Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

Projet "Villas du Petit Chemin" chez CF (projet en report, où le protocole de remboursement en quatre échéances de 25% chacune n'a pas été respecté pour les deux premières et où les sommes restant à recouvrer sur le projet sont a priori inférieures au montant de l'emprunt) :
"SUIVI DU PROJET (au 04/11/2021) Nous reviendrons vers vous dès que possible."
Pour l'instant, ça n'a pas été possible

 

[Macfly59]

Pour le CF d'aujourd’hui justement vous avez trouvé la structure portant l'opération ?
Mis à part ce point bloquant, je trouve le risque bien maîtrisé

D'après les anciens projets indiqués dans la présentation, il me semble que c'est Swift Capital SAS.
J'avais investi sur le projet Saint-Tropez en juin 2020 (mais je ne retrouve plus le dossier de présentation et on ne peut plus le télécharger sur CF).
Quelqu'un peut-il confirmer ?

 

[Macfly59]

Je ne retrouve pas les 2 autres opérations précédentes (Gujan-Mestras et Maussane-les-Alpilles) sur Hellocrowdfunding ni ailleurs : projets financés uniquement par le FCPR de CF ?

 

[Whynot13]

D'après les anciens projets indiqués dans la présentation, il me semble que c'est Swift Capital SAS.
J'avais investi sur le projet Saint-Tropez en juin 2020 (mais je ne retrouve plus le dossier de présentation et on ne peut plus le télécharger sur CF).
Quelqu'un peut-il confirmer ?

Je confirme, j ai aussi participé au projet Villa St Tropez et le promoteur est SAS Swift Capital

 

[Macfly59]

Je confirme, j ai aussi participé au projet Villa St Tropez et le promoteur est SAS Swift Capital

Merci Whynot13.
Par contre, ça semble être juste une filiale d'un groupe basé à Luxembourg. Je ne sais pas lequel.

 

[Chris78]

Par contre, ça semble être juste une filiale d'un groupe basé à Luxembourg. Je ne sais pas lequel.

Bonjour.
Indiqué pour le projet Villa St Tropez :

La société SWIFT CAPITAL appartient au Groupe ZENITH INTERNATIONAL, fondé en 1993.
Le Groupe ZENITH INTERNATIONAL est aujourd’hui un acteur international dans le secteur de
l’immobilier tertiaire et du résidentiel haut de gamme, dont la valorisation brute devrait dépasser les
125M€ au cours de l’exercice 2020.
La société holding ZENITH INTERNATIONAL (ex-SPORTS AND LEISURE BRANDS) a son siège social à
Luxembourg et dispose d’équipes qualifiées dans les domaines juridiques, financiers et valorisation et
commercialisation immobilière.
Le Groupe ZENITH INTERNATIONAL dispose en France d’une expertise immobilière grâce à l’historique
de ses actionnaires.
La direction du Groupe ZENITH INTERNATIONAL est assurée par Monsieur Jean-Marie DEMEURE,
bénéficiant d’une carrière professionnelle passée au sein de la direction de grandes banques
notamment au CIC, BANQUE POPULAIRE et NATIXIS.
Le Groupe a toujours pour stratégie la valorisation maximale du patrimoine existant ainsi que
l’acquisition selon les opportunités de marché d’actifs immobiliers de premier plan, pouvant nécessiter
des travaux, mais dont le prix d’achat devra nécessairement être négocié à des valeurs au minimum
20% en deçà des expertises, d’où l’activité d’investissement en réméré développée par la filiale, SWIFT
CAPITAL.
...

 

[Luciole49]

Homunity a ajouté aujourd'hui un rapport laconique qui ne nous apprend rien de neuf par rapport à celui d'il y a trois mois, à savoir que l'opération est déficitaire. Tout comme Les Jardins de la Marne d'ailleurs (réservé à 100%, financé à 100%, VEFA à 100%, mais marge négative). Ça ne sent pas bon du tout pour Axone Promotion.

Cela va être ma première perte sèche en crowdfunding obligations. J'espère qu'ils ne feront pas durer le retard trop longtemps que l'on puisse au moins récupérer la moins value fiscale.

 

[Luciole49]

Je suis également investi sur ce dossier mais nous sommes d'accord que le rapport est bien pauvre et en partie en contradiction avec le précédent qui indique que les batiments sont entièrement finis. J'espère que le paiement pourra se faire en 2022. Savez-vous à quoi correspond le projet "Financement Axone [lien réservé abonné]" qui était présent sur Homunity ?

ben oui une rallonge à un promoteur qui prend l'eau pour partager les pertes avec les autres et celui là TKO n'a pas participé

 

[Macfly59]

ben oui une rallonge à un promoteur qui prend l'eau pour partager les pertes avec les autres et celui là TKO n'a pas participé

Oui, ça sent le promoteur qui a une trésorerie limite.
D'après ce que je comprends "marge négative" n'inclut pas les honoraires de commercialisation.
Exemple: sur Jardins de la Marne, c'était indiqué initialement 2,7% de marge et 10,2% en faisant la somme marge+honoraires de gestion en direct.
Mais je suis peut-être carrément trop optimiste, Homunity va probablement accorder des nouveaux reports.

 

[Luciole49]

Mais je suis peut-être carrément trop optimiste, Homunity va probablement accorder des nouveaux reports.

Je veillerai à ce que çà rentre dans leurs stats je veux récupérer au moins mon report fiscal déficitaite. On aura une perte, sera-t-elle totale ?

 

[Talondort]

CF Orleans tech center : 7 M€ en moins de 2 mn
Site saturé - pas moyen de rentrer sur l'opération.

 

[Spel]

Je pense que je vais arrêter de regarder leurs projets : perte de temps
Ça plus leur manière de sursouscrire : ici ce n'est pas 7000k mais 7840 qui ont été levés, ce qui diminue l'effort du promoteur et baisse un peu la marge

 

[ostibapa]

Bonjour,

Les montants min et max de de la souscription totale sont indiqués dans le contrat d'émission obligataire.
Mais contrat que CF - contrairement à d'autres plateformes - ne permet pas de consulter avant ouverture de la souscription

 

[Serge B]

Cela va être ma première perte sèche en crowdfunding obligations. J'espère qu'ils ne feront pas durer le retard trop longtemps que l'on puisse au moins récupérer la moins value fiscale.

Luciole, je ne veux pas vous décourager, mais à moins que les choses n' aient changées, il n'y a que les pertes sur prêts et mini-bons qui soient déductibles...

Une perte sèche sur obligations, à ma connaissance, ne l'est pas si elle intervient lors d'un remboursement ou d'une clôture pour insuffisance d'actif.

Le fait générateur général d'une moins-value fiscale sur valeurs mobilières est en effet la cession , sauf exception ( ce qui est le cas des prêts crowdfunding et les mini-bons.)

Par analogie une perte à la clôture d'un F.C.P.I., ou la liquidation d'une entreprise où l'on est actionnaire ne sont pas non plus des pertes, ni l'échéance d'un warrant ou autre dérivé.

 

[berti49]

CF Orleans tech center : 7 M€ en moins de 2 mn
Site saturé - pas moyen de rentrer sur l'opération.

Je pense que je vais arrêter de regarder leurs projets : perte de temps
Ça plus leur manière de sursouscrire : ici ce n'est pas 7000k mais 7840 qui ont été levés, ce qui diminue l'effort du promoteur et baisse un peu la marge

donc j'en reviens à mon premier sentiment : j'arrête de regarder CF
comme pour vous, perte de temps et d'énergie à comprendre leurs documents
la PF semble de plus assez peu scrupuleuse de préserver les intérêts des investisseurs d'après vos exemples du jour

 

[adnstep]

CF m'avait contacté il y a deux jours pour ce projet.

Ils contactent une partie de leurs fichier client et font tourner. Bien sûr, on n'est pas obligé de souscrire .

Ça évite les déconvenues à la souscription avec un site bloqué.

Sur le projet lui-même : J'ai comme idée que le promoteur ne va pas attendre la fin pour rembourser.

 

[Luciole49]

Luciole, je ne veux pas vous décourager, mais à moins que les choses n' aient changées, il n'y a que les pertes sur prêts et mini-bons qui soient déductibles...

Une perte sèche sur obligations, à ma connaissance, ne l'est pas si elle intervient lors d'un remboursement ou d'une clôture pour insuffisance d'actif.

Le fait générateur général d'une moins-value fiscale sur valeurs mobilières est en effet la cession , sauf exception ( ce qui est le cas des prêts crowdfunding et les mini-bons.)

Par analogie une perte à la clôture d'un F.C.P.I., ou la liquidation d'une entreprise où l'on est actionnaire ne sont pas non plus des pertes, ni l'échéance d'un warrant ou autre dérivé.

Les pertes sur les prêts sont déductibles des revenus de ces prêts. Les pertes sur les obligations sont des moins values déductibles des plus values actions. La liquidation judiciaire d'une société permet de déduire les moins values sur actions et obligations, les choses ont en effet changé mais çà fait déjà très longtemps.

 

[Msimmo]

CF m'avait contacté il y a deux jours pour ce projet.

Ils contactent une partie de leurs fichier client et font tourner. Bien sûr, on n'est pas obligé de souscrire .

Ça évite les déconvenues à la souscription avec un site bloqué.

Sur le projet lui-même : J'ai comme idée que le promoteur ne va pas attendre la fin pour rembourser.

Ouais dans ce cas il y a deux types de clientèle car ils ne m'ont jamais contacté pour un coupe fil...

C'est particulièrement agaçant et inéquitable pour le "petit" client que je suis et qui doit se contenter de voir un serveur surchargé !

 

[Luciole49]

Ouais dans ce cas il y a deux types de clientèle car ils ne m'ont jamais contacté pour un coupe fil...

C'est particulièrement agaçant et inéquitable pour le "petit" client que je suis et qui doit se contenter de voir un serveur surchargé !

non c'est normal, il faut déjà passer le cap du serveur surchargé ou proposer de mettre un gros ticket. (je ne suis pas sur CF).

 

[berti49]

non c'est normal, il faut déjà passer le cap du serveur surchargé ou proposer de mettre un gros ticket. (je ne suis pas sur CF).

exact... toutes les PF font la même chose avec leur deal room...
c'est humain, ça leur permet de dégrossir rapidement le montant de l'enveloppe demandée
de plus les zinzin et autres CGP servent de relecteurs pour les documents communiqués au plus grand nombre ensuite...

humain mais effectivement pas forcément égalitaire