Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

Clubfunding- Avenue des Ternes
Bonsoir,
Un avis me serait appréciable pour de projet. Merci à l'avance

 

[stef du 59]

Marge trop faible pour un MDB, preco faible, dirigeant et promoteur confidentiel...NOGO pour moi

 

[Highston]

[Clubfunding - Avenue des Ternes]
Ce sera mon 22° projet chez CF.
Localisation, fonds propres engagés presque à la hauteur des investisseurs de CF (Caution personnelle et solidaire notariée du Dirigeant), banque de 1° ordre qui doit bien connaître l'opérateur et le marché, prix dans la fourchette.

 

[Ben5475]

idem marge faible et surtout cela n'a pas l'air d'etre qqun qui fait cela à temps plein, il semble etre avocat à coté

 

[Cforentier]

Clubfunding- Avenue des Ternes
Bonsoir,
Un avis me serait appréciable pour de projet. Merci à l'avance

2600 euros/M2 de travaux pour 130keuros ? Encore de beaux travaux ambitieux (50m2) ou de beaux calculs de CF. Rendement des lots loués < 2,5%. Je fais > 2 fois plus en province avec bien moins de capital immobilisé et de risques locatifs..Seul l'emplacement est un vrai plus..No go pour moi

 

[Maxlan]

[Clubfunding - Avenue des Ternes]
Ce sera mon 22° projet chez CF.
Localisation, fonds propres engagés presque à la hauteur des investisseurs de CF (Caution personnelle et solidaire notariée du Dirigeant), banque de 1° ordre qui doit bien connaître l'opérateur et le marché, prix dans la fourchette.

Bonjour, Je suis à l'écart aussi, en plus l'opérateur dit dans son CV: "Dans un objectif de revente rapide, la société se focalise sur les opérations sur lesquelles il est possible de réaliser une marge sans réaliser de travaux"
donc le projet est hors de sa zone de confort et sans marge pour le justifier et en plus probablement trop cher/rendement. Accessoirement je ne comprends/visualise pas bien la transfo maison de ville et son ampleur.
Passez de bonnes fêtes

 

[Highston]

[Clubfunding - Avenue des Ternes]
Vous imaginez donc que la banque (de premier ordre...) qui prête 7,3 M€ n'a pas compris le dossier et prend des risques, comme l'opérateur, d'ailleurs, qui met 1.4 M€ de sa poche ?

 

[Luciole49]

[Clubfunding - Avenue des Ternes]
Vous imaginez donc que la banque (de premier ordre...) qui prête 7,3 M€ n'a pas compris le dossier et prend des risques, comme l'opérateur, d'ailleurs, qui met 1.4 M€ de sa poche ?

La banque se rembourse en premier donc elle calcule ses propres risques. Le CFI c'est pour compléter les fonds propres règlementaires du promoteur, ce pour quoi c'est payé aussi cher alors ce n'est pas parce qu'un projet est 10 fois plus gros et que la banque prête 10 fois plus qu'il est 10 fois moins risqué. (enfin pas vu le dossier je répond en général).

 

[Cforentier]

[Clubfunding - Avenue des Ternes]
Vous imaginez donc que la banque (de premier ordre...) qui prête 7,3 M€ n'a pas compris le dossier et prend des risques, comme l'opérateur, d'ailleurs, qui met 1.4 M€ de sa poche ?

La banque qui n’est pas forcément composée d’une équipe de champions se remboursera, l investisseur de base lui aura éventuellement quelques miettes si le projet capote, c’est la qu’est la grosse différence. Alors les garanties bidons annoncées par CF…très drôle ! Hypothèque non inscrite là aussi c’est rogolo

 

[Highston]

La Caution personnelle et solidaire notariée du Dirigeant (patrimoine 30 M€) n'a pas de valeur ?

 

[Luciole49]

La Caution personnelle et solidaire notariée du Dirigeant (patrimoine 30 M€) n'a pas de valeur ?

Des arguments comme celui là sont plus pertinents.

 

[Cforentier]

Des arguments comme celui là sont plus pertinents.

Dans la pratique elle n’est jamais exécutoire et encore moins pour les rangs n après la banque. Ne vous fiez pas à tout ce marketing pour investisseurs. Si le sujet vous intéresse, allez regarder quel plateforme a récupéré des fonds via une hypothèque…Choississez des opérateurs connus dans la région, des projets crédibles avec création de VA et non des opérations de j’achète je vends vite en cherchant le couillon pour faire de la marge. J’ai juste un peu de vécu sur le sujet car j’en vis depuis que j’ai arrêté de travailler à 45 ans et je déplore le nombre de projets bidons que nous voyons fleurir toutes plateformes confondues

 

[Luciole49]

Dans la pratique elle n’est jamais exécutoire et encore moins pour les rangs n après la banque. Ne vous fiez pas à tout ce marketing pour investisseurs. Si le sujet vous intéresse, allez regarder quel plateforme a récupéré des fonds via une hypothèque…Choississez des opérateurs connus dans la région, des projets crédibles avec création de VA et non des opérations de j’achète je vends vite en cherchant le couillon pour faire de la marge. J’ai juste un peu de vécu sur le sujet car j’en vis depuis que j’ai arrêté de travailler à 45 ans et je déplore le nombre de projets bidons que nous voyons fleurir toutes plateformes confondues

Vous confondez hypothèque et caution personnelle il me semble. Oui une promesse d'hypothèque c'est un truc bidon, une hypothèque de second rang pas beaucoup mieux. Le fait que le promoteur se mouille et montre ses cartes c'est mieux encore faut il s'assurer qu'il ne pipeaute pas et ne pas croire la plateforme.

 

[Highston]

[Clubfunding - Avenue des Ternes]
Juste pour info, projet couvert à 115% en 35 secondes, environ.

 

[adnstep]

2600 euros/M2 de travaux pour 130keuros ? Encore de beaux travaux ambitieux (50m2) ou de beaux calculs de CF. Rendement des lots loués < 2,5%. Je fais > 2 fois plus en province avec bien moins de capital immobilisé et de risques locatifs..Seul l'emplacement est un vrai plus..No go pour moi

Les rendements locatifs affichés sont normaux pour Paris, compte tenu des prix élevés à l'achat.

 

[ostibapa]

[Clubfunding] [Avenue des Ternes]

Suite à la consultation du contrat d'émission obligataire, la société confidentielle était donc APPIA SAS.
Pour ceux qui ont un compte sur hellocrowdfunding, simulez l'ajout d'un nouveau projet à votre liste avec le nom d'Appia : on y trouve un projet... Avenue des Ternes présenté comme annulé. C'était sur la plateforme Beefordeal et avec un montant recherché de 2 000 000 €. Par contre, pas d'autres indications donc difficile d'en tirer une conclusion.

 

[Raug]

[Clubfunding - Avenue des Ternes]
J'adore ce genre d'échanges… Très enrichissant.

 

[Serge B]

La Caution personnelle et solidaire notariée du Dirigeant (patrimoine 30 M€) n'a pas de valeur ?

Bah pas grand chose... D'abord rien n'atteste la valeur du patrimoine qui peut être en sus grevé de dettes (ou alors on le croit sur paroles, allez..... .Mais croire une PF ou un promoteur sur parole, c'est, comment dire.....)
Ensuite rien ne dit qu'il n'a pas déjà donné sa caution sur 25 autres projets et que l'un d'entre eux ne va pas la faire sauter
Ensuite (2) : Je peux vous citer au moins quatre projets avec cautions personnelles qui trainent depuis deux ans et ne seront sans doute jamais remboursés (projets en portefeuille que je connais donc bien)
Et enfin, un bon Avocat fait sauter une caution assez facilement, il y a même des cabinets spécialisés dans ce genre d'affaires.

La meilleure garantie est un projet simple, avec une bonne marge, piloté par un opérateur - identifié - de bonne réputation . Autant dire que ça ne se voit pas tous les jours.

 

[Chris78]

Ensuite (2) : Je peux vous citer au moins quatre projets avec cautions personnelles qui trainent depuis deux ans et ne seront sans doute jamais remboursés (projets en portefeuille que je connais donc bien)

Quels sont-ils ?

 

[Serge B]

Quels sont-ils ?

A coup sûr (et tous chez Wiseed mais ce n'est pas pour leur jeter la pierre)
- 454 Rue Paradis
- 283 Rue Michelet
- Lotissement Mireille
Ces trois là sûr et certain, et le 4ème, mais de mémoire "Assas"....

Désolé on n'a plus accès aux dossiers de présentation, alors je le dis de mémoire ou parce que je l'avais noté, ou parce que des reportings en font état.

Le processus consiste grosso modo, à contester la caution soit sur la forme, soit sur le fond pour engagement excessif, pour non-respect de l'obligation d'information des cautions, pour des raisons d'incapacité d'engager les biens mis en caution, pour négligence du bénéficiaire de la caution dans la vérification de sa teneur....et bien d'autres causes encore.
Pendant la durée de la procédure qui peut s'étaler sur plusieurs années, se debrouiller pour devenir insolvable, et là encore les techniques sont aussi nombreuses que variées.

Bonne année à tous !