Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Raug]

Désolé on n'a plus accès aux dossiers de présentation, alors je le dis de mémoire ou parce que je l'avais noté, ou parce que des reportings en font état.

Comme c'est dommage ! Et c'est normal ?

Pendant la durée de la procédure qui peut s'étaler sur plusieurs années, se debrouiller pour devenir insolvable, et là encore les techniques sont aussi nombreuses que variées.

Quand ce n'est pas organisé d'avance…
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Une très bonne année à tous, avec des masques colorés. Et n'oubliez pas : 1 vaccin + rappel gratuits = rappel trimestriel offert* à vie…
*Pour le moment ; après quand tu devient accro ?

 

[adnstep]

Bah, une piqouse tous les 3 mois, c'est plus un vaccin, c'est de l'acupuncture.

Bonne et heureuse année à tous.

 

[thomas hugues]

CF (villa Eze)
Capital + 1 mois d'intérêts payés ce jour ! comme quoi, il ne faut pas désespérer ...
Bonne et heureuse année à tous. Je vous souhaite la santé avant tout et de bons placements judicieusement choisis. Mais pour ça, je vous fais confiance : vous êtes des experts ...

 

[ostibapa]

A coup sûr (et tous chez Wiseed mais ce n'est pas pour leur jeter la pierre)
- 454 Rue Paradis
- 283 Rue Michelet
- Lotissement Mireille
Ces trois là sûr et certain, et le 4ème, mais de mémoire "Assas"....

Désolé on n'a plus accès aux dossiers de présentation, alors je le dis de mémoire ou parce que je l'avais noté, ou parce que des reportings en font état.

Le processus consiste grosso modo, à contester la caution soit sur la forme, soit sur le fond pour engagement excessif, pour non-respect de l'obligation d'information des cautions, pour des raisons d'incapacité d'engager les biens mis en caution, pour négligence du bénéficiaire de la caution dans la vérification de sa teneur....et bien d'autres causes encore.
Pendant la durée de la procédure qui peut s'étaler sur plusieurs années, se debrouiller pour devenir insolvable, et là encore les techniques sont aussi nombreuses que variées.

Bonne année à tous !

Bonjour,

[wissed] [Assas]
Je suis sur ce projet.
Pas d'appel à la caution sur cette opération puisqu'elle est pour le moment seulement en prorogation contractuelle de 6 mois. Au gré des actualités sur le projet, ça alterne entre vente en bloc ou conservation au patrimoine de l'opérateur. Au dernier épisode, la vente en bloc est annoncé pour le le 17/01.

 

[ostibapa]

[CF] [Nice Grand Arenas]

Mail hier soir de CF pour confirmer la bonne réception de ma demande de sortie anticipée. Je cite un extrait "le remboursement de votre capital interviendra d'ici au 17 janvier 2022"

A suivre...

 

[Chouwi]

A coup sûr (et tous chez Wiseed mais ce n'est pas pour leur jeter la pierre)
- 454 Rue Paradis
- 283 Rue Michelet
- Lotissement Mireille
Ces trois là sûr et certain, et le 4ème, mais de mémoire "Assas"....

Désolé on n'a plus accès aux dossiers de présentation, alors je le dis de mémoire ou parce que je l'avais noté, ou parce que des reportings en font état.

Le processus consiste grosso modo, à contester la caution soit sur la forme, soit sur le fond pour engagement excessif, pour non-respect de l'obligation d'information des cautions, pour des raisons d'incapacité d'engager les biens mis en caution, pour négligence du bénéficiaire de la caution dans la vérification de sa teneur....et bien d'autres causes encore.
Pendant la durée de la procédure qui peut s'étaler sur plusieurs années, se debrouiller pour devenir insolvable, et là encore les techniques sont aussi nombreuses que variées.

Bonne année à tous !

Sur le projet Lotissement Mireille de Wissed je croyais que Wiseed avait eu gain de cause et que le promoteur devait finir de rembourser la dernière partie de sa dette (découpée en plusieurs échéances) à partir de mi-décembre. Ce n'est pas le cas ?

 

[Msimmo]

Dans un autre genre que les retards...

«Arnaque au président» : 33 millions dérobés au promoteur immobilier parisien​

Des escrocs dits «aux faux ordres de virement» sont parvenus à s’emparer de plus de 33 millions d’euros dans les caisses de la société Sefri-Cime, à Paris. Une comptable a été flouée avant de faire des transferts d’argent sur des comptes européens pour une pseudo entrée en Bourse. Une technique qui prospère depuis dix ans...​

Contacté, son président se dit « fou furieux », confirme qu’une plainte a été déposée mais que la survie économique de son entreprise n’est pas menacée.​

 

[poam5356]

Sur le projet Lotissement Mireille de Wissed je croyais que Wiseed avait eu gain de cause et que le promoteur devait finir de rembourser la dernière partie de sa dette (découpée en plusieurs échéances) à partir de mi-décembre. Ce n'est pas le cas ?

Bonjour,
Oui, le promoteur devait payer le reliquat en 6 versements, le 1er aurait dû être versé en décembre.
Silence radio de Wiseed.

 

[Montja]

[MONEGO] TC Grappes du 14/06/2021 - Echéance 06/2023 remboursé au 28/12/2021

Bonjour, à tous et mes meilleurs voeux pour cette année qui démarre et qui sera on l'espère plus sympa à vivre que la précédente

 

[Raug]

[LPB]
"Après un petit repos bien mérité nous tenions à vous gâter pour cette nouvelle année

Pour cela, nous vous avons préparé une rentrée sur les chapeaux de roues 🏎 ! "

La Première Brique propose maintenant ses nouveau projets avec 48 heures de délai d'étude. Il était d'une semaine auparavant.

 

[baffer]

Bonjour,
Oui, le promoteur devait payer le reliquat en 6 versements, le 1er aurait dû être versé en décembre.
Silence radio de Wiseed.

Votre remarque @poam5356, me rappelle que j'ai discuté récemment avec Céline Mahinc (présente sur radio immo notamment) et on faisait le constat que beaucoup de plateformes profite du flou artistique autour de la notion de "projet en retard non contractuels" pour ne pas comptabiliser certains projets en défaut (c'est toujours plus vendeur de parler de retard que de défaut même si le projet est au judiciaire depuis plusieurs mois).

Nous avons essayé de redéfinir certains statut de la manière suivante :

• projets en cours
  
  
• projets remboursés
  > Par anticipation
  > En temps et heure
  > déficients: remboursés, mais en retard et/ou avec une rémunération inférieure à la promesse initiale (capital et/ou taux)
  
  
• projets en retard
  > de moins de 6 mois
  > de plus de 6 mois et jusqu’à 18 mois
  > retard aggravé ( + de 18 mois)
  
  
• projets en défaut
  > mise en redressement
  > mise en liquidation

Que pensez-vous de cette proposition ? Ce n'est pas sûr qu'on arrive à faire changer quoi que ce soit au niveau des plateformes mais on trouve cette nomenclature plus transparente pour définir la situation réelle d'un projet à un instant T.

Merci d'avance pour vos retours et je me permets de vous souhaiter une bonne et heureuse année, et surtout la santé (car vu la durée des collectes en crowdfunding immobilier, faut être en forme pour faire parti des heureux élus ;-))

 

[Luciole49]

Votre remarque @poam5356, me rappelle que j'ai discuté récemment avec Céline Mahinc (présente sur radio immo notamment) et on faisait le constat que beaucoup de plateformes profite du flou artistique autour de la notion de "projet en retard non contractuels" pour ne pas comptabiliser certains projets en défaut (c'est toujours plus vendeur de parler de retard que de défaut même si le projet est au judiciaire depuis plusieurs mois).

Nous avons essayé de redéfinir certains statut de la manière suivante :


Que pensez-vous de cette proposition ? Ce n'est pas sûr qu'on arrive à faire changer quoi que ce soit au niveau des plateformes mais on trouve cette nomenclature plus transparente pour définir la situation réelle d'un projet à un instant T.

Merci d'avance pour vos retours et je me permets de vous souhaiter une bonne et heureuse année, et surtout la santé (car vu la durée des collectes en crowdfunding immobilier, faut être en forme pour faire parti des heureux élus ;-))

C'est plus nébuleux que cela. Une obligation est donnée pour une durée donnée et pour une prolongation contractuelle. Un projet en retard contractuel ou non contractuel cela ne veut rien dire c'est juste un indice. Un projet peut être malsain alors qu'il est encore dans les clous et sain alors qu'il est en retard. Les plateformes racontent ce qu'elles veulent et oui le CFI est très dangereux çà existait pas dans les années 1990 quand tout a pété car ce sont bien les marchands de bien qui ont entraîné l'effondrement du marché immobilier alors qu'ils étaient en surstock et que sans eux le marché n'aurait qu'éternué. Le neuf n'a pas baissé dans les années 1990.

 

[poam5356]

Que pensez-vous de cette proposition ?

Bonsoir @baffer,
Comme le fait remarquer @Luciole49, je pense aussi que c'est "plus nébuleux que cela".
Les plateformes ont l'art de manier la com concernant les durées pour apparaître le moins possible en retard.
De CF qui octroie des délais supplémentaires de son propre chef, ce qui fait que ce n'est plus un retard puisqu'ils ont auto-validé une échéance plus lointaine, à d'autres qui proposent des prêts sur une durée d'office longue en laissant miroiter une sortie à un horizon bien plus court. Ainsi, soit on a un remboursement anticipé, soit le promoteur a largement le temps pour profiter du long délai accordé.
Il y a aussi celles qui n'affichent rien, estimant qu'elles sont en négociation avec le promoteur, et que tant qu'elles le sont, il n'y a pas lieu de modifier le statut du projet.

 

[baffer]

Projet Maisons du Val d'Oise chez CF, échéance théorique 9 décembre.
"En raison des délais bancaires de fin d’année, la vente du dernier lot est décalée. Par conséquent, nous accordons une prorogation jusqu’au 31/12/2021 avec un taux bonifié de +1 %." (donc 10% au lieu de 9%)"

Bonjour @InvestisseurInquiet,
Comme on pouvait s'y attendre avec DMVIP, ils ont tenu parole et le dernier remboursement a bien eu lieu, le projet "Maisons du val d'oise" est donc totalement remboursé : "L'entreprise a procédé au remboursement de la dernière partie de l’émission obligataire à hauteur de 115 000,00 €, le 31/12/2021. La demande de virement a été initiée le 03/01/2022".

 

[Merlin75]

Merci d'avance pour vos retours

Bonsoir,
Pour ma part, tout en étant d'accord avec Poam et Luciole, un tel indicateur ne m'est utile que pour jauger un promoteur/MdB: principalement a l'ouverture d'une nouvelle souscription, au pire quand un de mes projets tourne mal... Dans cette optique, la catégorie "projets déficients" regroupe des statuts fondamentalement différents de mon point de vue: projets dénoués avec "juste" du retard , et ceux où les intérêts (y compris pour la période de retard) voire le capital sont amputés.

 

[Raug]

Merci d'avance pour vos retours

En gros, il y a 3 catégorie de retard :
- Le positif, respectant le contrat, qui rapporte plus que prévu et plus longtemps.
- Le neutre, au minimum le capital sauvé (mais on perd le rendement en partie ou totalement, c'est quand même négatif).
- Le négatif, perte partielle ou totale de la mise.
(Monsieur de La Palice est mon ami…)
Il faut savoir à quel moment le résultat est évalué. Entre positif et négatif, il faudrait une cotation en continu jusqu'au dénouement (une échelle mobile, comme un vu-mètre ?).
Le plus important, c'est la probité (pas seulement légale, mais aussi morale) et la transparence de communication des PF. Donc le capital confiance que l'on peut accorder à l'une ou à l'autre.
Le temps d'existence du crowdfunding immo commence a être suffisamment important et les contrats arrivant à échéance de plus en plus nombreux pour que l'on se rende compte de leurs comportements. C'est ce qui apparaît notamment dans les échanges de ce forum.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir
Et excellente année 2022 à tous!

Je valide la proposition de @baffer , qui est une indiscutable amélioration du système de FPF, et le remercie pour cette nouvelle initiative.
Mais je suis d‘accord avec @Luciole49 sur le fait que le statut d’un projet tel que proposé n’est qu’un indicateur qui appelle d’autres informations.

Ce qui me paraît important, au-delà de la connaissance du retard lui-même, ce sont:

1. ses conséquences finales pour l’investisseur (contrat rempli, dégradé en partie, ou en perte partielle ou totale),
2. ses causes (simple retard de commercialisation, aléas divers, charges sous-évaluées, prix de vente sur-évalués, management opérationnel déficient…),
3. en quoi ces dernières engagent éventuellement les responsabilités de la PF (due diligence) et de l’opérateur (voir le point 2 ci-dessus),
4. et quelles sont les mesures prises.

Le point numéro 1 est le plus simple à déterminer, et nous sera toujours présenté à un moment ou à un autre comme un fait accompli.

Le point numéro 2 est de la responsabilité entière des plates-formes, de par leur devoir d’information régulière du déroulement des projets envers les obligataires; nous savons ici qu’elles sont très inégales et assument cette tâche avec plus ou moins d’efficience, de transparence et de régularité, et sans que l’on sache très bien si elles contrôlent vraiment les dires des opérateurs; elles doivent faire un effort particulier dans ce domaine. C'est un vœux pieux, j'en suis conscient, les PF privilégiant leurs "bonnes relations" avec les opérateurs pour préserver l'avenir...

Quant au point numéro 3, nos interlocuteurs étant encore une fois les PF, celles-ci peuvent nous dire ce qui les arrange, et en tout état de cause, ne mettront jamais leur tête sur le billot… et en dernier recours et à contrecœur, chargeront l’«autre», pour le point numéro 4 dont elles ont également le devoir de nous rendre compte, et au sujet duquel elles peuvent nous demander notre avis, le cas échéant, ce qu'elles font plutôt rarement, sinon jamais à part Wiseed.

Un retard de remboursement d’un projet ne me contrarie pas s’il est lié à un retard dans le calendrier de commercialisation de l’opérateur; ça fait partie du jeu de la négociation entre acheteurs et vendeurs; le fonctionnement du marché immobilier n’est pas une science exacte et j’en accepte les incertitudes. Cependant, ce retard devrait être systématiquement et légèrement pénalisé par une aggravation progressive (+0,5% tous les 4 ou 6 mois?) du taux d’intérêt nominal du prêt et prévue dès le départ au CEEO; ceci aurait pour avantage d’éviter les bidouillages de dernière minute entre copains et coquins...

On peut toujours rêver, non?

 

[Luciole49]

En gros, il y a 3 catégorie de retard :
- Le positif, respectant le contrat, qui rapporte plus que prévu et plus longtemps.
- Le neutre, au minimum le capital sauvé (mais on perd le rendement en partie ou totalement, c'est quand même négatif).
- Le négatif, perte partielle ou totale de la mise.

Même avec une sortie positive le poids sur le moral qui coupe l'envie de réinvestir çà a un prix donc la communication sincère des plateformes et aussi celle de ne pas nous avoir embarqués sur un projet foireux alors qu'elles avaient des informations qu'elles ne nous ont pas communiquées est primordial, sinon on est en droit de réclamer aux plateformes car la clause exonératoire de responsabilité ne joue pas en cas de faute lourde ou de violation de l'objet essentiel du contrat.

 

[Raug]

@Luciole49
C'est ce que je tentais d'expliquer dans la suite de mon texte : Le capital confiance.
Evidemment, ça ne joue que sur les investissements futurs.
Sinon je suis d'accord, bien entendu…

 

[baffer]

[...] et aussi celle de ne pas nous avoir embarqués sur un projet foireux alors qu'elles avaient des informations qu'elles ne nous ont pas communiquées est primordial, sinon on est en droit de réclamer aux plateformes car la clause exonératoire de responsabilité ne joue pas en cas de faute lourde ou de violation de l'objet essentiel du contrat.

Bonjour @Luciole49,
Je suis en phase avec votre message, encore faut-il réussir à prouver qu'elles avaient à disposition des informations qui n'ont pas été divulguées !

Il y a aussi, le cas inverse où c'est le promoteur qui cache des informations à la plateforme (je pense notamment au projet "Brin d'amour" de la plateforme "Les entreprêteurs" : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-428502)
Peut-on dans ce cas là, rejeter la faute sur la plateforme ? Est-ce qu'au moins une des plateformes recherche s'il n'y a pas de contentieux en cours sur l'opérateur à financer ?