Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

Le projet de Raizers lundi me plaît beaucoup. Vous avez tout le WE pour me le casser. Faites pas trop mal quand même car je suis déjà investie sur Ski d'or et si j'ai pas regardé les autres c'est pour ne pas faire de la monoculture.

J'ai financé Courchevel - Le Pralin chez Raizers, avec des chalets de 13000 à 20000€/m2, tout a été vendu en VEFA très rapidement.

 

[Luciole49]

J'ai financé Courchevel - Le Pralin chez Raizers, avec des chalets de 13000 à 20000€/m2, tout a été vendu en VEFA très rapidement.

Je ne crois pas que ce soit le même promoteur. Là c'est de l'hôtellerie.

 

[marco75]

Le projet de Raizers lundi me plaît beaucoup. Vous avez tout le WE pour me le casser. Faites pas trop mal quand même car je suis déjà investie sur Ski d'or et si j'ai pas regardé les autres c'est pour ne pas faire de la monoculture.

Sur 2 des précédents projets du même opérateur : "Chalet Elan" et "Ski d'Or", il y avait fiducie sureté + hypothèque 1er rang.
C'est intéressant de se pencher sur la seule fiducie sureté ici : en cas de problème, la masse obligataire prend provisoirement la pleine propriété du chalet et reçoit donc les loyers : ça m'interesserait d'en connaitre les modalités : Raizers va sous-traiter à une agence dans ce cas la gestion locative ?

 

[Luciole49]

Sur 2 des précédents projets du même opérateur : "Chalet Elan" et "Ski d'Or", il y avait fiducie sureté + hypothèque 1er rang.
C'est intéressant de se pencher sur la seule fiducie sureté ici : en cas de problème, la masse obligataire prend provisoirement la pleine propriété du chalet et reçoit donc les loyers : ça m'interesserait d'en connaitre les modalités : Raizers va sous-traiter à une agence dans ce cas la gestion locative ?

Non çà sera vendu au niveau de la dette çà devrait partir vite ... enfin ce n'est qu'une garantie et si on s'attend à des scénarios catastrophes faut pas souscrire...

 

[Maxlan]

Le projet de Raizers lundi me plaît beaucoup. Vous avez tout le WE pour me le casser. Faites pas trop mal quand même car je suis déjà investie sur Ski d'or et si j'ai pas regardé les autres c'est pour ne pas faire de la monoculture.

bah pourquoi pas d'hypothèque de premier rang?
"L’ensemble bénéficie d’une exposition nord avec une vue sur les pistes de ski au sud ainsi que sur le cinéma au nord." Pas très vendeur, expo nord mais pas vraiment en fait par contre entre parking du golf et parking de bus.
C'est plutôt un village vacance... <ICI> [lien réservé abonné]
On peut supposer que l'évaluation de KPMG mandaté par RAIZERS est réaliste. Il y a du boulot de rénovation...
On parle de loyer mais pas de charges pour faire fonctionner l'hébergement... le chauffage a dû augmenter un peu.

 

[Luciole49]

bah pourquoi pas d'hypothèque de premier rang?
"L’ensemble bénéficie d’une exposition nord avec une vue sur les pistes de ski au sud ainsi que sur le cinéma au nord." Pas très vendeur, expo nord mais pas vraiment en fait par contre entre parking du golf et parking de bus.
C'est plutôt un village vacance... <ICI> [lien réservé abonné]
On peut supposer que l'évaluation de KPMG mandaté par RAIZERS est réaliste. Il y a du boulot de rénovation...
On parle de loyer mais pas de charges pour faire fonctionner l'hébergement... le chauffage a dû augmenter un peu.

Vue sur les pistes d'un côté et vue sur le village de l'autre. Des travaux oui mais le prix est en rapport. La fiducie sûreté semble plus protectrice que l'hypothèque puisque les investisseurs sont propriétaires du bien jusqu'à remboursement du prêt et que cette fois ni les AGS ni les impôts ni les frais de justice ne peuvent les primer. Fiducie + hypoyhèque je n'ai pas regardé le montage antérieur mais cela ne devait pas porter sur le même périmètre ou alors Raizers en a trop demandé. Bref tu m'as pas déstabilisée, au suivant ...

 

[marco75]

Des travaux oui mais le prix est en rapport.

Il n'y a pas de travaux dans le bilan de promotion : "L’hôtel est revendu en l’état, pas de travaux prévus."
C'est la 1ère fois que je vois en participatif une acquisition de fond de commerce avec le foncier, ça peut expliquer l'absence d'hypothèque 1er rang ?
La vente se fera aussi avec la partie de fond commerce derrière ?
Comment expliquer l'achat à 3.5M (dont 0.5M de fond de commerce) et la vente à 6.9M (supérieur aux 6.4M de KPMG) sans travaux budgétés ? Au passage, concernant l'acttivité de KPMG : du "conseil", aucune prise de risque, le parfait business modèle du 21ème siècle.
Perso j'y vais pas sur celui-ci, car je ne comprends pas la plus-value attendue : passer d'un village vacance à un chalet prestige serait un concept compréhensible (mais ce n'est clairement pas ce concept ici). Avec l'achat du fond de commerce c'est peu clair, à moins de l'acheter à fonds perdus : j'imagine que c'est le concept, mais il n'est pas expliqué.
Finalement le jeu des MdB c'est l'opportunité d'un achat au rabais pour une vente à prix fort, autant je comprends concernant les ventes d'héritiers pressés et en indivision, autant ici je ne vois pas pourquoi il y aurait un acheteur au prix fort, à moins qu'il manque un élément important : la date d'achat d'origine de bien qui n'est pas précisée.

 

[Luciole49]

Il n'y a pas de travaux dans le bilan de promotion : "L’hôtel est revendu en l’état, pas de travaux prévus."
C'est la 1ère fois que je vois en participatif une acquisition de fond de commerce avec le foncier, ça peut expliquer l'absence d'hypothèque 1er rang ?
La vente se fera aussi avec la partie de fond commerce derrière ?
Comment expliquer l'achat à 3.5M (dont 0.5M de fond de commerce) et la vente à 6.9M (supérieur aux 6.4M de KPMG) sans travaux budgétés ? Au passage, concernant l'acttivité de KPMG : du "conseil", aucune prise de risque, le parfait business modèle du 21ème siècle.
Perso j'y vais pas sur celui-ci, car je ne comprends pas la plus-value attendue : passer d'un village vacance à un chalet prestige serait un concept compréhensible (mais ce n'est clairement pas ce concept ici). Avec l'achat du fond de commerce c'est peu clair, à moins de l'acheter à fonds perdus : j'imagine que c'est le concept, mais il n'est pas expliqué.
Finalement le jeu des MdB c'est l'opportunité d'un achat au rabais pour une vente à prix fort, autant je comprends concernant les ventes d'héritiers pressés et en indivision, autant ici je ne vois pas pourquoi il y aurait un acheteur au prix fort, à moins qu'il manque un élément important : la date d'achat d'origine de bien qui n'est pas précisée.

Je parlais des travaux pour l'acquéreur. Il est clairement expliqué dans le document que l'hôtel ne peut pas être transformé à cause de la règlementation locale d'où le choix de le revendre. Hôtel acheté à prix cassé parce que c'était 2020 puis 2021 et que le vendeur en difficultés ne savait pas de quoi 2022 serait fait. Donc un joli coup. KPMG préconise 6.4 ce n'est qu'une estimation, tant que le bien n'a pas testé le marché il y a une marge de + ou - 10% qu'il est logique de tester à la hausse. La fiducie nous protège mieux qu'une hypothèque surtout que si j'ai bien compris avec la réforme du droit des sûretés cela devient un instrument plus souple qui devrait se généraliser.

 

[marco75]

La fiducie nous protège mieux qu'une hypothèque surtout que si j'ai bien compris avec la réforme du droit des sûretés cela devient un instrument plus souple qui devrait se généraliser.

Oui, c'est le cas.
D'un point de vue garantie, le LTA à 91% est un très bon point.
Ensuite il faut vendre à 5M pour marge nulle opérateur, vu les 320k prévu pour la commercialisation, espérons qu'ils fassent mieux.
Perso, je reste à présent à l'écart des chalets prestige ou des villas de luxe sur la riviera, car il manque actuellement une bonne moitié des acheteurs à mon avis (les russes). Quoique pour celui-ci, ça ne rentre pas dans la catégorie chalet de prestige mais c'est plutôt un hôtel vacance. C'est quand même un bien pour un nombre d'acquéreur très restreint. Je le redis : si la vente traine, la masse obligataire prendra provisoirement la pleine propriété du chalet et recevra donc les loyers, c'est un scénario qu'il faut envisager.

 

[adnstep]

Je ne crois pas que ce soit le même promoteur. Là c'est de l'hôtellerie.

Ok. Dans ce cas, le promoteur attend de passer un contrat avec un exploitant avant de lancer

 

[Luciole49]

Je le redis : si la vente traine, la masse obligataire prendra provisoirement la pleine propriété du chalet et recevra donc les loyers, c'est un scénario qu'il faut envisager.

Non c'est une fiducie sans dépossession, si la vente traîne les intérêts continueront à courir et le groupe continuera à loger ses saisonniers ce qui libère des chambres dans les autres hôtels.

 

[Luciole49]

Ok. Dans ce cas, le promoteur attend de passer un contrat avec un exploitant avant de lancer

C'est pas le cas ici sinon il ferait la rénovation, là ils veulent passer à autre chose apparemment ce pour quoi ils récupèrent leur mise.

 

[adnstep]

C'est pas le cas ici sinon il ferait la rénovation, là ils veulent passer à autre chose apparemment ce pour quoi ils récupèrent leur mise.

Opération Le Richmond, sur Homunity, hôtel de luxe à Megève : "Comme évoqué précédemment, l’opérateur souhaite vendre son actif loué à un investisseur institutionnel. Étant précisé que pour ce type d’opération, la plus grande difficulté de l’opérateur est de trouver le gestionnaire de l’hôtel qui s’engage sur une longue durée.

Dans le cas présent, le gestionnaire qui va s’occuper de la partie exploitation de l’hôtel est déjà trouvé. En effet, il s’agit d’un groupe hôtelier international de premier plan qui s’est engagé pour 20 ans avec l’opérateur au travers d’un « hotel management agreement » qui a été mis à notre disposition."

Dans le cas du projet de Raizers, il est clairement dit que l'hôtel est vétuste, que le PLU local interdit sa reconversion, et que le groupe DeSavoie y loge ses employés. Mais le groupe DeSavoie ne s'engage pas à sur l'avenir (où on ne le sait pas). Donc l'éventuel acheteur devra faire des travaux pour remettre l'hôtel sur le marché et trouver un gestionnaire.

Je crains que cette vente traîne en longueur ou que son prix soit moindre qu'escompté

 

[ostibapa]

C'est pas mieux chez [CF]
Exemple sur [Study Reims] :
- souscription le 04/04 avec une date d'émission des obligations prévue au 14/04,
- prélèvement du montant le 07/04,
- au 13/05, l'émission des obligations n'est toujours pas faite
Et évidemment aucune communication spontanée de la plateforme. Je les avais interrogé le 29/04 (après déjà 15 jours de retard), réponse : ce sera fait sous 10 jours. C'est raté !

Malgré les qqs déclarations d'intention de bonne pratique de certains (peu suivies d'effets), l'on pourrait apposer en frontispice de ce forum :

IL N'Y EN A PAS UN POUR RATTRAPER L'AUTRE​

Enfin pour le back-office de [CF], c'est la totale débandade.

A l'émission des obligations de [Study Reims] toujours non réalisée et sans communication au bout d'un mois, il faut ajouter deux belles anomalies cette semaine :
- réception des intérêts mensuels mai 2022 pour le projet [Nice Grand Arenas] alors que j'ai profité de la possibilité de sortie en début d'année ! Pour une fois, une communication spontanée à suivre : il fallait bien annoncer qu'ils allaient prélever le montant pour régularisation...
- alors que je n'ai du tout chercher à souscrire à cette opération (opérateur confidentiel = No Go), réception hier soir d'un mail indiquant "Vous avez souscrit au projet [VERNEUIL - PARIS 7] et nous vous en remercions.
Il semblerait qu'au moment de la confirmation de votre souscription, le contrat d'émission relatif au projet n'était pas joint à l'email. Nous vous prions de bien vouloir le trouver ci-dessous ainsi que le DIRE. Ils sont d'ores et déjà disponibles dans votre Espace Club." Les liens dans le mail tombent sur des pages en erreur 403 et rien dans mon espace club....

J'avais déjà sérieusement réduit la voilure sur cette plateforme. Je vais très probablement passer sur un arrêt total.

 

[Luciole49]

Des projets chez Fundimmo la semaine prochaine. Vos avis ?

 

[Serge B]

- alors que je n'ai du tout chercher à souscrire à cette opération (opérateur confidentiel = No Go), réception hier soir d'un mail indiquant "Vous avez souscrit au projet [VERNEUIL - PARIS 7] et nous vous en remercions.
Il semblerait qu'au moment de la confirmation de votre souscription, le contrat d'émission relatif au projet n'était pas joint à l'email. Nous vous prions de bien vouloir le trouver ci-dessous ainsi que le DIRE. Ils sont d'ores et déjà disponibles dans votre Espace Club."

Idem pour moi, je leur ai fait un mail (trop gentil sans doute mais je n'ai pas l'habitude d'esquinter les stagiaires qui font ce qu'ils peuvent sans être payés ou presque)

Vous avez bien fait de vous faire rembourser par anticipation, la soi-disante "promesse d'achat sans condition de financement" est en train de tomber à l'eau selon le dernier reporting .
Cette histoire sent le pâté.
J'ai vu cependant qu'il y avait une hypothèque...espérons que CF a vérifié l'inscription hihi !

 

[marco75]

Je le redis : si la vente traine, la masse obligataire prendra provisoirement la pleine propriété du chalet et recevra donc les loyers, c'est un scénario qu'il faut envisager.

Non c'est une fiducie sans dépossession, si la vente traîne les intérêts continueront à courir et le groupe continuera à loger ses saisonniers ce qui libère des chambres dans les autres hôtels.

L'avenir le dira : le choix est toujours possible d'activer ou non la fiducie sureté en effet : je ne comprends donc pas pourquoi elle serait sans dépossession, puisque c'est justement son intérêt, vous avez le texte qui le mentionne ?

 

[marco75]

Enfin pour le back-office de [CF], c'est la totale débandade.
...
J'avais déjà sérieusement réduit la voilure sur cette plateforme. Je vais très probablement passer sur un arrêt total.

Concernant ces erreurs, on en retrouve de partout maintenant : banques, assurances, etc... C'est devenu un paradigme de la génération en activité.
Ce qui m'inquiète beaucoup plus chez [CF], c'est que qu'il est possible (hypothèse à vérifier, je parle au conditionnel) qu'ils investissent les commissions qu'ils prélèvent sur chaque opération dans leur "CF INVEST" sur des opérations de MdB. Si c'est le cas, c'est potentiellement très grave car leurs commissions doivent servir à gérer les projets, notamment il va leur falloir une équipe de juristes de haut vol pour être en face des "vieux singes MdB" quand des bras de fers seront engagés, car il y a en déjà, et il y en aura bien d'autres.
Dis autrement, je me demande si ce n'est pas une période d'euphorie dans laquelle les acteurs ignorent que les commissions ne sont pas de l'agent magique, et qu'elle sont prises en avance de phase et doivent être comptablement placées en grande partie dans des provisions comptables. Comme le volume augmente fortement chaque année, ils peuvent donc faire une variante d'une Ponzi.
[CF] émet par ailleurs une newsletter ridicule, avec des accumulations de mièvreries sans réel rapport avec l'activité de la PF, pourquoi cela ? Séduire la bobosphère qui investirait sans comprendre ce qu'il y a derrière ? Leur stratégie n'est pas claire sur ce point, ni également concernant les trop fréquentes saturations de leur serveur. Un chef d'entreprise qui envisage l'avenir fait toujours la même chose : se mettre à la place de ses clients et fournisseurs pour voir comment mieux se positionner. Le chef d'entreprise de [CF] ici ne le fait manifestement pas (encore ?) Ou alors dans la "FinTech", la plupart chefs d'entreprises sont tout simplement très jeunes et inexpérimentés (Aïe) ?

 

[adnstep]

CF] émet par ailleurs une newsletter ridicule, avec des accumulations de mièvreries sans réel rapport avec l'activité de la PF, pourquoi cela ? Séduire la bobosphère qui investirait sans comprendre ce qu'il y a derrière ?

Pareil chez Anaxago. Je me suis désabonné de leurs newsletter. Mais c'est le même genre de discours dans les pubs, ou chez les fonds qui promettent d'être plus ESG que les autres.

Et ça mène à des situations ridicules et grave à la fois, comme pour Engie, qui fait dans l'écologisme, à qui l'état interdit de passer un contrat avec un producteur de gaz de schiste américain en 2021 (le GS, c'est mal, c'est pas écolo), et finalement l'encourage en 2022, vu qu'importer du GNL de Russie, c'est plus trop à la mode .

 

[Luciole49]

L'avenir le dira : le choix est toujours possible d'activer ou non la fiducie sureté en effet : je ne comprends donc pas pourquoi elle serait sans dépossession, puisque c'est justement son intérêt, vous avez le texte qui le mentionne ?

Imagine que tu apportes ta bagnole à la fiducie, c'est le prêteur qui va rouler avec ?

Si dépossession c'est ce qui se passe.

Je penses que tu confonds fiducie et portage immobilier.