Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Un peu cavalier, comme appréciation, non?
Les différents intervenants qui ont rapporté leur expérience dans les quelques posts ci-dessus n'ont pas fait n'importe quoi!
J'avais commencé par ces prêts aux entreprises, il y a 6 ans.. Puis bien vite arrêté en lisant les parcours désastreux subis alors par beaucoup. Eux non plus ne faisaient pas n'importe quoi!
Je me suis tourné vers l'immo qui a bien marché jusqu'aux dérives constatées à cause du covid.
je me félicite de ne plus avoir participé au moindre projet depuis bientôt 2 ans, me contentant de laisser les projets se terminer... Avec beaucoup de retard pour les derniers.
Il ne me reste plus grand chose dans la nature : tout juste 12K€ encore investis.
Si vos performances ont été boostées depuis 2020, c'est peut-être aussi grâce aux PGE qui ont évité à beaucoup de boites de sombrer.
Malgré tout, un PGE reste à rembourser, et avec ce qui s'annonce pour la suite (inflation, pénuries de tout), je vous souhaite bien du courage, autant en crwd immo qu'en PME.

Disons que les malchanceux viennent plus facilement raconter leur mésaventures. Et que les projets credit.fr du début c'était n'importe quoi d'une part et d'autre part pas de communication à l'avance et un tel engouement que si tu prenais le temps de survoler les ocs à l'ouverture eh bien la souscription était close. Puis j'ai regardé quelques projets plantés pour me faire une idée -> Monsieur X. emprunte pour monter sa franchise Tartempion, Tartempion est une marque de renommée mondiale qui fait 13 milliards d'euros de CA et est cotée au CAC 40 donc Monsieur X. vole vers la fortune. Je sais plus de quoi il s'agissait mais je peux vous dire que les échecs des franchises BP ont fait coulet beaucoup d'encre au siècle dernier, une grosse pétrolière gagnant un fric fou mais les franchisés qui savent pas gérer une station service ils finissent à la soupe populaire. Comme je dis pour le moment les plantés sont rares et donc je n'ai pas le nez creux mais je suis la tendance. En même temps la qualité des projets s'est vraiment améliorée. Juste pour la petite histoire le premier ou deuxième mois où j'ai commencé j'ai souscrit 2.000 euros sur un projet présenté par une boîte où je suis actionnaire. Après avoir supplié la plateforme en vain de me laisser mettre 10 000 et dit au dirigeant qu'il aurait pu penser à ses actionnaires avant d'aller là bas le premier confinement est arrivé et les boutiques ont du fermer et là j'ai béni la règlementation qui plafonnait à 2000. En fin de compte remboursé par anticipation avec les mensualités non versées du fait du PGE et l'activité repart normalement avec un an de retard sur le BP et une dette de 1.000.000 d'euros qu'il va falloir commencer à rembourser.

 

[Luciole49]

[Sujet Border line] [Alternatives]
Pour ma part, en attendant de voir passer l'orage :
J'ai placé une partie en comptes à terme fractionnés chez PSA 0,65% à 0,80% selon durée.
C'est liquide et ça limite (si peu quand même) les dégâts.
Peut-être parce que le virement va en Allemagne, j'hésite à aller chez Raisin à 1% et je ne sais pas si c'est aussi liquide que PSA ? Renault, a cessé les comptes à termes, ça c'est sûr.
Je freine aussi des 4 fers dans le crowdfunding.
Crowdlending? Trop chronophage, évaluations difficiles. En train de faire un essai,pour voir.
J'avais quasi vidé le PEA (avec une bonne PV—Dédicace @Poam5656 ) pour simplifier le transfert hors ING. Juste au bon moment. Maintenant, il faut que j'attende la fin du processus qui ne saurait tarder. Je ne suis pas pressé d'y remettre des billes, ça demande encore qqs jours de réflexion et de voir venir l'actualité.
Un bonne tranche de SCPI + quelques box-garage, pas trop embêtant à gérer, permettent d'avoir un socle à peu près solide.
J'ai relu avec plaisir cette semaine "Le savetier et le financier [lien réservé abonné]" de Jean de la Fontaine.

Pour ma part les liquidités sont sur de l'avéneuro j'ai de la chance d'avoir des contrats qui acceptent encore les versements 100% euro se contentant de bonifier si on achète aussi des UC. La bourse cela n'a jamais été mon truc malgré de l'expérience professionnelle dans le domaine où je passais pour quelqu'un d'expérimenté j'ai toujours été nulle et je vois tout le monde autour de moi faire beaucoup mieux. En revanche j'ai fait des très belles PV avec le non coté et en immobilier. Je pense quand même que tant le CFL que le CFI permettent de faire mieux que l'Avéneuros ... à suivre. Pour le moment je suis bien gagnante sur les deux, enfin le CFL c'est très limité avec des mises entre 50 et 2000 euros.

 

[himalaya75]

Raizers ce matin 2.100.000 euros partis en 10 secondes devaient être sacrément réservé quand même.

Oui une grosse tranche réservée m'a dit Raizers, je suis arrivé trop tard à 14h10

 

[fab]

Raizers ce matin 2.100.000 euros partis en 10 secondes devaient être sacrément réservé quand même.

Effectivement, quand j'ai rafraichi la page à 14:00 pour l'ouverture de la collecte, environ 1.8 M étaient déjà réservés. J'ai pu m'y glisser in extremis

 

[Luciole49]

Effectivement, quand j'ai rafraichi la page à 14:00 pour l'ouverture de la collecte, environ 1.8 M étaient déjà réservés. J'ai pu m'y glisser in extremis

Raizers dit 60% je pense plutôt que tu as raison

 

[Yoda69]

CF - Porcheville
(+) : opérateur inspirant confiance
(-) : marge peu élevée, commercialisation

CF - Cardinet Office
(+) : marge, dirigeant de CF dans la boucle
(-) : commercialisation dépendant de locataires actuels & futurs, secteur bureaux (perso le CF me permet d’habitude de diversifier des bureaux SCPI)
(?) : ce type de montage avec revente suite à location - est ce une bonne pratique / pratique usuelle ?

D’autres avis ? J’hésite pas mal, il y a de vrais (+) dans les deux cas, mais avec des points de doute.

[CF] [Porcheville]
Travaux de 155 K€ pour une maison affichée à 490 K€ ils y vont fort (ou alors maison complètement pourrie)

[CF] [Cardinet Office]
C'est un rez-de-chaussée peu lumineux donc pas facile à recaser mais le prix d'achat est tellement bas malgré les défauts apparents du bien (< 5 000 €/ m2 et loyer de 250) que je vois difficilement comment ils pourraient avoir une marge négative. Il faut être patient en revanche (3 ans + 1)

 

[PhP91]

Pour l'instant, tout est en bourse et en liquidités.
J'étais allé vers le crowdfunding immo dans les années 2016 pour diversifier alors que la bourse manquait de perspectives. Ce n'est pas pour autant que je m'éparpille uniquement pour dire que je diversifie. Encore faut-il avoir un espoir de rentabilité supérieure à l'inflation.
Quand notre quotidien (économique, social), sera assaini, il sera toujours temps d'y revenir.

[Sujet Border line] [Alternatives]

Une prudence qui vous honore, surtout quand on voit la "folie" des souscriptions de plusieurs M€ de CF Immo en moins d'une minute ! ..
Pour autant (et pour prolonger le débat ..), il nous faut bien trouver une diversification à la Bourse qui compense l'inflation ..
L'immobilier semble une classe d'actif, qui va dans ce sens : Exemple de synthèse [lien réservé abonné]
Certes cette nature de placement est peu liquide, mais avec le CFI c'est quand même mieux qu'un projet LMNP ou des SCPI ..
Coté incertitudes liées :
- aux PGE, il semble que ces prêts n'aient contribués qu'à hauteur de 2 à 4% du CA des secteurs Immo et BTP : article sur le remboursement PGE [lien réservé abonné], (optimiste sur le remboursement mais factuel sur l'exposition des secteurs)
- aux pénuries, surcouts, délais des fournitures pour la construction : le risque est peut être plus sur les projets en cours (lancés avant ces contraintes), que les nouveaux projets (dont il faut s'assurer qu'ils intègrent bien ces contraintes).

Merci encore pour cet échange, qui aide à trouver sa voie

 

[Cforentier]

[CF] [Porcheville]
Travaux de 155 K€ pour une maison affichée à 490 K€ ils y vont fort (ou alors maison complètement pourrie)

[CF] [Cardinet Office]
C'est un rez-de-chaussée peu lumineux donc pas facile à recaser mais le prix d'achat est tellement bas malgré les défauts apparents du bien (< 5 000 €/ m2 et loyer de 250) que je vois difficilement comment ils pourraient avoir une marge négative. Il faut être patient en revanche (3 ans + 1)

Bonjour à tous,

Porcheville ok pour moi avec DMVIP. 700€/m2 pour les travaux c'est dans la norme pour faire un travail serieux et valoriser le bien. Beaucoup trop de projets avec un coup de peinture bidon ou 50K€ en visant des acheteurs pigeons.​

 

[Luciole49]

Il y a le projet de l'immo aussi bien voire mieux que celui d'hier.
Sur les investissements cet année j'ai aussi fait le fond d'invetissement de BPI France. A dose homéopatique quand j'ai vu que les frais sur 5 ans représentaient 25% de la mise ce qui est le cas pour beaucoup de OPCVM, FCPI FCPR et autre.

 

[PhP91]

[Sujet Border line] [Alternatives]
Pour ma part, en attendant de voir passer l'orage :
J'ai placé une partie en comptes à terme fractionnés chez PSA 0,65% à 0,80% selon durée.
C'est liquide et ça limite (si peu quand même) les dégâts.
Peut-être parce que le virement va en Allemagne, j'hésite à aller chez Raisin à 1% et je ne sais pas si c'est aussi liquide que PSA ? Renault, a cessé les comptes à termes, ça c'est sûr.
Je freine aussi des 4 fers dans le crowdfunding.
Crowdlending? Trop chronophage, évaluations difficiles. En train de faire un essai,pour voir.
J'avais quasi vidé le PEA (avec une bonne PV—Dédicace @Poam5656 ) pour simplifier le transfert hors ING. Juste au bon moment. Maintenant, il faut que j'attende la fin du processus qui ne saurait tarder. Je ne suis pas pressé d'y remettre des billes, ça demande encore qqs jours de réflexion et de voir venir l'actualité.
Un bonne tranche de SCPI + quelques box-garage, pas trop embêtant à gérer, permettent d'avoir un socle à peu près solide.
J'ai relu avec plaisir cette semaine "Le savetier et le financier [lien réservé abonné]" de Jean de la Fontaine.

Quel intérêt pour un CAT (compte à terme) qui verse moins qu'un Livret A (1%) ? Ce dernier étant exonéré d'impôt et CSG alors que le CAT est soumis au PFU (30%)..
Certes les Livrets d'Etat sont limités en montant, mais c'est quand même un max de 70 K€ pour un couple avec LDD.

Coté SCPI, une solution intéressante à analyser me semble être : Iroko Zen en nue-propriété dont le TRI (net d’impôt et CSG) sur 5 ans serait de 4,83% (à prix de souscription inchangé sur la durée) ..
Possibilité de réduire la durée à 3 ans, mais avec un TRI moindre (4,75%).
Au plaisir de partager sur ce sujet, mais sur un file adéquat j'imagine ..

...en bon savetier de la finance

 

[Raug]

Quel intérêt pour un CAT (compte à terme) qui verse moins qu'un Livret A (1%) ? Ce dernier étant exonéré d'impôt et CSG alors que le CAT est soumis au PFU (30%)..

Ben, parce que A et DD sont déjà pleins… et je n'ai pas droit au LEP.

Coté SCPI, une solution intéressante à analyser me semble être : Iroko Zen en nue-propriété dont le TRI (net d’impôt et CSG) sur 5 ans serait de 4,83% (à prix de souscription inchangé sur la durée) ..

La nue propriété, c'est bien, mais c'est un retour en capitalisation, j'ai déjà investi en SCPI PP et continue régulièrement à le faire. Je cherche plutôt le dividende.
Je garde un peu de cash (le CAT est quand même liquide) pour profiter de ce qui me reste à vivre et pouvoir retourner en bourse et/ou autre, selon l'évolution incertaine du Monde.
L'investissement, c'est aussi selon l'âge.

 

[Raug]

[Fundimmo]

Jérémie Benmoussa s'en va :

Vous trouverez ICI [lien réservé abonné] le communiqué de presse annonçant mon départ de Fundimmo et la nomination de Benoît Bazzocchi en tant que Président de l’entreprise…

Bonne ou mauvaise nouvelle ?

 

[adnstep]

[Borderline] [Alternatives]
Le "10 ans" américain est à 2,46%, en hausse de 42% sur un an. Encore un ou deux ans comme ça et on retrouvera des taux "confortables" de 4 à 6%, avec la signature du trésor américain. Et comme de nos jours, tout le monde, y compris les particuliers non américains, peuvent les acheter, que va-t-il rester aux placements alternatifs ?

 

[poam5356]

Le "10 ans" américain est à 2,46%, en hausse de 42% sur un an. Encore un ou deux ans comme ça et on retrouvera des taux "confortables" de 4 à 6%, avec la signature du trésor américain. Et comme de nos jours, tout le monde, y compris les particuliers non américains, peuvent les acheter, que va-t-il rester aux placements alternatifs ?

Perso, je doute qu'il arrive à 3% et comme une récession va se profiler à horizon 18 mois, le 10 ans US repartira à la baisse en 2023. Ce qui redonnera de l'air aux placements alternatifs.
Enfin, pas sûr, parce que, si le 10 ans baisse, il y aura intérêt à se positionner sur des fonds obligataires US longs (il y a des ETF obligations 15-25 ans) qui profiteront à plein d'une baisse du 10 ans US.

 

[Luciole49]

Raizers c'est encore parti très vite mais bon j'ai enfin compris comment souscrire plus vite que le vent. Je leur demande je suis combientième mais en fait c'est la même méthode que LPB.

 

[Luciole49]

Ben, parce que A et DD sont déjà pleins… et je n'ai pas droit au LEP.

La nue propriété, c'est bien, mais c'est un retour en capitalisation, j'ai déjà investi en SCPI PP et continue régulièrement à le faire. Je cherche plutôt le dividende.
Je garde un peu de cash (le CAT est quand même liquide) pour profiter de ce qui me reste à vivre et pouvoir retourner en bourse et/ou autre, selon l'évolution incertaine du Monde.
L'investissement, c'est aussi selon l'âge.

La nue propriété j'en ai fait sur Novapierre Allemagne comme je paye pas d'IFI c'est pas intéressant. En revanche l'usufruit via une société c'est royal (mais très risqué je me suis pris le covid de plein fouet mais çà retera positif et là j'en ai remis une louche). Je n'ai que NA2 comme SCPI.

 

[himalaya75]

Raizers c'est encore parti très vite mais bon j'ai enfin compris comment souscrire plus vite que le vent. Je leur demande je suis combientième mais en fait c'est la même méthode que LPB.

Parti en 3 ou 4 min... J'ai rafraîchi la page à 14h00min00 et investi immédiatement, j'étais dans les 40 1ers %

 

[Luciole49]

Parti en 3 ou 4 min... J'ai rafraîchi la page à 14h00min00 et investi immédiatement, j'étais dans les 40 1ers %

et moi dans les 12 premiers dont certainement des resa. Bon j'arrête un peu j'ai plus de trésorerie LOL

 

[PhP91]

La nue propriété j'en ai fait sur Novapierre Allemagne comme je paye pas d'IFI c'est pas intéressant. En revanche l'usufruit via une société c'est royal (mais très risqué je me suis pris le covid de plein fouet mais çà retera positif et là j'en ai remis une louche). Je n'ai que NA2 comme SCPI.

Vs Novapierre Allemagne, ce qui rend la NP intéressante, c'est de le faire sur une SCPI sans frais de commercialisation (Iroko Zen ou Neo)....

 

[Yoda69]

La nue propriété j'en ai fait sur Novapierre Allemagne comme je paye pas d'IFI c'est pas intéressant. En revanche l'usufruit via une société c'est royal (mais très risqué je me suis pris le covid de plein fouet mais çà retera positif et là j'en ai remis une louche). Je n'ai que NA2 comme SCPI.

Sauf que hausse du prix des parts de Novapierre Allemagne de 7% au 1er avril. La plus-value future paiera quelques investissements en CFI