Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Raug]

Ce sont les projets de Finple, capital garanti…

C'est "Ils peuvent néanmoins ne pas retrouver les sommes investies." qui me gène. C'est garanti ou ce n'est pas garanti ? "La porte est ouverte ou fermée".

 

[Luciole49]

C'est "Ils peuvent néanmoins ne pas retrouver les sommes investies." qui me gène. C'est garanti ou ce n'est pas garanti ? "La porte est ouverte ou fermée".

Pour moi c'est la clause type c'est marqué hormis la garantie. Il y a aussi un risque que la garantie tarde à se déclencher et que le capital reste bloqué plusieurs années ou que l'assureur soulève une nullité, à ce moment là la plateforme serait responsable et peut être pas solvable. Puis l'assureur a peut être des clauses lui permettant de résilier le contrat, faut tout éplucher.

 

[Spel]

Surtout que les taux sont planchers (4-5%) et le ticket élevé (10k), ce serait plus un produit pour les institutionnel ?

 

[Luciole49]

Surtout que les taux sont planchers (4-5%) et le ticket élevé (10k), ce serait plus un produit pour les institutionnel ?

Non mais pour des personnes qui ont de la trésorerie a placer et qui ne veulent pas prendre de risques. Les zinzins ne vont pas placer 10 K€.

 

[berti49]

Je pense aussi qu'il s'agit de copier-coller pour toutes leurs oblig car la garantie semble réelle
Concernant le fond de garantie de 70ke, de mémoire c'est la BCE ou l'État qui est derrière

 

[constantine_36]

Bonjour,
Pour moi, le capital n’est pas garanti pour tous les projets sauf s’il y a une garantie de l’assureur (c’est une spécificité pour ces projets).
Je comprends comme ça.

 

[adnstep]

[Le Bao]

Si l’on isole la partie de l’opération liée à l’emprunt du reste du projet, le prix de vente des lots correspond, à peu de chose près, au montant de l’emprunt et aux intérêts sur deux ans, sans compter les frais plate-forme. Un peu ennuyeux pour la valeur de l’hypothèque, si l’on envisage que les prix pourraient être surévalués. Je crois que c’est @adnstep , le spécialiste de la zone...

Spécialiste, c'est un bien grand mot.

C'est un ancien bâtiment désaffecté de France-Télécom. L'opérateur a préféré réhabiliter que raser et reconstruire.

Vu les prestations (piscine sur le toit, salle de sports, conciergerie, ...), ça laisse prévoir des charges exorbitantes.
Le prix (9000€/m²) n'est pas justifié par l'emplacement (Bonneveine). Pourtant, tout est parti, même les apparts à 800 000€ !

Du coup, puisque tout est commercialisé et livré avant fin 2021, je ne comprends pas la manoeuvre.

 

[Luciole49]

Du coup, puisque tout est commercialisé et livré avant fin 2021, je ne comprends pas la manoeuvre.

Tout est commercialisé avec 10% de versé.

 

[adnstep]

Tout est commercialisé avec 10% de versé.

Livraison prévue en 2019, reportée plusieurs fois, mais prévue avant fin 2021. Il me semble qu'en VEFA, on finit de payer à la livraison.

Peut-être reste-t-il encore à vendre la résidence senior et les commerces ?

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Du coup, puisque tout est commercialisé et livré avant fin 2021, je ne comprends pas la manoeuvre.

Attention! Les 10 lots premium dont les prix sont supérieurs à 6900€/m² n’ont pas encore été mis en vente (en bleu dans la grille de commercialisation des lots des R+8 et R+9).

J’attire de nouveau votre attention sur les cas de la galerie marchande et de la résidence séniors qui ont été vendues à une filiale à prix coûtant, c’est-à-dire à 53M€ (celui-là, je viens juste de le voir, cf paragraphe «stratégie de commercialisation» de l’onglet «présentation»); HT ou TTC, on ne sait pas, je prends donc pour hypothèse de travail que l’on doive appliquer en plus une TVA de 20%, soit un prix de 63,6M€.

Or, dans le bilan prévisionnel de l’opération, leurs prix de vente ont été comptabilisés à respectivement 69M€ et 35,16M€; on comprend vite qu’en fait, la marge réalisée sera en fait négative à – 39,1M€, toutes choses restant égales par ailleurs, en particulier les marges attendues sur les lots des R+4 à R+9, et avant la levée de fonds Raizers et l’application des intérêts obligataires.

S’il n’y a pas, comme il est possible et probable, de transferts de fonds intra-groupe, et la mise de fonds propres de l’opérateur sur ce projet se montant à 31,2M€, un apport de quasi-fonds propre d’origine obligataires-Raizers de 8M€ vient à propos pour éventuellement rassurer les banques (31,2 + 8 ~ 39,1: CQFD)…

Pour ma part, je trouve que ça ne fait qu’aggraver une dette déjà conséquente, et ça entretient ma paranoïa, malgré l’investissement de Capitalium.

 

[InvestisseurInquiet]

Projet La Verrière, chez Homunity, dont le report contractuel arrivait à échéance ce soir.

Rapport du jour : "Pour des raisons de trésorerie, l’opérateur nous a informés de son incapacité à rembourser ce dossier le 1er octobre prochain. En effet, le refinancement long terme de cet actif afin de l’intégrer dans la foncière du groupe n’a pas encore été effectué malgré un accord de principe de la banque. Nous avons demandé à l’opérateur de trouver une solution avant la fin de l’année 2021 pour un remboursement le 31 mars 2022 au plus tard. Plusieurs pistes sont explorées et notamment faire appel à une autre banque pour obtenir un refinancement ou céder l’actif à un tiers. Nous engageons une procédure de précontentieux à l’encontre de l’opérateur avec l’aide d’un avocat et allons conclure un protocole d’accord pour couvrir cette nouvelle période."

C'est là qu'on voit l'"efficacité" des montages Homunity (avec interposition d'une société prêteuse), qui leur permettent de faire ce qu'ils veulent sans en référer à personne. Voir mes nombreux posts précédents à ce sujet.

Pour mémoire, le local financé était d'abord destiné à la location. Puis l'opérateur a indiqué qu'il allait le vendre. Puis il a à nouveau indiqué qu'il le louerait. Le rapport du 31 août 2020 indiquait déjà que "l’Opérateur a anticipé la future vente du bien et fera refinancer cet actif dans sa propre foncière. L’établissement bancaire qui les accompagnera dans cette opération a déjà été trouvé."

Après plusieurs rapports successifs avec des motifs étranges sur le fait que la banque n'avait pas encore accordé le prêt (valorisation de l'immeuble non effectuée, cf mes messages précédents), voici désormais que treize mois au moins après l'accord de principe, le prêt n'est toujours pas accordé ! Chacun se fera son idée.

Ci-dessus le résumé que je faisais le 30 septembre de la situation du dossier La Verrière chez Homunity.
Le 8 octobre, j'ai demandé à Homunity, via leur formulaire de contact, s'ils avaient converti la promesse d'hypothèque en hypothèque (le projet était garanti par les cautions solidaires de deux sociétés du groupe, autant dire rien, et une promesse d'hypothèque sur l'immeuble financé), et s'ils ne l'avaient pas fait, pourquoi.

On est le 28 octobre : pas de réponse.

 

[constantine_36]

Je regarde le projet RÉSIDENCE NEUFCHÂTEL sur CF.
Je trouve que c’est inquiétant de n’avoir vendu aucun T4…
Qu’en pensez-vous?

 

[Stilt]

Je regarde le projet RÉSIDENCE NEUFCHÂTEL sur CF.
Je trouve que c’est inquiétant de n’avoir vendu aucun T4…
Qu’en pensez-vous?

Ce que je préfère c'est le promoteur "confidentiel" dont on découvre le nom sans même ouvrir le dossier, mais juste en le téléchargeant. Mdr
Sûrement une boulette du stagiaire...

Sinon le projet me semble pas trop mal. Même si le promoteur a une petite réputation... cf une discution antérieure sur ce fil.

 

[Cforentier]

Ce que je préfère c'est le promoteur "confidentiel" dont on découvre le nom sans même ouvrir le dossier, mais juste en le téléchargeant. Mdr
Sûrement une boulette du stagiaire...

Sinon le projet me semble pas trop mal. Même si le promoteur a une petite réputation... cf une discution antérieure sur ce fil.

Bonjour,

Plus de 2M d’honoraires pour vendre 9M de bâtis et je ne compte pas les honoraires techniques sans aucun détail, c’est bien trop cher pour moi et les investisseurs servent surtout à graisser le promoteur…

 

[Chris78]

Ce que je préfère c'est le promoteur "confidentiel" dont on découvre le nom sans même ouvrir le dossier, mais juste en le téléchargeant. Mdr

pas compris

 

[Maxlan]

Ce que je préfère c'est le promoteur "confidentiel" dont on découvre le nom sans même ouvrir le dossier, mais juste en le téléchargeant. Mdr
Sûrement une boulette du stagiaire...

Sinon le projet me semble pas trop mal. Même si le promoteur a une petite réputation... cf une discution antérieure sur ce fil.

pas compris

rien compris non plus, peut être ont ils corrigés ... perso mes investigations m'amènent <ICI> [lien réservé abonné] .... les prix me paraissent élevés ... sérieux faire du financement immo sans connaitre l’emplacement , le bien et le promoteur ça devient n’importe quoi! non?

 

[Tomas466]

Perso je ne regarde même pas un dossier "confidentiel", mais si ça part quand même en 5 minutes, pourquoi les plateformes se priveraient ? Surtout avec les nouveaux fonds où l'investisseur ne sait plus dans quoi il investit précisément...

 

[Cforentier]

rien compris non plus, peut être ont ils corrigés ... perso mes investigations m'amènent <ICI> [lien réservé abonné] .... les prix me paraissent élevés ... sérieux faire du financement immo sans connaitre l’emplacement , le bien et le promoteur ça devient n’importe quoi! non?

Et ça derange personne de financer 2M de frais de commercialisation...Et pourtant on va voir encore un fois une envolée de pigeons à 17h

 

[cmdurand]

Et ça derange personne de financer 2M de frais de commercialisation...Et pourtant on va voir encore un fois une envolée de pigeons à 17h

Si intéressé c'est 15 H déjà qu'à 15H01 ce sera plié ...
sinon il y a koregraf à Nancy en ce moment, j'ai bien hésité ...

 

[Maxlan]

Et ça derange personne de financer 2M de frais de commercialisation...Et pourtant on va voir encore un fois une envolée de pigeons à 17h

perso s'il surfacture mais que cela se vend je me dis qu'il a de la marge de manœuvre (rentabilité activité) en plus ( +1M cash flow) les premiers lots se sont visiblement vendus .....