Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[uraxyd]

projet upstone en cour JB clément : [lien réservé abonné]
Ca collecte doucement ...

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Le rythme des levées semble vouloir s'accélérer après une reprise post-estivale plutôt calme.
Pour Upstone, deuxième mise en ligne de la semaine (du jamais vu sur cette PF depuis 2 ans?), avec un projet sur Boulogne-Billancourt annoncé ce matin et ouvert à la souscription à 18h00; pas beaucoup de temps pour réfléchir, donc, sur un projet encore une fois très spéculatif, 12% pour payer un dossier qui collectionne les points durs:

• -un engagement en fonds propres de l'opérateur minimaliste (on a quand même vu pire...),
• -opérateur dont on ne connaît pas la solidité, et ce n'est pas faute d'avoir cherché,
• -pas de banque,
• -une marge réduite dans le 1er scénario de repli (on ne la connaît même pas dans le scénario n°2),
• -pas de préco,
• -un PC pas encore posé,
• -un projet de promotion dans une cours d'immeuble, qui détruit des places de parking dans une zone où on ne peut stationner que les uns sur les autres (et j'exagère à peine).

Sur ce dernier point, un spécialiste du secteur (@foudre78 ?) peut-il nous dire si, en matière d'urbanisme, on a le droit de construire 4 logements de 100 à 150 m2 sans prévoir des places de stationnement pour les futurs occupants? Auquel cas, le PC aurait déjà du plomb dans l'aile avant même d'avoir vu le jour...

 

[adnstep]

Moi, ce ne sont pas les parkings qui m'inquiètent, mais les gens qui vont acheter ces maisons dans une cour d'immeuble.

 

[JimP]

Sur ce dernier point, un spécialiste du secteur (@foudre78 ?) peut-il nous dire si, en matière d'urbanisme, on a le droit de construire 4 logements de 100 à 150 m2 sans prévoir des places de stationnement pour les futurs occupants? Auquel cas, le PC aurait déjà du plomb dans l'aile avant même d'avoir vu le jour...

Normalement non mais des négos sont possible avec l'urbanisme selon le projet avec compensation mais sinon il faut se taper le PLU en connaissant la zone précise.. sachant que Boulogne a été classée ville la plus chère de France l'année dernière par plusieurs canards j'imagine qu'il y a quelques "négociations entres amis" possibles sur un foncier si tendu

 

[adnstep]

Le rythme des levées semble vouloir s'accélérer après une reprise post-estivale plutôt calme.

Rien que ce jour, mails d'Upstone, Koregraf, Fundimmo (2 projets) et ClubFunding pour un projet "privé" avec "opérateur confidentiel" dont je ne vais pas mettre longtemps à trouver le nom, les indications données par CF me faisant penser à un de mes anciens projets.

 

[JimP]

un avis sur Korchepine de Koregraph ? Construction de 2800m2 de tertiaires sur Vannes. Projet interessant même si on a très peu de chiffres, 1M de fonds propres necessaires pour "la charge fonciere et le lancement des travaux", limpide ! Mais PC purgé, préco à 50% avec lettre pour le second lot.. ça semble peu risqué.

 

[Tomas466]

La localisation est bonne à proximité d'une 2x2 voies, l'agglo vannetaise se développe, le projet est à taille humaine, l'opérateur est expérimenté et n'a pas encore trop recours au crowdfunding, ça fait pas mal de points positifs. Après c'est du tertiaire, et il n'y a pas d'emprunt bancaire, c'est ce qui fait que je n'y vais pas.

 

[NicoNoclaste]

Normalement non mais des négos sont possible avec l'urbanisme selon le projet avec compensation mais sinon il faut se taper le PLU en connaissant la zone précise.. sachant que Boulogne a été classée ville la plus chère de France l'année dernière par plusieurs canards j'imagine qu'il y a quelques "négociations entres amis" possibles sur un foncier si tendu

Merci pour cet avis. J'ai posé la question à la PF, on verra bien...

La localisation est bonne à proximité d'une 2x2 voies, l'agglo vannetaise se développe, le projet est à taille humaine, l'opérateur est expérimenté et n'a pas encore trop recours au crowdfunding, ça fait pas mal de points positifs. Après c'est du tertiaire, et il n'y a pas d'emprunt bancaire, c'est ce qui fait que je n'y vais pas.

Conjoncturellement, je reste à l’écart de l’immobilier de bureaux.
Malgré tout, avec 48% du projet déjà réservé, et une LIA d’un groupe breton financièrement solide pour les 52% restants, ça vaut peut-être le coup d’y regarder de plus près:

• ~bonne localisation, sans plus,
• +porteur expérimenté, et qui mouille sa chemise avec un apport de 30% des fonds propres,
• -pas de banque dans le projet,
• ~GAPD d’un groupe solide, mais seule garantie,
• ~marge prévisionnelle moyenne de 11,75%,
• ~préco réduite pour de la promotion, mais il n’est pas interdit d’être optimiste de temps à autres,
• ~couverture du coût de revient assurée à 80%,
• +la durée du projet est satisfaisante.

Au final, l’incertitude sur la préco du deuxième bâtiment et la rareté des points franchement positifs me conduisent à écarter ce projet qui vaut pour moi en l’état entre 10 et 10,5%.

Accessoirement, ça fait mal au cœur de voir une magnifique longère vouée à la démolition; il faut dire que, compte tenu du paysage déjà passablement dégradé, ça fait penser à «La soupe aux choux»...

 

[berti49]

moi qui refusait jusqu'à présent d'aller sur clubfunding vu le nombre de critiques que vous formulez périodiquement (analyse PF, vitesse de souscription, reports trop faciles...) je me laisserai bien tenter par le projet d'Orléans
bon d'accord, 9 mois ça ne va pas générer beaucoup d'intérêts
mais précommercialisation à 100% et rendement 10% c'est alléchant...

du coup on peut se demander où est le loup car celui qui achète dans qq mois a strictement le même bien qu'aujourd'hui, hormis éventuellement qq locataires en plus
aucune idée du taux de vacance à ce stade et...
aucune idée de marques d'intérêt pour la location des bureaux vacants

si la vacance n'est pas réduite, c'est le prix de vente qui est réduit ?
ou c'est la durée de l'emprunt qui est prorogé artificiellement ?
bref...
un doute, toujours un doute...

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

J'ai la très nette impression depuis quelques mois que les plates-formes présentent de plus en plus de dossiers liés à l'immobilier de bureau, comme si de plus en plus de biens étaient mis/remis sur le marché. Le nouveau projet de CF en est le dernier exemple, et propose un bien qui pourrait partir avec un taux de capitalisation d'au moins 7%, si les choses en restent là et si l'opérateur arrive à fourguer son dernier bail.
On est loin des pauvres 2% du centre de Paris
Signe que les prix et la confiance commencent à baisser sur ce segment, en tous cas en province?...

moi qui refusait jusqu'à présent d'aller sur clubfunding vu le nombre de critiques que vous formulez périodiquement (analyse PF, vitesse de souscription, reports trop faciles...) je me laisserai bien tenter par le projet d'Orléans

Clubfunding a beau avoir des côtés agaçants, elle présente tout de même quelques projets qui tiennent la route.

bon d'accord, 9 mois ça ne va pas générer beaucoup d'intérêts
mais précommercialisation à 100% et rendement 10% c'est alléchant...

Attention! La préco est conditionnée à une commercialisation locative à 100% de la surface, ce qui est à l'heure actuelle loin d'être le cas.

du coup on peut se demander où est le loup car celui qui achète dans qq mois a strictement le même bien qu'aujourd'hui, hormis éventuellement qq locataires en plus

Et c'est ce qui fait toute la différence: si l'acheteur exige que la totalité de la surface soit louée, c'est qu'il ne veut pas avoir à chercher de locataire et négocier avec lui: il ne veut plus avoir qu'à encaisser les loyers dès l'achat (les franchises sont même à la charge de l'opérateur!).

aucune idée du taux de vacance à ce stade et...
aucune idée de marques d'intérêt pour la location des bureaux vacants

Si! Si! Voir p.7 et 8 du ppt; je sais, ça n'est pas organisé de façon très lisible, et c'est un des côtés agaçant de la PF... Et quelquefois, comme ici, il faut prendre le temps de manier la règle à calcul la calculette.

si la vacance n'est pas réduite, c'est le prix de vente qui est réduit ?
ou c'est la durée de l'emprunt qui est prorogé artificiellement ?
bref...
un doute, toujours un doute...

Ah ben oui! Faut quand même que le taux de 10% soit quelque part justifié, aussi!

Sinon, si on a confiance dans la capacité de l'opérateur à convaincre un locataire de lui prendre ses 38% de surface vacante au prix demandé de 120€/m2 (ce qui semble correct), je pense qu'on peut y aller: à 10%, c'est correct.

Moi, je n'y vais pas: les bureaux me donnent décidément de l'urticaire en ce moment...

 

[Raug]

Moi, je n'y vais pas: les bureaux me donnent décidément de l'urticaire en ce moment...

Pour se faire une opinion plus réaliste que subjective :
Tendances de l'immobilier tertiaire. [lien réservé abonné]
Et autres secteurs.
Selon les lieux géographiques…

 

[berti49]

Bonsoir

J'ai la très nette impression depuis quelques mois que les plates-formes présentent de plus en plus de dossiers liés à l'immobilier de bureau, comme si de plus en plus de biens étaient mis/remis sur le marché. Le nouveau projet de CF en est le dernier exemple, et propose un bien qui pourrait partir avec un taux de capitalisation d'au moins 7%, si les choses en restent là et si l'opérateur arrive à fourguer son dernier bail.
On est loin des pauvres 2% du centre de Paris
Signe que les prix et la confiance commencent à baisser sur ce segment, en tous cas en province?...


Clubfunding a beau avoir des côtés agaçants, elle présente tout de même quelques projets qui tiennent la route.


Attention! La préco est conditionnée à une commercialisation locative à 100% de la surface, ce qui est à l'heure actuelle loin d'être le cas.


Et c'est ce qui fait toute la différence: si l'acheteur exige que la totalité de la surface soit louée, c'est qu'il ne veut pas avoir à chercher de locataire et négocier avec lui: il ne veut plus avoir qu'à encaisser les loyers dès l'achat (les franchises sont même à la charge de l'opérateur!).


Si! Si! Voir p.7 et 8 du ppt; je sais, ça n'est pas organisé de façon très lisible, et c'est un des côtés agaçant de la PF... Et quelquefois, comme ici, il faut prendre le temps de manier la règle à calcul la calculette.


Ah ben oui! Faut quand même que le taux de 10% soit quelque part justifié, aussi!
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Sinon, si on a confiance dans la capacité de l'opérateur à convaincre un locataire de lui prendre ses 38% de surface vacante au prix demandé de 120€/m2 (ce qui semble correct), je pense qu'on peut y aller: à 10%, c'est correct.

Moi, je n'y vais pas: les bureaux me donnent décidément de l'urticaire en ce moment...

merci pour ces explications
j'ai demandé l'accès au dossier complet, mais pour le moment je ne l'ai pas
ceci explique mes interrogations sur la vacance, qui semble étayée dans le dossier au final...
je referai le point une fois le doc lu en entier, en tout cas merci pour ces éléments

 

[Spel]

Pour le CF d'aujourd’hui justement vous avez trouvé la structure portant l'opération ?
Mis à part ce point bloquant, je trouve le risque bien maîtrisé

 

[InvestisseurInquiet]

Projet Villa Palma chez Homunity, fin du report contractuel au 25 novembre 2021.
"Nous avons signé ce jour un avenant au contrat avec le promoteur par lequel il s'engage à :
Effectuer le 22 novembre 2021 un premier paiement représentant 54 % du montant total dû (capital et intérêts arrêtés à la date de paiement) ;
Payer le solde au 30 juin 2022.
Les intérêts continueront de courir sur le capital restant dû après le premier paiement au taux annuel initial de 9%."

 

[InvestisseurInquiet]

Projet Cachan Offices chez CF : "Le remboursement du projet pourrait être décalé."

 

[InvestisseurInquiet]

Projet Grand Horizon chez CF : "Un léger décalage est à prévoir."

 

[Talondort]

Pour le projet CF "Orleans Tech Center", un lien de commercialisation : [lien réservé abonné]

 

[InvestisseurInquiet]

Projet Arènes d'Angers chez CF : "Nous avons accordé une prorogation de 6 mois avec un taux bonifié de 1%"

 

[berti49]

je viens de lire le doc...
ça reste troublant tout de même : achat à 7.3M€ pour une valo en l'état de 12.5M€ (10,5M€ HT)
avec location de 35% en plus, la valo ne monte qu'à 14.3M€
et pour une vente finale à 11.6M€ en 100% loué

le cabinet d'expert a fait ses estimations au doigt mouillé ?

sinon les sûretés sont plutôt copieuses, pour un groupe qui apporte tout de même 25% de fonds propres, et qui possède un patrimoine net plus que conséquent, c'est rassurant

 

[InvestisseurInquiet]

Projet "Atelier 92" chez CF : "Le refinancement bancaire est en cours de négociation. Prochainement, l’opérateur devrait recevoir un accord."
Pour mémoire, il s'agit du même opérateur que le projet "La Verrière" chez Homunity, où l'opérateur est sur le point de se refinancer depuis 18 mois. (projet non remboursé à l'échéance reportée)