Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Raug]

Intéressant quand même de savoir que ça existe. On ne sait jamais ?

 

[InvestisseurInquiet]

Projet Villas du Petit Chemin chez CF, échéance théorique au 31/08/21.
Rapport du 21 juin : Prorogation au 31/12/21 avec remboursement en 4 quarts de fin septembre à fin décembre
Fin septembre : rien
Rapport du 4 octobre : Prorogation au 31/01/22 avec remboursement en 4 quarts de fin octobre à fin janvier
Fin octobre : rien
Rapport du 4 novembre : "Actuellement, les 42 lots sur 43 de la 1ere tranche ont été vendus. Aussi, nous échangeons avec l’opérateur concernant les remboursements successifs. Nous reviendrons vers vous dès que possible."

En clair : si vous récupérez votre capital, vous aurez du bol !

 

[Raug]

La vente du dernier lot, c'est la marge + le remboursement de l'emprunt ?

 

[InvestisseurInquiet]

La vente du dernier lot, c'est la marge + le remboursement de l'emprunt ?

L'emprunt est de 340 k€. Le lot le plus cher est à 101 k€.

 

[Banqueroute]

Bonjour,

Je suis en train de regarder les projets "Dolce Villas" et "Gaïa" sur My Capital Immo et j'avoue que je ne comprends pas pourquoi ces projets mettent autant de temps à être financés (déjà 4 semaines pour Dolce Villas). J'ai l'impression que les mêmes projets partiraient en quelques minutes sur d'autre plateformes.
Est-ce que je suis passé à coté d'un élément crucial?

 

[Wallys56]

Je rajouterai qu’en regardant sur hellocrowdfunding, le projet porté par Heracles Investissements (Lyon commerces) a eu un report contractuel de 6 mois.
Peut être pas un NoGo mais une info de plus

Et Tours Commerces avec Héraclès (confidentiel sur CF) est aussi en retard......2 fois 6 mois de prolongation

 

[Maxlan]

Pas réussi à comprendre l'intérêt de nous mettre ce truc sous le nez ni sa finalité puisque comme dit Raug cela ne s'adresse qu'à des pros. Et comme l'on dit, quand on ne comprend pas on n'y va pas. Il y en aura d'autres

comprend pas non plus l'intérêt toujours est il que l'une des 300 fortunes de France m'a proposé de la dépanner de quelques billets pour l'aider lors du lancement de sa nouvelle activité en s'engageant sur sa fortune à me rembourser hé hé j'vais p'être bien mettre cela sur mon CV

 

[Snipy]

@Snipy
dossiers [lien réservé abonné]

Merci beaucoup pour le partage !

Je veux bien t'en envoyer aussi. Concrètement tu comptes faire quoi ?

Ah merci ! Volontiers du coup, Pour répondre à ta question, j'aimerai faire tourner un algorithme maison que j'ai développé initialement sur un autre sujet mais qui je pense pourrait s'appliquer ici ... La finalité pour ne pas rentrer spécialement dans le détail c'est de repérer de "bons" projets et de "mauvais" projets

 

[Cforentier]

Merci beaucoup pour le partage !

Ah merci ! Volontiers du coup, Pour répondre à ta question, j'aimerai faire tourner un algorithme maison que j'ai développé initialement sur un autre sujet mais qui je pense pourrait s'appliquer ici ... La finalité pour ne pas rentrer spécialement dans le détail c'est de repérer de "bons" projets et de "mauvais" projets

Bonjour, le pbl que vous allez rencontrer est lié au fait que dans de nombreux projets les données ne sont absolument pas fiables, incomplètes et parfois fantaisistes. L’analyse d’un bon projet doit se faire certes sur la base des données fournies mais surtout sur celles qui manquent. Et la c’est plus dur. Nom et structure du vendeur du bien au promoteur, projets similaires dans l’environnement et vérification des tx réels (tx d’occupation, prix au m2..) et certainement pas avec les data généralistes de sites internet généralistes qui donnent des fourchettes totalement inutiles. Idem toutes ces hypothèques de premier rang sur des dettes ou patrimoine personnel inexistant…

 

[fab]

Nouveau report pour le projet CF "La Corniche" dont l'échéance était initialement prévue en août 2021.

SUIVI DU PROJET (au 03/11/2021)

Les travaux seront achevés d’ici fin du mois de novembre. La commercialisation de l’actif est en cours. Par conséquent, le projet est prorogé avec un taux bonifié de 1 %. La nouvelle date d’échéance est donc le 07/03/2022.
En parallèle, l’opérateur s’engage à rembourser l’émission obligataire à hauteur de 50 % d'ici mi-novembre, et le solde à la date de maturité.

SUIVI DU PROJET (au 26/07/2021)

Nous vous informons que l'avenant prévoyant une prolongation au 07/11/2021 avec un taux bonifié de +1% a été signé.

 

[LOBIC]

"LES NYMPHÉAS DE DEAUVILLE" Clubfunding

SUIVI DU PROJET (au 04/11/2021)

Le bâtiment A a été intégralement livré et le bâtiment B devrait être livré d’ici la fin du mois. Sur ce projet, le remboursement de l’émission obligataire pourrait se faire à l’obtention de la Déclaration d’Achèvement et de Conformité des Travaux. Par conséquent, nous avons accordé à l’opérateur une prorogation de 6 mois avec un taux est bonifié de 1%.

La nouvelle date d’échéance est fixée au 23/05/2021.

 

[berti49]

bonjour

avez vous pu analyser AXIPARTS sur Homunity ?
j'ai un peu de mal à me faire une idée, la structure changeant beaucoup de dimension (et de contenu) depuis sa création il y a 3 ans...
les actifs à acheter sont identifiés, on a le rendement attendu, mais pas beaucoup d'autres infos
même si le groupe et les garanties semblent rassurantes...
merci

 

[Maxlan]

bonjour
avez vous pu analyser AXIPARTS sur Homunity ?

Bonjour, perso je déteste donner des chèques en blanc donc je fuis ces financements de structure immo. Je préfère pouvoir apprécier un bien immo et choisir ou pas d'y investir.

 

[Snipy]

Bonjour, le pbl que vous allez rencontrer est lié au fait que dans de nombreux projets les données ne sont absolument pas fiables, incomplètes et parfois fantaisistes. L’analyse d’un bon projet doit se faire certes sur la base des données fournies mais surtout sur celles qui manquent. Et la c’est plus dur. Nom et structure du vendeur du bien au promoteur, projets similaires dans l’environnement et vérification des tx réels (tx d’occupation, prix au m2..) et certainement pas avec les data généralistes de sites internet généralistes qui donnent des fourchettes totalement inutiles. Idem toutes ces hypothèques de premier rang sur des dettes ou patrimoine personnel inexistant…

Et c'est exactement tout ces points là qui rendent une analyse standard et numérique "compliquée" qui m'intéressent ici ! Je ne m'y intéresserait pas sinon

 

[poam5356]

Nouveau report pour le projet CF "La Corniche" dont l'échéance était initialement prévue en août 2021.

Bonjour,
Dès lecture de la bafouille de Clubfunding à ce sujet (mercredi 3 novembre), je me suis empressé de leur dire, pour la nième fois, tout le bien que je pense d'eux.
Soi-disant, la commercialisation est en cours, alors ils repoussent l'échéance de 4 mois, après l'avoir déjà repoussée de 3 mois cet été.
Or.... Le projet était présenté avec 100% de préco.
Je me demande en quoi le marchand de biens a encore besoin de 4 mois supplémentaires pour commercialiser son machin!
Il y a une belle part de fumisterie de la part de CF, et une non moins belle part de malhonnêteté de la part du marchand de biens.
Ce que je n'ai pas manqué de faire savoir à CF.... Qui s'en moque pas mal.
A noter que, une fois de plus, ce projet était tagué confidentiel.
Comme quoi, ceux qui viennent chercher des fonds en refusant de dévoiler leur identité, le font avec une idée derrière la tête. idée qui ne relève pas de l'honnêteté!

 

[Raug]

Et c'est exactement tout ces points là qui rendent une analyse standard et numérique "compliquée" qui m'intéressent ici ! Je ne m'y intéresserait pas sinon

Le défi !

 

[berti49]

Bonjour, perso je déteste donner des chèques en blanc donc je fuis ces financements de structure immo. Je préfère pouvoir apprécier un bien immo et choisir ou pas d'y investir.

2 Mo€ souscrits (financement clos !) le temps d'aller faire les courses, visiblement certains ne se posent pas les mêmes questions que moi

 

[Cforentier]

Et c'est exactement tout ces points là qui rendent une analyse standard et numérique "compliquée" qui m'intéressent ici ! Je ne m'y intéresserait pas sinon

A suivre alors courage !

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir
Désolé pour le retard des réponses à certaines questions (panne de connexion de 24h).

Concernant les projets de Fundimmo. Prenez-vous en compte les paramètres catastrophes naturelles quand vous analysez un projet et comment?

Oui, et pas seulement pour Fundimmo. A titre d’exemple, un récent projet de Raizers m’a fait tiquer, en particulier parce qu’il s’agissait d’habitations légères de loisir sur la côte landaise, soumise aux caprices parfois violents des vents d’ouest.
De plus, quand j’ai un doute au vu de la topographie des lieux, je vérifie que les biens concernés ne sont pas situés en zone inondable; les collectivités locales ou les préfectures mettent en ligne la cartographie des risques naturels.

Je trouve un peu bizarre que l'opérateur du projet Villa Eze sur ClubFunding annonce 442 250 euros en fonds propres opérateurs alors que les capitaux propres au 30 juin 2021 se montent à 80 000 euros.
A moins que ça ne soit le fondateur en compte courant?
OU... à moins que ces "fonds propres" ne soient basés sur les 3,1 millions de dettes financières diverses?
Dans ce cas, peut on vraiment appeler ça "fonds propres opérateurs" lorsque c'est de la dette antérieure... on est à la limite de la pyramide de Ponzi dans un autre style...
De plus, peu importe la qualité du projet exposé (avec son risque majeur néanmoins, le permis...) puisque la SAS PULSIM est un formidable fourre tout qui lève à tout va et dont les projets ne sont pas cloisonnés...

Enfin, le fondateur a beau avoir un patrimoine estimé à beaucoup, rien ne dit que sa société Heracles ne soit pas formidablement endettée, les comptes ne sont pas disponibles...

Y a t-il quelqu'un pour me contredire et m'apporter des lumières rassurantes sur ce type de montage?

J’avais pour ma part supposé (naïvement?) que les fonds provenaient originellement d’un apport en compte courant d’associé à SAS PULSIM, et étaient donc comptabilisés en dettes et non en CP au bilan.
Interrogations légitimes en tout cas, et qui auraient mérité d’être soumises à CF; une absence de réponse ou une réponse "à côté" aurait signifié que vos doutes sont justifiés, ou a minima que l'analyste n'a pas décortiqué le bilan...

Les projets Fundimmo ont ceci d’intéressant qu’ils mettent clairement en évidence les apports en CCA des dirigeants; et si je ne me trompe pas, c’est la seule PF qui le fait.

Pas réussi à comprendre l'intérêt de nous mettre ce truc sous le nez ni sa finalité puisque comme dit Raug cela ne s'adresse qu'à des pros.

Intéressant quand même de savoir que ça existe. On ne sait jamais ?

Parmi les pros, comme il le dit lui-même [lien réservé abonné], des CGPI qui travaillent eux-mêmes pour des particuliers. Encore faut-il les trouver, et disposer de fonds conséquents (le ticket mini doit être assez épais…).

Je suis en train de regarder les projets "Dolce Villas" et "Gaïa" sur My Capital Immo et j'avoue que je ne comprends pas pourquoi ces projets mettent autant de temps à être financés (déjà 4 semaines pour Dolce Villas). J'ai l'impression que les mêmes projets partiraient en quelques minutes sur d'autre plateformes.
Est-ce que je suis passé à coté d'un élément crucial?

J’ai regardé Dolce Villas il y a quelques jours.

• -absence de banque prêteuse,
• -une préco inférieure à 50%,
• ~une mise de fonds propres de l’opérateur de 13%; ça pourrait être augmenté si la levée est inférieure au M€ recherché,
• +des garanties solides (hypothèque 1er rang + cautions crédibles),
• +une marge de 18,8% avec des prix de vente qui ne paraissent pas aberrants pour la zone,
• +bonne localisation,
• +bonne expérience des porteurs,
• +la couverture du coût de revient assurée à 90%,
• +le PC purgé et une durée du projet de 18 mois.

Un détail agaçant, la PF facture des frais de sortie de 0,36% du capital investi; comme la durée contractuelle mini de rémunération de l’investissement est de 12 mois, ça fait un TRI théorique de 9,64% brut sur au moins cette période, et un poil plus si le projet dure plus longtemps; ce qui me paraît cohérent avec le risque du dossier.

 

[Banqueroute]

Bonsoir

J’ai regardé Dolce Villas il y a quelques jours.

• -absence de banque prêteuse,
• -une préco inférieure à 50%,
• ~une mise de fonds propres de l’opérateur de 13%; ça pourrait être augmenté si la levée est inférieure au M€ recherché,
• +des garanties solides (hypothèque 1er rang + cautions crédibles),
• +une marge de 18,8% avec des prix de vente qui ne paraissent pas aberrants pour la zone,
• +bonne localisation,
• +bonne expérience des porteurs,
• +la couverture du coût de revient assurée à 90%,
• +le PC purgé et une durée du projet de 18 mois.

Un détail agaçant, la PF facture des frais de sortie de 0,36% du capital investi; comme la durée contractuelle mini de rémunération de l’investissement est de 12 mois, ça fait un TRI théorique de 9,64% brut sur au moins cette période, et un poil plus si le projet dure plus longtemps; ce qui me paraît cohérent avec le risque du dossier.

Merci pour votre réponse.
Il est vrai que les 2 points négatifs sont un peu gênants. Il y a aussi cette histoire de recouvrement avec la SARL LE CARRE mais je ne suis pas sûre de bien comprendre les conséquences que cela peut avoir sur le projet.
Le projet Gaïa ne semble pas avoir ces inconvénients et pourtant il peine à être financé, chose que je ne m'explique toujours pas.