Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[SamyInvest]

D'ailleurs j'ai une question concernant les plateformes que vous avez l'habitudes d'utiliser ? Voici les miennes par ordre de préférence :

1/ Clubfunding = beaucoup de projet en portefeuille// coupon MENSUEL ce qui réduit le stress et le risque // énormément de projets ayant été remboursés souvent avant l'échéance. Il faut être rapide pour souscrire, au moins 20% des projets me sont passés sous le nez, souscription en moins d'une minute. J'ai un gestionnaire de patrimoine qui me propose parfois des projets avec préservation et/ou exclusivité

2/ Upstone = Des taux à 12% sur des durées pouvant commencer à 6 mois. Beaucoup plus de risque à mon avis ici et des retards dans les projets systématiquement. Quelques remboursements.

3/ Anaxago = 1 seul projet, tout s'est bien passé mais je me concentre plus sur les 2 premiers

4/ Homunity = 1 seul projet, remboursé avec du retard mais tout s'est bien passé

Et vous ?

 

[Rivol0gY]

[El Baze Key Invest]
Je suis sur quatre projets Raizers (erreur de jeunesse) le dernier micro remboursement date de février, tous les projets ne respectent pas le planning et mon encours au global est de 49%

Que se passe-t-il avec Raizers ? Parce que j'ai 25% de mes encours avec eux donc sur quels points dois-je prêter une attention toute particulière ?!

 

[Luciole49]

D'ailleurs j'ai une question concernant les plateformes que vous avez l'habitudes d'utiliser ? Voici les miennes par ordre de préférence :

1/ Clubfunding = beaucoup de projet en portefeuille// coupon MENSUEL ce qui réduit le stress et le risque // énormément de projets ayant été remboursés souvent avant l'échéance. Il faut être rapide pour souscrire, au moins 20% des projets me sont passés sous le nez, souscription en moins d'une minute. J'ai un gestionnaire de patrimoine qui me propose parfois des projets avec préservation et/ou exclusivité

2/ Upstone = Des taux à 12% sur des durées pouvant commencer à 6 mois. Beaucoup plus de risque à mon avis ici et des retards dans les projets systématiquement. Quelques remboursements.

3/ Anaxago = 1 seul projet, tout s'est bien passé mais je me concentre plus sur les 2 premiers

4/ Homunity = 1 seul projet, remboursé avec du retard mais tout s'est bien passé

Et vous ?

1/ Lymo, commencé en 2015 jusqu'à janvier 2019 beaucoup de projets en retard et le fait de faire financer ses propres projets présente de nombreux inconvénients.
2/ Anaxago, commencé en 2018 jusqu'à fin 2021, manque de visibilité.
3/ Homunity commencé en 2019 pas fait grand chose car je reçois rarement les projets, plantée sur Axone promotion
4/ Raizers commencé en début d'année, j'arrête j'attends un peu d'avoir des remboursements
5/ Monego commencé il y a quelques semaines
6/ Wesharebonds commencé il y a quelques semaines
7/ Finple 1 seule opération récemment
8/ La première brique commencé fin 2021 un projet remboursé
9/ Immocratie commencé en 2021 peu de projets

Puis là depuis quelques semaines çà devient vraiment dur de trouver quelque chose plus on lit ce forum plus on monte en parano et cette parano est parfaitement justifiée on confir notre argent à des plateformes qui en encaissent 5% quoi qu'il arrive.

N'hésitez pas pour un parrainage, au moins ce sont les seules sommes que l'on perçoit à coup sûr (toutes les plateformes en proposent pas). Aussi sur Boursorama, Fortuneo, Solylend, Homiris, Mailorama, Caisse épargne ile de France, assurancevie.com, Lendosphere (c'est nouveau).

 

[Luciole49]

Que se passe-t-il avec Raizers ? Parce que j'ai 25% de mes encours avec eux donc sur quels points dois-je prêter une attention toute particulière ?!

El Baze / Key Invest qui a du mal à payer et qui s'est fait attaquer en justice par une plateforme, je sais plus laquelle je vais regarder. Clubfunding.

 

[Rivol0gY]

Demain, le 13/05 à 13 h, [WiSEED] projet MONTPARNASSE. (en face de la tour Montparnasse )

Je vais m'y plonger dedans...

 

[marco75]

Demain : CF Maison Demoiselle - Balthazart Invest II
- Patrimoines des 2 cautions de 20M et 15M (pas précisé si c'est brut ou net)
- Endettement bancaire holding ~10M
- Hypothèque 1er rang => LTA ~ 100%
Ce qui me chagrine, ce sont les commentaires ici d'une opération précédente sur Homunity (qui me font bien penser à du "faisons l'autruche et jouons la montre car c'est dans notre intérêt au détriment de nos engagements ?") :
[lien réservé abonné]Listing des opérations passées :
[lien réservé abonné]Quelqu'un y va ?

 

[marco75]

Puis là depuis quelques semaines çà devient vraiment dur de trouver quelque chose plus on lit ce forum plus on monte en parano et cette parano est parfaitement justifiée on confir notre argent à des plateformes qui en encaissent 5% quoi qu'il arrive.

Ahahah, si ça peut vous rassurer, ceux qui misent sur les fonds euros (et surtout aussi des UC) en AV sont hyper inquiets de la loi Sapin 2 et de sa potentielle application (blocage provisoire des fonds) vu la remontée rapide des taux (qui était redoutée mais peu probable jusqu'à maintenant).

Pour le moment le participatif immo est un placement au rendement réel moyen inconnu, les retards non contractuels rendent impossible l'établissement de statistiques, mais il y a quand même très peu de pertes sèches en capital pour le moment en proportion du nombre d'opérations, reste à déterminer quelle sera la part des pertes dans les retards contractuels, c'est la variable à trouver dans l'équation, le temps nous le dira : dans 2 ans ?

 

[Rivol0gY]

Bon, j'ai regardé l'offre WiSEED de demain : [WiSEED] Montparnasse [lien réservé abonné]

Cela me semble pas mal avec déjà des offres d'achat pour 5 M€ et une marge de 22% donc même en cas de baisse du prix au m² à la revente, il y a un petit matelas.

Qu'en pensez-vous ?

 

[marco75]

Bon, j'ai regardé l'offre WiSEED de demain : [WiSEED] Montparnasse [lien réservé abonné]

Cela me semble pas mal avec déjà des offres d'achat pour 5 M€ et une marge de 22% donc même en cas de baisse du prix au m² à la revente, il y a un petit matelas.

Qu'en pensez-vous ?

"L'emprunt obligataire sera sécurisé par la mise en place d'une garantie à première demande par la société BOILLON & Associés. Une caution personnelle et solidaire sera également signée par le dirigeant de l'Opérateur, qui dispose d'un patrimoine couvrant le remboursement de l'emprunt obligataire."
Sans moi (Car 834k de capitaux propres pour la société et 719k de dette dont 3k CC-associés, et la banque prend toutes les garanties)

 

[Rivol0gY]

Utilisation du futur et non du passé donc non acté pour le moment

 

[marco75]

Utilisation du futur et non du passé donc non acté pour le moment

Ce n'est pas cela qui me dérange, mais que même avec un patrimoine couvrant 2 fois le montant emprunté, il est forcément déjà caution sur d'autres projets donc il faudrait un patrimoine net de 10M au moins pour commencer à prendre cette garantie en compte.

 

[Rivol0gY]

Vu le nombre de projets en cours selon Hellocrowfunding...

La garantie, je la voyais plutôt sur le bien lui-même.

 

[Miles]

Personnellement je ne vois pas la caution comme une garantie de remboursement mais plutôt comme une arme dissuasive "dépêche toi de trouver une solution si tu veux pas jouer perdant".

 

[marco75]

Pour le projet CF de demain "Maison Demoiselle - Balthazart Invest II",
je reviens sur un de leurs anciens projets sur Homunity :
[lien réservé abonné]Ce projet a eu plus d'un an de retard, et on peut lire dans les commentaires qu'Homunity a décidé de ne pas engager de "recouvrement judiciaire".
Au regard du patrimoine désormais connu des 2 opérateurs (qu'Homunity connaissait surement), ils n'avaient pas à s'inquiéter mais encore fallait-il le savoir. Maintenant j'aimerais savoir si les intérêts seront aussi versés pour l'année de retard, ça me semble une info importante à connaitre, si quelqu'un a cette info ?

 

[NicoNoclaste]

[Baltis]-[Rue du Temple]

Bonsoir

Financement de l’acquisition d’un immeuble mixte dans le quartier historique du Marais, à proximité de la Place de la République à Paris 3ème, aux côtés d’un acteur reconnu de l’immobilier, spécialiste des opérations urbaines mixtes.

• LOCALISATION Paris (75003)
• PRODUIT Obligations
• ACTIFS Résidentiel / Commerces
• MONTANT À COLLECTER 670 000€
• INVESTISSEMENT MINIMUM 1 000€
• DURÉE D'INVESTISSEMENT 18 mois
• FRAIS POUR LES INVESTISSEURS 0
• TAUX*10 %

La présente levée est destinée à arrêter la vente avant la signature de l'acte final au T3.
Des détails manquent et de nombreux points sont encore obscurs, qui devront être éclaircis pour la deuxième levée de fonds (même scénario que le projet Rivoli, mêmes PF et opérateurs).
On ne nous dit pas dans quelles conditions aura lieu l'achat: locaux vides, loués et pour quels loyers, évictions en vue, renégociation des loyers?
On ne connaît pas le détail des lots, et encore moins la grille de commercialisation.
Quelle sera la stratégie de commercialisation? Revente des lots vides? Location des locaux, puis revente à un investisseur? Et sur base de quel taux de capitalisation? Je ne parviens pas à me contenter des hypothèses de valorisation retenues par Baltis.
Par conséquent, le bilan prévisionnel ne peut aujourd'hui être considéré que comme une ébauche.
De plus, les frais des deux levées obligataires (dont on ne connaît pas encore le montant total) ne seront supportées que par HFI seule, et leur impact sur sa part de marge ne peut encore être connu.

On en saura plus pour la deuxième levée. Pour l'instant, le projet n'est pas suffisamment mûr pour que je m'y risque. Mais je garderai un œil dessus...

 

[Allison54]

[Baltis]-[Rue du Temple]

Bonsoir


La présente levée est destinée à arrêter la vente avant la signature de l'acte final au T3.
Des détails manquent et de nombreux points sont encore obscurs, qui devront être éclaircis pour la deuxième levée de fonds (même scénario que le projet Rivoli, mêmes PF et opérateurs).
On ne nous dit pas dans quelles conditions aura lieu l'achat: locaux vides, loués et pour quels loyers, évictions en vue, renégociation des loyers?
On ne connaît pas le détail des lots, et encore moins la grille de commercialisation.
Quelle sera la stratégie de commercialisation? Revente des lots vides? Location des locaux, puis revente à un investisseur? Et sur base de quel taux de capitalisation? Je ne parviens pas à me contenter des hypothèses de valorisation retenues par Baltis.
Par conséquent, le bilan prévisionnel ne peut aujourd'hui être considéré que comme une ébauche.
De plus, les frais des deux levées obligataires (dont on ne connaît pas encore le montant total) ne seront supportées que par HFI seule, et leur impact sur sa part de marge ne peut encore être connu.

On en saura plus pour la deuxième levée. Pour l'instant, le projet n'est pas suffisamment mûr pour que je m'y risque. Mais je garderai un œil dessus...

Un très grand merci pour voir pris le temps de me répondre, je n'étais pas loin de m'y lancer.
C'est là où je m'aperçois que pour l'heure je suis loin de posséder toutes les connaissances requises pour analyser ce type de projet. Merci encore !

 

[Luciole49]

Baltis je suis pas dessus mais j'ai examiné un de leurs projets et l'ai trouvé pire que les montages d'Anaxado. On achète un local commercial, l'investisseur paie 40% du coût et un crédit 60%. Les loyers paient les mensualités et au bout de 6 ans on revend l'immeuble avec la plus value. Sauf que le credit est in fine et le taux d'intérêt + les charges correspondent au loyer, cherchez l'erreur. Cerise sur le gâteau ce genre de montage est assujetti à l'IFI et à force de nous faire acheter leurs montages foireux on va finir par tomber dedans. savez l'IFI c'est à partir de 750.000 mais on ne le paie que si on dépasse 1.300.000 à partir de 750.000, et tout cela pour des montages qui au mieux rapporteront 0.

 

[ostibapa]

Bonjour,

Il y'a deux types de projet chez Baltis :
- les achats de locaux commerciaux puis gestion sous forme de "Balticap" qui correspondent à ce que décrit Luciole49. Personnellement, je les ignores.
- des émission obligataires classiques sur des projets de MdB ou promoteur

 

[Allison54]

Bonjour,

Il y'a deux types de projet chez Baltis :
- les achats de locaux commerciaux puis gestion sous forme de "Balticap" qui correspondent à ce que décrit Luciole49. Personnellement, je les ignores.
- des émission obligataires classiques sur des projets de MdB ou promoteur

Merci beaucoup ! Je passe donc mon tour cette fois et étudierai de plus près le second type de projet

 

[ostibapa]

Merci beaucoup ! Je passe donc mon tour cette fois et étudierai de plus près le second type de projet

En l'occurrence [Rue du Temple] est bien sur ce 2ème type.

Perso je ne l'ai pas étudié (donc pas d'avis) car j'ai déjà un autre projet en cours avec HFI et j'ai pour règle de me limiter à un seul projet en simultané par opérateur

[Balticap 41] est lui sur le 1er type