Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Serge B]

Tu as bien sûr raison Raug, mais pour apprécier l'équilibre du projet, je ne prend en compte, moi, que les fonds propres "durs" .
Bien sûr que pour la Banque les apports du financement participatif constituent des fonds propres...Mais pour nous, je les considére comme de l'endettement court terme.

 

[Raug]

Tu as bien sûr raison Raug, mais pour apprécier l'équilibre du projet, je ne prend en compte, moi, que les fonds propres "durs" .
Bien sûr que pour la Banque les apports du financement participatif constituent des fonds propres...Mais pour nous, je les considére comme de l'endettement court terme.

C'est évident, c'est pour ça que la présentation du projet doit donner le détail des fonds propres…

 

[Stilt]

Si certains d'entre vous sont investis sur les projets immo des Entrepreteurs, voici 2 petites actus que je vous partage, parceque ce n'est pas évident de les retrouver sur leur site (en tout cas, mon premier défaut semble ce profiler) :

Projet SMART CONSTRUCTIONS de décembre 2020 - durée 6 mois
01/09/2021 : Les procédures d'exécution diligentées contre la société Smart Constructions lors d'une procédure prud'homale de 2018 sont demeurées infructueuses. Les salariés ont donc assigné la société Smart Constructions en Redressement Judiciaire le 12/02/2021 et ont obtenu son placement en Redressement Judiciaire (annonce BODACC du 23/03/2021).

Ainsi, nous avons effectué et transmis la déclaration de créances au mandataire judiciaire le 04 juin 2021.

Le 22 juin 2021, le Tribunal de Commerce a décidé la poursuite de la période d'observation de la société Smart Constructions jusqu'au 28 septembre 2021, date à laquelle aura lieu une nouvelle audience qui déterminera soit la prorogation de la période d'observation, soit la conversion en Liquidation Judiciaire.

La caution personnelle du dirigeant ne pourra être mise en œuvre qu'à partir du moment où le Tribunal de Commerce aura statué sur le devenir de la société Smart Constructions.

Pour l'heure, l'administrateur judiciaire, avec lequel nous avons eu plusieurs entretiens téléphoniques, ne dispose pas d'une visibilité suffisante concernant les perspectives de l'entreprise en redressement, au regard de ses capacités financières, de son endettement, mais aussi du confinement qui se poursuit dans le département en lien avec la crise sanitaire,

FINANCIERE NOUVE - Mars 2021 - durée 12 mois
Suivi de chantier au 25/08/2021 : L'opérateur a signé la vente du bien dans le Golfe de St Tropez . Votre projet sera donc remboursé avec 7 mois d’avance sur le calendrier prévisionnel. Vous disposerez de vos fonds investis agrémentés des intérêts à partir du 15 septembre 2021.

Quelques infos complémentaires si certains sont investis sur ce projet "foireux", comme toujours ce n'est pas évident de retrouver les actus des projets sur la plateforme des Entrepreteurs.

Par contre, je n'avais pas fait attention que la 1ere brique était partie prenante en tant que porteur d'affaires!!! Je me demande bien pourquoi, vue qu'ils ont leur propre plateforme.

15/09/2021 :

Vous avez été nombreux à réagir concernant le dossier Smart Constructions qui est actuellement en procédure de redressement judiciaire. Malgré les nombreuses diligences que nous opérons sur les dossiers, nous ne pouvons pas démasquer des informations qui nous ont été intentionnellement cachées. C'est notamment ce dont il s'agit concernant les procédures prud'homales initiées en 2018 et dont la mise en exécution ont provoqué la procédure collective actuelle.

Ni les bilans, dont la dernière attestation de l'expert comptable date du mois de novembre 2020 (soit un mois avant le lancement de la collecte), ni les données dont nous disposions via nos diverses sources d'information financière n'ont permis de déceler le moindre contentieux de cette nature. Nous avions un bilan présentant des capitaux propres et un compte d'exploitation sain, sans dette et sans mention de contentieux en cours de nature à remettre en cause la viabilité de l'entreprise à un mois du lancement de la collecte. Nous avions obtenu une attestation signée du dirigeant d'absence de dette peu de temps avant le lancement de la collecte et sa signature d'une caution personnelle permettant de couvrir cette opération.

L'entrepreneur exerçait depuis plusieurs années et n'avait pas eu de procédures collectives avant celle-ci. Le projet que nous accompagnions bénéficiait également d'une GFA prise par une entité disposant d'une connaissance du lieu d'implantation du projet. Nous estimons donc avoir pris les précautions nécessaires à l'étude du dossier en nous appuyant également sur la contre-expertise de notre apporteur d'affaires, La Première Brique.

La procédure en cours et nos échanges réguliers avec l'administrateur judiciaire qui est particulièrement attentive à la situation des investisseurs démontrent notre implication sans faille dans notre volonté de trouver une issue favorable dans ce dossier. Il est évident qu'au regard du prochain jugement (qui doit intervenir dans les semaines à venir) qui décidera ou non de la continuité de l'entreprise, nous serons prêts si nécessaire à engager la responsabilité du chef d'entreprise dans l'intérêt des investisseurs. Nous vous remercions pour votre compréhension et restons à votre disposition pour toute demande d'information complémentaire.

 

[Chouwi]

Tu as bien sûr raison Raug, mais pour apprécier l'équilibre du projet, je ne prend en compte, moi, que les fonds propres "durs" .
Bien sûr que pour la Banque les apports du financement participatif constituent des fonds propres...Mais pour nous, je les considére comme de l'endettement court terme.

Aujourd'hui beaucoup de banques refusent de considérer les fonds du crowd comme des fonds propres.

Je crois même qu'il y en a certaines qui refusent de financer les projets avec une levée de fonds en crowd !

 

[Frollo]

@Stilt Aïe... ils m'ont fait perdre pas mal d'argent sur les PME, je vois que leurs choix dans les dossiers et clients sont toujours au top ! On les retrouvera à faire du crowd sur les terres agricoles bientôt et... avec le même résultat !

C'est pas sur Hellocrowd qu'on trouvera l'info en tous cas : "Brin d'amour à La Trinité" : Report contractuel

 

[Raug]

Aujourd'hui beaucoup de banques refusent de considérer les fonds du crowd comme des fonds propres.

Je crois même qu'il y en a certaines qui refusent de financer les projets avec une levée de fonds en crowd !

Je causais juste de présentation comptable, après chacun interprète comme il veut…

 

[Msimmo]

Opération raizers Prado 91% collectés sur 3M soit un ticket moyen de 12.000 EUR.
Il a vraiment plusieurs types d'investisseurs !

Sinon au delà des pratiques, qui d'ailleurs peuvent différer, de mon point du vue pour une banque qui a une garantie hypothécaire et prête 600k a une opération complétée par 300k de crowdfunding et 100k d'apport sur fond propre du prometteur...
Et bien son point de vue devrait être que le promoteur apporte 400k car elle prête 600k contre une garantie forte évaluée autours de 1M.

 

[Chouwi]

Opération raizers Prado 91% collectés sur 3M soit un ticket moyen de 12.000 EUR.
Il a vraiment plusieurs types d'investisseurs !

Sinon au delà des pratiques, qui d'ailleurs peuvent différer, de mon point du vue pour une banque qui a une garantie hypothécaire et prête 600k a une opération complétée par 300k de crowdfunding et 100k d'apport sur fond propre du prometteur...
Et bien son point de vue devrait être que le promoteur apporte 400k car elle prête 600k contre une garantie forte évaluée autours de 1M.

Merci les family office et les gros gestionnaires de patrimoine

Comme quoi les grosses collectes fonctionnent toujours aussi bien, ca va faire un sacré montant collecté à la fin de l'année dans l'industrie du crowd

 

[Wallys56]

Bjr,
Quelques nouvelles du projet Allauch chez Immocratie.........
"""""""
Wallys56
Maintenant

La situation à date est la suivante : 4 villas sont précommercialisées et une 5ème est sous option avec signature prochaine d’un contrat de réservation. 5 contrats de réservation avec financement validé, c’est la condition posée par la banque pour délivrer à l’opération une GFA (Garantie financière d’achèvement), indispensable pour pouvoir commencer les travaux et réitérer les ventes.
En tablant sur la délivrance de cette GFA et l’ouverture du chantier en octobre prochain, il est raisonnablement prévu une fin d’opération en novembre 2022.
Prorogation supplémentaire de 16 mois de l’emprunt obligataire. Nous avons édité et signé un avenant au contrat d’émission obligataire dans ce sens. En contrepartie de cette dernière, nous avons appliqué une pénalité de +2% sur le taux d’intérêt des sommes dues durant ces 16 mois. Soit un taux d’intérêt de 14%."""""""""""""

 

[Msimmo]

Bjr,
Quelques nouvelles du projet Allauch chez Immocratie.........
"""""""
Wallys56
Maintenant

La situation à date est la suivante : 4 villas sont précommercialisées et une 5ème est sous option avec signature prochaine d’un contrat de réservation. 5 contrats de réservation avec financement validé, c’est la condition posée par la banque pour délivrer à l’opération une GFA (Garantie financière d’achèvement), indispensable pour pouvoir commencer les travaux et réitérer les ventes.
En tablant sur la délivrance de cette GFA et l’ouverture du chantier en octobre prochain, il est raisonnablement prévu une fin d’opération en novembre 2022.
Prorogation supplémentaire de 16 mois de l’emprunt obligataire. Nous avons édité et signé un avenant au contrat d’émission obligataire dans ce sens. En contrepartie de cette dernière, nous avons appliqué une pénalité de +2% sur le taux d’intérêt des sommes dues durant ces 16 mois. Soit un taux d’intérêt de 14%."""""""""""""

Il est à souligner que Immocratie a négocié sans consulter ni fait valider par les souscripteurs (ni AG) une prolongation de 16 mois. Par ailleurs aucune communication du document signé (alors qu'à la souscription on obtient un contrat).
Est-ce à dire que les investisseurs sont muets ou n'ont pas le droit à la parole ?

 

[Chouwi]

Il est à souligner que Immocratie a négocié sans consulter ni fait valider par les souscripteurs (ni AG) une prolongation de 16 mois. Par ailleurs aucune communication du document signé (alors qu'à la souscription on obtient un contrat).
Est-ce à dire que les investisseurs sont muets ou n'ont pas le droit à la parole ?

Si ca se trouve ils ont le droit dans les contrats, faudrait aller se taper la lecture complète du contrat d'émission des obligations, un régal :/

 

[adnstep]

Il est à souligner que Immocratie a négocié sans consulter ni fait valider par les souscripteurs (ni AG) une prolongation de 16 mois. Par ailleurs aucune communication du document signé (alors qu'à la souscription on obtient un contrat).
Est-ce à dire que les investisseurs sont muets ou n'ont pas le droit à la parole ?

Certaines pf créent une société intermédiaire entre la société regroupant la masse des prêteurs et la SAS de l'emprunteur. En signant votre contrat, vous déléguez tout pouvoir à cette société, dont le président est généralement le patron de la PF.

 

[Tomas466]

Nous avons édité et signé un avenant au contrat d’émission obligataire dans ce sens. En contrepartie de cette dernière, nous avons appliqué une pénalité de +2% sur le taux d’intérêt des sommes dues durant ces 16 mois. Soit un taux d’intérêt de 14%.

Plaignez-vous : chez Lymo, pour le projet Le Galivry, c'est retard non contractuel, suspension des intérêts et prêt gratuit au promoteur pendant 1 an.

 

[poam5356]

Plaignez-vous : chez Lymo, pour le projet Le Galivry, c'est retard non contractuel, suspension des intérêts et prêt gratuit au promoteur pendant 1 an.

Promoteur qui est.......... Ben voyons... Lymo, bien entendu.

 

[Msimmo]

Plaignez-vous : chez Lymo, pour le projet Le Galivry, c'est retard non contractuel, suspension des intérêts et prêt gratuit au promoteur pendant 1 an.

La fin du contrat reporté était début juillet et l'annonce intervient deux mois après...

6 mois de retard contractuel sur une période initiale de 12 mois
+ 16 mois imposés sans AG.
AUNCUN TRAVAUX COMMENCÉS à ce jour !

Je dirais que pour Lymo au moins vous avez vu passer une AG, des travaux en cours d'achèvement...

Il y a surtout un stade où le papier n'est que promesse. On vous promettait un doublement du taux d'intérêt ; ça ne resterait que des promesses mises à mal par une mauvaise communication et pas d'avancée concrète depuis trop longtemps.
Donc quelle crédibilité ?

 

[Tomas466]

Comme dit plus haut, il vous faut éplucher le contrat obligataire pour connaître les droits et devoirs des parties en place. Peut-être qu'effectivement le représentant de la masse a tout pouvoir, sans besoin d'AG ou de consultation. Je suis pas investi chez Immocratie, je ne peux pas vous éclairer davantage (et quand bien même ce serait le cas, les contrats obligataires ne sont pas forcément les mêmes d'un projet à l'autre, surtout depuis la crise sanitaire).

 

[fiduf]

Bonjour.
Toujours chez Lymo, il y a aussi VERT MOUNICART. Plus d'un an de retard, avec intérêts suspendus également....

 

[stef du 59]

Bonjour.
Toujours chez Lymo, il y a aussi VERT MOUNICART. Plus d'un an de retard, avec intérêts suspendus également....

Perso, Lymo est blacklistee chez moi... C est une des pire PF...

 

[Raug]

Perso, Lymo est blacklistee chez moi... C est une des pire PF...

Lymogée…

 

[Tomas466]

Concernant bricks.co, si jamais l'aventure vous tente, renseignez-vous d'abord sur un autre forum financier bien connu qui dispose d'un sous-forum "investissements douteux ou très risqués" : il y a de nombreux clignotants rouges qui s'allument suite à plusieurs analyses des membres...