Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Msimmo]

Bon je sais pas si ce sera la gueulante du weekend mais je comprend pas comment ClubFunding peut sans sourciller faire afficher 0 RETARD CONTRACTUEL ???



Ce projet par exemple aurait du être remboursé en AOUT 2020 !
[lien réservé abonné]
(seconde ligne)


Et qu'on me dise pas qu'un accord a été signé directement entre la PF et le promoteur (en l'absence de toute validation par une AG comme souvent !)

Il est important que HelloCrowdfunding soit stricte sur les règles de suivie et assure une transparence et équité entre plateforme quelque soit leur pratique pour rendre la mariée plus belle !

Là j'ai bien peur qu'on soit partie dans une démarche astucieuse de retard perpétuellement repoussé mais contractualisé (ce qu'on peut appeler un quasi défaut caché) ce qui n'est pas acceptable.
Nous investisseurs devons avoir une vision objective et non biaisée des risques !

Et @hellocrowdfunding, renommez peut être s'il le faut la catégorie "en retard de +6mois" (/durée initiale) comme sont faits les rapports en général au format FPF.

 

[DB10]

Hello,

Des avis sur le Pelan - La Première Brique?
(+) :
- 100% commercialisé
- 15% intérêts
- Bonne marge (20% net) ?
- Permis de construire OK

(-) :
- Remboursement très rapide (3 mois max)
- Pas de banque dans la boucle (quel intérêt d’ailleurs de faire du CF au lieu de faire un emprunt bancaire ?) - ce qui a aussi du bon vis à vis des garanties


L’autre projet Le Veyle m’inspire moins avec une marge faible je trouve (12%)

Merci pour vos retours !

 

[berti49]

Hello,

Des avis sur le Pelan - La Première Brique?
(+) :
- 100% commercialisé
- 15% intérêts
- Bonne marge (20% net) ?
- Permis de construire OK

(-) :
- Remboursement très rapide (3 mois max)
- Pas de banque dans la boucle (quel intérêt d’ailleurs de faire du CF au lieu de faire un emprunt bancaire ?) - ce qui a aussi du bon vis à vis des garanties


L’autre projet Le Veyle m’inspire moins avec une marge faible je trouve (12%)

Merci pour vos retours !

Pas mieux...
Le soucis risque d'être un rmbt au bout d'un mois et de la tréso mobilisée pour des clopinettes

 

[baffer]

Bon je sais pas si ce sera la gueulante du weekend mais je comprend pas comment ClubFunding peut sans sourciller faire afficher 0 RETARD CONTRACTUEL ???

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Ce projet par exemple aurait du être remboursé en AOUT 2020 !
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Et qu'on me dise pas qu'un accord a été signé directement entre la PF et le promoteur (en l'absence de toute validation par une AG comme souvent !)

Il est important que HelloCrowdfunding soit stricte sur les règles de suivie et assure une transparence et équité entre plateforme quelque soit leur pratique pour rendre la mariée plus belle !

Là j'ai bien peur qu'on soit partie dans une démarche astucieuse de retard perpétuellement repoussé mais contractualisé (ce qu'on peut appeler un quasi défaut caché) ce qui n'est pas acceptable.
Nous investisseurs devons avoir une vision objective et non biaisée des risques !

Et @hellocrowdfunding, renommez peut être s'il le faut la catégorie "en retard de +6mois" (/durée initiale) comme sont faits les rapports en général au format FPF.

Bonjour @Msimmo,

J'avais effectivement déjà remonté le problème il y a quelques mois de cela (https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-428108).

Il faut bien voir Hellocrowdfunding comme un agrégateur de données et chaque plateforme peut modifier, unilatéralement, les données comme bon lui semble. Comme je l'avais mentionné dans mon post de Septembre dernier, j'avais remonté le problème à l'administrateur de Hellocrowdfunding qu'un certain nombre de projets de Clubfunding apparaissaient sain à tort. Il avait alors rectifié les dates de fin de projet pour remettre les valeurs initiales mais cela n'avait pas duré longtemps avant que Clubfunding repositionne les valeurs qui l'arrange (pour rendre la mariée plus belle comme vous dites).

(-) :
- Remboursement très rapide (3 mois max)
- Pas de banque dans la boucle (quel intérêt d’ailleurs de faire du CF au lieu de faire un emprunt bancaire ?) - ce qui a aussi du bon vis à vis des garanties

Bonjour @DB10,
Il n'est pas rare que pour des besoins de réactivité, un opérateur se tourne vers du CF plutôt que vers une banque pour obtenir des fonds plus rapidement.
Aucun problème dans le projet, mais effectivement la durée de remboursement est trop rapide (3 mois max) personnellement pour que cela soit intéressant. Investir 1000€ pour gagner au mieux 26,25€ net au bout de 3 mois cela ne me tente pas.

 

[Raug]

Aucun problème dans le projet, mais effectivement la durée de remboursement est trop rapide (3 mois max) personnellement pour que cela soit intéressant. Investir 1000€ pour gagner au mieux 26,25€ net au bout de 3 mois cela ne me tente pas.

+ le délai d'arrivée du montant remboursé sur le compte courant. La seule expérience que j'ai pour le moment est de 10 semaines pour récupérer les fonds (là, je ne parle pas de LPB, je n'ai pas encore d'arrivée à échéance chez eux). Quand tu t'inscris tout est en ordre. Quand tu veux récupérer les sous, ton dossier est subitement incomplet ! Mangopay a bon dos. Et puis ce sont les vacances, comme chez mon épicier qui ferme un mois l'été. Et entre temps, un certain nombre de messages t'invitant à réinvestir dans d'autres projets les sous qui traînent. Bref, cette plateforme n'aura plus un euro de ma part. Pour ce qu'il en ont à faire, de toute façon…

 

[Macfly59]

2 Mo€ souscrits (financement clos !) le temps d'aller faire les courses, visiblement certains ne se posent pas les mêmes questions que moi

A l'heure où j'écris, projet toujours ouvert sur le site (Axiparts sur Homunity).

 

[berti49]

A l'heure où j'écris, projet toujours ouvert sur le site (Axiparts sur Homunity).

oui effectivement c'est ouvert actuellement
bizarre hier à 17h30 c'était annoncé comme clôturé

 

[Msimmo]

Bonjour @Msimmo,

J'avais effectivement déjà remonté le problème il y a quelques mois de cela (https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...es-projets-en-cours-et-avis.36129/post-428108).

Il faut bien voir Hellocrowdfunding comme un agrégateur de données et chaque plateforme peut modifier, unilatéralement, les données comme bon lui semble. Comme je l'avais mentionné dans mon post de Septembre dernier, j'avais remonté le problème à l'administrateur de Hellocrowdfunding qu'un certain nombre de projets de Clubfunding apparaissaient sain à tort. Il avait alors rectifié les dates de fin de projet pour remettre les valeurs initiales mais cela n'avait pas duré longtemps avant que Clubfunding repositionne les valeurs qui l'arrange (pour rendre la mariée plus belle comme vous dites).

En effet à l'époque 2 projets de CF étaient reportés en retard non contractuel alors que vous en listiez 4...
Aujourd'hui c'est 0 après le lifting !

Il y a un moment sur ce forum où on avait tiré la sonnette d'alarme entre le décalage de la réalité vécue par les investisseurs face au reporting incomplet des PF remontées sur HC. Cela avait permis d'augmenter le nombre de projets reportés en retard.

Aujourd'hui il y a encore des retards sous estimés.

2 actions simple pour HC :
- reconnaître que le retard dit non contractuel est un retard au delà de 6 mois et le renommer ainsi;
- ignorer les décalages de dates de FIN MIN des projets non remboursés dès lors que l'émission a été réalisée depuis quelques jours quelque soit la remontée des plateformes !

 

[InvestisseurInquiet]

En effet à l'époque 2 projets de CF étaient reportés en retard non contractuel alors que vous en listiez 4...
Aujourd'hui c'est 0 après le lifting !

Il y a un moment sur ce forum où on avait tiré la sonnette d'alarme entre le décalage de la réalité vécue par les investisseurs face au reporting incomplet des PF remontées sur HC. Cela avait permis d'augmenter le nombre de projets reportés en retard.

Aujourd'hui il y a encore des retards sous estimés.

2 actions simple pour HC :
- reconnaître que le retard dit non contractuel est un retard au delà de 6 mois et le renommer ainsi;
- ignorer les décalages de dates de FIN MIN des projets non remboursés dès lors que l'émission a été réalisée depuis quelques jours quelque soit la remontée des plateformes !

Je reprends l'exemple du projet "Villas du Petit Chemin", arrivé officiellement à échéance le 31 août.
CF a de son propre chef accordé un report de quatre mois avec remboursement par quarts, puis dès avant même le premier quart, accordé (de nouveau de son propre chef) un nouveau report d'un mois, avec toujours remboursement par quarts.
On est donc toujours dans le délai de six mois par rapport à l'échéance initiale.
MAIS
- la première échéance de remboursement par quarts (initialement prévue fin septembre, et repoussée par CF à fin octobre), n'a pas été respectée (zéro remboursement fin octobre).
- Dans son tableau de suivi pour les investisseurs, CF indique lui-même : "Retard non contractuel".
Je ne sais pas si le retard est contractuel ou pas (d'ailleurs l'expression retard contractuel est en soi contradictoire, car si le contrat encadre le retard... bah il n'y a plus de retard, il y a simplement un allongement de la maturité). Mais je constate que l'emprunteur a fait défaut à la date d'échéance partielle.
Heureusement, le projet apparaît en retard contractuel sur HelloCF.

A noter encore trois choses :
- la communication extrêmement pudique de CF. Le défaut de paiement n'a jamais été annoncé. La mise à jour du projet indique simplement "Nous échangeons avec l’opérateur concernant les remboursements successifs. Nous reviendrons vers vous dès que possible."
- le contrat d'émission prévoit : "En cas d’incident de paiement du Coupon et/ou du Capital des Obligations, le Taux d’intérêt annuel au titre des sommes dues par l’Emetteur sera automatiquement fixé à 15% (quinze pour cent) pour la période suivant la date d’échéance concernée. Une pénalité de 6% HT (six pour cent hors taxes) du montant total du Coupon ou du remboursement dû à l’ensemble des Souscripteurs, avec un montant minimal de 150€ HT (cent cinquante euros hors taxes), sera également acquise à CF afin de couvrir les frais engagés par ses soins dans le traitement de cet incident.". Je n'ai aucun doute que je ne verrai jamais les 15%. Je me demande ce qu'il advient des 6%
- suspense pendant quelques jours encore pour savoir si l'emprunteur aura payé son coupon de novembre...

(J'ai un peu dévié dans ma réponse, mais il y a comme ça quelques projets dont le déroulé me hérisse...)

 

[Myosotis]

Je ne me prononce pas sur le projet en lui-même que je n'ai pas étudié mais je pense que c'est surtout par facilité, en tout cas c'est très souvent que la photo d'illustration est plutôt générale, il suffit de regarder les autres projets pour s'en apercevoir. L'adresse nous est donnée donc on peut aisément aller vérifier, pour le coup ça ne me choque pas particulièrement. J'ai ouvert rapidement le dossier et il y a bien des photos exactes du bien, non sujet en ce qui me concerne s'agissant d'illustration.

Je respecte votre réponse, mais me permets de vous faire remarquer qu'il s'agit de pratiques fort peu éthiques, sinon illégales. Quels sont vos liens avec le site concerné pour que vous ne soyez pas choqué ?

 

[Tomas466]

"Villas du Petit Chemin"
Dans son tableau de suivi pour les investisseurs, CF indique lui-même : "Retard non contractuel".

Haussmann Coworking est aussi passé en "retard non contractuel" dans l'espace investisseur :



Sur la page des indicateurs de performance de ClubFunding [lien réservé abonné] (tout en bas après les photos) il apparait deux projets de 2019 (c'est l'année de collecte qui fait foi) "en retard de plus de 6 mois et/ou procédure collective", pour 926 k€. Les données sont à jour au 3/11, c'est donc récent. Je ne sais pas comment les montants sont décomptés : il est possible qu'Haussmann Coworking en fasse partie pour 320 k€ (ou davantage avec les intérêts ?), il resterait donc 606 k€ sur un autre projet.

 

[Msimmo]

Haussmann Coworking est aussi passé en "retard non contractuel" dans l'espace investisseur :

Et côté HC, juste en "Report contractuel" alors que la date initiale est en février 2021; ajoutons + 6 mois cela portait à aout... donc pas de raison pour que HC ne soit pas à jour depuis !!!

en 2 jours, on a la confirmation de 2 retards CF de + 6 mois mal reportés sur HC

Le problème de fond est que CF a 0 report non contractuel indiqué sur HC en ce moment alors que si on se base sur la feuille partagée sur le forum (peut être pas totalement à jour mais très instructive, plus proche de la réalité ?), j'observe plutôt 12 retards chez CF de plus de 6 mois non remboursés !!!

Donc je pense que si certaines PF ont des stats un peu voir carrément "rouge" sur HC par rapport à d'autres, au moins elles jouent le jeux de la transparence alors que d'autres bénéficient de stats faussement positives.

Pourtant c'est sain de rappeler avec des données réelles qu'il n'y a pas d'investissement à 8, 9, 10% ou plus sans risque !
Et ça éviterait que des investisseurs se sentent victimes de statistiques qui sous-estiment les retards et incidents !
ça éviterait aussi la baisse des rendements ou garanties alors que le risque ne semble pas baisser lui !

Que penserait un investisseur qui investit sur une opération du promoteur XX dont les données publiques sont au plus un "retard contractuel" alors que les retards dépassent 6 mois, les échéances ne sont pas respectées ...?

J'en appelle à @hellocrowdfunding

 

[Tomas466]

Il ne faut pas oublier qu'Hellocrowdfunding est une initiative privée. Intéressante et utile, comme tout agrégateur, mais sans engagement de la part de personne.

 

[adnstep]

Mettre à jour les retards demande à suivre l'ensemble des projets, et donc d'avoir accès aux mises à jour des suivi de projets des sites, ce qui n'est parfois possible que lorsqu'on est investisseur.

Sans déclaration systématique des pf, c'est donc impossible.

Reste les informations que nous apportons à hellocrowdfunding, mais encore faut-il avoir suffisamment de main-d'œuvre pour les mises à jour.

 

[Cforentier]

Bonjour à tous,
Je ne comprends pas très bien ce besoin de suivre le tx de retard via HC. Cet indicateur est faux puisque de nombreux projets ne sont pas comptabilités, il reflete une situation passée et aucunement à venir. Toutes les plateformes ont des projets déjà foireux et bientôt foireux et c'est pour cela comme le rappelle Msimmo qu'il y a une rémuneration pour l'investisseur. N'investissez que sur des projets dont le business model vous parait viable et je dis bien parait car les tbl de financement et comptes de resultats présentés sont tout aussi vaseux et souvent incomplets. Pour info sur 2021 je n'ai selectionné en moyenne qu'un 1 projet sur 9 proposés par CF. Les années passées j'etais autour de 1 sur 5. La qualité chute, les pseudo promoteurs fleurissent et les plateformes font surtout du chiffre...

 

[adnstep]

Bonjour à tous,
Je ne comprends pas très bien ce besoin de suivre le tx de retard via HC. Cet indicateur est faux puisque de nombreux projets ne sont pas comptabilités, il reflete une situation passée et aucunement à venir. Toutes les plateformes ont des projets déjà foireux et bientôt foireux et c'est pour cela comme le rappelle Msimmo qu'il y a une rémuneration pour l'investisseur. N'investissez que sur des projets dont le business model vous parait viable et je dis bien parait car les tbl de financement et comptes de resultats présentés sont tout aussi vaseux et souvent incomplets. Pour info sur 2021 je n'ai selectionné en moyenne qu'un 1 projet sur 9 proposés par CF. Les années passées j'etais autour de 1 sur 5. La qualité chute, les pseudo promoteurs fleurissent et les plateformes font surtout du chiffre...

C'est intéressant pour voir si un promoteur a déjà de belles casseroles. Dans ce cas, pas besoin d'aller plus loin.

 

[ostibapa]

Bonjour,

Finalement le projet "Villa Barbara" vient d'être remboursé aujourd'hui. Je n'aurai donc pas compris pourquoi un projet livré et commercialisé/acté à 100% n'aura pas été remboursé plus tôt par l'opérateur (après comme dit il y a 2 mois, on a obtenu 2 mois d'intérêts supplémentaire donc c'est tout bénef).
J'espère en tout cas @ostibapa que la finalité sera la même pour le projet "Les jardins d'arrobia".

Bonsoir,

Remboursement ce jour du projet les jardins d'Arrobia soit plus ou moins... 10 mois après le vente du dernier lot du projet qui était soi-disant l'objet du financement . Le promoteur Darrieux-Juson a bénéficié d'un beau financement corporate à l'insu du plein gré des investisseurs.

On ne me reprendra pas à investir sur Hominity !
Leur arrondi à l'euro inférieur des intérêts va par ailleurs m'aider dans cette décision : 95,89 € d'intêret net dus se transforment en 95 € ! J'appelle ça des frais de sortie masqués.

 

[finrod]

Leur arrondi à l'euro inférieur des intérêts va par ailleurs m'aider dans cette décision : 95,89 € d'intêret net dus se transforment en 95 € ! J'appelle ça des frais de sortie masqués.

Idem. 90 centimes de gruger au passage... c'est plus que limite et très désagréable.

 

[Luciole49]

Dites j'ai un projet Axone promotion çà a l'air de sentir très mauvais

 

[Raug]

Dites j'ai un projet Axone promotion çà a l'air de sentir très mauvais

Le projet Pharma ?