Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[constantine_36]

Difficile d’avoir des certitudes en la matière.
Mais il y a des chances qu’aucun appel de fonds VEFA ne puisse être lancé avant la signature des actes authentiques, qui n’aura lieu qu’en février prochain. Or, l’opérateur ne va pas attendre jusque-là pour commencer les travaux; j’imagine donc que ses fonds propres et les emprunts obligataire et bancaire y subviendront alors seuls. Après, lorsque les premiers fonds VEFA arriveront, des premiers remboursements pourraient avoir lieu...

Merci pour l’avis.
Je suppose alors qu’un remboursement anticipé a de forte chance d’arriver.

 

[LOBIC]

Bonjour à tous,

Concernant le clubfunding du jour :
Domaine du bois
[lien réservé abonné]
Il manque beaucoup d'éléments pour pouvoir se prononcer :

Il est indiqué "Nantissement de créance d’avance en compte courant de la SOCIÉTÉ ÉMETTRICE vers la SOCIÉTÉ PROJET"

Mais nous ne connaissons pas le montant ?

Idem pour la caution, on ne connait pas le patrimoine des dirigeants

Avec en plus "Projet présenté par GROUPE CONFIDENTIEL"

 

[Zerocool81]

Bonjour à tous,

Concernant le clubfunding du jour :
Domaine du bois
[lien réservé abonné]
Il manque beaucoup d'éléments pour pouvoir se prononcer :

Il est indiqué "Nantissement de créance d’avance en compte courant de la SOCIÉTÉ ÉMETTRICE vers la SOCIÉTÉ PROJET"

Mais nous ne connaissons pas le montant ?

Idem pour la caution, on ne connait pas le patrimoine des dirigeants

Avec en plus "Projet présenté par GROUPE CONFIDENTIEL"

Comme toujours il faut à peine 12 secondes pour savoir de qui on parle :
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[baffer]

Comme toujours il faut à peine 12 secondes pour savoir de qui on parle :
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Merci @Zerocool81 !
Donc si je résume on est sur un refinancement du projet "Via Lutetia" pour lequel une levée de fond a déjà eu lieu sur Homunity et qui est actuellement en retard ?

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[LOBIC]

Enorme No go du coup, surprenant que clubfunding propose ca

 

[Stilt]

Le pire est de ne pas dire que l'on est sur un refinancement d'opération crowfunding et de cacher tout ça derrière un promoteur "confidentiel".
Encore une fois, ça manque d'éthique... mais tant qu'il y a du monde pour souscrire, c'est vrai que l'on s'en fout un peu de l'éthique.

 

[cmdurand]

Enorme No go du coup, surprenant que clubfunding propose ca

en moins d’une minute 100% connaissant la societe pour avoir un investissement (defisc) c’est non pour moi egalement. la societe est un groupe Toulousain achat de petit terrain à des particuliers: pas de ZAC pour eux. Je suis surpris d’ailleurs par l’arrive du dirigeant 2. Pouquoi de la promotion loin du secteur ?

 

[ostibapa]

Le contrat d'émission des obligations confirme que c'est bien Acantys et indique pour l'utilisation des fonds :
Refinancement des fonds propres engagés dans le cadre d’une opération de promotion immobilière située Rue du Chêne à Combs-La-Ville (77380) (l’« Opération »).

Ceci étant, c'est encore parti comme des petits pains...

Ce qui est surprenant, c'est le projet d'hier qui n'est toujours pas clôturé : pas habituel sur Clubfunding !
Etant sur un autre projet du même promoteur [lien réservé abonné], je n'ai pas creusé le dossier pour chercher le piège

 

[Msimmo]

Le pire est de ne pas dire que l'on est sur un refinancement d'opération crowfunding et de cacher tout ça derrière un promoteur "confidentiel".
Encore une fois, ça manque d'éthique... mais tant qu'il y a du monde pour souscrire, c'est vrai que l'on s'en fout un peu de l'éthique.

C'est vraiment pas éthique de procéder ainsi.

Rien à la lecture de la plaquette d'information (la seule qu'on peut lire raisonnablement pour faire son choix avant d'investir) ne permet de comprendre la nature exacte de l'opération.

CF engage sa réputation ou peut être plus là.

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Le contrat d'émission des obligations confirme que c'est bien Acantys et indique pour l'utilisation des fonds :
Refinancement des fonds propres engagés dans le cadre d’une opération de promotion immobilière située Rue du Chêne à Combs-La-Ville (77380) (l’« Opération »).

Vous avez pu vous procurer le CEO avant l'ouverture?

 

[ostibapa]

Bonjour


Vous avez pu vous procurer le CEO avant l'ouverture?

Non à l'ouverture seulement.

 

[baffer]

Bonjour,
Que pensez-vous du projet "Le Bao" sur Raizers ?

On est sur une opération un peu particulière dans le sens où on est sur une opération de promotion immobilière mais les travaux sont quasiment terminés (date de fin d'achèvement prévu fin Novembre 2021).

On peut d'ailleurs se poser la question de pourquoi la société sollicite un besoin de refinancement et on y trouve peut-être une explication dans le "document d'information réglementaire" où dans la section "Risque lié à la situation financière de l’émetteur" il est indiqué :

Actuellement, avant la levée de fonds, la société ne dispose pas d’un fonds de roulement net suffisant pour faire face à ses obligations et à ses besoins de trésorerie pour les 6 prochains mois.

Pour autant, quand on regarde le porteur de projet, on est sur la société Financière Immobilière Bordelaise (FIB) qui possède un portefeuille d’actifs dans des secteurs variés (hôtellerie, retail, immobilier commercial, etc.) et qui dispose d’un patrimoine de 1,355 Millards d’actifs et compte aujourd’hui 5 000 collaborateurs.
Je rappelle d'ailleurs que cette société est détenu par Michel Ohayon, 144ème fortune de France [lien réservé abonné].

Les garanties sont importantes (hypothèques de premier rang et GAPD sur la holding (pour une fois la GAPD a du sens pour une holding d'une telle ampleur).
Je voulais voir à quelle vitesse allait être la collecte de 8M€ recherché (le max possible de mémoire pour une collecte en crowdfunding) et je suis assez supris de voir que 6.2M€ ont déjà été collecté. Je ne pensais pas que la communauté d'investisseur sur Raizers soit si importante.

Bref ne connaissant pas le marché des appartements "premium" sur Marseille, je sais difficilement dire la durée d'écoulement de ces appartements (je n'ai d'ailleurs pas compris pourquoi ces appartements n'ont pas encore était mis à la vente ?).

Qu'en pensez-vous ?

 

[Msimmo]

Bonjour,
Que pensez-vous du projet "Le Bao" sur Raizers ?

On est sur une opération un peu particulière dans le sens où on est sur une opération de promotion immobilière mais les travaux sont quasiment terminés (date de fin d'achèvement prévu fin Novembre 2021).

On peut d'ailleurs se poser la question de pourquoi la société sollicite un besoin de refinancement et on y trouve peut-être une explication dans le "document d'information réglementaire" où dans la section "Risque lié à la situation financière de l’émetteur" il est indiqué :


Pour autant, quand on regarde le porteur de projet, on est sur la société Financière Immobilière Bordelaise (FIB) qui possède un portefeuille d’actifs dans des secteurs variés (hôtellerie, retail, immobilier commercial, etc.) et qui dispose d’un patrimoine de 1,355 Millards d’actifs et compte aujourd’hui 5 000 collaborateurs.
Je rappelle d'ailleurs que cette société est détenu par Michel Ohayon, 144ème fortune de France [lien réservé abonné].

Les garanties sont importantes (hypothèques de premier rang et GAPD sur la holding (pour une fois la GAPD a du sens pour une holding d'une telle ampleur).
Je voulais voir à quelle vitesse allait être la collecte de 8M€ recherché (le max possible de mémoire pour une collecte en crowdfunding) et je suis assez supris de voir que 6.2M€ ont déjà été collecté. Je ne pensais pas que la communauté d'investisseur sur Raizers soit si importante.

Bref ne connaissant pas le marché des appartements "premium" sur Marseille, je sais difficilement dire la durée d'écoulement de ces appartements (je n'ai d'ailleurs pas compris pourquoi ces appartements n'ont pas encore était mis à la vente ?).

Qu'en pensez-vous ?

Tiens une information qui ne figure pas dans le dossier "complet" mais dans le DIR.
Comme quoi la complétude est variable.

 

[Maxlan]

Bonjour,
Que pensez-vous du projet "Le Bao" sur Raizers ?

Projet qui a eu beaucoup de retard première pierre 2017, contentieux avec le constructeur, suspension travaux (2019 pas covid) et au final des acheteurs très mécontents.... on trouve plusieurs info sur le net dont presse locale ... , pas vraiment séduit par le standing du projet pour le peu que l'on en voit..... sans moi ce qui changera pas la face de la collecte )

 

[NicoNoclaste]

Non à l'ouverture seulement.

Mais que c'est donc éthique sympathique de la part de Clubfunding de mettre en ligne des documents renfermant des informations primordiales quelques secondes seulement avant la clôture des projets!

On peut d'ailleurs se poser la question de pourquoi la société sollicite un besoin de refinancement

La galerie commerciale et la résidence séniors ont fait l’objet de transactions intra-groupe à prix coûtant (VNC); il n’y a donc pas eu de marge concrétisée, et il y a peut-être même eu un endettement intra-groupe par-dessus le marché. Le refinancement sert donc probablement, comme le plus souvent, à libérer des fonds propres pour de futures opérations.

Actuellement, avant la levée de fonds, la société ne dispose pas d’un fonds de roulement net suffisant pour faire face à ses obligations et à ses besoins de trésorerie pour les 6 prochains mois.

Ce qui est indéniable au vu du bilan 2020. Cet avertissement revient assez souvent dans les projets Raizers, et n’est pas déterminant pour moi, qui suis pour le coup moins exigeant.
En revanche, je trouve la société d’opération et la holding très endettées; ça ne veut nullement dire que le projet n’ira pas au bout, mais c’est suffisant pour que je n’y aille pas, quel que puisse être le poids financier du groupe.

Les garanties sont importantes

Bref ne connaissant pas le marché des appartements "premium" sur Marseille, je sais difficilement dire la durée d'écoulement de ces appartements

Si l’on isole la partie de l’opération liée à l’emprunt du reste du projet, le prix de vente des lots correspond, à peu de chose près, au montant de l’emprunt et aux intérêts sur deux ans, sans compter les frais plate-forme. Un peu ennuyeux pour la valeur de l’hypothèque, si l’on envisage que les prix pourraient être surévalués. Je crois que c’est @adnstep , le spécialiste de la zone...

Je voulais voir à quelle vitesse allait être la collecte de 8M€ recherché (le max possible de mémoire pour une collecte en crowdfunding) et je suis assez supris de voir que 6.2M€ ont déjà été collecté. Je ne pensais pas que la communauté d'investisseur sur Raizers soit si importante.

Le ticket moyen est actuellement à plus de 26k€. La communauté des investisseurs Raizers n’y est donc pour rien, et il s’agit certainement de l’intervention de Capitalium, le fond associé à la plate-forme.

 

[Raug]

A propos du capital garanti.

C'est quoi ce charabia ?

Quant à son remboursement, l’Emprunt Obligataire en capital, intérêts, amortissements, impôts, frais et accessoires ne fait l'objet d'aucune garantie particulière, à l’exception d’une Garantie de paiement à terme délivrée par la compagnie d’assurance S2C SPA (ci-après la « Garantie de Paiement ») souscrite par l’Émetteur par acte séparé. S2C SPA garantit aux Obligataires le paiement du remboursement du montant nominal des obligations qu’ils ont souscrites (conformément à la notice présente dans la data room de l’Opération).
…

Le capital est garanti.

… Il est précisé que les Obligations souscrites par l’Obligataire peuvent venir en concurrence avec des dettes bancaires d'un meilleur rang car assorties de privilèges, sûretés réelles et personnelles, et autres garanties. L’attention des Obligataires est donc attirée sur le fait que le capital n’est pas garanti, à l’exception de la Garantie de Paiement. Ils peuvent néanmoins ne pas retrouver les sommes investies.

Mais pas vraiment ?

Le doute m'habite.

 

[Enitsuj]

Le projet Plein Ciel du promoteur MI Prom sur la plateforme Monego a été remboursé partiellement.

 

[Luciole49]

A propos du capital garanti.

C'est quoi ce charabia ?

Le capital est garanti.

Mais pas vraiment ?

Le doute m'habite.

Oui c'est du charabia qui dénote le manque de sérieux de la plateforme. C'est quel projet ?

 

[Raug]

Oui c'est du charabia qui dénote le manque de sérieux de la plateforme. C'est quel projet ?

Ce sont les projets de Finple, capital garanti…

 

[Luciole49]

Ce sont les projets de Finple, capital garanti…

Le capital est garanti par la compagnie d'assurance. Donc si la compagnie d'assurance coule le capital est garantit à hauteur de 70.000 euros par assureur non ? encore faut il que le fond d'assurance ne coule pas lui-même. L'assureur ne garantit que le capital. En se disant que l'assureur va éplucher le dossier plus sérieusement que la plateforme avant d'apporter sa garantie je pense que cela devrait être un bon produit. Enfin pas la peine non plus d'être pionnier sur les innovations.