Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[marco75]

Ca vaut ce que ça vaut mais un promoteur qui a pas mal d'avis négatifs sur Google (de gens pas contents, de malfaçons dans leur appartement livré ou autre), qui a planté des sociétés (peu importe si c'est de sa faute ou pas, on ne sait jamais de toute façon), qui a un historique de retards en crowdfunding (je fais quand même abstraction du 1er confinement 2020), dont on trouve des articles négatifs en tapant le nom du gérant sur Google, dont la photo ne m'inspire pas confiance, dont le profil LinkedIn est flou, ou n'importe quel signal faible... je ne réfléchis même pas je passe.

Ahahah, je vais vous envoyer ma photo que j'utilise pour démarches "pro" pour savoir si elle inspire confiance. Je plaisante, mais je fais exactement la même chose... Enfin disons plutôt que la photo devient un biais de confirmation d'une mauvaise impression préalable sur le dossier.

 

[Rivol0gY]

à noter qu'ils n'ont jamais fait appel à du crowdfunding visiblement (en testant ACLIS sur le site hellocrowdfunding)

 

[Rivol0gY]

Et que dire de la "proposition" Raizers sur "Arson-Gioffredo" par JAC Transactions et "Saint-Zacharie" par France Immo ?

Le premier a quand même 8 projets en cours selon hellocrowdfunding avec des montants pas négligeables... Donc j'aurais tendance à croiser au large. Et vous ?

Pour le second, faut que je regarde le dossier. Pas encore eu le temps

 

[Luciole49]

Hello, t’as du nouveau sur Axone

Ben en fait on peut voir les projets en cours sur leur site à condition de pas passer par la page d'accueil et ils ont vraiment des projets en cours. Maintenant 8.000.000 à rembourser vu les marges du neuf et vu les problèmes qu'ils ont avec les acquéreurs je vois pas où ils vont les trouver. Même les intérêts seuls je vois pas.

 

[marco75]

Et que dire de la "proposition" Raizers sur "Arson-Gioffredo" par JAC Transactions et "Saint-Zacharie" par France Immo ?

Le premier a quand même 8 projets en cours selon hellocrowdfunding avec des montants pas négligeables... Donc j'aurais tendance à croiser au large. Et vous ?

Pour le second, faut que je regarde le dossier. Pas encore eu le temps

Pour le 2nd (France Immo) il y a le mix hypothèque 1er rang + VEFA sur lequel je m'interroge ici : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...en-cas-de-projet-avec-des-vefa-prevues.44278/

Pour le 1er (JAC Transactions), le LTA est de 99% avec le jeu des hypothèques (à condition que la valeur du bien pour l'hypothèque de 2nd rang ne soit pas surestimée), donc j'y vais à priori.
Par contre, c'est un peu une fuite en avant cette affaire : ils lèvent des fonds pour de nouvelles opérations finalement avec ce "refinancement de fonds propres" : depuis quand détiennent-ils ces 2 biens ? Ils hypothèquent simplement des bijoux de famille selon moi. Ca ne veut pas dire qu'il y a un problème, juste qu'ils sont très gourmants et ont des opportunités.

 

[Luciole49]

Et que dire de la "proposition" Raizers sur "Arson-Gioffredo" par JAC Transactions et "Saint-Zacharie" par France Immo ?

Le premier a quand même 8 projets en cours selon hellocrowdfunding avec des montants pas négligeables... Donc j'aurais tendance à croiser au large. Et vous ?

Pour le second, faut que je regarde le dossier. Pas encore eu le temps

Jac Transaction il y a eu des avis négatifs ici, je me souviens plus mais concernant leur dernier projet qui serait un co financement qui se passe mal de l'autre côté (je déforme je sais plus mais voyants au rouge). L'autre j'ai déjà investi dessus mais hypothèque bien couverte et commercialisé à 100%. Point négatif il est à Marseille, il a déjà 4.600.000 d'encours sur Raizers. Point que je ne comprends pas si on a une hypothèque à 100% en apportant 36% et que le bailleur social apporte 64% en cours de VEFA si çà va mal on pique l'immeuble au bailleur social ? C'est pas du tout clair pour moi et je vais demander à Raizers et à mon avis après leur réponse ils vont me dire que Noel c'est encore loin et je vais laisser tomber.

 

[Luciole49]

Pour le 2nd (France Immo) il y a le mix hypothèque 1er rang + VEFA sur lequel je m'interroge ici : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...en-cas-de-projet-avec-des-vefa-prevues.44278/

Pour le 1er (JAC Transactions), le LTA est de 99% avec le jeu des hypothèques (à condition que la valeur du bien pour l'hypothèque de 2nd rang ne soit pas surestimée), donc j'y vais à priori.
Par contre, c'est un peu une fuite en avant cette affaire : ils lèvent des fonds pour de nouvelles opérations finalement avec ce "refinancement de fonds propres" : depuis quand détiennent-ils ces 2 biens ? Ils hypothèquent simplement des bijoux de famille selon moi. Ca ne veut pas dire qu'il y a un problème, juste qu'ils sont très gourmants et ont des opportunités.

Donc tu te poses la même question.

Je sens que cela va balayer mes illusions sur l'hypothèque.

Si l'hypothèque est primée par les acheteurs en VEFA on perd de l'argent si le projet est en marge négative.

On nous vend du rêve avec des espoirs de gains mirifiques on engage le pronostic vital de nos économies. Ben on vous a prévenu c'est marqué en toutes lettres qu'il y a un risque de perte en capital, c'est pas encoer Noel.

 

[marco75]

Si l'hypothèque est primée par les acheteurs en VEFA on perd de l'argent si le projet est en marge négative.

Oui, précisément la GFA (Garantie Financière d'Achèvement) des VEFA est prioritaire sur l'hypothèque. Ensuite parfois le VEFA acté peut atteindre seulement 50% du CA, donc l'hypothèque porte encore sur le reste qui sera vendu ensuite (pas en VEFA donc). Ce n'est pas tant une marge négative qui est à craindre, mais un VEFA qui monte à 90% avec 10% les lots restants qui sont difficiles à vendre et surlesquels l'hypothèque porte encore : tout le VEFA aura fait l'objet de main levées successives. Mais avec un peu de chance comme le remboursement des OS est prioritaire sur la marge, le VEFA aura financé ce qu'il faut. On n'est clairement plus dans une hypothèque claire et nette.
A noter aussi que dès le début on peut avoir du VEFA acté, l'hypothèque ne porte pas sur cette part.

 

[Luciole49]

Oui, précisément la GFA (Garantie Financière d'Achèvement) des VEFA est prioritaire sur l'hypothèque. Ensuite parfois le VEFA acté peut atteindre seulement 50% du CA, donc l'hypothèque porte encore sur le reste qui sera vendu ensuite (pas en VEFA donc). Ce n'est pas tant une marge négative qui est à craindre, mais un VEFA qui monte à 90% avec 10% les lots restants qui sont difficiles à vendre et surlesquels l'hypothèque porte encore : tout le VEFA aura fait l'objet de main levées successives. Mais avec un peu de chance comme le remboursement des OS est prioritaire sur la marge, le VEFA aura financé ce qu'il faut. On n'est clairement plus dans une hypothèque claire et nette.
A noter aussi que dès le début on peut avoir du VEFA acté, l'hypothèque ne porte pas sur cette part.

Oui c'est pas grave quand les emprunts sont remboursés par les versements de fond mais là quand les VEFA servent à financer le projet c'est pas pareil.

 

[Rivol0gY]

Ce qui est ici le cas de cette opération [Raizers] "Saint-Zacharie" par France Immo, non ?
De plus, je n'ai pas l'impression que le VEFA soit acté là, non ?

Et puis prévoir 20 k€ pour les aléas sur un tel projet, cela paraît fort optimiste... Surtout que les travaux sont réalisés par une société gérée par un des films du président de France Immo. Cela pourrait aider à "rogner" d'autant plus les marges.

 

[Luciole49]

Ce qui est ici le cas de cette opération [Raizers] "Saint-Zacharie" par France Immo, non ?
De plus, je n'ai pas l'impression que le VEFA soit acté là, non ?

Et puis prévoir 20 k€ pour les aléas sur un tel projet, cela paraît fort optimiste... Surtout que les travaux sont réalisés par une société gérée par un des films du président de France Immo. Cela pourrait aider à "rogner" d'autant plus les marges.

Bon c'est commercialisé à 100% il y a une marge de 8% ils se font aussi du blé avec la construction. Mais bon je suis déjà sur ce promoteur avec 10% payés annuellement, une hypothèque et un apporte personnel plus rassurants et puis comme le souligne Raizers ils ont déjà beaucoup d'encours et encore ils sont situés à Marseille.

 

[marco75]

De plus, je n'ai pas l'impression que le VEFA soit acté là, non ?

Il ne l'est pas en effet, sinon comme c'est 100% en VEFA ils n'auraient pas besoin de participatifs, et c'est là qu'on réalise qu'il y a aussi ce point d'attention : "Marge de l’opération faible, conditionnée à la récupération de la TVA".

 

[Wallys56]

Pour l'engagement excessif en matière de caution certaines plateformes vérifient le patrimoine du cautionneur en attendant El Baze est bien englué dans sa caution personnelle.

Du nouveau à ta connaissance Luciole49 concernant les remboursements Cf et autres.

 

[Luciole49]

Du nouveau à ta connaissance Luciole49 concernant les remboursements Cf et autres.

je ne suis pas sur CF. Je ne suis pas sur Key Invest n'étant pas à l'époque sur CF et Raizers. J'ai compris que vous perceviez de temps en temps des remboursements donc tant qu'il y a de la vie il y a de l'espoir et des intérêts.

 

[Spel]

[El Baze Key Invest]
Je suis sur quatre projets Raizers (erreur de jeunesse) le dernier micro remboursement date de février, tous les projets ne respectent pas le planning et mon encours au global est de 49%

 

[Luciole49]

[El Baze Key Invest]
Je suis sur quatre projets Raizers (erreur de jeunesse) le dernier micro remboursement date de février, tous les projets ne respectent pas le planning et mon encours au global est de 49%

Soit ils vont tout payer soit ils vont baisser les bras et finir à la soupe populaire. Il y avait pas d'erreur c'est le covid qui est passé par là. Faut voir ce que subissent les boîtes avec la pénurie de main d'oeuvre et de matières premières couplé aux interruptions de chantier. heureusement pour elles les retard de chantier pour cas de force majeure elles n'ont pas de pénalités à verser aux clients mais ceux ci sont mécontents et çà pèse sur le réputation. Ils ont remboursé une partie en février donc pour le moment pas de cessation de paiements çà finira peut être par un moratoire des intérêts.

 

[adnstep]

Ben en fait on peut voir les projets en cours sur leur site à condition de pas passer par la page d'accueil et ils ont vraiment des projets en cours. Maintenant 8.000.000 à rembourser vu les marges du neuf et vu les problèmes qu'ils ont avec les acquéreurs je vois pas où ils vont les trouver. Même les intérêts seuls je vois pas.

Rachat par un autre promoteur ?
Et pourquoi pas, un promoteur bénéficiant d'un financement corporate par crowdfunding .

 

[Allison54]

Bonjour,

Novice dans le crowdfunding, j'aurais aimé votre avis sur le projet qui s'ouvre chez Baltis Capital "Rue du Temple" (marchand de biens) :

Financement de l’acquisition d’un immeuble mixte dans le quartier historique du Marais, à proximité de la Place de la République à Paris 3ème, aux côtés d’un acteur reconnu de l’immobilier, spécialiste des opérations urbaines mixtes.

• LOCALISATION Paris (75003)
• PRODUIT Obligations
• ACTIFS Résidentiel / Commerces
• MONTANT À COLLECTER 670 000€
• INVESTISSEMENT MINIMUM 1 000€
• DURÉE D'INVESTISSEMENT 18 mois
• FRAIS POUR LES INVESTISSEURS 0
• TAUX*10 %

Merci par avance !

 

[Yoda69]

Pourquoi l'hypothèque n'est pas sur le terrain sans cette limite de 80k ? Je n'ai pas compris ce concept de limite inférieure au montant de l'emprunt restant (150k donc), c'est la 1ère fois que je lis cela dans un dossier.

Voici ce qui est écrit dans le DIRS :

La masse des obligataires bénéficie de garanties de 1er ordre
- Une hypothèque conventionnelle en 1er rang sur le terrain à bâtir, pour un montant de 100.000€
- Une promesse d’affectation de 350.000€ issus de la vente de la maison
- Une garantie à première demande la SARL GELONE IMMOBILIER

 

[Jpense20]

Bonjour.
Je reçois ce jour un virement dont l'intitulé est "SASU FINANCIERE PC INVEST 1". Je suppose qu'il s'agit d'un remboursement de crowdfunding mais je n'ai reçu aucun mail me l'annonçant donc je me demande de quelle pf et de quel projet il s'agit ...
Si quelqu'un a l'info, merci.

C'est VILLA MORAISSES