du temps, 5% (plus ou moins) est le taux d’intérêt annuel nominal de l’OC; le montant de ces intérêts est provisionné dès le départ et cantonné, pour être versé au débouclage de l’opération.
L’OC n’a pas vocation à être convertie: lorsque le projet est mené à son terme sans encombre, une clause contractuelle provoque le versement, en sus du capital et des intérêts, d’une prime de «non conversion» (calculée par une formule très compliquée) qui intéresse l’obligataire à la marge nette du projet. Le 14% (plus ou moins), c’est le TRI calculé par Anaxago dans son scénario privilégié, et qui tient donc compte du versement de ces deux revenus.
Lorsque le projet tourne mal, Anaxago provoque la conversion des OC pour prendre la main sur le projet en en devenant propriétaire et tenter de sauver ce qui peut l’être.

Merci de me rectifier, c'est exactement ça en effet. Si le projet tourne mal, j'ai souvenir qu'Anaxago peut aussi ne pas demander la conversion pour cloturer sur les 5%, après avoir consulté les obligataires en équivalent d'une AG ?

 

[Rivol0gY]

Ce jour, samedi à 11 h, [WeShareBonds] Carqueiranne - Opération La Martine

"Petit" taux de 8% et plein de sûreté (dette senior secured dans le jargon WeShareBonds). Le dossier me paraît solide (sauf pour la société d'investissement qui a été créé récemment en 2020 mais dont 1 projet a déjà été réalisé avec WSB).

Vous en pensez quoi ?

 

[Serge B]

[WeShareBonds] Carqueiranne - Opération La Martine

Pas sur l'opération elle même mais sur l'emplacement....Pas loin du Centre-Village, à l'écart de la route et des touristes.
Ils ne verront pas la mer c'est sûr, ou alors à peine au loin... c'est au pied du coteau.

Ca ira pour une résidence principale amha, pas pour une maison de vacances.

Dans ces conditions 750.000 € me paraissent bien cher. A ce prix là, un Toulonnais un peu aisé peut trouver mieux (oui Carqueiranne, avec le temps, est devenu une banlieue de Toulon).

Ceci dit, l'opération est bien sécurisée, pas trop bien rémunérée certes, mais a mon avis peu de risque sur l'actif

 

[Rivol0gY]

Merci pour le retour. C'est sûr que l'emplacement n'est pas parfait mais les fonds propres apportés sont également sécurisants si le prix de vente venait à être castré.

 

[Msimmo]

[WeShareBonds] Carqueiranne - Opération La Martine

Pas sur l'opération elle même mais sur l'emplacement....Pas loin du Centre-Village, à l'écart de la route et des touristes.
Ils ne verront pas la mer c'est sûr, ou alors à peine au loin... c'est au pied du coteau.

Ca ira pour une résidence principale amha, pas pour une maison de vacances.

Dans ces conditions 750.000 € me paraissent bien cher. A ce prix là, un Toulonnais un peu aisé peut trouver mieux (oui Carqueiranne, avec le temps, est devenu une banlieue de Toulon).

Ceci dit, l'opération est bien sécurisée, pas trop bien rémunérée certes, mais a mon avis peu de risque sur l'actif

Actuellement collecté à 75% (230k sur 300k) avec un ticket min indiqué de 1000 EUR

Pourtant il y a 270 investisseurs ?! c'est étrange non ?

 

[Serge B]

Pourtant il y a 270 investisseurs ?! c'est étrange non ?

Ça peut paraitre drôle en effet mais pas du tout....

Quand WSB a passé le ticket minimal à 1000 € l'an dernier, il a conservé aux "investisseurs historiques" de la plateforme la possibilité de mettre 50€ minimum. A mon avis c'est à son honneur.

Ce matin, nous devons avoir été nombreux à investir moins de 1000 €

 

[Serge B]

si le prix de vente venait à être castré.

Couic ! Pliééé de rire !

 

[Rivol0gY]

Couic ! Pliééé de rire !

J'ai écrit une bêtise ou bien l'usage du mot "castré" vous a fait sourire ?

Quand j'étudie un dossier, j'imagine que le prix de vente puisse être négocié à -15% et -20% (plus de difficulté(s) à emprunter pour les particuliers plus hausse des taux qui va forcément amputer la valeur maximale qu'ils peuvent emprunter) plus une petite hausse des travaux et je vérifie que la marge est toujours OK après cela.
J'ai tort ?

 

[marco75]

Un gros projet à venir [Raizer - Ô Voyageurs par SEEK]
- Valorisation (fond de commerce + murs) 35 fois l'EBITDA donc un PER encore supérieur ! C'est pas commun (comparaison au pif : le PER de Dassault Systèmes est de 35.91, L'Oréal 31.71), à la reflexion c'est logique car les murs valent très chers, mais tout de même, la logique d'un retour sur investissement reste la même.
- Je ne parviens pas à télécharger les documents (bug?), je ne trouve pas l'info sur ce qu'ils doivent vendre en octobre 2022 pour refinancer ces obligations

Documents téléchargés, la société a des CP de 8M€ et un report à nouveau de 7.2M€ + 0.4M€ de reserve et des actionnaires sortent à 1.15€ par actions, c'est à dire avec une prime de seulement 15% par rapport à leur investissement, faisant au passage un "badwill" de -41%, c'est un cadeau incroyable, la raison n'est pas indiquée.

Quelqu'un y va ? Je pense que vu la grosse enveloppe de 4.45M, je vais avoir le luxe d'attendre de voir la vitesse de remplissage avant de souscrire.

 

[Luciole49]

Quelqu'un y va ? Je pense que vu la grosse enveloppe de 4.45M, je vais avoir le luxe d'attendre de voir la vitesse de remplissage avant de souscrire.

Oui j'y vais et sur le projet immocratie, du coup je regarde pas les autres. La vitesse de remplissage je l'évalue à 11 secondes.

 

[Luciole49]

Mon seul projet Finple ALVAR DEVELOPPEMENT | CHRONOPOST ROUEN [lien réservé abonné]
passe en niveau 2 . Enfin je me dis qu'avec Anaxago et Homunity la comm aurait été tout va très bien tout va très bien.

erratum le reporting vise, ils envoient pas les mauvaises nouvelles aux bons investisseurs.

société FONCIÈRE DES PARCS / ALBINVEST

 

[Serge B]

J'ai écrit une bêtise ou bien l'usage du mot "castré" vous a fait sourire ?

Oui, c'est ça...)))))))) ce n'est pas un mot très employé en finance lol

 

[Luciole49]

Oui, c'est ça...)))))))) ce n'est pas un mot très employé en finance lol

En effet on castre le maïs mais pas le blé.

 

[NicoNoclaste]

J'ai écrit une bêtise ou bien l'usage du mot "castré" vous a fait sourire ?

Oui, c'est ça...)))))))) ce n'est pas un mot très employé en finance lol

Je confirme...

les fonds propres apportés sont également sécurisants si le prix de vente venait à être castré.

… de plus, si vous opérez conventionnellement en enlevant deux «0», fonds propres sécurisants ou pas, vous n’aurez plus que vos yeux pour pleurer…



Désolé, pas pu m'empêcher. OK, je file, bon week-end.

 

[cmdurand]

CF Villa de Turenne: Bonjour, je ne comprend pas. Il y a juste l'achat d'une maison et la en juillet et revente en doublant presque le prix sans travaux ??? Pourquoi le vendeur vend si bas ?
Débutant j'ai besoin d'explications Merci

 

[marco75]

CF Villa de Turenne: Bonjour, je ne comprend pas. Il y a juste l'achat d'une maison et la en juillet et revente en doublant presque le prix sans travaux ??? Pourquoi le vendeur vend si bas ?
Débutant j'ai besoin d'explications Merci

Bonne question :

1ère partie de réponse : Le gain de temps
"Promesse de vente signée en 03/2022 entre un particulier et la SARL JFJ INVESTISSEMENT pour 345K€ soit 2 078€/m² sans condition suspensive de financement"
Cela permet au vendeur d'avoir un acquéreur qui ne dépend pas d'un prêt immo, et donc de ne pas perdre beaucoup de temps en cas d'insolvabilité (ce n'est pas rare et plus fréquent depuis le début de l'année et les taux qui montent fort)

2ème partie de réponse : L'accès aux "bons" acheteurs
"Revente en l’état sans travaux à des investisseurs ou à une société de co-living"
"L’opérateur prévoit de réaliser lui-même la commercialisation via son réseau Lillois"
En gros ça veut dire que l'acquéreur a le bon réseau pour trouver des acheteurs qui vont mettre un prix élévé sur ce type de bien.

3ème partie de réponse : La surestimation
"Revente en l’état de la maison pour 630K€ soit 3 795€/m²"
Et pour finir il est possible que l'acquéreur soit trop optimiste sur le prix de vente, sa marge de 25% peut tout à fait tomber à 5% avec un prix plus raisonnable.

Mon opinion sur ce projet : les garanties sont trop légères.

 

[Frenchy75]

Bonne question :

1ère partie de réponse : Le gain de temps
"Promesse de vente signée en 03/2022 entre un particulier et la SARL JFJ INVESTISSEMENT pour 345K€ soit 2 078€/m² sans condition suspensive de financement"
Cela permet au vendeur d'avoir un acquéreur qui ne dépend pas d'un prêt immo, et donc de ne pas perdre beaucoup de temps en cas d'insolvabilité (ce n'est pas rare et plus fréquent depuis le début de l'année et les taux qui montent fort)

2ème partie de réponse : L'accès aux "bons" acheteurs
"Revente en l’état sans travaux à des investisseurs ou à une société de co-living"
"L’opérateur prévoit de réaliser lui-même la commercialisation via son réseau Lillois"
En gros ça veut dire que l'acquéreur a le bon réseau pour trouver des acheteurs qui vont mettre un prix élévé sur ce type de bien.

3ème partie de réponse : La surestimation
"Revente en l’état de la maison pour 630K€ soit 3 795€/m²"
Et pour finir il est possible que l'acquéreur soit trop optimiste sur le prix de vente, sa marge de 25% peut tout à fait tomber à 5% avec un prix plus raisonnable.

Mon opinion sur ce projet : les garanties sont trop légères.

Perso, je ne comprends pas trop le délai de 18 mois annoncé.... si la promesse de vente est signée, la vente devrait intervenir d'ici à juillet. Et cela voudrait dire plus d'un an pour la commercialiser alors sur CF nous dit que le bien est revendu sans travaux et qu'il intéresse d'ors et déjà des investisseurs... Pas clair tout ça.