Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Je suis en phase avec votre message, encore faut-il réussir à prouver qu'elles avaient à disposition des informations qui n'ont pas été divulguées !

Bien sûr la preuve appartient au demandeur. Si c'est le promoteur qui cache des informations on peut toujours prouver que ces informations étaient facilement accessibles. Dans l'affaire Axone je n'ai pas relevé de manquement de la part d'Homunity mais je me méfie de cette plateforme et l'attends au tournant dans la gestion de cette déconfiture alors qu'elle est partie prenante donc recherchera plus à récupérer des sous qu'à sauver son apparence ... quoi que si le recovery n'est pas possible alors faire bonne figure deviendra primordial.

 

[stef du 59]

Bonjour, auriez vous un avis sur le prochain projet Fundimmo "bernerie & clos des oliviers"?

 

[Raug]

[Fundimmo] [bernerie & clos des oliviers]
Déjà, le nom de l'opération commence mal, après tout ce qui vient de se dire.

 

[Luciole49]

Bonjour, auriez vous un avis sur le prochain projet Fundimmo "bernerie & clos des oliviers"?

Moi j aime bien ce projet j envisagé de le faire.

 

[Ben5475]

Que pensez vous de halle des chartons sur clufunding projet me paraissant vher mais avec des acteurs serieux non? Plutot positif

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Que pensez vous de halle des chartons sur clufunding projet me paraissant vher mais avec des acteurs serieux non? Plutot positif

Le bilan affiche une marge de 11,5%, déjà en dessous de mes attentes pour du MdB.

Ce bilan ne prend pas en compte les frais de commercialisation des «agences spécialisées», qui viendront encore amoindrir la marge; j’ai d’ailleurs trouvé une annonce [lien réservé abonné] d’une de ces agences pour le loft, dont le prix de vente affiché sans autre mention, donc comprenant implicitement les frais d’agence d’après la réglementation, est déjà inférieur au prix de la grille de commercialisation.

Ça me suffit pour rester à l’écart.

 

[Ben5475]

Et la prochaine opération raizer?

 

[Luciole49]

Et la prochaine opération raizer?

Yes

 

[himalaya75]

(CF)(domaine des oliviers) demain 17h
Pas d'adresse précise, 1 photo... est-ce la maison ?

 

[himalaya75]

Adresse prise en compte pour le prix au m2 (1 bd baptistin ardisson) ne correspond pas à l'adresse mentionnée de la maison (chemin des eucalyptus sans numéro précis...)

 

[NicoNoclaste]

[Raizers] [Lyautey]

Et la prochaine opération raizer?

Yes

• +belle localisation; le voisinage immédiat de la prison pour le 56 m² n’est pas très glamour, pas plus que celui de la voie ferrée et le look des résidences voisines, mais la tension immobilière est telle que ce bien partira; le 39 m² ne pourrait être mieux placé;
• ~l’expérience de l’opérateur est moyenne, son engagement en fonds propres également,
• -et aucune banque ne participe (pas vraiment étonnant compte tenu des montants en jeu),
• ~l’hypothèque de 1er rang est rassurante, la valeur de la caution peut être questionnée sans autre information,
• -la marge opérationnelle de 24% calculée sur les hypothèses de l’opérateur me semble très optimiste, comme l’a fort justement relevé Raizers, qui préfère un scénario résolument plus conservateur menant à une marge de 8%; pour ma part, je choisis un prix de 5200€/m² pour le Lyautey, qui me semble un moyen terme raisonnable entre les prix de l’ancien et du neuf dans le secteur, et 9400€/m² pour Cronstadt, qui est la moyenne des prix des biens du même immeuble, et qui reste inférieur aux prix du neuf des rares biens du secteur à la même distance de la promenade des Anglais; ça donne une marge intermédiaire de 12,8%, qui reste pour moi insuffisante;
• -pas de préco,
• +aucune difficulté particulière sur les plans opérationnel et administratif,
• +une durée de 18 mois qui pourrait bien être raccourcie.

En outre, pour ceux qui ne se laissent pas rebuter par une marge décidément trop faible à mes yeux, ma grille me suggère un taux de 10,5%; la rémunération de 9% proposée par Raizers ne me semble donc pas payer le risque tel que je le pressens.

 

[Highston]

[Crowdfunding immobilier - appréciation vague]

Je vous lis depuis peu de temps, mais j'ai eu le temps de parcourir une centaine des dernières pages de cette file, mais j'avais, hélas, investi bien avant en crowdfunding immobilier. Hélas, car j'ai l'impression que je me suis fait avoir, car nombre de vous, pardon, nombre d'intervenants pensent le plus souvent que :
- les opérateurs sont incompétents (sans expérience, trop endettés, n'ont rien compris au prix, à la marge, à la localisation, à leur propre bilan...)
- les banques qui accompagnent les projets sont pilotées par des guignols
- les plateformes cherchent à gruger les investisseurs
- les plateformes sont fréquemment grugées par les promoteurs ou marchands de biens
- les investisseurs sont volontairement grugés par les plateformes et les promoteurs / marchands de biens
- les garanties apportées sont imaginées pour faire faussement croire aux investisseurs qu'il pourrait y avoir un recours

Ai-je bien compris ? Ou est-ce que j'exagère ?
Ce que j'écris et demande est sans doute / peut-être provoquant , mais c'est vraiment l'impression que me laisse toute cette lecture.

 

[Cforentier]

[Crowdfunding immobilier - appréciation vague]

Je vous lis depuis peu de temps, mais j'ai eu le temps de parcourir une centaine des dernières pages de cette file, mais j'avais, hélas, investi bien avant en crowdfunding immobilier. Hélas, car j'ai l'impression que je me suis fait avoir, car nombre de vous, pardon, nombre d'intervenants pensent le plus souvent que :
- les opérateurs sont incompétents (sans expérience, trop endettés, n'ont rien compris au prix, à la marge, à la localisation, à leur propre bilan...)
- les banques qui accompagnent les projets sont pilotées par des guignols
- les plateformes cherchent à gruger les investisseurs
- les plateformes sont fréquemment grugées par les promoteurs ou marchands de biens
- les investisseurs sont volontairement grugés par les plateformes et les promoteurs / marchands de biens
- les garanties apportées sont imaginées pour faire faussement croire aux investisseurs qu'il pourrait y avoir un recours

Ai-je bien compris ? Ou est-ce que j'exagère ?
Ce que j'écris et demande est sans doute / peut-être provoquant , mais c'est vraiment l'impression que me laisse toute cette lecture.

Bonjour, je pense surtout que les echanges que vous avez pu parcourir invitent à etre prudents mais qu'heureusement il y a encore quelques bons projets menés par des professionnels. Je confirme cependant qu'en quelques années, j'ai vu apparaitre de nombreuses plateformes et de nombreux projets qui n'auraient jamais ete presentés auparavants. Data erronnées manquantes ou tronquées, marges bidons, garanties qui protegent au mieux la banque rarement le petit investisseur et des promoteurs dont l'objectif et de tenir des marges de 20% sans creer de VA ni faire de travaux..De mon coté, je ne regarde plus les tbls de financement ou bilan, je choisis le promoteur, le projet comme si je souhaitais me porter acquereur du bien, l'emplacement et le marché immobilier environnant. Je verifie les fonds propres et les chiffrages des travaux ainsi que les frais de commercialisation.A ce jour je n'ai pas encore eu de projets en defaut mais uniquement quelques retards. Mon rythme d'investissement a cependant ete divisé par 4 car nettement moins de projets repondant à mes criteres.

 

[Montja]

Mon rythme d'investissement a cependant ete divisé par 4 car nettement moins de projets repondant à mes criteres.

Je suis peu ou prou la même démarche, en essayant de m’intéresser à la personne/l'équipe qui est derrière le projet. Cela ne fait qu'une petite année que j'ai démarré en CF et à ce jour pas de défaut ni retard (plutôt le contraire) . Mais grâce aux nombreux intervenants éclairés de ce forum, et je profite de l'occasion pour les en remercier, j'ai beaucoup appris déjà et suis devenu plus sélectif, avec pour corollaire un rythme également ralenti. Et tant pis s'il y a des liquidités qui trainent. un presque 0 de rendement vaut toujours mieux qu'un risque accru de perte. Bonne journée

 

[foudre78]

c'est vrai que l'on aime bien se plaindre sur ce forum mais c'est typiquement Français et cela ne nous empêche pas de continuer à investir pour autant, mais avec plus de crainte et de précaution.

Pour le projet CF de ce soir, personnellement je trouve que c'est un défaut pur et simple de conseil venant d'une plateforme agrée et abstenue à cela. En effet, on parle d'un seul et même bien (d'un montant conséquent) et ils ne sont même pas fichu de communiquer l'adresse exacte? Connaissez vous des investisseurs immos qui achètent de manière approximative? Oui il y en aura encore beaucoup ce soir!

Voila pour la petite geulante du début d'année, mais c'est abbérant! je reste convaincu qu'il reste encore de la place pour lancer une nouvelle plateforme de crowd qui pourrait franchement se démarquer de la plupart d'entre elles.

 

[yuma]

(CF) PROTIS pour info vient d'emprunter sur WSB
[lien réservé abonné]en partie pour refinancer ce projet
[lien réservé abonné]Entre ces deux projet la note CREDITSAFE de WSB est passé de 34 à 16 Risque très élevé
Clair que cela donne pas envie

 

[Foufounet]

(CF) PROTIS pour info vient d'emprunter sur WSB
[lien réservé abonné]en partie pour refinancer ce projet
[lien réservé abonné]Entre ces deux projet la note CREDITSAFE de WSB est passé de 34 à 16 Risque très élevé
Clair que cela donne pas envie

Il semble sauf erreur de compréhension que PROTIS vient de faire la même chose avec FUNDIMMO sur les opérations ''Les Augustines''.https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/promoteurs/protis
Pas très chaud du coup...

 

[Maxlan]

(CF)(domaine des oliviers) demain 17h
Pas d'adresse précise, 1 photo... est-ce la maison ?

Pour le projet CF de ce soir, personnellement je trouve que c'est un défaut pur et simple de conseil venant d'une plateforme agrée et abstenue à cela. En effet, on parle d'un seul et même bien (d'un montant conséquent) et ils ne sont même pas fichu de communiquer l'adresse exacte? Connaissez vous des investisseurs immos qui achètent de manière approximative? Oui il y en aura encore beaucoup ce soir!

D'accord pour dire qu'il n'est pas acceptable de ne pas pouvoir localiser précisément et avoir des éléments tangibles d'appréciation du bien (plan photo...). l'emplacement, l'emplacement ,l'emplacement Pour moi c'est rédhibitoire donc je cherche mais c'est pénible ... en l'occurrence je pense l'avoir trouvé > ici < [lien réservé abonné] c'est un parc privé à priori, le cadastre ne reflète pas la logique des lots probablement partagés genre sci. marge un peu faiblarde sur ce projet

 

[Maxlan]

Il semble sauf erreur de compréhension que PROTIS vient de faire la même chose avec FUNDIMMO sur les opérations ''Les Augustines''.https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/promoteurs/protis
Pas très chaud du coup...

[Raizers] [Lyautey] ?
les travaux sont finis en nov2020 fev2021. Sortie par refinancement bancaire ou vente des lots.
Ce n'est pas un projet immo pour moi mais un prêt relais avec (en gage) hypothèque sur deux biens. L'hypothèque 1er couvre largement le prêt mais est ce suffisant ?(prioritaire en cas de pb société).... pas assez d'expérience pour l'affirmer. Marge faible aussi.

 

[Luciole49]

[Raizers] [Lyautey] ?
les travaux sont finis en nov2020 fev2021. Sortie par refinancement bancaire ou vente des lots.
Ce n'est pas un projet immo pour moi mais un prêt relais avec (en gage) hypothèque sur deux biens. L'hypothèque 1er couvre largement le prêt mais est ce suffisant ?(prioritaire en cas de pb société).... pas assez d'expérience pour l'affirmer. Marge faible aussi.

Après second examen je ne vais pas le faire. Le promoteur semble sérieux mais les 4 prêts remboursés sont sur des petits montants et sur les 4 en cours deux sont chez wiseed et confidentiels. Le post de Nico n'y est pas pour rien non plus dans ma réflexion.