Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

La Croisette Fundimmo a ouvert avec deux minutes d'avance. C'est la première fois que je vois cela sur une plateforme. les retards oui souvent mais d'avance jamais.

 

[Luciole49]

J'ai vu les réponses aux questions sur l'Orée du lac et je reste acheteuse (de quelques obligations pas de l'hôtel )

 

[Jihel22]

[LPB - Les granges]

Remboursé ce jour, après 4 mois

Génial, ça m'a permis de reéinvestir le remboursement qqs minutes après sa réception sur le projet du jour, avec un meilleur taux.

 

[adnstep]

Et du coup c'est une mauvaise nouvelle qu'un projet se soit passé comme prévu ?

4 mois d'intérêt, si on ajoute 15 jours d'immobilisation en plus entre temps de collecte et transfert de la somme au promoteur, ça fait vite baisser le rendement.

Et du boulot en plus pour trouver où réinvestir.

 

[marco75]

Il y a de la commission à prendre, les CFI seraient bien bêtes de ne pas en profiter. "Je vous mets un peu de crowdfunding avec vos SCPI ? Comme ça, on fait un compte rond".

Vous avez des exemples de ces CFI (c'est la même chose que les gespat?) qui proposent des SCPI et du crowdfunding ? Comment proposent-ils ce crowdfunding ? Via un FCPR ou une SCI ? Quel intérêt précis a la PF de les laisser passer devant ?

 

[marco75]

La Croisette Fundimmo a ouvert avec deux minutes d'avance. C'est la première fois que je vois cela sur une plateforme. les retards oui souvent mais d'avance jamais.

J'ai vu cela plusieurs fois, les PF cherchent toutes la solution pour résoudre le problème de la saturation du serveur au moment de l'ouverture.

 

[marco75]

J'ai vu les réponses aux questions sur l'Orée du lac et je reste acheteuse (de quelques obligations pas de l'hôtel )

Quand je lis ceci : "Le rapport de valorisation de KPMG nous indique que le bien est en bel état mais pour concurrencer la montée en gamme des hôtels alentours, un investissement de 71k€/chambres, soit environ 3M€ serait nécessaire sur l'hôtel. La valorisation à date prend en compte ceci"
Je déconseille ce projet : c'est déjà compliqué de vendre car il y a très peu d'acheteurs pour ce type de biens, donc c'est la loterie sur la durée avant vente, mais avec cette nouvelle info, ça diminue encore la proba.

 

[Luciole49]

Quand je lis ceci : "Le rapport de valorisation de KPMG nous indique que le bien est en bel état mais pour concurrencer la montée en gamme des hôtels alentours, un investissement de 71k€/chambres, soit environ 3M€ serait nécessaire sur l'hôtel. La valorisation à date prend en compte ceci"
Je déconseille ce projet : c'est déjà compliqué de vendre car il y a très peu d'acheteurs pour ce type de biens, donc c'est la loterie sur la durée avant vente, mais avec cette nouvelle info, ça diminue encore la proba.

Pas d'accord. Quand tu achètes un commerce tu fais des travaux. A moins de faire un village de vacances qui serait peut être plus rentable vu que le taux d'occupation est meilleur et beaucoup moins de travaux.

 

[marco75]

4 mois d'intérêt, si on ajoute 15 jours d'immobilisation en plus entre temps de collecte et transfert de la somme au promoteur, ça fait vite baisser le rendement.

Et du boulot en plus pour trouver où réinvestir.

C'est vrai, je prends donc cela comme une des raisons qui justifie le taux intéressant.

 

[marco75]

Pas d'accord. Quand tu achètes un commerce tu fais des travaux. A moins de faire un village de vacances qui serait peut être plus rentable vu que le taux d'occupation est meilleur et beaucoup moins de travaux.

Oui, mais 3M€ de travaux c'est beaucoup par rapport au prix d'achat (et le prix de KPMG est estimé à partir de cette hypothèse de travaux supplémentaires à 3M€, il faut comprendre que sinon il serait moindre ?), et il faut considérer qu'il y aura un calcul de retour sur investissement que fera l'acheteur en amont : mécaniquement ça éloigne le fameux "point mort".
Bon après je ne connais pas ce secteur, mes logiques ne s'y appliquent peut-être pas.

 

[adnstep]

Vous avez des exemples de ces CFI (c'est la même chose que les gespat?) qui proposent des SCPI et du crowdfunding ? Comment proposent-ils ce crowdfunding ? Via un FCPR ou une SCI ? Quel intérêt précis a la PF de les laisser passer devant ?

Oups, CIF et pas CFI.

CIF = statut des Conseillers en investissement financier. Qualification juridique déterminée à la fois par le Code monétaire et financier et la jurisprudence.

CGP = activité des Conseillers en gestion de patrimoine. Pas de statut réglementé. Selon l'AMF : "Le Conseil en gestion de patrimoine est une activité générique non réglementée, sans définition ni existence juridique, qui recouvre généralement pour les professionnels qui s’en réclament un double savoir-faire au service des particuliers et des personnes morales : le conseil en stratégie patrimoniale et le conseil en stratégie d’investissements, financiers et immobiliers".

Objet de nombreuses discussions/chamailleries/insultes/guerres sur d'autres forums . En résumé : dans l'absolu, le CGP ne devrait vendre que du conseil, pas des produits financiers ou immobiliers. En effet, n'aura-t-il pas tendance à proposer à son client les produits qui lui assurent la meilleure commission, et pas ceux qui correspondent réellement à sa stratégie patrimoniale ? Oui, mais s'il ne vend que du conseil, c'est la moitié du chemin qui est faite. Le client, souvent, veut du conseil et est en droit d'attendre qu'on lui indique les bon produits à acheter dans le maquis des offres.

Si vous cherchez des exemples, tapez Cif crowdfunding immo sur un moteur de recherche, vous en aurez quelques uns. Après qqs généralités ils indiquent leur n° de tel pour les rappeler. Soit ils travaillent avec une pf particulière (ou plusieurs) soit ils vous proposent d'analyser les projets.

Qu'y gagnent les pf ? Sans doute du temps, et l'assurance de placer les grosses opérations.

Un lien qui date un peu (2015). La réglementation a pu évoluer depuis. [lien réservé abonné]

 

[adnstep]

C'est vrai, je prends donc cela comme une des raisons qui justifie le taux intéressant.

Il m'est arrivé d'avoir du 15% sur un projet LPB, mais sur 2 mois.

 

[Miles]

Il m'est arrivé d'avoir du 15% sur un projet LPB, mais sur 2 mois.

Pareil et le projet a duré 6 mois parce que l'acheteur initial n'a pas eu son emprunt

 

[NicoNoclaste]

[Raizers] - [Orée du lac]

Bonjour
Je viens de prendre connaissance du document KPMG, et je reste sur ma faim; le fait que l’on compare le m² d’hôtel au m² d’appartement me reste décidément sur l'estomac.
J’ai par ailleurs cherché des transactions du même type de bien et voici ce que j’ai pu trouver:

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[lien réservé abonné]_

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Il faut, avec ce genre données, être prudent car ce sont parfois des murs, parfois des fonds, parfois les deux, avec des surfaces et des nombres de chambres variés; il faut donc s’adonner à une petite gymnastique arithmétique à coup de règle de trois et d'hypothèses de rentabilité locative, pour tenter d’arriver à des chiffres comparables.
La méthode a bien entendu ses limites, parce qu’on ne travaille que sur des chiffres, et non sur des biens qui ne sont pas forcément dans le même état, qui offrent des prestations différentes, dont les situations géographiques ne sont pas les mêmes, etc. Mais c’est tout ce que j’ai pu trouver pour construire ma propre idée de la situation.

Et j’arrive pour ma part et au mieux à une évaluation qui correspond au coût de revient de l’opération.

Je décide donc définitivement de me tenir à l’écart.

 

[Luciole49]

Oui, mais 3M€ de travaux c'est beaucoup par rapport au prix d'achat (et le prix de KPMG est estimé à partir de cette hypothèse de travaux supplémentaires à 3M€, il faut comprendre que sinon il serait moindre ?), et il faut considérer qu'il y aura un calcul de retour sur investissement que fera l'acheteur en amont : mécaniquement ça éloigne le fameux "point mort".
Bon après je ne connais pas ce secteur, mes logiques ne s'y appliquent peut-être pas.

N'importe quel commerce en emplacement numéro 1 tu rachètes et tu casses tout même si les travaux ont été faits 18 mois avant. Quand t'achètes une maison d'occasion tu vas pas garder les teuchios des précédents occupants.

 

[Luciole49]

[Raizers] - [Orée du lac]


Je décide donc définitivement de me tenir à l’écart.

Ben pas moi, j'ai mis un lien avec un 15 numéros qui ne parvient pas à se vendre à 3 millions d'euros mais c'est un 15 numéros pas de quoi faire une grosse entreprise. Il n'y a pas que la fiducie il y a aussi la GAPD.

 

[marco75]

Si vous cherchez des exemples, tapez Cif crowdfunding immo sur un moteur de recherche, vous en aurez quelques uns. Après qqs généralités ils indiquent leur n° de tel pour les rappeler. Soit ils travaillent avec une pf particulière (ou plusieurs) soit ils vous proposent d'analyser les projets.

Ils prennent une commission comme pour les sites qui proposent des SCPI ou des assurance vies ? Dans ce cas ils sont des apporteurs d'affaire et ils ont un site web qui redirige vers le site web de l'assureur (pour les AV), pour les SCPI je ne connais pas le concept exact car je les prends toujours en direct.

Sinon je ne parviens pas à comprendre comment ils se font rémunérer ces CIF (ou CGP) : ils facturent une prestation ?

Ce que j'essaie de comprendre, c'est comment l'intermédiaire gestionnaire de patrimoine (CIF donc ?) parvient à collecter des fonds et donc proposer une enveloppe à une PF en avance de phase. Il faut un instrument financier pour cela : je pensais à un FCPR par exemple, une SCI me parait peu appropriée pour faire cela (responsabilité non limitée des associés).

 

[marco75]

Sinon je ne parviens pas à comprendre comment ils se font rémunérer ces CIF (ou CGP) : ils facturent une prestation ?

Je viens de trouver un exemple de facturation à l'acte et par commission (courtage) : [lien réservé abonné]
Mais je cherche toujours à comprendre comment le gestionnaire de patrimoine collecte des fonds pour proposer une enveloppe à une PF en avance de phase.

 

[Alta99]

Bonjour,

Y'aurait-il des avis sur ce projet ? 100% de pré-commercialisation mais la marge me semble fébrile.

[lien réservé abonné]

 

[Rivol0gY]

Habitant en Haute-Garonne, le Tarn est "limitrophe" et de plus en plus de personnes vont habiter dans le Tarn car moins coûteux.
Lavaur reste une ville de taille moyenne avec tout type de commodités mais je ne sais pas si c'est une ville qui attire.

Par exemple, on a eu beaucoup de Pinel à Montauban et qui est trop loin donc les prix du locatifs souffrent là-bas. Idem à Saint-Gaudens en Haute-Garonne mais trop loin de Toulouse

Est-ce que la pré-commercialisation est "actée" ? Ou peuvent-ils se rétracter ?
J'avais également noté la marge faible et je n'ai pas vérifié s'ils avaient signé les marchés pour les travaux ou si c'était des devis car la marge peut en souffrir encore plus.