Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

[Raizers] - [Orée du lac]

Bonjour

La valorisation du bien me met mal à l’aise, parce que l’on nous en dit n’arrive pas à me convaincre de sa validité.
Si je comprends bien:

• «il est commercialisé en tant qu’hôtel, les changements de destination étant interdits dans la zone urbanisée dans laquelle se trouve l’hôtel»; «l’hôtel est revendu en l’état, pas de travaux prévus»; ce bâtiment est donc condamné à rester un hôtel, puisqu’une réglementation locale interdit son changement de destination; il devra donc impérativement être revendu pour être réhabilité en hôtel, donc avec les travaux ad hoc à la clé à charge du futur acquéreur;
• la valorisation KPMG, dont l’étude ne nous est pas accessible, est de presque deux fois le coût d’achat, et on ne nous indique même pas quels en sont les fondements objectifs;
• et Raizers conforte cette expertise en se basant sur les prix du résidentiel, qui est un marché pourtant distinct de l’hôtellerie de tourisme: «l’hôtel étant vendu vide et non exploité depuis plus d’un an, nous pouvons utiliser des comparables d’appartements à proximité, dans les mêmes caractéristiques de m² pour avoir une idée du marché local au m²»; moi, je trouve ça un peu léger.

Ma démarche aurait plutôt été de rechercher des transactions récentes dans l’hôtellerie de tourisme, idéalement sur Tignes – Val d’Isère, ou sur des stations de même attractivité (il a bien dû s’en conclure ces dernières années?), et d’estimer d’autre part le coût des travaux à engager sur cet établissement pour le remettre au goût du jour; la différence entre ces montants rapportés au m² aurait été une base de réflexion plus convaincante.

Sans accès à cette fameuse étude KPMG, on est quand même dans un flou plus qu’artistique.

 

[Luciole49]

[Raizers] - [Orée du lac]

Bonjour

La valorisation du bien me met mal à l’aise, parce que l’on nous en dit n’arrive pas à me convaincre de sa validité.
Si je comprends bien:

• «il est commercialisé en tant qu’hôtel, les changements de destination étant interdits dans la zone urbanisée dans laquelle se trouve l’hôtel»; «l’hôtel est revendu en l’état, pas de travaux prévus»; ce bâtiment est donc condamné à rester un hôtel, puisqu’une réglementation locale interdit son changement de destination; il devra donc impérativement être revendu pour être réhabilité en hôtel, donc avec les travaux ad hoc à la clé à charge du futur acquéreur;
• la valorisation KPMG, dont l’étude ne nous est pas accessible, est de presque deux fois le coût d’achat, et on ne nous indique même pas quels en sont les fondements objectifs;
• et Raizers conforte cette expertise en se basant sur les prix du résidentiel, qui est un marché pourtant distinct de l’hôtellerie de tourisme: «l’hôtel étant vendu vide et non exploité depuis plus d’un an, nous pouvons utiliser des comparables d’appartements à proximité, dans les mêmes caractéristiques de m² pour avoir une idée du marché local au m²»; moi, je trouve ça un peu léger.

Ma démarche aurait plutôt été de rechercher des transactions récentes dans l’hôtellerie de tourisme, idéalement sur Tignes – Val d’Isère, ou sur des stations de même attractivité (il a bien dû s’en conclure ces dernières années?), et d’estimer d’autre part le coût des travaux à engager sur cet établissement pour le remettre au goût du jour; la différence entre ces montants rapportés au m² aurait été une base de réflexion plus convaincante.

Sans accès à cette fameuse étude KPMG, on est quand même dans un flou plus qu’artistique.

En même temps l'hôtel a été acquis en pleine psychose Covid d'un hôtelier mal en point à cause des fermetures. Travaux OK mais l'hôtel était en fonctionnement donc ce n'est pas non plus une réhabilitation lourde. Maintenant tu as raison un hôtel sur l'ile de Noirmoutiers a mis la clé sous la porte parce que l'urbanisme interdisait le changement de destination et que l'hôtel perdait 2000 euros par mois et que c'était irrattrapable même avec un repreneur surdoué ou surfortuné mais là il ne semble pas que çà soit le cas.

 

[constantine_36]

Des projets chez Fundimmo la semaine prochaine. Vos avis ?

Bonjour
[Fundimmo] Domaine du Cortesio
Ce projet me paraît pas trop mal.
Je voudrais bien que quelqu’un donne une critique par rapport au coût des travaux et surtout la localisation (pas de risque d’inondation…)?
Merci

 

[Serge B]

Constantine, si vous avez la localisation du bien, allez donc voir le Plan de Prévention des Risques Naturels, vous devriez pouvoir le trouver sur le site de la Préfecture du Département.

 

[marco75]

Imagine que tu apportes ta bagnole à la fiducie, c'est le prêteur qui va rouler avec ?

Si dépossession c'est ce qui se passe.

Je penses que tu confonds fiducie et portage immobilier.

Je ne pense pas confondre, mais je ne suis pas du tout spécialiste et il y a des options possibles : [lien réservé abonné]
Cependant, je retrouve toujours la même information concernant cette fiducie-sûreté : le transfert provisoire de propriété est exigeable si le prêt n'est pas remboursé (sauf si le contraire est spécifié) et c'est à priori le principal intérêt :
"C’est dans le cadre de la liquidation judiciaire que la fiducie-sûreté prend toute sa mesure.
En effet, c’est dans cette hypothèse particulière que le créancier aura le plus de privilèges. Lors de l’ouverture de la procédure de liquidation, le créancier pourra réaliser la fiducie-sûreté sans autre formalité.
De plus, le créancier pourra se faire attribuer les biens de la fiducie sans entrer en concours avec les autres créanciers du débiteur, même les créanciers privilégiés.
De même, s’il existe une convention de jouissance, elle ne s’applique pas et ne remet pas en cause l’application de la fiducie-sûreté.
Un créancier sera donc dans une situation particulièrement favorable car il évitera les affres de la procédure de liquidation et notamment le concours avec des créanciers privilégiés."

 

[Tomas466]

[ClubFunding]

[CF] émet par ailleurs une newsletter ridicule, avec des accumulations de mièvreries sans réel rapport avec l'activité de la PF, pourquoi cela ? Séduire la bobosphère qui investirait sans comprendre ce qu'il y a derrière ?

Émilie Cohen a dû se dire que se la jouer économiste-chroniqueuse de plateau en racontant des histoires tous les samedis matins allait lui amener des clients. Quand on prend le temps de lire sa prose, c'est globalement peu intéressant, on est dans l'expression d'opinion et l'émission d'hypothèses que personne ne vérifiera a posteriori, et surtout c'est sans vrai lien avec ce que fait CF. Un peu comme le dernier rapport d'activité 2021 où on ne trouve aucune stat de performance ou de délai de remboursement, alors que c'est à peu près la seule chose qui intéresse les prêteurs ? En prime on ne peut pas se désabonner car le système d'opt-out ne fonctionne pas ! Il me reste un projet chez CF, ce sera le dernier.

 

[marco75]

[ClubFunding]
Émilie Cohen a dû se dire que se la jouer économiste-chroniqueuse de plateau en racontant des histoires tous les samedis matins allait lui amener des clients. Quand on prend le temps de lire sa prose, c'est globalement peu intéressant, on est dans l'expression d'opinion et l'émission d'hypothèses que personne ne vérifiera a posteriori, et surtout c'est sans vrai lien avec ce que fait CF.

Curieux que les décideurs de CF ne le comprennent pas, rien que de lire le titre d'une de ces newsletters : ça me hérisse le poil. Il y a une newsletter qui mérite le détour concernant les investissements et l'économie : la matinale de Marc Fiorentino, il radote parfois un peu mais il y a souvent de très bonnes analyses très utiles.

 

[marco75]

[ClubFunding]
Un peu comme le dernier rapport d'activité 2021 où on ne trouve aucune stat de performance ou de délai de remboursement, alors que c'est à peu près la seule chose qui intéresse les prêteurs ?

Incompréhensible en effet. Quand on reçoit un rapport d'activité d'une SCPI, il a tous les détails des investissements, les prix d'achat, de vente, les loyers, le bilan, des photos des actifs, etc... Je suis à chaque fois surpris par la qualité et la transparence du rapport.

 

[Luciole49]

De plus, le créancier pourra se faire attribuer les biens de la fiducie sans entrer en concours avec les autres créanciers du débiteur, même les créanciers privilégiés.
De même, s’il existe une convention de jouissance, elle ne s’applique pas et ne remet pas en cause l’application de la fiducie-sûreté.
Un créancier sera donc dans une situation particulièrement favorable car il évitera les affres de la procédure de liquidation et notamment le concours avec des créanciers privilégiés."

Oui j'ai vu cela j'ai surtout compris que la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur au 1er janvier 2022 ouvrait de nouveaux horizons à la fiducie en levant des conditions restrictives. A parier qu'elle va devenir la règle sur les plateformes et faire baisser les taux. Le coût reste très raisonnable. C'est peut être du fait de la réforme que Raizers n'a pas redemandé fiducie + hypothèque. Pour en revenir au projet Orée du lac, le fond de commerce a été acheté 500.000 euros dont 290.000 euros de corporel, qui peut correspondre à un CA entre 350 et 1000 K€. L'hôtel il est plutôt chouette à l'intérieur mais a besoin d'être rénové et peut être changer l'ascenseur. C'est sûr que si les acheteurs avaient pu le transformer en appartements il vaudrait bien plus cher donc ils remettent sur le marché à un prix cohérent ce qu'ils ont acheté pas cher.

 

[Miles]

- réception des intérêts mensuels mai 2022 pour le projet [Nice Grand Arenas] alors que j'ai profité de la possibilité de sortie en début d'année ! Pour une fois, une communication spontanée à suivre : il fallait bien annoncer qu'ils allaient prélever le montant pour régularisation...

Mmmh, ils ont le droit de prélever comme ça sans autorisation ? Il me semble qu'il leur faut un mandat

 

[ostibapa]

Mmmh, ils ont le droit de prélever comme ça sans autorisation ? Il me semble qu'il leur faut un mandat

J'attends effectivement de voir comment ça va se faire car la réglementation des prélèvements SEPA est claire : signature d'un mandat obligatoire (leurs anciens mandats ne peuvent pas être utilisés car ils étaient à usage unique pour chaque projet et sont donc clos)
A suivre donc pour savoir si il faudra virer le maître de stage en plus du stagiaire...

 

[NicoNoclaste]

[Raizers] - [Orée du lac]

le fond de commerce a été acheté 500.000 euros dont 290.000 euros de corporel, qui peut correspondre à un CA entre 350 et 1000 K€.

J’avais bien vu les 268k€ de la partie incorporelle du fond de commerce, mais je n’ai pas accès aux informations (sectorielles, géographiques...) qui ont pu t’amener à ton estimation du CA, par ailleurs assez large, mais admettons.
Et revenons au coût de revient de l’opération: 5M€. Si je devais investir cette somme (occasionnant une opération blanche pour l'opérateur), je voudrais être certain d’obtenir avec ce bien en l’état, sans donc avoir à engager plus de dépenses en travaux, une rentabilité immédiate de 5% au minimum, soient 250k€.

Question: un CA de 350 à 1000k€ peut-il amener un résultat d’exploitation de cet ordre?

Ce n’est pas une question-piège, parce que je n’en ai tout simplement pas la réponse. Mais si Raizers, qui dispose de toute évidence des CA et résultats passés de l’hôtel, nous les avait simplement livrés pour pouvoir juger de la rentabilité passée de cette affaire, nous n’en serions pas à nous faire des nœuds au cerveau.

 

[Maxlan]

Vue sur les pistes d'un côté et vue sur le village de l'autre. Des travaux oui mais le prix est en rapport. La fiducie sûreté semble plus protectrice que l'hypothèque puisque les investisseurs sont propriétaires du bien jusqu'à remboursement du prêt et que cette fois ni les AGS ni les impôts ni les frais de justice ne peuvent les primer. Fiducie + hypoyhèque je n'ai pas regardé le montage antérieur mais cela ne devait pas porter sur le même périmètre ou alors Raizers en a trop demandé. Bref tu m'as pas déstabilisée, au suivant ...

Je n'aimerais surtout pas me retrouver propriétaire d'action d'une société d'exploitation d'un hôtel qui n'a plus de clientèle? En quoi svp je suis aliéné à la gestion de cet hotel avec Fiducie-Sureté sur les parts de la SAS vs hypothèque sur bien immo ? Pas clair pour moi.
Probablement que Desavoie connaît son affaire sur cette op dont il veut extraire du cash, comme KPMG sur la valo.
Perso je n'ai pas ces infos et aussi des éléments sur l'état de ce bien datant de 1969 (cf cahier territoire Tignes) [lien réservé abonné] ....
on me parle de loyers mais pas de coût d'exploitation de l'hôtel .... quelles sont les charges mini pour maintenir le bien en l'état à 2100 m (180k€?) ... on n'est pas en plaine ... j'en sais rien ... quid si la chaudière fioul (de 69??) casse
On est banquier sur cette opé, pensez vous qu'un banquier se satisfasse de ce dossier?
trop flou/ trop d'inconnues & méconnaissances probable pour moi mais ça peut très probablement le faire sans moi j'imagine ...

 

[Luciole49]

[Raizers] - [Orée du lac]


J’avais bien vu les 268k€ de la partie incorporelle du fond de commerce, mais je n’ai pas accès aux informations (sectorielles, géographiques...) qui ont pu t’amener à ton estimation du CA, par ailleurs assez large, mais admettons.
Et revenons au coût de revient de l’opération: 5M€. Si je devais investir cette somme (occasionnant une opération blanche pour l'opérateur), je voudrais être certain d’obtenir avec ce bien en l’état, sans donc avoir à engager plus de dépenses en travaux, une rentabilité immédiate de 5% au minimum, soient 250k€.

Question: un CA de 350 à 1000k€ peut-il amener un résultat d’exploitation de cet ordre?

Ce n’est pas une question-piège, parce que je n’en ai tout simplement pas la réponse. Mais si Raizers, qui dispose de toute évidence des CA et résultats passés de l’hôtel, nous les avait simplement livrés pour pouvoir juger de la rentabilité passée de cette affaire, nous n’en serions pas à nous faire des nœuds au cerveau.

Le truc était occupé par un village de vacances, des conditions spartiates et des prix modérés (un peu le style des hôtels club med à la montagne dans les années 90, pas de travaux mais peu importe parce qu'au ski on est tellement occupés que l'on ne regarde pas et une galère pour ceux qui ne skient pas). L'hôtel a été construit pour faire un hôtel beaucoup plus classe mais il doit dater des années 60 avec un gros inconvénient le chauffage au sol (rien à voir avec le chauffage au sol actuel). Maintenant impossible de savoir depuis quand l'hôtel était exploité pas l'assoc sauf à poser la question à Raizers. Pour le CA aussi mais ce qui compte c'est le CA prévisionnel et s'il y a un marché pour de l'hotellerie classique. Puis bon même si l'hôtel est bradé on récupère nos sous.

 

[marco75]

J'avais décidé de ne plus investir sur Bienpreter car financer les fonds de roulements d'entreprises lambda me parait bien trop risqué car sans réelles garanties.
En analysant aujourd'hui le projet en cours avec KIMPLI INVEST, j'ai failli replonger !
Un grand merci donc à ce récent article : [lien réservé abonné]
Une garantie PPD c'est bien, sauf si la société KIMPLI INVEST se rerouve en RJ ou en LJ, et là vu l'opacité des comptes de cette société, le risque est total. Ouf !

 

[Luciole49]

J'avais décidé de ne plus investir sur Bienpreter car financer les fonds de roulements d'entreprises lambda me parait bien trop risqué car sans réelles garanties.
En analysant aujourd'hui le projet en cours avec KIMPLI INVEST, j'ai failli replonger !
Un grand merci donc à ce récent article : [lien réservé abonné]
Une garantie PPD c'est bien, sauf si la société KIMPLI INVEST se rerouve en RJ ou en LJ, et là vu l'opacité des comptes de cette société, le risque est total. Ouf !

J'ai entammé une démarche d'inscription sur cette plateforme puis leur ai demandé d'effacer toutes mes données personnelles, çà finira mal ...

 

[yuma]

J'avais décidé de ne plus investir sur Bienpreter car financer les fonds de roulements d'entreprises lambda me parait bien trop risqué car sans réelles garanties.
En analysant aujourd'hui le projet en cours avec KIMPLI INVEST, j'ai failli replonger !
Un grand merci donc à ce récent article : [lien réservé abonné]
Une garantie PPD c'est bien, sauf si la société KIMPLI INVEST se rerouve en RJ ou en LJ, et là vu l'opacité des comptes de cette société, le risque est total. Ouf !

J'ai arrêté tous leur projet immo,j'investi ,par contre sur l'affacturage de la société

Securidock et​

TECHNI GYM​

 

[Luciole49]

Bon je vais vous dire une chose, l'argent vaut très cher. Boursorama le sait et prend toutes les précautions pour que j'effectue en toute sécurité un virement (interne) d'un montant exorbitant de 60 euros. (J'ai même annulé l'opération et recommencé croyant avoir fait une erreur de saisie.)

On les remerciera jamais assez.

AUTHENTIFICATION POUR VIREMENT DE MONTANT IMPORTANT​

Bonjour Luciole, Votre code de sécurité pour l'opération Virement de montant important est le 999123. Ne communiquez jamais ce code à un tiers. Un conseiller ne vous appellera jamais pour valider ce type d'opération par téléphone. Attention, ce code est valable pour une durée de 10 minutes. Au-delà, vous devrez recommencer la procédure en vous rendant sur votre Espace Client. Si vous n'êtes pas à l'origine de cette demande, nous vous invitons à contacter le Service Client. À bientôt sur votre Espace Client, L'équipe Boursorama Banque​

 

[marco75]

Bon je vais vous dire une chose, l'argent vaut très cher. Boursorama le sait et prend toutes les précautions pour que j'effectue en toute sécurité un virement (interne) d'un montant exorbitant de 60 euros. (J'ai même annulé l'opération et recommencé croyant avoir fait une erreur de saisie

Le nombre d'attaques de différents types et de différentes origines (Afrique, Russie) augmente plus rapidement que les solutions pour les contrer, et le coût des primes d'assurance deviennent conséquents pour les banques, d'où cette sous-traitance du job de sécurisation directement aux clients particuliers.

J'en profite pour poser une question : si le serveur d'une PF est détruit ainsi que sa sauvegarde de secours (acte malveillant ou comme lors de l'incendie des data centers de l'hébergeur OVH), comment fait-on pour savoir qui a investi dans quoi et ou en sont les remboursements, etc ? Parce-que pour les banques, c'est un sujet central de sécurité cette mémorisation de toutes leurs données et les dépenses sont colossales sur ce point de sécurité, pensez-vous que les PF font de même ? J'ai ma petite idée sur le sujet, bon en même temps il sera toujours possible de retracer les mouvements bancaires (j'imagine déjà le concept...).

 

[Luciole49]

Le nombre d'attaques de différents types et de différentes origines (Afrique, Russie) augmente plus rapidement que les solutions pour les contrer, et le coût des primes d'assurance deviennent conséquents pour les banques, d'où cette sous-traitance du job de sécurisation directement aux clients particuliers.

J'en profite pour poser une question : si le serveur d'une PF est détruit ainsi que sa sauvegarde de secours (acte malveillant ou comme lors de l'incendie des data centers de l'hébergeur OVH), comment fait-on pour savoir qui a investi dans quoi et ou en sont les remboursements, etc ? Parce-que pour les banques, c'est un sujet central de sécurité cette mémorisation de toutes leurs données et les dépenses sont colossales sur ce point de sécurité, pensez-vous que les PF font de même ? J'ai ma petite idée sur le sujet, bon en même temps il sera toujours possible de retracer les mouvements bancaires (j'imagine déjà le concept...).

C'est bien pour cela que les PF ont interdiction de manipuler des fonds soient elles passent par Lemonway et compagnie soit comme pour immocratie on verse directement sur le compte des emprunteurs (avec le cafouillage de l'avant dernier projet où l'emprunteur avait pris un compte de base limité à 75.000 euros et donc tous nos virements ont été rejetés au point que certains prêteur ont baissé les bras.)